嘉盛商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)定位及經(jīng)營(yíng)思路

1、 2 一、項(xiàng)目功能的總體定位 為做好嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)功能的總體定位，主要從以為做好嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)功能的總體定位，主要從以 下幾個(gè)重要元素進(jìn)行綜合分析：下幾個(gè)重要元素進(jìn)行綜合分析： A、物業(yè)本身特性 B、商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置 C、項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力 D、項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀 E、居民的消費(fèi)習(xí)慣 3 A、物業(yè)本身的特性物業(yè)本身的特性 中型規(guī)模商場(chǎng)，單層套內(nèi)面積不超過(guò)4000平方米 樓高十三層，負(fù)一層至五層為商業(yè)，六至十三樓為旅業(yè); 100余個(gè)地下車庫(kù)，前有小型廣場(chǎng)和主干交通線 商場(chǎng)側(cè)門（東門）有帶高差的廣場(chǎng)和相當(dāng)于一樓的街鋪 . 4 B、商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置 交通便利，雄踞工業(yè)大道南和石崗路交

2、匯處、臨廣州 大道 處于石溪一塊尚未開(kāi)發(fā)的路面商業(yè)寶地； 人口密集，有很大的普通居民消費(fèi)市場(chǎng) . 5 C、項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力 周邊樓盤林立，臨近“保利花園、金碧花園，廣 富花園、嘉鴻花園、鳴翠花園、曉港灣、僑城花園、 南洲名苑、光大花園、雅致花園、保利紅棉花園、紙 廠職工”等十多個(gè)樓盤，另加泰沙路、石崗路的村民 和外來(lái)流動(dòng)人口，總計(jì)超30萬(wàn)人。新白領(lǐng)、老海珠城 鄉(xiāng)居民、外來(lái)流動(dòng)人口，綜合消費(fèi)指數(shù)評(píng)為中等偏低 消費(fèi)市場(chǎng)，但略高于東曉南路。 D、項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀 工業(yè)大道，石崗路，紙廠路，泰沙路，江燕路二 旁商業(yè)布局零亂，有一定的規(guī)模，不購(gòu)檔次，屬傳統(tǒng) 的商業(yè)城鄉(xiāng)

3、旺地，唯有金碧花園社區(qū)商業(yè)較為整齊。 6 E、居民消費(fèi)習(xí)俗居民消費(fèi)習(xí)俗 追求低、中檔消費(fèi) 就近方便，價(jià)廉物美，服務(wù)多樣 城鄉(xiāng)區(qū)間商業(yè)消費(fèi)觀念 7 綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉 嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)的總體功能： 1.生活消費(fèi)的便利性； 2.就近商業(yè)的消費(fèi)習(xí)慣； 3.綜合性多功能商場(chǎng)； 4.商業(yè)休閑與餐飲娛樂(lè)結(jié)合 5.商業(yè)的完善配套，如停車場(chǎng)、洗手間等 最后，總結(jié)得出嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)的總體功能定位 為: “集休閑一商業(yè)一餐飲一娛樂(lè)一停車場(chǎng)” 于一體的一站式購(gòu)物廣場(chǎng)。 8 我們主要從以下幾個(gè)重點(diǎn)因素考慮，將嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng) 的形象推向市場(chǎng)： A、從周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次，尋求市場(chǎng)的空白點(diǎn)從周邊現(xiàn)有的商

4、業(yè)檔次，尋求市場(chǎng)的空白點(diǎn)（檔次）（檔次） 街鋪林立，零散雜亂，檔次低 9 B、從從 混亂單一的商鋪布局，混亂單一的商鋪布局， 尋求多功能市場(chǎng)尋求多功能市場(chǎng)（綜合性）（綜合性） 周邊商鋪，多而亂，行業(yè)單一 10 C、從周邊障亂商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，尋求舒適的購(gòu)物場(chǎng)所從周邊障亂商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，尋求舒適的購(gòu)物場(chǎng)所 （舒適）（舒適） D、建筑的現(xiàn)代氣息，尋求廣場(chǎng)的現(xiàn)代時(shí)尚建筑的現(xiàn)代氣息，尋求廣場(chǎng)的現(xiàn)代時(shí)尚 （現(xiàn)代性） 11 總結(jié)，嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)的形象總體定位為： 主體形象 海珠西部首個(gè)大型純商業(yè)的購(gòu)物廣場(chǎng)！ 輔助形象 工業(yè)大道南最高檔次的商業(yè)大廈！ （海珠的商業(yè)1號(hào)) 12 根據(jù)嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)功能、形象的總體定位，

5、展開(kāi)項(xiàng)目 各樓層的板塊定位。 各樓層功能的精確定位主要依托于以下因素： A、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及模式（只租不售）（只租不售） B、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（租的好，經(jīng)營(yíng)好，二好思路）（租的好，經(jīng)營(yíng)好，二好思路） C、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（快速回籠資金）（快速回籠資金） 13 D、物業(yè)本身的規(guī)模（中型規(guī)模）物業(yè)本身的規(guī)模（中型規(guī)模） E、商家對(duì)租金承受的限度商家對(duì)租金承受的限度 F、行業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)樓層的要求行業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)樓層的要求 G、樓層交通特點(diǎn)樓層交通特點(diǎn) H、商鋪面積和間隔種類商鋪面積和間隔種類 I、業(yè)態(tài)的組合需求業(yè)態(tài)的組合需求 J、同行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力同行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力 從而得

6、出嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)各樓層功能的精確定位如下： 14 樓層 面積規(guī)模板塊名稱 功能及經(jīng)營(yíng)范圍 -1F 3600 大型停車場(chǎng) 主要用于停放顧客小汽車之類的交 通工具，作為商業(yè)配套的一部分。 1F 2424 嘉盛名店城 麥當(dāng)勞（中國(guó) 首個(gè)迷你店） 主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝、休閑服飾、珠 寶眼鏡、化妝品、內(nèi)衣、精品皮具、 手袋鞋帽、小型百貨、兒童嬰兒用 品等。 2F- 3F 5225 大型超市 經(jīng)營(yíng)日雜百貨、生活用品、家用電 器、生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶 品、各類蔬菜、日雜百貨等。 4F 2632 數(shù)碼世界 家居天地 主要經(jīng)營(yíng)通訊產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等。 或經(jīng)營(yíng)小件的時(shí)尚家居精品，布藝 5F 1300 大型酒樓 特色

7、美食等。 15 嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)功能分布示意圖嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)功能分布示意圖 嘉盛名店城嘉盛名店城 超市超市 數(shù)碼世界數(shù)碼世界 大型酒樓大型酒樓 停車場(chǎng)停車場(chǎng) 麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞 嘉盛名店城嘉盛名店城 麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞 超市超市 數(shù)碼世界數(shù)碼世界 大型酒樓大型酒樓 停車場(chǎng)停車場(chǎng) 16 總體思路： 根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和開(kāi)發(fā)模式， 借用最有價(jià)值的物業(yè)(首層) 快速回籠資金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)； 以適合超市經(jīng)營(yíng)的樓層(二樓、三樓)出租經(jīng)營(yíng)， 營(yíng)造商業(yè)賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目的附加值 其它樓層(四、五樓) 利潤(rùn)獲取的另一途徑和功能配套。 17 各樓層精確定位具體分析：各樓層精確定位具體分析： 負(fù)一樓：大型停車場(chǎng) 支撐理由：支撐理由： 樓層

8、下陷，商業(yè)價(jià)值不大，不利于經(jīng)營(yíng)； 作為商場(chǎng)的車庫(kù)配套，方便顧客停車； 收益方式：收益方式： 按小時(shí)出租收費(fèi)，統(tǒng)一管理 18 一樓：嘉盛名店城、洋快餐 支撐理由：支撐理由： 作為整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本收回，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)； 對(duì)接高租金高回報(bào)的利潤(rùn)期望； 商鋪經(jīng)營(yíng)者需承受高租金，追求零售高利潤(rùn)，必須依靠品牌經(jīng)營(yíng)； 樹(shù)立商場(chǎng)的形象、檔次，吸引客流； 單層規(guī)模受限，必須整合二樓經(jīng)營(yíng)，裝修彌補(bǔ)，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，聚 人氣； 錯(cuò)層經(jīng)營(yíng)的需求； 收益方式：收益方式： 獨(dú)立收銀，商家租賃，統(tǒng)一管理； 19 二樓、三樓：大型超市 支撐理由：支撐理由： 樓層相對(duì)一樓，商業(yè)價(jià)值偏低； 對(duì)接一級(jí)主力店能承受的租金； 提升樓盤的商業(yè)

9、附加值，激活相鄰樓層(四樓、一樓)； 超市經(jīng)營(yíng)規(guī)模需求，單層面積不夠； 利于匯集人群，帶旺利潤(rùn)樓層（如一樓、四樓）； 遵循商業(yè)的“二八定律”，增強(qiáng)投資經(jīng)營(yíng)者的信心； 收益方式：收益方式： 對(duì)外出租，由超市自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。 20 四樓：石溪購(gòu)書城/數(shù)碼世界/家居天地 支撐理由：支撐理由： 市場(chǎng)空白，周邊人群文化韻味強(qiáng)，學(xué)生群體消費(fèi)潛力大； 周邊新建樓盤多，對(duì)于家居飾品的需求大； 滿足都市人的時(shí)尚消費(fèi)潮流； 滿足多功能購(gòu)物廣場(chǎng)的需要，為都市人提供休閑商業(yè)場(chǎng)所； 行業(yè)消費(fèi)穩(wěn)定，適用高樓層出租難的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 開(kāi)架式鋪位間隔，利于營(yíng)造通透感，避免死角鋪； 消費(fèi)群目的明確，利于成行成市經(jīng)營(yíng)； 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的生命

10、力利于回收成本，避免多次出租，增強(qiáng)投資信心； 符合錯(cuò)層經(jīng)營(yíng)的整體思路，激活樓層人流。 收益方式：收益方式： 獨(dú)立收銀，商家租賃，統(tǒng)一管理。 21 五樓：特色風(fēng)味大酒樓 支撐理由：支撐理由： 市場(chǎng)空白，營(yíng)造主題特色，利于收租的穩(wěn)定性； 避免與周邊成熟的大型酒樓競(jìng)爭(zhēng)(華安、東江) 但大酒樓招商時(shí)間長(zhǎng)，引入困難，承受租金低； 美食主題的獨(dú)特性，區(qū)別于其他的美食酒樓； 收益方式：收益方式： 獨(dú)立收銀，商家租賃，商家自己統(tǒng)一管理。 22 小結(jié) 根據(jù)功能的總體定位、形象 定位，從而制定出上述各樓層的 精確定位，吻合市場(chǎng)需求，在操 作上具有可行性! 23 一、經(jīng)營(yíng)總思路一、經(jīng)營(yíng)總思路 在綜合多功能性定位的基

11、礎(chǔ)上，主要由商家自主 經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立收銀，發(fā)展商提供統(tǒng)一公共配置，公共 部分裝修，統(tǒng)一平臺(tái)管理（物業(yè)管理），保證各系 統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，營(yíng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。 24 二、各樓層的經(jīng)營(yíng)思路二、各樓層的經(jīng)營(yíng)思路 負(fù)一層：地下停車場(chǎng)負(fù)一層：地下停車場(chǎng) 建立獨(dú)立的車場(chǎng)管理體系，提供24小 時(shí)停車服務(wù)，建議10元2小時(shí)，針對(duì)百佳購(gòu)物的顧 客可與百佳協(xié)商免費(fèi)停車等。（如顧客在百佳購(gòu)物， 可在服務(wù)臺(tái)領(lǐng)取免費(fèi)停車卡（2小時(shí)），每月由物 業(yè)管理公司與百佳物業(yè)部結(jié)算，按5折優(yōu)惠。 25 首層：嘉盛名店城首層：嘉盛名店城 建議由商戶自主收銀，統(tǒng)一管理 （營(yíng)業(yè)時(shí)間早上9：30-晚上10：00），在裝修方 面，沿墻鋪建復(fù)式商

12、鋪，一層經(jīng)營(yíng)，夾層外設(shè)櫥 窗，內(nèi)做倉(cāng)庫(kù)，復(fù)式櫥窗、復(fù)式商鋪，雙重價(jià)值。 獨(dú)立門面的全間隔鋪；中間鋪全設(shè)為半間隔鋪， 即1.4米高的間隔板組成店中店。 26 實(shí)用面積10 -30 /個(gè)為主流， 50 -80 /個(gè)為補(bǔ)充。 精品百貨、化妝品、皮具、內(nèi)衣、休閑服裝、 眼鏡珠寶、鞋帽、藥業(yè)、美容、茶葉、沖印、通 訊產(chǎn)品、商務(wù)中心、煙草專賣等。 27 以中檔消費(fèi)為主，低檔為輔，如“艾菲兒”、 “頂好飾品” ，再配個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，占樓層面積的10%。 以中檔消費(fèi)為主流，如“雅芳”、“小護(hù)士”、 “李醫(yī)生”、“美寶蓮”、“玉蘭油”等，占樓層面積10% 。 以適合白領(lǐng)一族消費(fèi)為主，中低價(jià)位服裝專賣 店，如“以純”

13、、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“ 、”生活幾何“、”藍(lán)海軍“，占樓層面積30% 以中檔市場(chǎng)為主，如“明廊”、“先施”、“點(diǎn) 石”、“斯貝雅”、“華置珠寶”等，約占首層樓層面積 的8%。 28 以普通市民消費(fèi)的為主，如“海王星辰”、“ 保利 康”、“雪姬美容”、“琦雅美容”，占樓層面積 的6%。 中檔產(chǎn)品，如“柯達(dá)沖印”、“天福茗茶”等 ，占樓 層面積的5%。 普通數(shù)碼產(chǎn)品，有相機(jī)、手機(jī)，通訊等，如“ 龍 粵”，占樓層面積的5%。 以低檔市場(chǎng)為主，如煙草專賣、咖啡甜品屋，商 務(wù)中心，占樓層面積的18%。 占樓層面積的8%。麥當(dāng)勞餐廳： 29 30 二、三層：經(jīng)營(yíng)百佳超市二、三層：經(jīng)營(yíng)百佳超市

14、 將二、三層整層出租給百佳超市，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，以百貨 日雜，生鮮水果，家和電器，生活用品，飲料奶品，各 類蔬菜等。 二、三層用來(lái)穩(wěn)定收租，保證成本分?jǐn)?，將一層?四層作為利潤(rùn)樓層。 引進(jìn)百佳區(qū)別于其他超市的原因： 1.營(yíng)造繽紛時(shí)尚的商業(yè)氛圍； 2.增加其它樓層的附加值； 3.百佳的實(shí)力雄厚，利于穩(wěn)定收租； 4.百佳本身就是活廣告； 5.百佳巨大的商業(yè)聯(lián)盟，利于快速招商 31 四層：多種業(yè)態(tài)組合或者單行專業(yè)賣場(chǎng)四層：多種業(yè)態(tài)組合或者單行專業(yè)賣場(chǎng) 如：數(shù)碼電器、石溪書城、美居天地、兒童樂(lè)園等。 數(shù)碼類： a整層經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)蘇寧、東澤、國(guó)美、順電等電器連鎖店 b多種業(yè)態(tài)組合：引進(jìn)龍粵、中國(guó)聯(lián)通、迪訊通等通

15、訊產(chǎn) 品。 石溪書城： a、整層經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)廣東省新華書店集團(tuán)； b、多種業(yè)態(tài)組合：引進(jìn)三咪書層、書吧等多門面成行成市 組合經(jīng)營(yíng)，配合數(shù)碼、美居板塊。 32 美居天地： a、整層經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)聯(lián)邦家居廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)小件精品家居、干 花布藝、家居配飾等； b b、多種業(yè)態(tài)組合：引進(jìn)精品家居、干花布藝、家居配飾等多種業(yè)態(tài)組合：引進(jìn)精品家居、干花布藝、家居配飾等 兒童樂(lè)園： a a、整層經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)中華廣場(chǎng)或天河城的整層經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)中華廣場(chǎng)或天河城的奇樂(lè)兒歡樂(lè)谷奇樂(lè)兒歡樂(lè)谷； b b、單層經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)多家童裝、兒童用品、文具、玩具等單層經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)多家童裝、兒童用品、文具、玩具等 商家組合經(jīng)營(yíng)兒童樂(lè)園。商家組合經(jīng)營(yíng)兒

16、童樂(lè)園。 五層：特色大酒樓五層：特色大酒樓 整層出租給一個(gè)商家，經(jīng)營(yíng)特色餐廳，如“澳門街” 、“黃果樹(shù)”、“不見(jiàn)不散”，配合多功能商業(yè)廣場(chǎng)的 需求。 33 34 一、參考新港路百佳首層，曉港灣百佳首層，保利 豐百佳首層的定價(jià)，商戶組合組織并開(kāi)展嘉盛 購(gòu)物廣場(chǎng)一層和四層的招商工作(包括定價(jià)、 分區(qū)、分類、商戶組合等) 二、針對(duì)重要商家草擬“商業(yè)說(shuō)明書”，如蘇寧、 聯(lián)邦等。 三、針對(duì)首層商鋪，計(jì)劃定人、定鋪、定客招商， 采用一鋪談五家模式，快速招商。 35 四、針對(duì)重要商家或有影響力的商家，以一定優(yōu)惠 的條件吸引其入場(chǎng)，提高其他商鋪附加值的策略 展開(kāi)招商，如“佐丹奴”、“明廊”、“海王” 等。 五

17、、主動(dòng)上門，直接簽約。 六、招商配合 1、外墻的包裝(條幅、橫幅等) 2、招商資料印刷(招商手冊(cè)、單張) 3、現(xiàn)場(chǎng)辦公室的準(zhǔn)備(電話、辦公接待) 4、重要商家的協(xié)助洽談等(蘇寧、聯(lián)邦) 36 附錄一：天河北百佳超市首層商鋪案例分析 客戶名稱行業(yè)種類實(shí)用面積租金（元）/備注 龍 粵通訊100750950均價(jià)：900元/ 明廊眼鏡眼鏡50700900 派利派蘇服裝25700800 海王星辰藥店60700900 雪姬美素美容208001000 森林雅舍美容用品10800900 柯 達(dá)沖印店359001000 傲 勝按摩椅15800900 華 置首飾189001100 點(diǎn) 石首飾189001100 流行美頭飾69001000 布語(yǔ)空間布藝窗簾309001000 哈根達(dá)斯冷飲店508001000 37 附錄二：富景百佳超市首層商鋪案例分析 客戶名稱行業(yè)種類面積租金（元）/備注 天福茗茶茶葉30550650均價(jià)：625元/ 明廊眼鏡眼鏡40600650 盈佳皮具25600 龍粵通訊80600700 名淑純美生活館美容20550600 寶明堂人參、鹿茸20700800 海王星辰藥店80