談房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理框架

1、 談房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理框架一、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必要性對(duì)于一個(gè)復(fù)雜的大型公共建筑，極少實(shí)行由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說(shuō)來(lái)，總是存在著各種各樣的分包和指定分包商。分包存在的原因有： 1、總包單位不具備完成所有項(xiàng)目的資質(zhì)。我國(guó)對(duì)于工程建設(shè)實(shí)行嚴(yán)格的施工資質(zhì)制度，很少有一家施工單位，具有從土建、建安、消防、弱電、電梯等所有工程的施工資質(zhì)。這樣，客觀上施工單位必須把一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的分部分項(xiàng)工程分包給有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位。 2、完全的施工總承包的價(jià)格總是高于平行分包的工程。業(yè)主出于控制造價(jià)的原因，也往往不愿意把所有的工程交給一家施工單位，而往往是由一家承擔(dān)土建施工，而機(jī)電安裝交給另外一

2、家，電梯、消防、弱電等再分包。 3、 業(yè)主一般對(duì)于影響工程質(zhì)量、影響工程造價(jià)的特別重要的設(shè)備與材料實(shí)行業(yè)主供貨。 以上的分包模式，是目前國(guó)內(nèi)常用的，在國(guó)際工程中也得到廣泛的運(yùn)用。對(duì)于工程管理搞的比較好的項(xiàng)目，這些總包、分包的合同關(guān)系是井然有序的，對(duì)雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定的很明確，雙方的配合工作也比較好，合同執(zhí)行的也很順利；反之，則是合同關(guān)系不清，雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定的不明確，雙方經(jīng)常陷于扯皮和矛盾中，業(yè)主時(shí)常發(fā)現(xiàn)一些合同沒(méi)有涵蓋的內(nèi)容，一些事情沒(méi)有人負(fù)責(zé)，由此帶來(lái)工期的損失和造價(jià)的突破是普遍現(xiàn)象。 這種狀況在大型工程的建設(shè)中仍然有一定的普遍性。由于建設(shè)單位忽略了合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的建立，造成合同關(guān)系不

3、清的現(xiàn)象比比皆是，造成了建設(shè)單位的巨大損失。解決的辦法之一就是編制合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)圖。通過(guò)合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)圖的編制，理清項(xiàng)目管理的思路，設(shè)計(jì)一個(gè)符合實(shí)際的切實(shí)可行的合同網(wǎng)絡(luò)。在目前的工程管理的研究中，卻很少有人討論合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，往往是對(duì)合同本身的研究要遠(yuǎn)高于合同架構(gòu)的研究，我以為這是當(dāng)前工程管理中值得注意的問(wèn)題。合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)是合同關(guān)系建立的基礎(chǔ)。對(duì)它的研究，有助于我們把握工程管理的主線，起到提綱摯領(lǐng)的作用。 二、合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的作用 本文認(rèn)為，合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的地位，與項(xiàng)目管理中的wbs分解結(jié)構(gòu)是密切相關(guān)的。合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)是一種組織分析結(jié)構(gòu)（obs），它是用以展示工作要素已經(jīng)分配給了具

4、體的組織單位。在工程項(xiàng)目中，參與工程建設(shè)的各方，包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)單位是具體的組織單位。這些單位根據(jù)不同的情況，分別與業(yè)主管理部簽訂合同，其中最重要的合同是設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同以及施工總包合同；各分包單位與總包單位簽訂分包合同；業(yè)主、施工單位與供貨單位簽訂設(shè)備、材料供應(yīng)合同。對(duì)于業(yè)主，合同架構(gòu)圖就是合同的關(guān)系圖。 建立這些關(guān)系有以下方面的作用： 1、將整個(gè)項(xiàng)目劃分為相對(duì)獨(dú)立的、易于管理的較小的單位。 2、 將這些單位與參加項(xiàng)目的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來(lái)。 3、對(duì)每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)。 4、確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量

5、標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)工作的順序，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃。 5、估計(jì)項(xiàng)目全過(guò)程的費(fèi)用，建立項(xiàng)目成本控制計(jì)劃。 6、預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完成時(shí)間，建立項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃。三、如何建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)本文認(rèn)為，建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，應(yīng)該注意以下問(wèn)題： 1、理清管理思路，確定是采用總包負(fù)責(zé)制還是平行發(fā)包。大型項(xiàng)目中的分部分項(xiàng)工程，其專(zhuān)業(yè)性是很強(qiáng)的，如電梯工程，一般都要采用廠家安裝，這樣有利于分清責(zé)任，確保工程質(zhì)量；消防工程因?yàn)槭芟婪ㄖ萍s，一般要由經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)認(rèn)可的施工單位承建；玻璃幕墻等工程也要擁有一定的建設(shè)資質(zhì)。對(duì)于這些分包的管理，一種是采用由業(yè)主直接管理，一種是由總包單位管理。本文認(rèn)為，總包負(fù)責(zé)制在大中型建設(shè)項(xiàng)目管理中應(yīng)是

6、必然的選擇?？偘话闶沁x擇土建單位，他們?cè)诠こ淌┕ぶ杏兄鲗?dǎo)權(quán)，對(duì)于臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、垂直運(yùn)輸、垃圾清運(yùn)、安全與環(huán)境管理、現(xiàn)場(chǎng)保安等的協(xié)調(diào)方面有利。總包單位收取一定比例的總包服務(wù)費(fèi)，向這些單位提供服務(wù)，可以很大程度的減少施工中的矛盾和問(wèn)題。但在小型工程中，如果業(yè)主的管理能力很強(qiáng)，也可采取平行發(fā)包的管理方式。 2、應(yīng)該在工程的準(zhǔn)備階段即確定管理的方式問(wèn)題，并應(yīng)該在工程的指揮人員中形成共識(shí)，而不能在工程進(jìn)行過(guò)程中朝令夕改。在一個(gè)五星級(jí)大酒店施工中，在土建結(jié)束后，開(kāi)始時(shí)明確了一家香港公司為設(shè)備安裝與裝飾工程的總包單位，并簽訂了合同。但在施工過(guò)程中發(fā)生了與建設(shè)單位的矛盾，建設(shè)單位解除了原合同，改為平行

7、發(fā)包管理。這樣，原總包單位極為不滿(mǎn)，造成整個(gè)工程停工一年多的損失，整個(gè)工程的建設(shè)資料、質(zhì)量控制等方面造成的損失更是難以估計(jì)。 3、對(duì)于設(shè)備、材料供貨的管理。一些業(yè)主認(rèn)為，設(shè)備、材料供貨的大權(quán)一定要掌握在自己手中，這樣可以降低工程的造價(jià)。我認(rèn)為這種認(rèn)識(shí)是片面的。關(guān)鍵問(wèn)題在于供貨的范圍、供貨時(shí)間對(duì)于工程的影響程度。業(yè)主在做設(shè)備詢(xún)價(jià)時(shí)，常常沒(méi)有嚴(yán)格的采購(gòu)范圍規(guī)定，這樣，很多時(shí)候一些輔助材料和設(shè)備沒(méi)有采購(gòu)，施工單位在安裝時(shí)就會(huì)提出索賠要求，并影響建設(shè)工期。本文認(rèn)為在設(shè)備材料的采購(gòu)中分為三類(lèi)是合適的：（1）a類(lèi)，業(yè)主采購(gòu)。必須與施工單位討論，明確采購(gòu)內(nèi)容和交貨時(shí)間。（2）b類(lèi)，業(yè)主指定采購(gòu)。業(yè)主參與品牌

8、與價(jià)格考察，但由施工單位簽訂合同。（3）c類(lèi)，施工單位在監(jiān)理監(jiān)督下的自行訂貨采購(gòu)。 4、對(duì)于設(shè)計(jì)，應(yīng)實(shí)行總包負(fù)責(zé)制。設(shè)計(jì)單位實(shí)行總包負(fù)責(zé)制，目前國(guó)內(nèi)是不多見(jiàn)的。但這也是非常必要的。國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)院，一般不承擔(dān)弱電的施工圖設(shè)計(jì)和精裝修設(shè)計(jì)，而由業(yè)主確定弱電和精裝修設(shè)計(jì)時(shí)，必須由工程的設(shè)計(jì)單位向承包單位提供資料，并承擔(dān)指導(dǎo)責(zé)任。實(shí)行總包負(fù)責(zé)制，明確由總包單位對(duì)工程的所有設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，它就必須對(duì)二次設(shè)計(jì)進(jìn)行認(rèn)真的設(shè)計(jì)審查，這樣可以大大減少設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。也不會(huì)出現(xiàn)常見(jiàn)的裝修時(shí)亂改梁柱影響結(jié)構(gòu)安全、變更防火分區(qū)影響消防報(bào)批等嚴(yán)重問(wèn)題，對(duì)于弱電、消防工程中常見(jiàn)的與水電管線的矛盾、隨意開(kāi)孔開(kāi)洞等問(wèn)題也會(huì)得到很好

9、的遏制。 3、 對(duì)于分包的數(shù)量控制。分包是社會(huì)化大生產(chǎn)的產(chǎn)物，但絕不是分的越細(xì)越好，尤其應(yīng)該嚴(yán)格限制業(yè)主指定分包。因?yàn)闃I(yè)主插手過(guò)多，總包單位的責(zé)任感就會(huì)下降，施工界面增加，施工的配合也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。應(yīng)該嚴(yán)格限制分包方的再次轉(zhuǎn)包，避免因多級(jí)多次轉(zhuǎn)包給工程質(zhì)量、進(jìn)度管理留下隱患。 四、建立合同網(wǎng)絡(luò)后的主要管理工作 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，我們還必須建立項(xiàng)目質(zhì)量工作總控制計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度總控計(jì)劃、項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃、項(xiàng)目環(huán)境與安全控制計(jì)劃。 1、 質(zhì)量總控計(jì)劃 質(zhì)量控制計(jì)劃應(yīng)遵循的原則如下： 工程質(zhì)量控制應(yīng)以合同管理為基礎(chǔ)，通過(guò)科學(xué)的招投標(biāo)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、總包、分包、材料供應(yīng)商，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l

10、件約束設(shè)計(jì)單位、承包商。 質(zhì)量管理應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量保證體系的方法與程序。嚴(yán)格執(zhí)行公司的質(zhì)量手冊(cè)、程序和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，確保工作質(zhì)量，用優(yōu)秀的工作質(zhì)量去保證工程質(zhì)量，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量?jī)?yōu)良。 質(zhì)量管理應(yīng)該貫徹到工程的全過(guò)程，實(shí)行全要素的管理。在工程各階段，認(rèn)真落實(shí)事先、事中、事后各階段管理措施，嚴(yán)格樹(shù)立事先管理（即預(yù)控）的思想。采取組織措施、管理措施和技術(shù)措施相結(jié)合，形成先進(jìn)、嚴(yán)格、可靠的管理，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，重點(diǎn)抓好“施工組織設(shè)計(jì)，專(zhuān)項(xiàng)施工方案、施工技術(shù)交底”等三級(jí)施工技術(shù)、“自檢、互檢、交接檢”和“檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程、分部工程”等質(zhì)量驗(yàn)收的管理。 2、項(xiàng)目進(jìn)度總控計(jì)劃 項(xiàng)目的進(jìn)度控制分為三級(jí)： 一級(jí)計(jì)

11、劃：由業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及施工總承包四方共同確認(rèn)的項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃；內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程所有影響進(jìn)度的工作。突出業(yè)主及管理公司的職能工作，如前期手續(xù)、招投標(biāo)工作等。 二級(jí)計(jì)劃：由各專(zhuān)業(yè)分包編制，并由總承包匯總，監(jiān)理核定的專(zhuān)業(yè)工程施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（僅限一級(jí)分包），主要目的為劃分流水、協(xié)調(diào)專(zhuān)業(yè)內(nèi)施工內(nèi)容與順序。 三級(jí)計(jì)劃：即由總承包匯總各分包人編制的涵蓋各專(zhuān)業(yè)施工內(nèi)容的短周期施工計(jì)劃，如月周工程綜合計(jì)劃及專(zhuān)項(xiàng)工程綜合計(jì)劃，突出專(zhuān)業(yè)施工間的施工流動(dòng)安排及對(duì)施工場(chǎng)地的占用。 3、項(xiàng)目投資總控計(jì)劃投資控制主要手段包括： 采用積極的預(yù)前控制方法進(jìn)行投資控制，根據(jù)建筑市場(chǎng)的成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，先根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的情況

12、（類(lèi)型、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)等）將工程的主要成本構(gòu)成按合伺網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)來(lái)進(jìn)行分解，形成項(xiàng)目成本控制總計(jì)劃，該計(jì)劃及所有細(xì)化的成本預(yù)算估算指標(biāo)將作為此后工程招標(biāo)時(shí)的可承受報(bào)價(jià)的上限，對(duì)當(dāng)時(shí)尚未完成施工圖設(shè)計(jì)的工程，該指標(biāo)可作為指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位掌控設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的主要依據(jù)。采用合同（招投標(biāo)）條件來(lái)控制工程洽商，采用此方法，有利于將承包商的索賠精力用于避免共同損失，減少承包商與業(yè)主的沖突。 為便于掌握工程進(jìn)度款的支付進(jìn)程，進(jìn)行籌資融資安排，在項(xiàng)目編制出項(xiàng)目成本總控計(jì)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)照項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃的內(nèi)容，并依據(jù)擬定各類(lèi)合同付款的具體條件（分期支付安排）編制項(xiàng)目工程費(fèi)用年度、季度或月度付款計(jì)劃。 4、項(xiàng)目環(huán)境與安全控制計(jì)劃

13、項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)與施工安全也是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容。要求各施工單位建立安全生產(chǎn)責(zé)任制和環(huán)境管理責(zé)任制，建立與保持環(huán)境與安全工作程序，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主要成本構(gòu)成 1、土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓?zhuān)袠?biāo)出讓?zhuān)馁u(mài)出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。 2、 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研

14、究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。 3、建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程廢紙房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱(chēng)為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。 4、市政公共設(shè)施費(fèi)用 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜

15、市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車(chē)棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%30%左右。 5、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。 6、 貸款利息 房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所

16、以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。 7、稅費(fèi) 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。 8、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)

17、見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。 二、如何行之有效地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本 1、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià) （1）規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣(mài)，掛牌制度。在全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開(kāi)放，競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營(yíng)性土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會(huì)導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。 （2）加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應(yīng)量不足，價(jià)格就一定會(huì)上漲。適量的供應(yīng)維持動(dòng)態(tài)平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對(duì)平衡的價(jià)格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價(jià)狂漲。 （3）逐步建立

18、強(qiáng)制性退出機(jī)制，避免因土地供應(yīng)方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過(guò)規(guī)定期限而未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來(lái)平抑過(guò)高的地價(jià)。 2、 加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度 各級(jí)地方政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。對(duì)國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對(duì)現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可收可不受的項(xiàng)目予以停收，以利降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。 3、完善市政配套，履

19、行政府職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用 對(duì)應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任。不能再通過(guò)變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開(kāi)發(fā)商頭上，對(duì)確需應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免壟斷性經(jīng)營(yíng)加重開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。 4、適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān) 依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照?，?huì)對(duì)某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)降低房地產(chǎn)業(yè)成本開(kāi)支，平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起事半功倍的效力。 5、開(kāi)拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用 金融資本同產(chǎn)

20、業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國(guó)家發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開(kāi)金融業(yè)的支持和配合，將會(huì)寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過(guò)緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過(guò)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門(mén)檻，適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長(zhǎng)期貸款利率水平等。也只有通過(guò)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。 6、充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀

21、調(diào)控力度，維持物價(jià)平穩(wěn) 加強(qiáng)宏觀調(diào)控是任何實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家維持物價(jià)平穩(wěn)必選之道，政府通過(guò)利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定。通過(guò)市場(chǎng)這個(gè)無(wú)形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點(diǎn)關(guān)注，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競(jìng)爭(zhēng)格局，并可適當(dāng)放寬進(jìn)出口相關(guān)政策，確保價(jià)格維持合理水平，保持建材市場(chǎng)的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價(jià)水平不但可以降低建材價(jià)格，而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。 7、維持合理利潤(rùn)空間，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理 企業(yè)以贏利為目的，為實(shí)現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部挖潛、加強(qiáng)管理等方式來(lái)謀求合理的利潤(rùn)。維持合理的利潤(rùn)空

22、間對(duì)企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個(gè)層面，在施工隊(duì)伍的選擇，材料、設(shè)備采購(gòu)等方面，完善招投標(biāo)制度和貨比三家制度，加強(qiáng)施工質(zhì)量和預(yù)算管理，即提高效益，也可有效控制各項(xiàng)可控成本。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者和社會(huì)效益，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的。 總之，房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對(duì)一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開(kāi)

23、發(fā)成本是政府在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房?jī)r(jià)的另一重要?dú)⑹诛?，這將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。 成本控制的基本方法“省錢(qián)就是賺錢(qián)”，你在成本管理領(lǐng)域走在前面，你就在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)！ 隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧?rùn)銷(xiāo)售收入成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過(guò)it手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平？地產(chǎn)新星根據(jù)幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實(shí)踐，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了“成本

24、管理四步法”。這四個(gè)步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。以下就這四個(gè)步驟做詳細(xì)的分析： 1、制定目標(biāo)目標(biāo)成本 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。 許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒(méi)有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。 目標(biāo)成本法的基本思路：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層

25、分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。 影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因 （1）項(xiàng)目進(jìn)度太緊： 基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤(rùn)指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開(kāi)始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。 另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“

26、費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價(jià)招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過(guò)程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式。 “欲速則不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)，積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯(cuò)的效果。 （2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測(cè)算體系： 從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷(xiāo)售、物業(yè)管理每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項(xiàng)目制定“目標(biāo)成本“就需要

27、有一套規(guī)范的體系來(lái)保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。 規(guī)范的目的 保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過(guò)制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過(guò)項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問(wèn)題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免犯重復(fù)錯(cuò)誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。 規(guī)范的方法 建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)：綜合公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹(shù)，作為目標(biāo)成本制訂的基線。 建立規(guī)范的流程：定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”

28、、“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。 2、明確崗位職責(zé)責(zé)任成本體系 “責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。 誰(shuí)來(lái)做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？ “責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而

29、在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依” 責(zé)任成本范圍 “責(zé)任成本體系”的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來(lái)自“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍”來(lái)看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來(lái)進(jìn)行定義并加以實(shí)施。 作業(yè)過(guò)程管理 明確了“責(zé)任成本體系”

30、，按照部門(mén)、崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以得到部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門(mén)、崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)”來(lái)對(duì)部門(mén)/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)，必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過(guò)程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。 3、跟蹤執(zhí)行動(dòng)

31、態(tài)成本法 經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。 全動(dòng)態(tài)成本 動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？ 我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷(xiāo)決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒(méi)有任何幫助，因?yàn)榈?/p>

32、了項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。 如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算？一個(gè)中心，三條主線 動(dòng)態(tài)成本=合同性成本非合同性成本待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹薄?三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量

33、，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。 成本管理系統(tǒng)管理目標(biāo)成本/動(dòng)態(tài)成本的重要工具 動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同

34、臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢(xún)可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過(guò)即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 4、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說(shuō)話 制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估。 將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過(guò)程“實(shí)際完成的經(jīng)

35、濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對(duì)部門(mén)/崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，并真正做到“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”拿數(shù)據(jù)說(shuō)話。 成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 在我們完成對(duì)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估的同時(shí)，還必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，并將之與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項(xiàng)目的“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”。通過(guò)“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”的建立，所有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來(lái)，并對(duì)未來(lái)業(yè)務(wù)的開(kāi)展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用?！俺杀緮?shù)據(jù)庫(kù)”的建立充分體現(xiàn)“知識(shí)管理”的思想，使知識(shí)作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的沉淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失，使

36、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個(gè)新的臺(tái)階。 “省錢(qián)就是賺錢(qián)”，你在成本管理領(lǐng)域走在前面，你就在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)！ 蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃

37、羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄

38、肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈

39、袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆

40、羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃

41、膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄

42、袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅

43、羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿

44、膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕

45、袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖

46、羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅

47、膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆

48、袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀

49、肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻

50、螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖

51、衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆

52、聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇

53、螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀

54、袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁

55、肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄膇莁袃膃艿薆蝿膂莁荿蚅膂肁薅蟻螈芃蕆薇螇莆蚃裊螆肅蒆螁螆膈蟻蚇螅芀蒄薃襖莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅螄袁莇薁蝕袀肆莃薆袀腿蕿襖衿芁莂螀袈莃薇蚆羇肅莀薂羆膅薅蒈羅莇莈袇羄肇蚄螃羄腿蕆蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薁肈羈蒁薇肈膀莄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肄薈薄肄