房地產(chǎn)課程設(shè)計(jì)

1、建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析性與評(píng)價(jià)摘要：房地產(chǎn)業(yè)近年來已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著。目前,我國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著整體過熱和一定程度的泡沫。本文基于大量的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，利用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析論證，從市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資估算等各方面對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目和一個(gè)商業(yè)中心的可行性進(jìn)行了全面分析，得出項(xiàng)目可行的結(jié)論，從而為開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，可行性研究，市場(chǎng)分析1項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目介紹項(xiàng)目位于遠(yuǎn)大路芙蓉生態(tài)新城核心。項(xiàng)目南臨遠(yuǎn)大路、北臨營(yíng)盤東路，西臨瀏陽(yáng)河和瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶。瀏陽(yáng)河在本項(xiàng)目沿線長(zhǎng)達(dá)1.2公里，并且

2、項(xiàng)目沿線瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶寬100米、風(fēng)光帶景觀總面積達(dá)12萬（瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶由政府投資12.9億打造）。 項(xiàng)目規(guī)劃總占地436畝，容積率3.34。預(yù)計(jì)規(guī)劃商業(yè)配套面積約10萬，園林面積約20萬，總規(guī)劃約7000戶住宅，約30000人居住的一個(gè)超大型國(guó)際住區(qū)。 項(xiàng)目共分為三期開發(fā)，其中一期總建筑面積。由12棟17層至33層的江景小高層、江景高層和大型商業(yè)廣場(chǎng)組成。一期共約1761戶。 1.2項(xiàng)目配套 超市:大潤(rùn)發(fā)超市、沃爾瑪超市、步步高超市、新一佳超市學(xué)校： 財(cái)經(jīng)中專、樹達(dá)學(xué)院、湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、田家炳中學(xué)、27中銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：旺旺醫(yī)院、馬王堆療養(yǎng)院、芙蓉區(qū)紅

3、十字醫(yī)院休閑：華雅高爾夫、碧海云天酒店：華雅華天大酒店、新長(zhǎng)福、新湘銀1.3交通狀況 項(xiàng)目位于芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)， 乘坐103路 110路 114區(qū)間線 114路 126路 127路 130路 501路 502路 703路 802路到東屯渡橋東站下車，即可到達(dá)。 2市場(chǎng)分析2.1 2010年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及相關(guān)政策新年打出第一拳2010年1月1日，財(cái)政部出臺(tái)“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期的二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機(jī)購(gòu)房，給炒房者帶來不利影響。體現(xiàn)在濟(jì)南便是，今年1月份，二手房成交量出現(xiàn)大幅下降，只成交1500多套，環(huán)比下降約70%。 房產(chǎn)論

4、壇,裝修論壇,業(yè)主論壇! 緊接著，1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳又出臺(tái)了“國(guó)十一條”，也即關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，其規(guī)定，購(gòu)買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%;房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價(jià)”這也被認(rèn)為是國(guó)家針對(duì)高房?jī)r(jià)，今年打出的抑制房?jī)r(jià)“第一拳”。新春督促“央企退市”3月18日，國(guó)資委一紙“清退令”，要求78家非主營(yíng)房地產(chǎn)的央企退市。盡管中遠(yuǎn)集團(tuán)等少數(shù)央企在第一時(shí)間給出了明確時(shí)間表，但央企整體實(shí)質(zhì)性退市進(jìn)展緩慢，至今仍有71家央企超過200家房地產(chǎn)公司未見動(dòng)靜，其給出的理由是“無人接盤、轉(zhuǎn)讓遇冷”。4月祭出限購(gòu)令 4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭

5、，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。 # v: A7 L# z7 K8 * t 2 a% x$ c6 u4 y新浪4月17日，國(guó)務(wù)院又發(fā)出關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知，提出了調(diào)控樓市的10項(xiàng)具體措施，被稱為“新國(guó)十條”。其將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀，要點(diǎn)包括要求房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款等。5月“限購(gòu)令”地方版紛紛出臺(tái)國(guó)家的政策需要落地

6、才能真正起到作用。國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”后，許多地方都出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，其中以“限購(gòu)令”最為奏效，也是今年樓市調(diào)控的一大亮點(diǎn)。先是北京在4月30日出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購(gòu)一套商品房。 # |& w& E+ H M* c1 q房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇$ w0 + I3 0 S北京的開山之舉旨在對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求實(shí)施更為嚴(yán)厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)“新國(guó)五條”，“限購(gòu)令”蔓延全國(guó)，例如深圳9月30日晚緊急出臺(tái)“限購(gòu)令”，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策。( o7 * ( y房產(chǎn)論壇,

7、裝修論壇,業(yè)主論壇8 I; d$ S% i新到11月中旬，全國(guó)已有16個(gè)城市頒布“限購(gòu)令”。9月嚴(yán)查空置率9月初，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次明確表示進(jìn)行空置房調(diào)查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個(gè)試點(diǎn)城市啟動(dòng)空置房調(diào)查。在5城市空置房調(diào)查啟動(dòng)后不久，有相關(guān)人士透露，由于空置房沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得出空置率。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人稱將對(duì)人口普查中獲得的住房信息進(jìn)行采集和分析。4月保障房體系出臺(tái)4月13日，住建部召開會(huì)議稱，加快保障性住房建設(shè)。其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，今年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。 買

8、房, 6月12日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文，倡導(dǎo)大力發(fā)展公租房，解決“夾心層”住房問題。今年，保障性住房的關(guān)注度、建設(shè)力度，已經(jīng)是近幾年所未有。就在各界高呼今年是我國(guó)保障房建設(shè)的一個(gè)里程碑時(shí)，住建部又發(fā)出通知，明年計(jì)劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套。 ( Y: G& W: tsy.bbs.hous ; P: f2 ; |6 I新 2010年一季度，長(zhǎng)沙市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資126億元，同比增長(zhǎng)32.18%。各類房屋施工面積4154.96萬平方米，同比增長(zhǎng)7.48%，其中新開工面積477.89萬平方米，同比增長(zhǎng)43.87%，竣工面積295.32萬平方米，同比增長(zhǎng)10.21%，2010

9、年長(zhǎng)沙將開展“城中村”改造試點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼，力爭(zhēng)完成棚戶區(qū)拆遷200萬平方米，新建廉租房6000套。兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無疑對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力?？梢灶A(yù)見，長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長(zhǎng)投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對(duì)住房的需求是客觀存在；從市場(chǎng)價(jià)格看，與周邊城市和全國(guó)其他同類城市相比，長(zhǎng)沙房市價(jià)格相對(duì)偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當(dāng)部分

10、群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場(chǎng)空間仍然很大。因此，未來長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，價(jià)格還會(huì)保持在平穩(wěn)增長(zhǎng)區(qū)間。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析2.2.1區(qū)域市場(chǎng)概述 項(xiàng)目位于遠(yuǎn)大路芙蓉生態(tài)新城核心。芙蓉生態(tài)新城是政府3年50億巨資傾力打造的生態(tài)新城，規(guī)劃建設(shè)成為“城市次中心和生態(tài)居住區(qū)”。 芙蓉生態(tài)新城在“二帶、四心、四軸、八區(qū)”的總規(guī)劃指導(dǎo)下，隨著營(yíng)盤東路瀏陽(yáng)河大橋的拉通、“三縱三橫”路網(wǎng)建設(shè)，一個(gè)由城市主干道遠(yuǎn)大路、營(yíng)盤東路、萬家麗路、人民東路，紅旗路，濱河路環(huán)繞的的城市次中心和生態(tài)居住區(qū)正在崛起。介時(shí)，芙

11、蓉生態(tài)新城將成為對(duì)接武廣新城、尚東區(qū)、金鷹月湖板塊和星沙新城的核心軸。具有高度的投資價(jià)值與發(fā)展空間。2.2.2區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 針對(duì)該項(xiàng)目，對(duì)周邊幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。所有項(xiàng)目概況（見附表1、2、3、4）2.3市場(chǎng)綜述1. 新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高2. 高素質(zhì)項(xiàng)目吸引了大量居民前來購(gòu)買3. 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利4. 新房上市量幅度大于市內(nèi)其他各區(qū)5. 價(jià)格仍是居民選擇住宅的最大影響因素3項(xiàng)目規(guī)劃3.1項(xiàng)目市場(chǎng)趨勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)分析。（1）長(zhǎng)沙河?xùn)|地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展；（2）本項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市工業(yè)區(qū)；（3）靠近湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、馬坡嶺小學(xué)、27中、旺旺醫(yī)院、馬王堆醫(yī)院等；（4）投資氛圍濃厚；（

12、5）長(zhǎng)沙河?xùn)|地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套不斷完善。 （6）本項(xiàng)目距長(zhǎng)沙市汽車東站約2公里，公共交通發(fā)達(dá)，地鐵2A線與3號(hào)線在此交匯，緊鄰遠(yuǎn)大路，到達(dá)機(jī)場(chǎng)15分鐘，到五一廣場(chǎng)10分鐘。2、劣勢(shì)分析。（1）相比其他區(qū)域，該項(xiàng)目所在位置現(xiàn)有公交線路覆蓋不足；（2）涉及大量的拆遷、安置和補(bǔ)償，工作進(jìn)展中將會(huì)遇到較大的阻力； （3）公共設(shè)施不足。3、機(jī)會(huì)分析。本項(xiàng)目存在著以下發(fā)展機(jī)會(huì)：（1）長(zhǎng)沙河?xùn)|地區(qū)不斷發(fā)展壯大，教育、行政、文化、體育等基礎(chǔ)設(shè)施不斷發(fā)展，長(zhǎng)沙河?xùn)|地區(qū)還要通過自身的比較優(yōu)勢(shì)以及積極營(yíng)造出的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，來確保成為產(chǎn)業(yè)中的橋頭堡；（2）河?xùn)|地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)長(zhǎng)沙市區(qū)不是很高，升值空間很大。（3）緊鄰

13、星沙這一國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和隆平高科技園區(qū)，機(jī)會(huì)很多。（4）政府給予很多優(yōu)惠條件。 4、威脅分析。（1）目前，很多城市以及長(zhǎng)沙本地的一些經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)都在籌劃建設(shè)特色房地產(chǎn)，投資者的選擇余地變大，如何吸引投資者進(jìn)行投資將成為項(xiàng)目實(shí)施必須解決的一個(gè)問題。 （2）周邊樓盤很多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。（3）國(guó)家宏觀調(diào)控不斷推出，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)與銷售有一定影響。3.2房地產(chǎn)消費(fèi)者特點(diǎn)根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研可知消費(fèi)者有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)反映3.2.1 消費(fèi)者對(duì)住房需求的反映消費(fèi)者集中在今后二至五年內(nèi)，說明房產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過高速發(fā)展后，仍有上升的空間，結(jié)合長(zhǎng)沙市人均27M的居住目標(biāo)，長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)有一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的階段

14、。折射出“城市花都”項(xiàng)目開發(fā)具有良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。同時(shí)也反映出以下四個(gè)問題：一是近兩年房地產(chǎn)大量開發(fā)，已使得目前大部分是具備購(gòu)房能力的人群已經(jīng)買房。二是渴望買房的人群目前不具備買房能力，計(jì)劃在有了一定積蓄式收入較穩(wěn)定后再買房。三是外來務(wù)工者，有意在長(zhǎng)沙置家立業(yè)的較多，他們也有打算在以后的二至五年內(nèi)購(gòu)房。四是雖然目前產(chǎn)品房空置率偏高，但消費(fèi)者需求的增加使得長(zhǎng)沙樓市繼續(xù)看好勢(shì)在必然。您打算什么時(shí)候買新房沒考慮40%1 年內(nèi)6.67%1-2 年內(nèi)6.67%2-5 年內(nèi)46.67%3.2.2消費(fèi)者買房用途解決居住和改善居住條件成為消費(fèi)者買新房的主要用途，占66.67%。將近七層以上的消費(fèi)者買房只是為了解

15、決或改善居住環(huán)境。長(zhǎng)沙市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也應(yīng)以滿足這部分消費(fèi)者的需求及追求入手，滿足居住環(huán)境的基本要素，改善居住條件。住宅產(chǎn)品也應(yīng)以居住為核心定位，才能在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出。投資的比率為13.33%，說明長(zhǎng)沙的少部分消費(fèi)人群，對(duì)房地產(chǎn)的投資看好，這也是市中心商業(yè)區(qū)商鋪、大型社區(qū)商鋪旺銷的原因。您購(gòu)新房的用途時(shí)改善居住條件26.67%給子女或父母20%投資購(gòu)房13.33%解決居住40%3.2.3消費(fèi)者購(gòu)房能力分析在對(duì)意向購(gòu)房者對(duì)住房總價(jià)、付款方式、首付及月供的調(diào)查中。目前，長(zhǎng)沙消費(fèi)者對(duì)住宅總價(jià)的認(rèn)可度在50萬以下。調(diào)查結(jié)果表明，購(gòu)買50萬以下的購(gòu)房者比例占60%，其中30萬以下13.33%

16、，30-40萬之間占6.67%，40-50萬之間占40%。這與長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平不高，以及城市居民收入水平相比其他城市低有關(guān)。同時(shí)，作為消費(fèi)性城市的代表，長(zhǎng)沙城市居民的支出比例衣、食、行、娛樂的支出比重較大，而作為住房支出，相對(duì)減少。這也是消費(fèi)者在考慮到自己的承受能力而選擇50萬以下的住宅的原因。按照長(zhǎng)沙2003年長(zhǎng)沙市住宅2222的均價(jià)，20-30萬左右，可以買到90-130左右的面積。足以滿足居住的需求。在未來一段時(shí)間內(nèi)，一般消費(fèi)者對(duì)住宅的心理承受價(jià)格將在50萬以下。以目前價(jià)格而言，您計(jì)劃買總價(jià)在多少以內(nèi)的房子30萬元以下13.33%30-40萬元6.67%40-50萬元40%50-60萬元2

17、6.67%60-70萬元13.33%70萬以上0隨著國(guó)家對(duì)住房改革的深入，銀行信貸力度加大。86.67%的消費(fèi)者會(huì)選擇貸款，13.33%左右的調(diào)查者選擇一次性付款。這是根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力來決定。調(diào)查中我們了解到一次性付款的消費(fèi)者，他們選擇一次性付款的原因主要有，有一定的經(jīng)濟(jì)能力，不希望有債務(wù)，以及由于從事職業(yè)不確定因素較多，一般以投資方式作為不動(dòng)產(chǎn)保值為主。您打算采用什么樣的方式付款貸款86.67%一次性付款13.33% 在首期付款額度上，調(diào)查者在各個(gè)額度區(qū)間的比例比較平均，10萬以下的首付是目前消費(fèi)者可以承受的價(jià)格，33.33%的調(diào)查者認(rèn)為這個(gè)價(jià)格段比較合理。66.67%的調(diào)查者認(rèn)可1

18、0萬以上的付款額度，即購(gòu)買總價(jià)在40萬以內(nèi)的住宅。您愿意接受的首期付款 萬元10萬以下33.33%10-15萬20%15-20萬13.33%20-25萬13.3325-30萬6.67%30-35萬13.33%35-40萬040萬以上0目前長(zhǎng)沙的月供水平在2000以下，在調(diào)查中，26.67%的消費(fèi)者認(rèn)為月供在1000元以下，73.34%的消費(fèi)者認(rèn)為月供在2000元以下，長(zhǎng)沙家庭的收入水平不高。1000元的月供占普通家庭收入的28%以上。同時(shí)，由于長(zhǎng)沙的消費(fèi)性支出比例高，所以調(diào)查者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)月供的接受程度一般不會(huì)超過2000元/月。針對(duì)不同的消費(fèi)人群，制定不同的貸款方式及月供額，才能讓更多的目標(biāo)

19、消費(fèi)者下定購(gòu)買決心。您愿意接受的月供付款 元/月1000元以下26.67%1000-1500元 01500-2000元46.67%2000-2500元6.67%2500-3000元20%3000元以上03.2.4消費(fèi)者獲取樓盤信息渠道研究2003年，瀟湘晨報(bào)房地產(chǎn)廣告額達(dá)1.2億，占瀟湘晨報(bào)廣告收入的50%，也是房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的主要場(chǎng)所。同時(shí)瀟湘晨報(bào)也是廣大消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)廣告最認(rèn)知的媒介平臺(tái)。調(diào)查結(jié)果表示，消費(fèi)者了解房地產(chǎn)信息的產(chǎn)生是報(bào)紙、電視、戶外及親朋介紹。當(dāng)報(bào)紙、戶外以及房展會(huì)被開發(fā)商認(rèn)可時(shí)。開發(fā)商往往會(huì)忽視已購(gòu)房者或來看房者的傳播影響。其實(shí)，這部分消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房者在購(gòu)房決策時(shí)，起很大的

20、指導(dǎo)作用。加大對(duì)這部分人的傳播，在選擇推廣方式時(shí)會(huì)大有裨益。對(duì)項(xiàng)目廣告推廣而言，以瀟湘晨報(bào)、湖南經(jīng)視、五一路、芙蓉路沿線的戶外廣告牌，為媒介發(fā)布的主要陣地，以售樓部、房地產(chǎn)交易大會(huì)為形象展示窗口。同時(shí)，參加行業(yè)及社會(huì)公益活動(dòng)，對(duì)樓盤在廣告上的整合推廣，會(huì)起到?jīng)Q定性的作用。您一般從哪里得到樓盤的相關(guān)信息？親戚朋友13.33%電視臺(tái)6.67%長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)信息報(bào)60%路牌廣告0其他20%3.2.4消費(fèi)者對(duì)面積、戶型、結(jié)構(gòu)的偏好研究目前消費(fèi)者所需要的面積在80至120 M，這部分的比例占80%，說明目前長(zhǎng)沙的居住水平仍然較低。以滿足居住要求為主，這部分消費(fèi)者是目前購(gòu)房的主體，也是促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展的主

21、要因素，它們是市場(chǎng)上的主要購(gòu)買者。正因如此，目前長(zhǎng)沙的“緊湊型”戶型銷售情況良好，市場(chǎng)對(duì)“緊湊型”戶型的追捧，客觀反映了廣大消費(fèi)者對(duì)改善居住條件愿望的反應(yīng)。正是如此，這是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。很少有消費(fèi)者選擇80 M以下，說明小戶型仍有一定市場(chǎng)，市場(chǎng)遠(yuǎn)未飽和，也是2003年小戶型火爆開發(fā)的重要因素。同時(shí)20%的消費(fèi)者選擇120M以上的的面積，這部分消費(fèi)者出從“需求型”向“享受型”過度，目前這部分需求比例不小，但是由于開發(fā)商的開發(fā)量過大，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)出現(xiàn)偏差等因素造成這部分空置率較高的原因。對(duì)面積的偏好也決定了戶型的產(chǎn)品，調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明2-2、3-1、3-2、成為調(diào)查者首選戶型，以上四種戶型占

22、調(diào)查比例73.33%，與市場(chǎng)上的面積需求基本吻合，這樣產(chǎn)品將會(huì)成為一段時(shí)間內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)品。如何在以上戶型中突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，將會(huì)成為開發(fā)商在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的利器。您打算買多大面積的房子？80以下080-906.67%90-10040%100-11026.67%110-1206.67%120以上20%您喜歡什么樣的戶型？2房1廳6.67%2房2廳13.33%3房1廳26.67%3房2廳33.33%4房1廳04房2廳0復(fù)室13.33%其他6.67%在面積分割方面，40%的調(diào)查者強(qiáng)調(diào)客廳面積要大?？蛷d最為家庭活動(dòng)的重要場(chǎng)所，要求有一定的活動(dòng)空間，同時(shí)通風(fēng)、采光情況要好。目前13.33%的消費(fèi)者要求主臥要大

23、，且需要衛(wèi)生間，因此開發(fā)商多設(shè)計(jì)此類產(chǎn)品，會(huì)有一個(gè)比較廣泛的消費(fèi)者受眾。面積確定的條件下，您喜歡哪間房大廳大主臥室小40%廳小主臥室打13.33%兩者面積差不多33.33%去所謂13.33%陽(yáng)臺(tái)作為采光、觀景、生活的場(chǎng)所，是住宅產(chǎn)品中一個(gè)重要的部分，調(diào)查中73.33%的認(rèn)為2個(gè)陽(yáng)臺(tái)即可，即一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái)，符合都市人居家的要求，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)弧形陽(yáng)臺(tái)情有獨(dú)鐘，長(zhǎng)沙市場(chǎng)上采用弧形全封閉式的陽(yáng)臺(tái)的項(xiàng)目，如“佳逸豪園”、“金色華庭”、“建鴻達(dá)”都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。許多購(gòu)買者正是看重了弧形陽(yáng)臺(tái)漂亮的外觀及采光等優(yōu)點(diǎn)，而購(gòu)買。同時(shí)弧形陽(yáng)臺(tái)的成本相對(duì)較高，也是此類產(chǎn)品成本不普及的原因。您喜歡幾

24、個(gè)陽(yáng)臺(tái)1個(gè)20%2個(gè)73.33%3個(gè)6.67%3個(gè)以上03.2.5消費(fèi)者對(duì)住宅類型的偏好小高層和普通多層是消費(fèi)者的首選，西街花園4層的多層一經(jīng)推出，就受到市場(chǎng)的追捧，說明低容積率、低密度的多層住宅，會(huì)有一定的市場(chǎng)，對(duì)開本項(xiàng)目有值得借鑒的地方。市場(chǎng)對(duì)多層及小高層項(xiàng)目的追捧，使得多層與小高層成為消費(fèi)的主流。小高層40%多層（6層以下）33.33%低層（1-3層聯(lián)排或別墅）26.67%3.2.6消費(fèi)者對(duì)外立面裝飾的偏好 消費(fèi)者對(duì)瓷磚和涂料這兩種建筑外墻材料，并沒有很大的喜好差別，各有各的適用范圍，涂料給人的感覺明快，瓷磚則便于后期維護(hù)，各有所長(zhǎng)。但調(diào)查者達(dá)成共識(shí)的是對(duì)顏色方面要求，以給人明快的顏色如

25、：黃、淡黃，淺紅為主。您喜歡的外墻裝飾和顏色涂料20%面磚0石材33.33%馬賽克6.67%玻璃幕墻33.33%其他6.67%3.2.7消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格認(rèn)定項(xiàng)目區(qū)域由于沒有樓盤價(jià)格可以借鑒，消費(fèi)者普遍以長(zhǎng)沙市郊區(qū)樓價(jià)作為價(jià)格的參考標(biāo)準(zhǔn)。53.33%的消費(fèi)者認(rèn)為價(jià)格在35014000元/平方米之間，6.67%的消費(fèi)者認(rèn)為在4000元/平方米以上。在調(diào)查中，消費(fèi)者反應(yīng)，如果產(chǎn)品確實(shí)做得好，價(jià)格可以超過3000元/平方米，但是最好在3500元/平方米以下。開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)做參考。您認(rèn)為此區(qū)域的住宅合理價(jià)格是 元/2000以下66.67%2002-25006.67%2501-300020%35

26、01-400004000以上6.67%3.2.8消費(fèi)者意向購(gòu)房區(qū)域及原因資料顯示，芙蓉區(qū)及岳麓區(qū)為第一選擇區(qū)域。岳麓區(qū)成為首選區(qū)域，占調(diào)查總數(shù)的26%，原因是消費(fèi)者看好岳麓區(qū)的環(huán)境，同時(shí)由于六橋三環(huán)的規(guī)劃、交通路網(wǎng)的改善，以及相對(duì)便宜的房?jī)r(jià)，成為消費(fèi)者的首選。芙蓉區(qū)歷來是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)的區(qū)域，其交通、購(gòu)物、環(huán)境等的綜合競(jìng)爭(zhēng)力為各區(qū)之最，是消費(fèi)者心中理想的居家之價(jià)。（詳細(xì)分析見第六章，第一節(jié)長(zhǎng)沙樓市概況及特征）交通、購(gòu)物、環(huán)境，成為消費(fèi)者在購(gòu)買決策時(shí)，最先考慮的因素。歡買哪個(gè)區(qū)域的房子？芙蓉區(qū)33.33%開福區(qū)13.33%雨花區(qū)26.67%天心區(qū)6.67%岳麓區(qū)6.67%無考慮 13.33

27、%3.3項(xiàng)目定位1、產(chǎn)品功能定位 小區(qū)環(huán)境-集風(fēng)景，綠色植被，吸收二氧化碳并釋放氧氣的子系統(tǒng)，降噪音吸塵埃的子系統(tǒng)于一身的現(xiàn)代城市小區(qū)環(huán)境； 建筑節(jié)能-太陽(yáng)能、風(fēng)能等利用； 教育生活福地-緊靠教育，處于隆平高科技園區(qū)、星沙國(guó)家級(jí)科技園，永遠(yuǎn)走在時(shí)代的最前端。2、項(xiàng)目形象和競(jìng)爭(zhēng)定位（核心產(chǎn)品）地區(qū)項(xiàng)目所在地的芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路與瀏陽(yáng)河交匯處，城市主干道遠(yuǎn)大路、營(yíng)盤東路、萬家麗路構(gòu)建交通網(wǎng)絡(luò)完善體系。項(xiàng)目周邊分布著湖南農(nóng)大、馬王堆醫(yī)院、旺旺醫(yī)院和商業(yè)配套，項(xiàng)目周邊生活條件優(yōu)越、人文景觀豐富。項(xiàng)目所在地域，近距離有【長(zhǎng)房-東方人家】【山水華景】【湘域熙岸】【江河雙水灣】【先鋒-東外灘】【長(zhǎng)房-白沙灘】【芙

28、蓉-上河圖】等等享譽(yù)盛名的樓盤，投資氛圍十分濃厚。形象定位。項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后的形象定位是：（1）環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的辦公和居住為一體的城市標(biāo)志性新興區(qū)。（2）在都市的繁華與舒適中成長(zhǎng)，感受城市功能的完善和現(xiàn)代城市生活方式，消費(fèi)者在這里得到的是生活質(zhì)量的滿足，體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性化。 3.4目標(biāo)消費(fèi)群特征分析1、家庭構(gòu)成 因有經(jīng)濟(jì)實(shí)力贍養(yǎng)父母，家庭成員一般超過三人；2、年齡 25至45歲之間，首次購(gòu)買者和二次購(gòu)買者兼而有之； 3、區(qū)域 長(zhǎng)沙、長(zhǎng)沙周邊區(qū)域、外地炒房客4、收入 由于處于人生的高峰期，所以收入也應(yīng)是很高的，個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，家庭年收入約在8萬到10萬元之間，家庭存款在10萬元以上；5

29、、學(xué)歷及職業(yè) 學(xué)歷?？?、本科、本科以上 職業(yè)公務(wù)員、商人、白領(lǐng)、教師等6、生活形態(tài)描述 朝九晚五，夜生活豐富7、居住形態(tài) 受當(dāng)?shù)匚幕绊?、個(gè)人行為 自由個(gè)性、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)9、購(gòu)買目的 居家3.5價(jià)格定位客戶定位。 主力購(gòu)房人群在25至45歲之間為主，首次購(gòu)買者和二次購(gòu)買者兼而有之； 主力消費(fèi)人群主要來自長(zhǎng)沙、株洲、湘潭等周邊區(qū)域以及各地投資者為主； 主力消費(fèi)人群的職業(yè)以國(guó)有企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶為主的企事業(yè)單位中、高層領(lǐng)導(dǎo)及個(gè)體工商戶為主； 主力消費(fèi)人群在河?xùn)|地區(qū)購(gòu)房的主要目的是休閑、養(yǎng)老型等，看中的是河?xùn)|良好的空氣質(zhì)量、人文質(zhì)量、自然生態(tài)、居住環(huán)境等； 家庭構(gòu)成：因有經(jīng)濟(jì)實(shí)力贍養(yǎng)父母，家庭

30、成員一般超過三人。 目標(biāo)消費(fèi)群大部分處于事業(yè)平穩(wěn)期，家庭、事業(yè)壓力較小，更加注重生活品質(zhì)、注重修身和養(yǎng)性； 目標(biāo)消費(fèi)群收入情況：由于處于人生的高峰期，所以收入也應(yīng)是很高的，個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，家庭年收入約在8萬到10萬元之間，家庭存款在10萬元以上。 主力消費(fèi)群受教育程度：一半以上的購(gòu)房者都受過大專或大專以上的高等教育。 目標(biāo)消費(fèi)人群在選購(gòu)房屋時(shí)更加注重社區(qū)環(huán)境設(shè)施、園林綠化、社區(qū)配套等等。 3.6項(xiàng)目營(yíng)銷策略（見附表1、2、3、4）四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析4.1項(xiàng)目的確定性分析項(xiàng)目的投資估算（1）土地費(fèi)用估算：11772+11772X（50%+2%）=17893.44萬元（2）前期工程費(fèi)用估算：

31、X80元/=2148.5040萬元（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算：X200元/=5371.26萬元(4) 房屋開發(fā)費(fèi)估算：1550元/X=41627.265萬元（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：100元/X=2685.63萬元（6）管理費(fèi)：69726.099萬元X0.05=3486.30495萬元（7）銷售費(fèi)用：.2萬元X2%=2148.504萬元（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用：120萬元（9）不可預(yù)見費(fèi)：73212.404萬元X0.05=3660.6202萬元（10）其他費(fèi)用：（17893.44萬元+2148.5040萬元+41627.265萬元）X0.015=925.萬元（11）銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表（一年）序號(hào)項(xiàng)

32、目合計(jì)1銷售收入（萬元）.21.1可銷售面積m21.2單位售價(jià)（元/ m2）40002經(jīng)營(yíng)稅及附加（萬元）5908.3862.1營(yíng)業(yè)稅5%（萬元）5371.262.2城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（萬元）537.126附加交納費(fèi)用(532萬元)施工圖及抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)：19白蟻防治費(fèi)：10檔案管理費(fèi):20保險(xiǎn)費(fèi)：24建設(shè)用地規(guī)劃許可證：5質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：370工程定額測(cè)定費(fèi)：25建安企業(yè)行業(yè)管理費(fèi)：44印花稅：153利潤(rùn)：20918.24771萬元 利潤(rùn)=銷售收入開發(fā)建設(shè)投資成本經(jīng)營(yíng)稅金及附加.2-80598.56629-5908.386=20918.24771萬元4 利潤(rùn)率：19.5% 利潤(rùn)率=利潤(rùn)/銷售

33、總收入20918.24771/.2=19.5%4.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果靜態(tài)分析1、靜態(tài)投資收益率（e） 靜態(tài)投資收益率（e）是投資后獲得的年凈收入與項(xiàng)目投資額的比值,用公式： e=m/k(其中m是年凈收入、k是項(xiàng)目總投資額)。 e=m/k20918.24771/80598.56629=26%2、靜態(tài)投資回收期（t） 靜態(tài)投資回收期（t）是指項(xiàng)目初始投資起到用項(xiàng)目的凈收益償還全部投資所需時(shí)間，以年表示： t=k/m=80598.56629/20918.247713.85年項(xiàng)目的首期投資現(xiàn)金流量序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)1234-51現(xiàn)金流入.2010865.2535482.4530538.752銷售收入.20108

34、65.2535482.4530538.753現(xiàn)金流出86519.9636419.07330860.0411465.813913.5144土地費(fèi)用17893.448946.728946.725前期工程費(fèi)用2148.5041503.953644.55126基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用5371.261790.421790.421790.427房屋開發(fā)費(fèi)41627.2720986.2416145.144495.8858公共配套設(shè)施費(fèi)2685.63895.21895.21895.219管理費(fèi)3486.305697.261697.261697.261697.26110財(cái)務(wù)費(fèi)用1202424242411銷售費(fèi)用2148

35、.5040217.3051709.649610.77512開發(fā)期稅費(fèi)501010101013其它費(fèi)用925.0381503.145105.4733105.4733105.473314不可預(yù)見費(fèi)用3660.62732.124732.124732.124732.12415附加繳納費(fèi)用53232751.2551.2551.2516 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)5908.3860597.5891951.5351679.63117凈現(xiàn)金流量20905.24-36419.073-19994.824016.6426625.244.3 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果動(dòng)態(tài)分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià),計(jì)算全部資金的經(jīng)濟(jì)效益，選取的計(jì)算指標(biāo)為：1、

36、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值在累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的贏利水平，并可參照同期的銀行貸款利率水平反映項(xiàng)目的實(shí)際贏余能力及針對(duì)資金的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。是考察項(xiàng)目贏利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目贏利能力已經(jīng)滿足最低要求，由項(xiàng)目投資的全部現(xiàn)金流量可以計(jì)算出。假設(shè)本項(xiàng)目貸款利率是6.0。故基準(zhǔn)利率收益率ic取10。FNPVjonfj(1+i*)-j=0上上式中的i*就是方案的內(nèi)部收益率即表示為FIRR.由上式可知：可以采用試值內(nèi)插入法求得FIRR的值。由現(xiàn)金流量表可得FIRRi1+NPV(i1)*(i2i1)/NP