開發(fā)商會中心和配套住宅項目可行性報告

1、 株洲工商聯(lián)50畝項目分析報告（草案）第一部分 項目背景本項目屬株洲市工商業(yè)聯(lián)合會合作項目,由于合作方資金緊張,擬與我公司合作開發(fā)商會中心和配套住宅。一、合作項目概況：1、位置：項目地位于黃河北路與待建的華山路交匯處，項目用地呈長方型，南北走向，四面臨路。用地面積約50畝（第一次報批40畝，第二次報批10畝），二塊用地之間相隔15米寬的規(guī)劃道路（爭取取消），項目地對面是建設(shè)中的株洲市技術(shù)監(jiān)督局和民政局、人防辦等政府新辦公區(qū)，周邊學校有北師大附中，企業(yè)單位有金德管業(yè)等，土地臨黃河北路往西延伸至珠江北路，東西面臨規(guī)劃道路，地形相對平整。2、交通狀況：地塊周邊交通發(fā)達，道路規(guī)劃完善。黃河北路、珠江北

2、路與西環(huán)線和株洲大道相通，往長沙和湘潭方向都很方便。3、市政設(shè)施及配套服務(wù)：周邊的生活配套服務(wù)尚未成形，市政設(shè)施不夠完善。但隨著該區(qū)域的開發(fā)，配套設(shè)施將逐步完善。二、合作模式：1、 項目用地以市工商業(yè)聯(lián)合會的名義向政府申請報批，土地使用權(quán)由湘銀集團通過摘牌方式取得。報批費用由湘銀公司墊付；2、土地價格估計在18-20萬元/畝（由市工商聯(lián)落實），土地掛牌出讓金由政府全額返還；3、項目建設(shè)由湘銀公司投資，按市場運作模式運作，市工商聯(lián)要求無償取得約3000平米辦公用房作為運作本項目的條件，同時以優(yōu)惠價銷售寫字樓和住宅給工商聯(lián)會員單位；4、以工商聯(lián)的名義對外成立項目部，但項目實際操作由湘銀公司負責。三

3、、項目進展情況：1、已于2009年1月15日拿到發(fā)改委關(guān)于株洲市商會中心項目建議書的批文；2、項目建議書由市規(guī)劃設(shè)計院完成；3、40畝項目用地已完成國家報批手續(xù)，目前正在準備報省國土廳的相關(guān)資料；4、10畝項目用地的報批手續(xù)還沒辦下來，報批資料已由市國土局報送省國土廳；5、項目用地報批工作得到市領(lǐng)導的高度重視并作出給予政策支持的明確批示；6、目前推動工作進程的難點主要是缺少資金。第二部分 項目調(diào)查分析一、項目地塊優(yōu)劣情況分析：1、優(yōu)勢分析(1)項目地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃為政府機關(guān)新辦公區(qū)；(2)隨著周邊市管線公司、市民政局、市自來水公司建設(shè)工程的完成，地段升值空間較大，產(chǎn)品昭示性強；(3

4、)臨街面積較大，可挖掘商業(yè)價值。2、劣勢分析(1)地塊面積小，不能形成規(guī)模效益；(2)代征道路面積大，對項目利潤有一定影響；(3)二塊項目用地之間被規(guī)劃道路隔開,對規(guī)劃和實際用地面積率有一定影響。二、項目周邊樓盤分析：從調(diào)查幾個有代表性的樓盤來看，株洲房地產(chǎn)市場交易相對2008年下半年有所回升，價格平穩(wěn)，這與三線城市房地產(chǎn)泡沫較少有關(guān)。商業(yè)門面仍是人們投資的首選。濱江板塊、長江北板塊典型樓盤項目名稱物業(yè)類型占地面積（畝）建筑面積（）容積率主力戶型均價（元/）戶數(shù)麗景濱江高層30780004.0140、160、170大戶型3200420多水岸春天小高層、高層601900004.8小戶型45-68

5、3200一期108戶中房.共和城小高層471192383.4一房60/二房95-110/三房136-145/四房152-1752500左右740紫苑江岸多層、小高層30580002.78三房130-1402750380尚格名城多層、小高層、高層80012000001.71二房、三房88-110起價2600,均價2900，最高價320010000廬山戀小高層801760003.2三房117-138，四房150-170起價2750，均價3050，最高33001200城市風景小高層、高層801500002.880左右二房，100-140三房，180-190四房3200-三、消費人群分析通過對河西重點

6、樓盤調(diào)查，歸納消費人群主要有以下三類：一類是本地消費人群，以改善自住剛性需求為主；二類是周邊縣市消費人群，這類人群為子女學業(yè)等原因遷入市區(qū)居住，同時也有部分投資人群；三類是株洲市周邊的投資人群（主要針對北師大附中和白鶴小學周邊樓盤）。四、產(chǎn)品類型分析通過對市場調(diào)查了解，各個樓盤的主要產(chǎn)品類型為高層和小高層為主，占總量的90%以上；樓盤規(guī)模：以中型規(guī)模為主；主力戶型：三房四房為主，面積集中在120-160之間；均價：2900-3200元/；第三部分 項目初步定位一、項目的初步定位分析：1、合作方的要求 ：合作方（市工商聯(lián)）對本項目產(chǎn)品定位要求有不少于3萬平米的市工商聯(lián)商會中心，主要功能為：商務(wù)寫

7、字樓、酒店、會展中心、產(chǎn)品展示區(qū)、會員企業(yè)活動中心以及配套住宅。2、基于以上原因本項目產(chǎn)品初步定位為商務(wù)寫字樓和酒店式公寓、配套住宅。其中：寫字樓功能包含34星級酒店及酒店配套服務(wù)設(shè)施、辦公區(qū)、會展中心等，擬建成綜合商務(wù)寫字樓（商會中心大廈）總建面積約31340平米，（其中地下建筑面積4040平米），主要服務(wù)于工商業(yè)聯(lián)合會及會員企業(yè)辦公、開展社會活動。3、配套住宅小區(qū)定位為中、高檔社區(qū)，總建面積約93916平米（其中地下室7960平米），大約可容納約644戶居民入住。4、商業(yè)規(guī)劃1800平米。二、規(guī)劃設(shè)計說明：1、由于本項目土地面積較小，產(chǎn)品功能要求較多，在考慮節(jié)約用地的基礎(chǔ)上將酒店及會展中心

8、、辦公區(qū)等統(tǒng)一規(guī)劃在一幢大樓內(nèi)，既節(jié)約資源又方便管理。2、住宅區(qū)按中、高檔小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，充分考慮停車位的數(shù)量和小區(qū)環(huán)境，吸引周邊企事業(yè)單位購買人群。3、為整體提升小區(qū)規(guī)劃水平，分隔項目用地的規(guī)劃道路爭取取消。4、取消規(guī)劃道路后，小區(qū)住宅規(guī)劃有11層、15層、18層和28層不等高度的住宅樓，小區(qū)布局更合理，天際線相對更生動。5、含規(guī)劃道路的設(shè)計構(gòu)想：小區(qū)住宅統(tǒng)一規(guī)劃為18層。6、臨黃河北路規(guī)劃商會中心大廈（綜合樓）為22層，酒店式公寓28層。兩種設(shè)計方案技術(shù)指標和容積率不變。三、規(guī)劃技術(shù)指標名稱(單位)具體數(shù)量備注總用地面積(m2)35701.94其中：中心大廈占地8938平，住宅占地26764

9、平代征道路(m2)10657.25凈用地面積(m2)25044.69容積率4.52總建筑面積(m2)125256地上建筑面積(m2)113256其中: 商會中心大廈(m2)27300 商業(yè)(m2)1800 住宅(m2)84060配套用房(m2)96幼兒園建筑面積綠化率（%）35地下室(m2)12000其中:中心大廈地庫4040，住宅地庫7960停車位（個）400總戶數(shù)（戶）644第四部分 成本估算一、商會中心大廈成本估算（明細見附表）序號成本項目總成本(萬)單位成本(元/平)備注一土地費用268.00 85.51 134畝*20萬二前期工程建設(shè)費131.63 42.00 三政府收費513.98

10、 164.00 四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費391.75 125.00 五建安工程費5543.02 1768.67 六配套設(shè)施費00七間接開發(fā)費44.19 14.10 八不可預(yù)見費59.35 18.94 建安成本小計6683.91 2132.71 含中央空調(diào)和部分裝修九營銷費用149.70 47.77 十財務(wù)費用249.50 79.61 十一管理費用199.60 63.69 十二稅金全免項目成本總計7550.71 2409.29 二、住宅小區(qū)成本估算（明細見附表）序號成本項目總成本(萬)單位成本(元/平)備注一土地費用800.00 85.27 20萬/畝二前期工程建設(shè)費337.75 36.00 三政府收費

11、1557.41 166.00 四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1172.75 125.00 五建安工程費12497.36 1332.06 六配套設(shè)施費211.10 22.50 七間接開發(fā)費132.29 14.10 八不可預(yù)見費138.81 14.80 建設(shè)成本小計16047.47 1710.45 九營銷費用667.25 71.12 十財務(wù)費用800.70 85.34 十一管理費用667.25 71.12 十二稅金全免項目成本總計18982.67 2023.31 第五部分 銷售收入分析及利潤預(yù)測一、 項目銷售收入及利潤預(yù)測：序號銷售項目銷售均價銷售面積銷售收入（萬元）一開發(fā)銷售收入合計36670 1寫字樓銷售4

12、0002430097202高層住宅銷售300084060.0025218 3商業(yè)銷售(面積)400018007204車庫銷售(63%)40000253個1012二項目總成本（萬元）26533.38 三項目毛利潤（萬元）10136.62四毛利潤率（%）27.6%投資回報率（%）38.2%說明： 1、寫字樓可售面積=總建面積減去商會中心辦公面積3000平米（27300-3000=24300）； 2、可售車位253個，按總車位的63%預(yù)估。二、項目前期投入和可能獲取的收益：1、項目前期投入：（1）本項目計劃整體開發(fā)，建設(shè)期為2年，將建成一棟22層商會中心大廈（綜合樓）和28層的酒店式公寓及住宅小區(qū)。

13、(2) 本項目前期投入資金約2800萬元，第一部分為市工商聯(lián)前期土地報批需借支約800萬（預(yù)算明細如下表），第二部分為項目前期啟動資金約需2000萬，包括前期工程建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（不含報建費）。建設(shè)用地項目報批費用表序號收費項目收費標準概算(萬元)備注1林地植被恢復費60-20元/平米10.6610655.55平米*10元2耕地使用費水田、菜地1.2萬/畝,旱地0.8萬/畝18.7910.39畝*1.2,7.9畝*0.8元3新增建設(shè)用地有償使用費56元/平米15227145.7平米*56元4耕地占用稅水田、菜地、養(yǎng)殖水面50元/平米,旱地10元/平米、水塘40元/平米127.382284

14、8.48*50元；3283.85*40元5防洪保安基金1.2元/平米3.2627145.7平米*1.2元6征地社?；?0元/平米54.2927145.7平米*20元7土地測繪費1.527145.7平米*0.55元小計367.88每畝約9萬元8土地補償金10-15萬/畝407.18補償給村組費用按10萬/畝估算合計775.0619萬/畝-24萬/畝上交省國土資源廳部分約368萬元，村上補償費用約407-610萬元其他服務(wù)性收費序號收費項目收費標準概算(萬元)備注1項目可行性研究8.00 根據(jù)經(jīng)驗值估算2總規(guī)設(shè)計費0.40 根據(jù)經(jīng)驗值估算3環(huán)境評估費5.00 根據(jù)經(jīng)驗值估算4立項費0.80 根據(jù)

15、經(jīng)驗值估算5圖紙費0.30 根據(jù)經(jīng)驗值估算6其他2.00 根據(jù)經(jīng)驗值估算合計16.50 二項合計約需:791.56萬元 2、項目可能獲取的前期收入（1） 會員企業(yè)優(yōu)價購買寫字樓或住宅可收取部分定金。（具體數(shù)據(jù)需由工商聯(lián)牽頭對會員企業(yè)進行摸底調(diào)查才能估計）（2）可采取團購的形式向周邊企事業(yè)單位和政府機關(guān)銷售住宅和寫字樓，吸引部分投資資金流入。第六部分 敏感性分析一、土地成本敏感性分析土地成本敏感性分析敏感幅度土地成本(元/畝)土地總價(萬)總成本(萬)單位成本(元)不變20 1000 26533 2119.96 減少2萬元/畝18 900 26433 2111.97 減少5萬元/畝15 750

16、26283 2099.98 二、銷售價格敏感性分析銷售價格敏感性分析敏感幅度銷售價格(元)銷售額(萬)-10%2743.85 33003.00 0%3048.72 36670.00 10%3353.59 40337.00 三、利潤敏感性分析利潤敏感性分析敏感性類別 土地成本 銷售價格20萬元/畝18萬元/畝15萬元/畝銷售價格-10%2743.85 6469.62 6569.62 6719.62 銷售均價不變3048.72 10136.62 10236.62 10386.62 銷售均價+10%3353.59 13803.62 13903.62 14053.62 一、 項目利潤率分析項目利潤率敏

17、感性類別 土地成本 銷售價格20萬元/畝18萬元/畝15萬元/畝銷售價格-10%2743.85 19.60%19.91%20.36%銷售均價不變3048.72 27.64%27.92%28.32%銷售均價+10%3353.59 34.22%34.47%34.84%五、投資回報率分析投資回報率敏感性類別 土地成本 銷售價格20萬元/畝18萬元/畝15萬元/畝銷售價格-10%2743.85 24.38%24.85%25.57%銷售均價不變3048.72 38.20%38.73%39.52%銷售均價+10%3353.59 52.02%52.60%53.47%第七部分 項目風險分析一、市場風險1、項目

18、估計于2010年下半年進行預(yù)售，目前株洲市的存量房面積仍然較大，未來房地產(chǎn)走勢有一定的不確定性；2、 由于經(jīng)濟危機的影響，人們的購房需求受到約束；二、政策風險1、本項目為政府合作項目，如出讓金返還、稅費減免等支持政策不確定因素較大；2、 國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策動態(tài)走向不明朗，房地產(chǎn)業(yè)回暖跡象不明顯。三、產(chǎn)品風險1、 定向開發(fā)寫字樓面積的需求量暫無法估算，產(chǎn)品功能定位是否合理存在風險；2、會展中心、酒店等產(chǎn)品的運作模式有待進一步分析，是否可以銷售回籠資金存在風險。第八部分 項目評價及建議一、項目總體評價通過對該項目土地價值和項目的經(jīng)濟分析，該項目有以下特點：1、優(yōu)勢：（1）項目地塊位置較為理想，屬城市未來行政及工業(yè)園區(qū)域，且位于河西主干道旁，有一定的升值空間；（2）土地成本相對較便宜，同時可享受政策優(yōu)惠；（3）從上述的經(jīng)濟數(shù)據(jù)上看，該項目所測算出來的經(jīng)濟指標達到了公司要求，本項目屬于可行項目。2、劣勢：株洲市居民的購房需求和投資需求相對較為理性，選擇性比較大，房地產(chǎn)市場銷售量受到約束，存在一定的銷售壓力；二、項目建議和要求：1、 項目前期操作上應(yīng)充分爭取政府在土地價格、報建費、稅費等方面給予優(yōu)惠政策；2、項目后續(xù)操作上，在合作方要求的功能規(guī)劃面積（3萬平米以上的商會中心）上應(yīng)充分考慮市場需求量，嚴格控制成本；3、 建議由工商聯(lián)牽頭對會員企業(yè)需求進行詳細摸底，并進行部分定金