2010年10月婁底春園步行街調(diào)查報(bào)告5

1、業(yè)種情況業(yè)種情況 什么樣配比符合市場需求什么樣配比符合市場需求 業(yè)態(tài)情況業(yè)態(tài)情況 怎么樣業(yè)態(tài)配比符合市場需求怎么樣業(yè)態(tài)配比符合市場需求 春園配比現(xiàn)狀春園配比現(xiàn)狀 怎么樣業(yè)態(tài)配比符合市場需求怎么樣業(yè)態(tài)配比符合市場需求 參考項(xiàng)目配比參數(shù)參考項(xiàng)目配比參數(shù) 不同業(yè)態(tài)，業(yè)種分布狀況，不同業(yè)態(tài)，業(yè)種分布狀況， 經(jīng)營對位置，樓層，面積，物業(yè)要求經(jīng)營對位置，樓層，面積，物業(yè)要求 現(xiàn)狀如何分布現(xiàn)狀如何分布 不同業(yè)態(tài)的一般選址要求不同業(yè)態(tài)的一般選址要求 不同業(yè)態(tài)的一般選址要求不同業(yè)態(tài)的一般選址要求 零售零售 一般品牌商店選址要求一般品牌商店選址要求 1商圈選擇客流繁忙之處，良好的可見度。2理想的方位，合理的場地大

2、小與形狀。3、客流量大、車 位多、停車位足夠、交通便利。 大型大型 商場商場 區(qū)域選擇 物業(yè)條件 場地規(guī)劃 交通動線 城市選擇城市選擇 商圈選擇 商場位置 大型賣場、超市是帶動區(qū)域消費(fèi)，提大型賣場、超市是帶動區(qū)域消費(fèi)，提 升人氣的主要手段；為此我們得對這升人氣的主要手段；為此我們得對這 些影響因素進(jìn)行精心探究。些影響因素進(jìn)行精心探究。 不同業(yè)態(tài)的一般選址要求不同業(yè)態(tài)的一般選址要求 餐飲餐飲 1商圈選擇商圈選擇 普通餐廳分為商務(wù)型和大眾型兩種餐廳類型。商務(wù)型的普通 餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街 市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消 費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型

3、或便利型商業(yè)街市。 2立店障礙立店障礙 餐廳必須離開污染源10米以上，對較大餐廳，消防部門會提 出設(shè)置疏散通道要求。 3面積要求面積要求 大眾型餐廳80200平方米，商務(wù)型餐廳15010000平方米均 可。 4建筑要求建筑要求 因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè) 餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外。餐廳門前須有相 應(yīng)的停車場。餐飲還應(yīng)具備廚房污水排放的生化處理裝置以 及油煙氣排放的通道。 不同業(yè)態(tài)的一般選址要求不同業(yè)態(tài)的一般選址要求 休閑、娛樂休閑、娛樂 1商圈選擇商圈選擇 消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動機(jī)是休閑或 是非正式的輕松談話，這與進(jìn)入其他餐飲業(yè)的動 機(jī)不同。該業(yè)

4、態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及舒 適和愉悅來吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路 段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對象具有一定 的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。 2建筑要求建筑要求 茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝 術(shù)化要求，但對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求。層高 不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置， 有自來水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。 4面積要求 50400平方米。 不同業(yè)態(tài)的一般選址要求不同業(yè)態(tài)的一般選址要求 百貨百貨 百貨百貨 選址要求選址要求 1、人流量大、良好的可見度，處于 城市核心商圈，周邊環(huán)境好。 2、面積：2萬平方以上 3、層高：首層5米，二層4.5米 4、廣場中庭面

5、積500平米以上 5、配套：扶梯、電梯、中央空調(diào)、 消防分區(qū)、儲貨區(qū) 6、人口：40萬以上 現(xiàn)狀如何分布現(xiàn)狀如何分布 不同業(yè)態(tài)的一般選址要求不同業(yè)態(tài)的一般選址要求 現(xiàn)狀如何分布現(xiàn)狀如何分布 零售零售 現(xiàn)狀如何分布現(xiàn)狀如何分布 餐飲餐飲 現(xiàn)狀如何分布現(xiàn)狀如何分布 休閑、娛樂休閑、娛樂 現(xiàn)狀如何分布現(xiàn)狀如何分布 總總 結(jié)結(jié) 不同業(yè)態(tài)的一般選址要求不同業(yè)態(tài)的一般選址要求 大體量商業(yè)大體量商業(yè) 在二級市場是如何承接與消化在二級市場是如何承接與消化 招商步驟與手法招商步驟與手法 銷售價(jià)格、對象、方式銷售價(jià)格、對象、方式 運(yùn)營情況運(yùn)營情況 推廣策略推廣策略 物物 管管 招商步驟與手法招商步驟與手法 1、走

6、出去，招進(jìn)來、走出去，招進(jìn)來 2、放水養(yǎng)魚、放水養(yǎng)魚 3、坐二望一、坐二望一 4、先龍頭后散戶、先龍頭后散戶 至至07年年9月月16日開街，沃爾瑪、日開街，沃爾瑪、 肯德基、國美電器、摩登百貨、肯德基、國美電器、摩登百貨、 蘭貴坊中西餐廳、春園美食廣場、蘭貴坊中西餐廳、春園美食廣場、 時(shí)代今典影院等時(shí)代今典影院等600余家品牌商余家品牌商 家入駐開業(yè)。家入駐開業(yè)。 招商步驟與手法招商步驟與手法 銷售價(jià)格、對象、方式銷售價(jià)格、對象、方式 運(yùn)營情況運(yùn)營情況 推廣策略推廣策略 物物 管管 銷售價(jià)格、對象、方式銷售價(jià)格、對象、方式 營銷策略營銷策略 一：品牌營銷策略一：品牌營銷策略 二：搶購營銷策略二

7、：搶購營銷策略 三：社會營銷策略三：社會營銷策略 四：開放式營銷策略四：開放式營銷策略 五：階段性主題營銷手段五：階段性主題營銷手段 銷售價(jià)格、對象、方式銷售價(jià)格、對象、方式 目標(biāo)市場細(xì)分目標(biāo)市場細(xì)分 1.小額投資者：首期支付能力為人民幣8萬元以下 主要購買具有固定回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪與柜臺、立鋪等小面積商鋪。 2.一般投資者：首期支付能力為10-25萬 主要購買二樓商鋪及一樓內(nèi)街商鋪。 3.大額投資者：首期支付能力為35-60萬 主要購買一樓臨街商鋪。 4.特定購鋪群體：首期支付能力為60萬以上 主要購買大面積臨街商鋪、套鋪和三四樓大開間鋪位或多個(gè)商鋪。 5.項(xiàng)目目標(biāo)市場細(xì)分特征對比 投資者細(xì)分

8、小額投資者一般投資者大額投資者特定購鋪群體 特 征 以婁底本地市 場及與婁底有 一定地緣經(jīng)濟(jì) 關(guān)系的大眾投 資者與漣鋼高 收入群體為主 以婁底本地及周邊 地縣的高收入或灰 色收入階層、中小 型私營業(yè)主、個(gè)體 經(jīng)營戶、外地回鄉(xiāng) 者、漣鋼高收入群 體為主 以煤礦業(yè)主、其 它私營業(yè)主、婁 底本地及周邊地 縣的高收入或灰 色收入階層、百 貨類成熟品牌經(jīng) 營商、江浙一帶 商鋪投資群體為 主 以煤礦業(yè)主、 實(shí)力較強(qiáng)的私 營業(yè)主、不同 行業(yè)的成熟品 牌經(jīng)營商、江 浙一帶商鋪投 資群體為主 招商步驟與手法招商步驟與手法 銷售價(jià)格、對象、方式銷售價(jià)格、對象、方式 租金情況租金情況 推廣策略推廣策略 物物 管管

9、運(yùn)營情況運(yùn)營情況 租金情況租金情況 招商步驟與手法招商步驟與手法 銷售價(jià)格、對象、方式銷售價(jià)格、對象、方式 運(yùn)營情況運(yùn)營情況 推廣策略推廣策略 物物 管管 推廣策略推廣策略 相關(guān)活動相關(guān)活動 2010年10月婁底首屆農(nóng)產(chǎn)品博覽會 2010年7月 時(shí)尚春天商城“時(shí)尚性感內(nèi)衣秀” 2009年12月 狂歡圣誕夜 招商步驟與手法招商步驟與手法 銷售價(jià)格、對象、方式銷售價(jià)格、對象、方式 運(yùn)營情況運(yùn)營情況 推廣策略推廣策略 物物 管管 物物 管管 深圳市中航物業(yè)擔(dān)任顧問深圳市中航物業(yè)擔(dān)任顧問 總結(jié)總結(jié) 春園開發(fā)背景：05年婁底物業(yè)供給量12萬方，在售竣工物業(yè)空置率達(dá)30% 左右，商業(yè)物業(yè)整體狀況供過于求。 春園優(yōu)勢： 1、核心地段，區(qū)位認(rèn)可度極高 2、規(guī)劃合理，理念先進(jìn)的一站式商業(yè)中心