第九章路線價估價法

1、不動產(chǎn)估價 第九章第九章 路線價估價法路線價估價法 一、一、路線價估價法概念路線價估價法概念 第一節(jié)第一節(jié) 路線價估價法的概念路線價估價法的概念 路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地， 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于 該特定街道上，即得到該街道的路線價。該特定街道上，即得到該街道的路線價。 路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修 正率法，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種正率法，用數(shù)

2、學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種 估價方法。估價方法。 街 道 街 道 標(biāo)準(zhǔn)深度 二、二、路線價估價法的基本原理路線價估價法的基本原理 第一節(jié)第一節(jié) 路線價估價法的概念路線價估價法的概念 實質(zhì)上是一種市場比較法 路線價法估價結(jié)果的可信度取決于路線價、深度 百分率及各種修正率的健全與否 替代原理和區(qū)位論替代原理和區(qū)位論 三、三、路線價估價法的基本公式路線價估價法的基本公式 第一節(jié)第一節(jié) 路線價估價法的概念路線價估價法的概念 宗地總價路線價深度百分率宗地面積 宗地總價路線價深度百分率宗地面積+其他條件修正額 宗地總價路線價深度百分率其他條件修正額宗地面積 四、四、路線價估價法的特點與適用

3、范圍路線價估價法的特點與適用范圍 第一節(jié)第一節(jié) 路線價估價法的概念路線價估價法的概念 土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對多土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對多 宗土地進(jìn)行估價的場合。宗土地進(jìn)行估價的場合。 僅適用于城市的估價。僅適用于城市的估價。 1、適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的、適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的 評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊 的區(qū)域和城市，效果更佳；的區(qū)域和城市，效果更佳； 2、需要較多的交易案例，且土地市場要規(guī)范；、需要較多的交易案例，且土地市場要規(guī)范；

4、3、能快速評估多宗土地的價格；、能快速評估多宗土地的價格； 4、精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。、精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。 城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè) 的土地同時需要估價的土地同時需要估價 街街 道道 五、五、路線價估價中涉及的有關(guān)概念路線價估價中涉及的有關(guān)概念 第一節(jié)第一節(jié) 路線價估價法的概念路線價估價法的概念 1. 1. 標(biāo)準(zhǔn)宗地：標(biāo)準(zhǔn)宗地：深度、寬度、形狀深度、寬度、形狀 2. 2. 標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)深度：道路對土地利用價值影響為零道路對土地利用價值影響為零 3. 3. 里地線：里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線以外的區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)深度的連線以外的區(qū)域 4. 4. 深度指數(shù)修正

5、表：深度指數(shù)修正表：按距離道路的變化情況編制按距離道路的變化情況編制 5. 5. 路線價區(qū)段：路線價區(qū)段：宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致 一、一、路線價及其修正體系確定的基本程序路線價及其修正體系確定的基本程序 第二節(jié)第二節(jié) 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立 （一）劃分路線價調(diào)查區(qū)段（一）劃分路線價調(diào)查區(qū)段 （二）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度（二）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 （三）收集交易案例（三）收集交易案例 （四）計算宗地價格（四）計算宗地價格 （五）劃分地價區(qū)段（五）劃分地價區(qū)段 （六）計算區(qū)段地價（六）計算區(qū)段地價 （七）劃分地價等級（七）劃分地價等

6、級 （八）編制深度修正系數(shù)表（八）編制深度修正系數(shù)表 （九）編制其他因素修正系數(shù)表（九）編制其他因素修正系數(shù)表 二、二、路線價區(qū)段劃分與標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定路線價區(qū)段劃分與標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定 第二節(jié)第二節(jié) 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立 路線價區(qū)段劃分原則上以地價有顯著差異的地點為區(qū)段界，路線價區(qū)段劃分原則上以地價有顯著差異的地點為區(qū)段界， 通常是從十字路口或丁字路口中心處劃分，路口與路口之間的通常是從十字路口或丁字路口中心處劃分，路口與路口之間的 地段為一個路線價區(qū)段。地段為一個路線價區(qū)段。 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的

7、深度 的眾數(shù)。的眾數(shù)。 三、三、標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定與路線價的評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定與路線價的評估 第二節(jié)第二節(jié) 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立 （一）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定（一）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定 （二）路線價評估步驟（二）路線價評估步驟 地價實例調(diào)查地價實例調(diào)查 2. 宗地地價計算宗地地價計算 3. 宗地數(shù)據(jù)檢驗宗地數(shù)據(jù)檢驗 4. 確定地價區(qū)段確定地價區(qū)段 5. 計算區(qū)段地價計算區(qū)段地價 6. 劃分地價等級劃分地價等級 標(biāo)準(zhǔn)宗地：美國（寬1ft、深100ft）；日本（寬1間、深5間）；中國臺灣 （寬1m、深18m）。 路線價表示：美國和臺灣（貨幣）；日本（點數(shù)）。 四、四、深度修正系數(shù)表的編制

8、深度修正系數(shù)表的編制 第二節(jié)第二節(jié) 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立 （一）深度指數(shù)的含義（一）深度指數(shù)的含義 隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度 深度指數(shù)又稱深度百分率 深度指數(shù)表又稱深度百分率表 （二）深度指數(shù)的制作思路（二）深度指數(shù)的制作思路 街 道 a1 a2 a3 an-1 an 有a1a2a3an-1an 且有a1-a2a2-a3an-1-an 1 1、單獨深度百分率、單獨深度百分率 a a1 1aa2 2aa3 3aan n 2 2、累計深度百分率、累計深度百分率 a a1 1aa1 1+a+a2 2a

9、a1 1+a+a2 2+a+a3 3aa1 1+a+a2 2+a+an n 3 3、平均深度百分率、平均深度百分率 n aaaaaaaa a n . . 32 2132121 1 （三）制作方法（三）制作方法 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 街 道 1 1、四三二一法則、四三二一法則 將標(biāo)準(zhǔn)深度將標(biāo)準(zhǔn)深度100ft4 等份，隨著離道路等份，隨著離道路 距離的增加，每一距離的增加，每一 等份的價值占路線等份的價值占路線 價的比例分別為價的比例分別為 40%，30%、20%， 10%。又稱為慎格。又稱為慎格 爾法則。爾法則。 臨街深度 （英尺） 25507510012515

10、0175200 四三二一 法則 40%30%20%10%9%8%7%6% 單獨深度 百分率 403020109876 累計深度 百分率 407090100109117124130 平均深度 百分率 16014012010087.278.070.865. 0 假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100100英尺英尺 所給深度 標(biāo)準(zhǔn)深度 累計深度指數(shù)平均深度指數(shù) （三）制作方法（三）制作方法 %100 標(biāo)準(zhǔn)深度 所給深度 深度指數(shù) 制作思路屬于累計深度指數(shù) 2 2、哈柏法、哈柏法 則則 土地的價值與其深度的平方根成正比。土地的價值與其深度的平方根成正比。 深度百分率有單獨、累計和平均深度百分率三種。深度百

11、分率有單獨、累計和平均深度百分率三種。 美國采用的是累計深度百分率，故百分率呈遞增現(xiàn)象。美國采用的是累計深度百分率，故百分率呈遞增現(xiàn)象。 日本及中國臺灣的是平均深度百分率，故百分率呈遞減現(xiàn)象。日本及中國臺灣的是平均深度百分率，故百分率呈遞減現(xiàn)象。 （三）制作方法（三）制作方法 3 3、其他法則、其他法則 霍夫曼法則：霍夫曼法則：37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。 蘇幕斯法則：前蘇幕斯法則：前50英尺占英尺占72.5%，后，后50英尺占英尺占27.5%，再深，再深 50英尺占英尺占15%。 五、五、其他宗地條件修正系數(shù)表的編制其他宗地條件修正系數(shù)表的編制 第二節(jié)第二節(jié) 路線價及其修

12、正體系的確立路線價及其修正體系的確立 （1 1）寬度修正）寬度修正 （2 2）寬深比率修正）寬深比率修正 （3 3）容積率修正）容積率修正 （4 4）出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正）出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正 （5 5）朝向修正）朝向修正 （6 6）地價分配率修正）地價分配率修正 （一）計算公式（一）計算公式 宗地價格V 深度指數(shù)dv d f 路線價u 當(dāng)u為單位價格時： V = u dv ( f d ) 當(dāng)u為以一定單元寬， 標(biāo)準(zhǔn)深度的長條時： V = u dv f dv平均深度指數(shù) dv累計深度指數(shù) 六、六、計算各宗地土地價格計算各宗地土地價格 第二節(jié)第二節(jié) 路線價及其修正體系的確立路線價及其修正體系的確立

13、一、一、運(yùn)用路線價估價法評估宗地地價的一運(yùn)用路線價估價法評估宗地地價的一 般程序般程序 第三節(jié)第三節(jié) 路線價估價法的應(yīng)用路線價估價法的應(yīng)用 1、確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價；、確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價； 2、確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件；、確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件； 3、確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)；、確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)； 4、估算宗地地價。、估算宗地地價。 二、二、運(yùn)用路線價估價法評估各類宗地地價的方法運(yùn)用路線價估價法評估各類宗地地價的方法 第三節(jié)第三節(jié) 路線價估價法的應(yīng)用路線價估價法的應(yīng)用 1 1、一面臨街矩

14、形土地、一面臨街矩形土地 路線價2000元/m2 20m 15.24m（50英尺） V =u V =u dv dv (f(fd) d) = =20001102015.24 = = 67.06萬元萬元 （一）（一）臨街地臨街地 臨街深度 臨街寬度 平均深度價格修正率）深度價格修正率（采用 路線價（用單價表示） 土地價格 d f d u V dfduV v v 路線價2000元/m2 30m 路線價3000元/m2 標(biāo)準(zhǔn)深度20m 15m 15m 所給深度 標(biāo)準(zhǔn)深度 累計深度指數(shù)米處的平均深度指數(shù)15%120 15 20 %20%30%40 2 /3000 2 %1202000%1203000 m

15、元宗地單價 2 2、前后兩面臨街矩形、前后兩面臨街矩形 地地 重疊價值估價法重疊價值估價法 u0 u1 d d0 d1 10 10 1 1 10 0 0 ddd d uu u d d uu u d （高價街）（高價街） （低價街）（低價街） d UU U d d d U d d U ddfdUdfdUV v v vv 10 0 0 1 0 0 0100 1 0 10 全部影響深度 后街深度價格修正率 后街路線價 前街影響深度 前街深度價格修正率 前街路線價 ）（ 后街影響深度=全部深度-前街影響深度 150英尺 100英尺 20000元/英尺 10000元/英尺 d0 d1 英尺 英尺 501

16、00150 100150 1000020000 20000 01 10 0 0 ddd d uu u d dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70% V=u0dv0f+u1dv1f =20000100%100+1000070%50 =235萬元 A B u0 u1 V單=u0dv0+u1dv1t t旁街影響加價率 （二）（二）路角地路角地 旁街深度價格修正率 旁街路線價 旁街影響加價率 正街深度價格修正率 正街路線價 1 0 10 1 0 10 )()( v v vv d U t d U dftdUdUV 路角地的地價除依路角地的地價除依 正街的臨街深度按

17、正街的臨街深度按 臨街深度指數(shù)計算臨街深度指數(shù)計算 單價后，并斟酌加單價后，并斟酌加 計旁街地價，加計計旁街地價，加計 的方法以縱橫臨街的方法以縱橫臨街 地的交叉點起每地的交叉點起每 4.5m為一級距離，為一級距離， 依序按下列成數(shù)予依序按下列成數(shù)予 以加成以加成 u A BC f d df 2 1 hdvuABC土地價格三角形 h三角形土地修正率 三角形土地價格修正率 ）（ h dfhdUV v 2 （三）三角形土地（三）三角形土地 （四）袋地和其他土地（先劃分成矩形、三角（四）袋地和其他土地（先劃分成矩形、三角 形，再相加減。）形，再相加減。） A BCD ABC土地價格=ABD土地價格A

18、CD土地價格 AB CD EF GH 梯形ABCD價格=矩形CDEF價格+三角形ACE價格+三角形BDF價格 梯形ABCD價格=矩形ABGH價格-三角形ACG價格-三角形BDH價格 臨街地：臨街地：7種情況種情況 臨街地深度未達(dá)里地線者臨街地深度未達(dá)里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計算；，按深度指數(shù)表和基本公式計算； 平行四邊形平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度；的宗地：以其高度為臨街深度； 梯形宗地梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的；分兩種情況：平行的、垂直的； 正三角形正三角形的宗地：以其高度的的宗地：以其高度的1/2為臨街深度；為臨街深度； 逆三角形逆三角形的宗地：比照袋地計算；的宗地：比照袋地計算； 街廓縱深在街廓縱深在36M以下者以下者：以中間線分前后兩部分計算；：以中間線分前后兩部分計算； 宗地深度