第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

1、第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)概述 一、房地產(chǎn)概念和分類一、房地產(chǎn)概念和分類 （一）概念（一）概念 1、房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。、房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。 廣義：土地和地上建筑物及其衍生權(quán)利的總稱，是廣義：土地和地上建筑物及其衍生權(quán)利的總稱，是 房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成的有機(jī)統(tǒng)一體。房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成的有機(jī)統(tǒng)一體。 狹義：土地與建筑物在空間上合為一體的財(cái)產(chǎn)形態(tài)狹義：土地與建筑物在空間上合為一體的財(cái)產(chǎn)形態(tài) 2、實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的有機(jī)結(jié)合、實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的有機(jī)結(jié)合 3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括：所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括：所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、 典權(quán)、地役權(quán)典權(quán)、地役權(quán) （二）類型（二）類型 按照用途分：按照用途分：

2、 1、商業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn) 2、辦公房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn) 3、居住房地產(chǎn)、居住房地產(chǎn) 4、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn) 5、特殊房地產(chǎn)、特殊房地產(chǎn) 6、綜合房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn) 二、房地產(chǎn)的特征二、房地產(chǎn)的特征 1、位置固定性、位置固定性 2、數(shù)量有限性、數(shù)量有限性 3、用途多樣性、用途多樣性 4、外部影響性、外部影響性 5、使用限制性、使用限制性 四、房地產(chǎn)使用的限制性四、房地產(chǎn)使用的限制性 1、土地權(quán)利的設(shè)置、土地權(quán)利的設(shè)置 2、規(guī)劃利用制約、規(guī)劃利用制約 3、相鄰關(guān)系的限制、相鄰關(guān)系的限制 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述 n房地產(chǎn)法概念：調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范房地產(chǎn)法概念：調(diào)整房地產(chǎn)

3、經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范 的總稱。的總稱。 n廣義：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用、交易、廣義：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用、交易、 服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系 n狹義；房地產(chǎn)業(yè)法狹義；房地產(chǎn)業(yè)法在中國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地在中國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地 范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、實(shí)施房地產(chǎn)管理過(guò)程中所發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、實(shí)施房地產(chǎn)管理過(guò)程中所發(fā) 生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 n最狹義：最狹義：城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法 二二 房地產(chǎn)法律體系房地產(chǎn)法律體系 n憲法憲法 n

4、物權(quán)法物權(quán)法 n房地產(chǎn)法律法規(guī)：國(guó)有土地使用權(quán)法、房房地產(chǎn)法律法規(guī)：國(guó)有土地使用權(quán)法、房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理法、其他法律法規(guī)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理法、其他法律法規(guī) n相關(guān)法律法規(guī)：土地管理法、城市規(guī)劃法、相關(guān)法律法規(guī)：土地管理法、城市規(guī)劃法、 建筑法、住宅法建筑法、住宅法 三三 房地產(chǎn)法的原則房地產(chǎn)法的原則 1、土地公有制的原則、土地公有制的原則 2、土地有償使用的原則、土地有償使用的原則 3、節(jié)約用地的原則、節(jié)約用地的原則 4、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 5、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的原則、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的原則 四四 房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象 n房地

5、產(chǎn)行政法律關(guān)系房地產(chǎn)行政法律關(guān)系 土地利用規(guī)劃和房屋建設(shè)規(guī)劃關(guān)系土地利用規(guī)劃和房屋建設(shè)規(guī)劃關(guān)系 n王某有家庭承包土地王某有家庭承包土地8畝，被縣政府為建設(shè)畝，被縣政府為建設(shè) “北山區(qū)北山區(qū)”的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而征收。后經(jīng)的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而征收。后經(jīng) 查詢得知，查詢得知，“北山區(qū)北山區(qū)”商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地 通過(guò)城市批示方式被批準(zhǔn)征收，而王某的通過(guò)城市批示方式被批準(zhǔn)征收，而王某的 承包地未在該縣土地利用總體規(guī)劃的城市承包地未在該縣土地利用總體規(guī)劃的城市 建設(shè)用地范圍內(nèi)。王某于是以建設(shè)用地范圍內(nèi)。王某于是以B省政府征地省政府征地 批復(fù)具體行政行為違法為由，要求撤銷。批復(fù)具體行政行為違法為由，

6、要求撤銷。 土地使用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)審批關(guān)系土地使用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)審批關(guān)系 土地征用關(guān)系土地征用關(guān)系 房地產(chǎn)市場(chǎng)主體管理關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)主體管理關(guān)系 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序管理關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序管理關(guān)系 房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)法律關(guān)系 主體：主體： n一般標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家、法人、公民一般標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家、法人、公民 n作用標(biāo)準(zhǔn)：作用標(biāo)準(zhǔn)： 國(guó)家或者政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商、房國(guó)家或者政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商、房 地產(chǎn)賣方、房地產(chǎn)買方、房地產(chǎn)輔助商、地產(chǎn)賣方、房地產(chǎn)買方、房地產(chǎn)輔助商、 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人 利益標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、房利益標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、房

7、地產(chǎn)消費(fèi)者地產(chǎn)消費(fèi)者 客體：客體： 物和行為結(jié)合而成的房地產(chǎn)物質(zhì)利益物和行為結(jié)合而成的房地產(chǎn)物質(zhì)利益 內(nèi)容：內(nèi)容： 1、房地產(chǎn)民事權(quán)利義務(wù)、房地產(chǎn)民事權(quán)利義務(wù) 房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)物權(quán) 房地產(chǎn)債權(quán)房地產(chǎn)債權(quán) 房地產(chǎn)繼承權(quán)房地產(chǎn)繼承權(quán) 2、房地產(chǎn)行政權(quán)利義務(wù)、房地產(chǎn)行政權(quán)利義務(wù) 產(chǎn)生于地政管理關(guān)系、房屋管理關(guān)系、規(guī)劃管理關(guān)產(chǎn)生于地政管理關(guān)系、房屋管理關(guān)系、規(guī)劃管理關(guān) 系、建筑工程管理關(guān)系、銷售和價(jià)格管理關(guān)系、系、建筑工程管理關(guān)系、銷售和價(jià)格管理關(guān)系、 產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍登記管理關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)管理產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍登記管理關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)管理 關(guān)系、房地產(chǎn)公證法律關(guān)系關(guān)系、房地產(chǎn)公證法律關(guān)系 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)權(quán)利

8、義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù) 產(chǎn)生于：國(guó)有土地使用權(quán)出讓關(guān)系、房地產(chǎn)產(chǎn)生于：國(guó)有土地使用權(quán)出讓關(guān)系、房地產(chǎn) 稅收關(guān)系、房地產(chǎn)社會(huì)福利和社會(huì)保障法稅收關(guān)系、房地產(chǎn)社會(huì)福利和社會(huì)保障法 律關(guān)系、涉外房地產(chǎn)關(guān)系、房地產(chǎn)消費(fèi)者律關(guān)系、涉外房地產(chǎn)關(guān)系、房地產(chǎn)消費(fèi)者 保護(hù)法律關(guān)系保護(hù)法律關(guān)系 房地產(chǎn)法淵源房地產(chǎn)法淵源 n專門性規(guī)范、政策專門性規(guī)范、政策 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法 城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 城市房屋

9、租賃管理辦法城市房屋租賃管理辦法 n相關(guān)性規(guī)范相關(guān)性規(guī)范 憲法憲法 民法民法 經(jīng)濟(jì)法經(jīng)濟(jì)法 土地管理法、城市規(guī)劃法、土地管理法、城市規(guī)劃法、 公司法、社會(huì)保障法公司法、社會(huì)保障法 土地使用權(quán)出讓制度土地使用權(quán)出讓制度 n 一、土地使用權(quán)出讓的概念和特征一、土地使用權(quán)出讓的概念和特征 （一）概念（一）概念 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身 份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用 地使用者，并由建設(shè)用地使用者向國(guó)家支付建設(shè)地使用者，并由建設(shè)用地使用者向國(guó)家支付建設(shè) 用地使用權(quán)出讓金的行為。用地使用權(quán)出讓金的行

10、為。 n土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的不同：土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的不同： n 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)出租的不同：土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)出租的不同： 第二節(jié)第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓制度 n（二）出讓的法律特征（二）出讓的法律特征 1是一種民事法律行為。是一種民事法律行為。 2是一種設(shè)權(quán)行為，創(chuàng)設(shè)了建設(shè)用地使用權(quán)。是一種設(shè)權(quán)行為，創(chuàng)設(shè)了建設(shè)用地使用權(quán)。 3是一種有償行為。是一種有償行為。 4建設(shè)用地使用權(quán)的出讓附隨特殊義務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)的出讓附隨特殊義務(wù)。 （1）權(quán)利的有期性。（）權(quán)利的有期性。（2）建設(shè)用地使用權(quán)屬物）建設(shè)用地使用權(quán)屬物 權(quán)，其權(quán)利義

11、務(wù)內(nèi)容當(dāng)事人不得自行約定，建設(shè)權(quán)，其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容當(dāng)事人不得自行約定，建設(shè) 用地使用者應(yīng)在法定限度內(nèi)行使權(quán)利內(nèi)容。（用地使用者應(yīng)在法定限度內(nèi)行使權(quán)利內(nèi)容。（3） 權(quán)利客體的特定性。權(quán)利客體的特定性。 n二、土地使用權(quán)出讓的范圍二、土地使用權(quán)出讓的范圍 n 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第二條在中華人民共和國(guó)城第二條在中華人民共和國(guó)城 市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易， 實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本

12、法。 n三、土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限和宏觀調(diào)控三、土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限和宏觀調(diào)控 （一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn) 國(guó)家對(duì)建設(shè)用地實(shí)行年度建設(shè)用地控制和總量控制，國(guó)家對(duì)建設(shè)用地實(shí)行年度建設(shè)用地控制和總量控制， 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)屬于國(guó)務(wù)院及各級(jí)地方人民建設(shè)用地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)屬于國(guó)務(wù)院及各級(jí)地方人民 政府。政府。 n 問(wèn)題：土地管理者和所有者的重合，模糊了國(guó)家作為問(wèn)題：土地管理者和所有者的重合，模糊了國(guó)家作為 土地管理者和所有者的地位土地管理者和所有者的地位 n四、建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式四、建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式 n（一）概述（一）概述 【相關(guān)新聞相關(guān)

13、新聞】 1、協(xié)議出讓、協(xié)議出讓 協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就建設(shè)用地協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就建設(shè)用地 使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓建設(shè)使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓建設(shè) 用地使用權(quán)的民事法律行為。用地使用權(quán)的民事法律行為。 n程序：程序： n（1）申請(qǐng)階段。）申請(qǐng)階段。 n（2）協(xié)商階段。）協(xié)商階段。 n（3）簽約階段。）簽約階段。 n（4）履約階段。）履約階段。 n 我國(guó)對(duì)出讓土地的最高年限予以規(guī)定，并且規(guī)定出讓我國(guó)對(duì)出讓土地的最高年限予以規(guī)定，并且規(guī)定出讓 金不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。金不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。 n 城市房地產(chǎn)管理法城

14、市房地產(chǎn)管理法第十三條土地使用權(quán)出讓，第十三條土地使用權(quán)出讓， 可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?？梢圆扇∨馁u、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅豪華住宅用地，有條件的，必須用地，有條件的，必須 采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方 式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 n 物權(quán)法物權(quán)法第一百三十七條第一百三十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可 以采取出讓或者劃撥等方式。以采取出讓或者劃撥等方式。 工業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住

15、宅商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以等經(jīng)營(yíng)性用地以 及及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍采取招標(biāo)、拍 賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。 n2招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓是指國(guó)家通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)和定標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)程序招標(biāo)出讓是指國(guó)家通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)和定標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)程序 出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。 （1）招標(biāo)）招標(biāo) （2）投標(biāo)）投標(biāo) （3）定標(biāo)）定標(biāo) 一般經(jīng)過(guò)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)三個(gè)階段。一般經(jīng)過(guò)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)三個(gè)階段。 （4）簽約）簽約 （5）履約）履約 n3拍賣出讓拍賣出讓 （1）拍賣委托；（）拍賣委托；（2）拍賣公

16、告與察看；（）拍賣公告與察看；（3）拍賣）拍賣 的實(shí)施；（的實(shí)施；（4）履約。）履約。 n4掛牌出讓掛牌出讓 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī) 定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地 交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更 新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確 定建設(shè)用地使用者的民事法律行為。定建設(shè)用地使用者的民事法律行為。 n 優(yōu)點(diǎn)：（優(yōu)點(diǎn)：（1）市場(chǎng)化程度較高，建設(shè)用地使用）市場(chǎng)化程度較高，建設(shè)用地使用

17、者之間競(jìng)爭(zhēng)激烈；（者之間競(jìng)爭(zhēng)激烈；（2）在掛牌期限截止時(shí)如果仍）在掛牌期限截止時(shí)如果仍 有兩個(gè)獲兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)，可以進(jìn)行有兩個(gè)獲兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)，可以進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。（現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。（3）有充分的法律依據(jù)。）有充分的法律依據(jù)。 n 相關(guān)案例相關(guān)案例 n五、五、建設(shè)用地建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限使用權(quán)的出讓年限 n（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限 n 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二第十二 條條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： (一一)居

18、住用居住用 地七十年；地七十年； (二二)工業(yè)用地五十年；工業(yè)用地五十年； (三三)教育、科技、文化、教育、科技、文化、 衛(wèi)生、體育用地五十年；衛(wèi)生、體育用地五十年； (四四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十 年；年； (五五)綜合或者其他用地五十年。綜合或者其他用地五十年。 n（二）合同約定的出讓年限（二）合同約定的出讓年限 不得超過(guò)法律規(guī)定的出讓最高年限。不得超過(guò)法律規(guī)定的出讓最高年限。 n（三）建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限的計(jì)算（三）建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限的計(jì)算 以領(lǐng)取建設(shè)用地使用證之日為期間的起算點(diǎn)；劃撥建以領(lǐng)取建設(shè)用地使用證之日為期間的起算點(diǎn)；劃撥建 設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合

19、同的出讓年限，按出讓合同雙方設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同的出讓年限，按出讓合同雙方 約定的時(shí)間計(jì)算；通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，約定的時(shí)間計(jì)算；通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)， 其使用年限為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減其使用年限為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減 去原建設(shè)用地使用者已使用年限后的剩余年限。去原建設(shè)用地使用者已使用年限后的剩余年限。 n（四）建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿與續(xù)展（四）建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿與續(xù)展 n 物權(quán)法物權(quán)法第一百四十九條第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間 屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)

20、期間屆滿后的續(xù)期，依照法律非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律 規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定 的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、 行政法規(guī)的規(guī)定辦理。行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 n 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第二十二條土地使用權(quán)出讓第二十二條土地使用權(quán)出讓 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地 的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社

21、會(huì)公共利 益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期 的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土 地使用權(quán)出讓金。地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用 者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的， 土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。 相關(guān)練習(xí)相關(guān)練習(xí) n1、下列關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的最長(zhǎng)期限的、下列關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的最長(zhǎng)期限的 說(shuō)

22、法不正確的是說(shuō)法不正確的是： （） A.居住用地居住用地70年；年； B.工業(yè)用地工業(yè)用地50年；年； C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；年； D.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地50年年 相關(guān)練習(xí)相關(guān)練習(xí) n2、天虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于、天虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2005年年7月月1日以出讓日以出讓 方式獲得某市一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，使用年限方式獲得某市一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，使用年限 為為40年。經(jīng)開(kāi)發(fā)建成商品房后，年。經(jīng)開(kāi)發(fā)建成商品房后，2009年年7月月1日將日將 該宗房屋一并轉(zhuǎn)讓給大洋公司，大洋公司將其作該宗房屋一并轉(zhuǎn)讓給大洋公司，大洋公司將其

23、作 為職工住宅分配給職工居住，職工李某于為職工住宅分配給職工居住，職工李某于2010年年 1 月月1日搬入新居，此時(shí)李某對(duì)該土地的使用年限日搬入新居，此時(shí)李某對(duì)該土地的使用年限 為：為：( ) A.40年年 B.70年年 C.35年零年零6個(gè)月個(gè)月 D.36年年 相關(guān)練習(xí)相關(guān)練習(xí) 3、 n六、我國(guó)六、我國(guó)建設(shè)用地建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收回制度使用權(quán)出讓的收回制度 1建設(shè)用地使用者違反城市規(guī)劃或建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用者違反城市規(guī)劃或建設(shè)用地使用權(quán) 出讓合同的規(guī)定而開(kāi)發(fā)利用土地，被國(guó)家強(qiáng)制收回。出讓合同的規(guī)定而開(kāi)發(fā)利用土地，被國(guó)家強(qiáng)制收回。城城 市房地產(chǎn)管理法市房地產(chǎn)管理法第二十六條以出讓方式取

24、得土地使用第二十六條以出讓方式取得土地使用 權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定 的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定 的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土 地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未 動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗 力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需

25、的前力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前 期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。 【相關(guān)資料相關(guān)資料】 2建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿， 國(guó)家自動(dòng)收回。國(guó)家自動(dòng)收回。 3在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前國(guó)家因社會(huì)在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前國(guó)家因社會(huì) 公共利益的需要，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。公共利益的需要，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第六條為了公共利益第六條為了公共利益 的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的 房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收

26、人的合房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合 法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人 的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 4為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào) 整使用土地的。整使用土地的。 n土地管理法土地管理法第五十八條有下列情形之一的，由有關(guān)第五十八條有下列情形之一的，由有關(guān) 人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或 者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使

27、用權(quán)： （一）為公共利益需要使用土地的；（一）為公共利益需要使用土地的； （二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使 用土地的；用土地的； （三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿， 土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； （四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的 國(guó)有土地的；國(guó)有土地的； （五）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。（五）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。 依照前款第（

28、一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土 地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 相關(guān)練習(xí)相關(guān)練習(xí) n1、在下列哪些情況下，政府可以依照土地管理、在下列哪些情況下，政府可以依照土地管理 法的規(guī)定，收回國(guó)有土地使用權(quán)？法的規(guī)定，收回國(guó)有土地使用權(quán)？ A.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有償取得土地使用權(quán)后，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有償取得土地使用權(quán)后， 因資金困難無(wú)力償債，向人民法院提出破產(chǎn)申請(qǐng)因資金困難無(wú)力償債，向人民法院提出破產(chǎn)申請(qǐng) B.原用地單位系國(guó)有企業(yè)，現(xiàn)已通過(guò)股份制原用地單位系國(guó)有企業(yè)，現(xiàn)已通過(guò)股份制 改造，被一家私營(yíng)

29、企業(yè)控股改造，被一家私營(yíng)企業(yè)控股 C.縣政府超越批準(zhǔn)權(quán)限，將一片農(nóng)用地批給縣政府超越批準(zhǔn)權(quán)限，將一片農(nóng)用地批給 某外商用于建設(shè)別墅區(qū)某外商用于建設(shè)別墅區(qū) D.某工廠的自用鐵路，因該廠轉(zhuǎn)產(chǎn)，長(zhǎng)期棄某工廠的自用鐵路，因該廠轉(zhuǎn)產(chǎn)，長(zhǎng)期棄 置失修，現(xiàn)已經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢置失修，現(xiàn)已經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢 相關(guān)練習(xí)相關(guān)練習(xí) n 2、某企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)于、某企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)于2003年年6月取得了市郊一塊月取得了市郊一塊40畝畝 面積的國(guó)有土地使用權(quán)，領(lǐng)取了土地使用證，但由于一直面積的國(guó)有土地使用權(quán)，領(lǐng)取了土地使用證，但由于一直 未能籌措到足夠的投資資金，原擬投資的項(xiàng)目至未能籌措到足夠的投資資金，原擬投資的項(xiàng)目至2006年年 10月仍未

30、能開(kāi)工，該土地也一直未使用，且未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)月仍未能開(kāi)工，該土地也一直未使用，且未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī) 關(guān)同意。在下列選項(xiàng)中選出正確的處理方法？關(guān)同意。在下列選項(xiàng)中選出正確的處理方法？ A.經(jīng)批準(zhǔn)強(qiáng)制某企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給有投資能力經(jīng)批準(zhǔn)強(qiáng)制某企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給有投資能力 的某公司的某公司 B.經(jīng)批準(zhǔn)限定某企業(yè)在經(jīng)批準(zhǔn)限定某企業(yè)在1年內(nèi)使用該土地，如年內(nèi)使用該土地，如1年內(nèi)仍年內(nèi)仍 未使用則收回土地使用權(quán)并注銷土地使用證書(shū)未使用則收回土地使用權(quán)并注銷土地使用證書(shū) C.經(jīng)批準(zhǔn)給某企業(yè)處以相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓費(fèi)經(jīng)批準(zhǔn)給某企業(yè)處以相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓費(fèi)5 10的罰款的罰款 D.經(jīng)批準(zhǔn)收回某企業(yè)的土地使用權(quán)

31、并注銷其土地使用經(jīng)批準(zhǔn)收回某企業(yè)的土地使用權(quán)并注銷其土地使用 證書(shū)證書(shū) n 一、土地使用權(quán)劃撥的概念和特征一、土地使用權(quán)劃撥的概念和特征 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批建設(shè)用地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批 準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土 地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償交付給建設(shè)用地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償交付給建設(shè)用 地使用者使用的行為。地使用者使用的行為。 n 法律特征：法律特征： 1劃撥土地的標(biāo)的限于國(guó)有土地。劃撥土地的標(biāo)的限于國(guó)有土地。 2劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有行政性

32、。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有行政性。 3劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有無(wú)償性。劃撥的兩劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有無(wú)償性。劃撥的兩 種方式：一種是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥經(jīng)縣級(jí)以上人民政府種方式：一種是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥經(jīng)縣級(jí)以上人民政府 依法批準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，依法批準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后， 將該幅土地交給建設(shè)用地使用者使用的行為；另一種是建將該幅土地交給建設(shè)用地使用者使用的行為；另一種是建 設(shè)用地使用權(quán)的劃撥經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)的劃撥經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，建設(shè) 用地使用者無(wú)須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用就可取的建設(shè)用地用地使用者

33、無(wú)須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用就可取的建設(shè)用地 使用權(quán)的行為。使用權(quán)的行為。 4劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有無(wú)期性。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有無(wú)期性。 n 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第二十三條第二款第二十三條第二款 依照本法依照本法 規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另 有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有使用期限的限制并不等于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有使用期限的限制并不等于 永續(xù)存在。永續(xù)存在。 5劃撥土地的用途具有特定性。劃撥土地的用途具有特定性。 n 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管

34、理法第二十四條下列建設(shè)用地的第二十四條下列建設(shè)用地的 土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法 批準(zhǔn)劃撥。（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市批準(zhǔn)劃撥。（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市 基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能 源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定 的其他用地。的其他用地。 n二、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)二、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì) 1、土地所有人自己占有、使用、土地所有人自己占有、使

35、用國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事機(jī) 關(guān)等公法人享有的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)關(guān)等公法人享有的劃撥建設(shè)用地使用權(quán) 2、非土地所有人的占有、使用、非土地所有人的占有、使用公司、企業(yè)、事業(yè)公司、企業(yè)、事業(yè) 單位等私法人、自然人和其他組織享有的劃撥建設(shè)用地使單位等私法人、自然人和其他組織享有的劃撥建設(shè)用地使 用權(quán)用權(quán) n三、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容三、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容 （一）占有權(quán)（一）占有權(quán) （二）使用權(quán)（二）使用權(quán) 使用時(shí)不得違反土地管理和城市規(guī)劃的要求，不得隨使用時(shí)不得違反土地管理和城市規(guī)劃的要求，不得隨 意變更劃撥土地時(shí)確定的土地用途。如確需變更原土地用意變更劃撥土地時(shí)確定的土地用途。如確需

36、變更原土地用 途，應(yīng)當(dāng)取得劃撥方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管途，應(yīng)當(dāng)取得劃撥方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管 部門的同意。部門的同意。 （三）收益權(quán)（三）收益權(quán) n 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓 手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地

37、使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn) 讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó) 家或者作其他處理。家或者作其他處理。 n 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使 用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的用權(quán)是以劃撥方式取得的

38、，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的 價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方 可優(yōu)先受償?？蓛?yōu)先受償。 n 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第五十六條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)第五十六條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán) 人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將 租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 （四）處分權(quán)（四）處分權(quán) n四、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍四、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范

39、圍 n 劃撥用地目錄劃撥用地目錄(2001年年10月月22日國(guó)土資源部令第日國(guó)土資源部令第9 號(hào)發(fā)布號(hào)發(fā)布 自發(fā)布之日起施行自發(fā)布之日起施行) n1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 (1)黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地 (2)軍事用地軍事用地 n2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 (3)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 (4)非營(yíng)利性郵政設(shè)施用地非營(yíng)利性郵政設(shè)施用地 (5)非營(yíng)利性教育設(shè)施用地非營(yíng)利性教育設(shè)施用地 (6)公益性科研機(jī)構(gòu)用地公益性科研機(jī)構(gòu)用地 (7)非營(yíng)利性體育設(shè)施用地非營(yíng)利性體育設(shè)施用地 (8)非營(yíng)利性公共文化設(shè)施用地非

40、營(yíng)利性公共文化設(shè)施用地 (9)非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地 (10)非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地 n3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 (11)石油天然氣設(shè)施用地石油天然氣設(shè)施用地 ; (12)煤炭設(shè)施用地煤炭設(shè)施用地 ; (13)電電 力設(shè)施用地力設(shè)施用地 ; (14)水利設(shè)施用地水利設(shè)施用地 ; (15)鐵路交通設(shè)施用地鐵路交通設(shè)施用地; (16)公路交通設(shè)施用地。高速公路服務(wù)區(qū)公路交通設(shè)施用地。高速公路服務(wù)區(qū)(區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地 除外除外)。 (17)水路交通設(shè)施用地水路交通設(shè)施用

41、地 ; (18)民用機(jī)場(chǎng)設(shè)施用地民用機(jī)場(chǎng)設(shè)施用地 n4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 (19)特殊用地特殊用地 A.監(jiān)獄。監(jiān)獄。 B勞教所。勞教所。C.戒毒所、看守所、治安拘留所、戒毒所、看守所、治安拘留所、 收容教育所。收容教育所。 對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營(yíng)利為目的，項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營(yíng)利為目的， 非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目， 應(yīng)當(dāng)以有償方式提供建設(shè)用地使用

42、權(quán)。應(yīng)當(dāng)以有償方式提供建設(shè)用地使用權(quán)。 n五、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限和程序五、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限和程序 n 與土地出讓的批準(zhǔn)權(quán)限相同與土地出讓的批準(zhǔn)權(quán)限相同 n 程序：程序： 1預(yù)審。由土地行政主管部門提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)預(yù)審。由土地行政主管部門提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù) 審報(bào)告。審報(bào)告。 2申請(qǐng)。向縣、市人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)。向縣、市人民政府土地行政主管部門提出 建設(shè)用地申請(qǐng)。建設(shè)用地申請(qǐng)。 3審查。審查。 4批準(zhǔn)。批準(zhǔn)。 5劃撥。由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用劃撥。由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用 地批準(zhǔn)書(shū)。地批準(zhǔn)書(shū)。 6登記。登記。 n六、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的

43、終止六、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的終止 1國(guó)家征收，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。國(guó)家征收，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。 2使用人不再需要。國(guó)家無(wú)需給予補(bǔ)償。使用人不再需要。國(guó)家無(wú)需給予補(bǔ)償。 3特定項(xiàng)目終止。公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)特定項(xiàng)目終止。公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng) 等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。 4土地滅失。土地滅失。 相關(guān)練習(xí)相關(guān)練習(xí) 1、 相關(guān)練習(xí)相關(guān)練習(xí) 2、 相關(guān)練習(xí)相關(guān)練習(xí) n 3、2010年年12月，趙縣一中在由劃撥取得土地使用權(quán)月，趙縣一中在由劃撥取得土地使用權(quán) 的國(guó)有土地上建設(shè)平房的國(guó)有土地上建設(shè)平房6間，原本打算用做學(xué)生宿舍，后間，原本打算用做學(xué)生宿舍，后 因校方企圖多方營(yíng)利，便將這批住房出租給個(gè)

44、體戶張某并因校方企圖多方營(yíng)利，便將這批住房出租給個(gè)體戶張某并 收取租金，對(duì)此，下列敘述正確的是（收取租金，對(duì)此，下列敘述正確的是（） A.可以出租，但是趙縣一中應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收可以出租，但是趙縣一中應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收 益上繳國(guó)家益上繳國(guó)家 B.將此劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋將此劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋 出租，只能租給軍事單位、國(guó)家機(jī)關(guān)等單位，并經(jīng)上級(jí)主出租，只能租給軍事單位、國(guó)家機(jī)關(guān)等單位，并經(jīng)上級(jí)主 管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)報(bào)國(guó)務(wù)院備案管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)報(bào)國(guó)務(wù)院備案 C.可以出租，無(wú)須任何批準(zhǔn)程序和租金分配可以出租，無(wú)須任何批準(zhǔn)程序和租金分配 D.此營(yíng)利為目的的出租行為違法

45、，以劃撥方式取得使此營(yíng)利為目的的出租行為違法，以劃撥方式取得使 用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋不得出租用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋不得出租 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 一、概念和特點(diǎn)一、概念和特點(diǎn) 1、概念、概念 2、特點(diǎn)、特點(diǎn) （1）范圍廣）范圍廣 （2）政策性強(qiáng)）政策性強(qiáng) （3）投資大）投資大 （4）影響遠(yuǎn)）影響遠(yuǎn) 二、原則二、原則 n1、規(guī)劃原則、規(guī)劃原則 n2、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一 n3、有效開(kāi)發(fā)、有效開(kāi)發(fā) 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 一、房地產(chǎn)交易的含義一、房地產(chǎn)交易的含義 包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃包

46、括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃 二、交易的基本制度二、交易的基本制度 （一）價(jià)格申報(bào)制度（一）價(jià)格申報(bào)制度 （二）價(jià)格評(píng)估制度（二）價(jià)格評(píng)估制度 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、重置價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、重置價(jià)格 商品房明碼標(biāo)價(jià)：全國(guó)首例價(jià)格欺詐案商品房明碼標(biāo)價(jià)：全國(guó)首例價(jià)格欺詐案 常德房產(chǎn)信息網(wǎng) http:/ wenku1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一、概念一、概念 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)予或其他合法方式將其房地是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)予或其他合法方式將其房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 二、法律特征：權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移二、法律特征：權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 三、形式三、形式 1、買賣、買賣 2、贈(zèng)予、贈(zèng)

47、予 3、其他方式（以房地產(chǎn)入股、合作開(kāi)發(fā)、企業(yè)收購(gòu)兼并等、其他方式（以房地產(chǎn)入股、合作開(kāi)發(fā)、企業(yè)收購(gòu)兼并等 、房地產(chǎn)抵債）、房地產(chǎn)抵債） 四、轉(zhuǎn)讓條件四、轉(zhuǎn)讓條件 五、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)五、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 見(jiàn)書(shū)見(jiàn)書(shū) 共有房地產(chǎn)共有房地產(chǎn) 六、轉(zhuǎn)讓程序六、轉(zhuǎn)讓程序 房屋租賃房屋租賃 一、可租房屋范圍一、可租房屋范圍 （1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；）未依法取得房屋所有權(quán)證的； （2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封者及以其他）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封者及以其他 形式限制房屋權(quán)利的；形式限制房屋權(quán)利的； （3）共有房屋未取得共有人同意的；）共有房屋未取得共有人同意的； （4）權(quán)屬有

48、爭(zhēng)議的；）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （5）屬于違法建筑的；）屬于違法建筑的； （6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； （7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； （8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； （9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 但對(duì)未依法取得房屋所有權(quán)證及已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意但對(duì)未依法取得房屋所有權(quán)證及已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意 的房屋有不同看法。的房屋有不同看法。 關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律 若

49、干問(wèn)題的解釋若干問(wèn)題的解釋 (1)出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證訂立的出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證訂立的 合同合同 (2)出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè) 的臨時(shí)建筑的合同的臨時(shí)建筑的合同 （3）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超 過(guò)部分無(wú)效。過(guò)部分無(wú)效。 但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延 長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使 用期限內(nèi)的租賃期間有效。用期限內(nèi)的租賃期間有效。 （4）租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦）租賃合同未按照法律、

50、行政法規(guī)規(guī)定辦 理登記備案手續(xù)合同效力不受影響理登記備案手續(xù)合同效力不受影響 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃 合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一 方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 無(wú)效的處理：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人可無(wú)效的處理：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人可 請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占 有使用費(fèi)的。有使用費(fèi)的。 二、房屋租賃合同內(nèi)容二、房屋租賃合同內(nèi)容 （1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； （2）房屋的坐

51、落、面積、裝修及設(shè)施狀況；）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； （3）租賃用途）租賃用途 （4）租賃期限）租賃期限 20年為限年為限 對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依法仍不能對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依法仍不能 確定的，視為不定期租賃確定的，視為不定期租賃 （5）租金及交付方式）租金及交付方式 （6）房屋修繕責(zé)任）房屋修繕責(zé)任 （7）轉(zhuǎn)租的約定）轉(zhuǎn)租的約定 （8）合同的變更與解除條件）合同的變更與解除條件 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 一、房地產(chǎn)抵押的概念與特征一、房地產(chǎn)抵押的概念與特征 見(jiàn)書(shū)見(jiàn)書(shū) 1、概念：、概念： 指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不

52、轉(zhuǎn)移占有的方式向 抵押權(quán)人提供債務(wù)發(fā)行擔(dān)保的行為。抵押權(quán)人提供債務(wù)發(fā)行擔(dān)保的行為。 2、特征：、特征： （1）不轉(zhuǎn)移占有）不轉(zhuǎn)移占有 與典權(quán)的區(qū)別，當(dāng)與典的區(qū)別與典權(quán)的區(qū)別，當(dāng)與典的區(qū)別 （2）從屬性）從屬性 （3）物上代位性）物上代位性 （4）優(yōu)先受償性：抵押權(quán)人取得）優(yōu)先受償性：抵押權(quán)人取得不是房屋所有權(quán)不是房屋所有權(quán) （5）期限性：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期）期限性：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期 間內(nèi)行使權(quán)利間內(nèi)行使權(quán)利 二、房地產(chǎn)抵押的類別二、房地產(chǎn)抵押的類別 1、預(yù)購(gòu)商品房抵押、預(yù)購(gòu)商品房抵押 指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款

53、金融 機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押 給貸款機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。給貸款機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 2、在建工程抵押、在建工程抵押 指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以 其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投 入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作 為償還貸款履行擔(dān)保的行為為償還貸款履行擔(dān)保的行為 3、二手房抵押、二手房抵押 三、房地產(chǎn)抵押合同的訂立三、房地產(chǎn)抵押合同的訂立 1、抵押

54、合同的當(dāng)事人、抵押合同的當(dāng)事人 見(jiàn)書(shū)見(jiàn)書(shū) 2、抵押合同的標(biāo)的物、抵押合同的標(biāo)的物 物權(quán)法物權(quán)法 （1）建筑物和其他土地附著物）建筑物和其他土地附著物 （2）建設(shè)用地使用權(quán)）建設(shè)用地使用權(quán) （3）以招、拍等方式取得的荒地等土地承包）以招、拍等方式取得的荒地等土地承包 權(quán)權(quán) （4）正在建造的建筑物）正在建造的建筑物 （5）其他財(cái)產(chǎn)）其他財(cái)產(chǎn) 3、不得抵押的財(cái)產(chǎn)、不得抵押的財(cái)產(chǎn) （1）土地所有權(quán)）土地所有權(quán) （2）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體 所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押 的除外的除外 （3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等）

55、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等 （4）被依法查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)）被依法查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn) （5）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn) （6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái) 產(chǎn)產(chǎn) 四、抵押合同的主要內(nèi)容四、抵押合同的主要內(nèi)容 五、抵押登記五、抵押登記 1、登記的效力、登記的效力 2、登記的程序、登記的程序 六、抵押合同的效力六、抵押合同的效力 （一）抵押所及標(biāo)的物的范圍（一）抵押所及標(biāo)的物的范圍 什么是孳息、附合物什么是孳息、附合物 （二）抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（二）抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍 （三）抵押人的權(quán)利（三）抵押人的權(quán)利 占有權(quán)、

56、再抵押權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)占有權(quán)、再抵押權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán) （四）抵押權(quán)人的權(quán)利（四）抵押權(quán)人的權(quán)利 優(yōu)先受償權(quán)，處分權(quán)優(yōu)先受償權(quán)，處分權(quán) 最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行 設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定 n人民法院已經(jīng)依法抵押的被執(zhí)行人及其所人民法院已經(jīng)依法抵押的被執(zhí)行人及其所 扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣 或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人6個(gè)月的寬個(gè)月的寬 限期限期 n被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居 住問(wèn)題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出住問(wèn)題的，人民法院不

57、應(yīng)強(qiáng)制遷出 nA公司于公司于2008年年3月與月與B研究所達(dá)成聯(lián)建協(xié)議，雙方約研究所達(dá)成聯(lián)建協(xié)議，雙方約 定，定，B研究所投資人民幣一億元，該樓建成后雙方按中心研究所投資人民幣一億元，該樓建成后雙方按中心 線各占線各占50%。 2008年年9月，該樓建至月，該樓建至15層時(shí)，層時(shí)，A公司因資公司因資 金不足，用自己分得的份額作抵押向銀行貸款金不足，用自己分得的份額作抵押向銀行貸款5000萬(wàn)元萬(wàn)元 并到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理了抵押登記。并到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理了抵押登記。2009年，年，A公司既未公司既未 通知銀行也未告知通知銀行也未告知B研究所自己部分抵押情況，又與研究所自己部分抵押情況，又與B研研 究所簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將原有的分房比例調(diào)整為究所簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將原有的分房比例調(diào)整為B研究所占研究所占 60份額，份額，A公司占公司占40份額。份額。2009年，抵押到期后，年，抵押到期后，A 公司無(wú)力償還債務(wù)，銀行向法院起訴，要求拍賣抵押房地公司無(wú)力償還債務(wù)，銀行向法院起訴，要求拍賣抵押房地 產(chǎn)和抵押后建成的產(chǎn)和抵押后建成的16-21層屬層屬A公司所有的房地產(chǎn)。而公司所有的房地產(chǎn)。而B(niǎo)研研 究所則認(rèn)為，究所則認(rèn)為，16-21層是抵押后建成的，拍賣沒(méi)有依據(jù)，層是抵押后建成的，拍賣沒(méi)有依據(jù)， A公司作為共有人，未經(jīng)其它共有人