2010房策策劃-濰坊梨園村城中村改造項目可行性研究分析報告-38

1、濰坊市*城中村改造項目分析報告第一章 宏觀環(huán)境分析一、 城市概況1、濰坊市概況濰坊地處山東半島中心，東臨青島、煙臺市，西接淄博、東營市，南連臨沂、日照市，北瀕渤海萊州灣，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈前沿的重要城市。轄奎文、濰城、坊子、寒亭、開發(fā)區(qū)5區(qū)，以及青州、諸城、壽光、安丘、昌邑、高密6市（縣級）和昌樂、臨朐2縣?？偯娣e1.58萬平方公里，總?cè)丝?47萬，面積和人口均約占山東省十分之一。2005年濰坊市完成生產(chǎn)總值1471.2億元，綜合經(jīng)濟實力位居山東省前列。2、地域文化濰坊是一座歷史悠久的文化古城，是齊魯文化發(fā)祥地之一。千百年文化傳承與積淀形成了濰坊地區(qū)淵遠流長、內(nèi)容豐厚的傳統(tǒng)文化。除了各個歷史時期的

2、文化遺存和人文景觀外，風箏、年畫、剪紙、泥塑、布玩具、刺繡、嵌銀漆器、民間煙火等民間工藝豐富多彩，還有多姿多彩的鄉(xiāng)風民俗，構(gòu)成當?shù)鬲毺氐拿褡迕耖g文化。改革開放后濰坊舉辦國際風箏節(jié)，對民族民間文化加以開發(fā)利用，展示了濰坊的城市文化形象。有形文物同無形文化互相依存互相烘托，共同形成了濰坊城市的濃厚的文化積淀。3、城市建設(shè)2005年濰坊市共完成城市建設(shè)總投資53億元，其中中心城市35億元，是近年來城市建設(shè)規(guī)模最大、投入最多的一年，高速度、高標準建成了一大批重點工程項目。中心市區(qū)高標準新改擴建北海路、健康街、寶通街、西環(huán)路、機場路、濰州路、青年路、和平路等城市主干道27條，總長度226公里、總面積45

3、5萬平方米，道路綠化550萬平方米，建成了濱海項目區(qū)“三橫五縱”條道路，總長度32公里，形成了起步區(qū)路網(wǎng)框架。其中，北海路、東風街分別被評為全國、全省“市政金杯示范工程”，人民廣場、北海路和安順路綠化工程分別榮獲“山東省園林綠化優(yōu)質(zhì)工程獎”。目前，濰坊市城市建設(shè)在質(zhì)量和檔次上實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。 4、城市人口濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。市區(qū)人口68萬。 圖示：濰坊市2005年各年齡人群分布圖“十一五”時期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進入加快發(fā)展的關(guān)鍵時期。到2010年，全市城市化水平將達到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達到120萬人，屆時，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力進一步加

4、強。二、城市規(guī)劃分析1、城市發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀 2004年底，建成區(qū)面積118平方公里，人口79.98萬。近期 2005年-2010年, 建成區(qū)面積120平方公里，人口達到120萬。遠期 2010年-2020年, 建成區(qū)面積140平方公里，人口達到160萬。2、城市性質(zhì) 濰坊的城市性質(zhì)定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風箏城”。具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個部分，“兩中心”即世界風箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動力機械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東

5、半島城市群的重要交通樞紐。3、城市布局及區(qū)域職能（1）濰坊市整體布局濰坊中心城總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”。 “一心”，即四月河路、北宮街、北海路=健康街所圍合的城市核心區(qū)，； “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)； “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。 “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。（2）濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長松組團、中心組團、東南組團和出口加工組團共四個組團?！伴L松組團”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同時，將積極參與推動物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項目業(yè)設(shè)施水平面。“中心組團”將形成高級工程師商

6、業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及高級工程師文化娛樂場所、商務(wù)會展中心?！皷|南組團（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項組團應(yīng)積極參與接納市級公共建設(shè)項目，加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)。“出口加工組團”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。 4、各區(qū)域規(guī)劃概況（1）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 表 1：2004年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長率 表 2：2004年三區(qū)區(qū)社會固定資產(chǎn)投資及增長率從表1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟實力要遠高于其它兩區(qū)，較之其它兩區(qū)存在更大的消費空間和消費能力；表2則反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠高與其他兩區(qū)，說明高新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮?/p>

7、，本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會有大幅度的增加，市場競爭將會日趨激烈。（2）區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場主要集中在此。以下，重點對高新區(qū)配套設(shè)施進行介紹。高新區(qū)：海運：開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內(nèi)有青島、煙臺、 日照等國際客貨港口，可直達世界各地；濰坊市的萬噸級泊位港口即將投入運營。 公路： 濰坊公路以通車里程多、路面等級高聞名全國。濟南至青島、濰坊至萊陽高速公路橫貫開發(fā)區(qū)，并在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有互通立交式出入口；東到青島、煙臺，西至濟南分別只需90分鐘

8、、150分鐘和120分鐘。鐵路：東西橫貫山東半島的膠濟鐵路復(fù)線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國各大主要鐵路干線，客貨運輸便捷。 空運： 開發(fā)區(qū)距濟南、青島兩個國際機場和濰坊機場分別為180公里、120公里、10公里。濰坊機場可通達北京、廣州、深圳、廈門、大連、南京等眾多城市。供水： 濰坊境內(nèi)水源充足，山東省最大的峽山水庫常年儲水6-10億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水 20萬立方米，入戶水壓0.35-0.45Mpa。 供電： 開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網(wǎng)。 裝機總?cè)萘?450萬千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時。區(qū)內(nèi)有兩座110千伏、126萬千伏的變電站，電力供應(yīng)充足。 供熱 ：開發(fā)區(qū)熱力公司實行集中

9、供熱，可滿足用戶生產(chǎn)、生活需求。 通訊 ：濰坊已形成有線、無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)； 交換機總?cè)萘?5萬門；開發(fā)區(qū)裝機容量4萬門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。 廠房：開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購置或自行建造。 商?。?開發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓50多萬平方米，可供投資者購置或租用。 支撐服務(wù)情況體系: 高新區(qū)建立健全了會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所以及信息咨詢、人才交流、合同仲裁、社會保險、金融服務(wù)等投資保障體系；幼兒園、中小學、大學、醫(yī)院等社會服務(wù)體系日趨完善；國際五星級標準的富華大酒店和多處國際四星級、三星級標準的酒店、游樂園、夜總會等旅游娛樂設(shè)施齊全完備。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營、生活

10、方便，社會秩序良好。 高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，目前的配套情況暫時只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。三、濰坊市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析1、濰坊GDP分析從依據(jù)近5年統(tǒng)計數(shù)據(jù)制成的圖表中，我們可以看出濰坊市GDP增長線貴穩(wěn)定，并且始終保持著增長的趨勢，特別是近三年增長速度開始加速。通過GDP的增長可以看出，穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展速度為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境，并且?guī)邮忻竦氖杖氩粩嘣鲩L，為濰坊市房地產(chǎn)市場價格提供了發(fā)展空間。而根據(jù)目前GDP的增長趨勢，以及政府對未來的預(yù)期，幾年內(nèi)濰坊GDP將

11、保持較高的增長速度，這將有效增大濰坊市民對商品房的購買力，促銷濰坊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計年鑒根據(jù)近5年濰坊市一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行作圖分析，我們可以看出三者都保持增長的勢頭，其中增長速度最快的為第二產(chǎn)業(yè)，其次為第三產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟增長的主要力量，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，而加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增加就業(yè)、增加地方財政收入和居民收入，有著直接和顯著的作用，從而擴大內(nèi)需，因而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為整個濰坊市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。同時第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的增加，意味著濰坊市中小型企業(yè)的發(fā)展，隨著他們在經(jīng)濟實力和總體數(shù)量的不斷提高，為濰坊

12、市房地產(chǎn)市場提供了廣泛而有效的客戶群。3、房地產(chǎn)投資分析年份全社會固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)中的比重2000年18911.264.70%5.93%2001年217.415.941.90%7.31%2002年277.220.427.90%7.36%2003年517.137.181.70%7.17%2004年825.14315.90%5.21%2005年1100.479837%7.18%數(shù)據(jù)來源：濰坊市統(tǒng)計年鑒自2000年以來濰坊市房地產(chǎn)投資力度加大，從2000年的11.2億元到2004年的79億，五年內(nèi)增長近八倍，房地產(chǎn)業(yè)取得一定發(fā)展。房地產(chǎn)

13、投資在全社或固定資產(chǎn)中的小于8%，與全國平均水平還存在很大差距，這在一定程度上說明在濰坊市全社會固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成中，城市基礎(chǔ)配套建設(shè)投資仍是主要構(gòu)成部分，濰坊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展還處于起步發(fā)展階段。隨著城市改造、市政建設(shè)的進行，土地供應(yīng)、居住需求加大，將為濰坊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供內(nèi)在支撐，并且隨著城市功能日益完善，濰坊市將越來越適合居住。4、房地產(chǎn)需求分析縱觀2002年以來的濰坊商品房市場，市場需求呈上升態(tài)勢，銷售面積逐年增加。濰坊市城市化進程的加快，開放力度的加大，引起人口向城市大規(guī)模的流轉(zhuǎn)與積聚，擴大房地產(chǎn)開發(fā)的空間。同時，濰坊城市面貌正處于破舊立新的階段，舊城改造、新區(qū)建設(shè)增加的住房需

14、求，也帶來了巨大的住房需求。5、居民消費水平分析目前濰坊市市人均GDP已高于2000美元，按照國際的經(jīng)驗，人均GDP超過1000美元，消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展型、享受型升級，過去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品。這對于居民消費結(jié)構(gòu)的升級具有重要的意義。從居民收入水平來看，2005年，城市居民人均可支配收入10317.81元，比上年增長了10.98%，快速增長的居民收入為消費升級提供了廣闊的上升空間。通過近五年濰坊市宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出，近幾年濰坊市人均可支配收入快速增長，而城市居民的消費率水平卻在下降，平均消費率水平在35%左右，與全國城市平均消費率水平（40%-45%）還有很大的差距。如果不考慮凈出口

15、，在GDP中，投資率與消費率成反比，消費率降低，投資率就會相應(yīng)的升高，反映在濰坊市房地產(chǎn)市場上就是整個房地產(chǎn)市場很活躍，同時由于消費結(jié)構(gòu)升級，居民的消費預(yù)期受到影響，居民在減少了當期的消費的同時，開始轉(zhuǎn)向儲蓄積累，以期購買住宅、汽車等大型消費品?？梢姙H坊市住宅市場需求市場旺盛，但是購買能力水平較低。6、居住水平分析通過對濰坊的了解，濰坊近年城市化進程速度較快，濰坊居民的居住水平有了較大的改善，據(jù)統(tǒng)計濰坊2004年城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達到近20平方米。從住宅指標看，濰坊市城市人均居住面積達19.2平方米，已超過10平方米的小康指標，而“后小康”時期住宅的重要概念就是品質(zhì)和性價比的提高。所以下一

16、步濰坊市的房地產(chǎn)開發(fā)，僅僅建設(shè)簡單的房屋，將失去市場；而營造居住理念、引領(lǐng)居住潮流、追求舒適化人性化的住宅將獨領(lǐng)風騷。建議項目規(guī)劃設(shè)計中，盡量采用比較領(lǐng)先的理念，借助濰坊的城市文化，增加項目的附加值，利用“品質(zhì)地產(chǎn)”、“概念地產(chǎn)”的操作方式，將項目作成濰坊市首屈一指的綜合性大盤、名盤。四、綜述通過宏觀經(jīng)濟分析可以發(fā)現(xiàn)，目前濰坊市市良好的經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動城市經(jīng)濟建設(shè)、改善城市居住環(huán)境的同時，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強大的內(nèi)在支撐，城市規(guī)劃及時地確定未來城市的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)的發(fā)展儲備了足夠的土地資源，而人口的增多和人們收入增加為房地產(chǎn)提供了足

17、夠的需求，未來幾年濰坊市的房地產(chǎn)必將迎來發(fā)展的高峰。而通過目前濰坊市住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，未來綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，項目開發(fā)從宏觀方面來看已經(jīng)具備了比較完整的條件。第二章 濰坊市住宅市場分析一、濰坊住宅市場概述從發(fā)展歷程看，濰坊的房地產(chǎn)市場從1998年才真正開始起步，自1998年取消福利分房以后，在國家增加投資、擴大內(nèi)需政策的推動下，隨著房改的逐步深化，濰坊的住房消費由過去的企業(yè)、機關(guān)集體消費占主導轉(zhuǎn)向個人消費占主導，個人購房比例明顯提高。與其他城市不同，濰坊的房地產(chǎn)市場從起步開始就呈現(xiàn)穩(wěn)定增長勢頭，不像一些城市出現(xiàn)大起大落，主要因為濰坊是一個內(nèi)陸三級城市，以第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，

18、第三產(chǎn)業(yè)、對外開放程度在近年才有所發(fā)展，同時因為缺乏有規(guī)模有實力的品牌地產(chǎn)商，濰坊的樓盤開發(fā)呈現(xiàn)散、亂、小的開發(fā)布局特點，與國內(nèi)一些發(fā)達城市的房地產(chǎn)開發(fā)存在較大差距。2001年-2005年濰坊房地產(chǎn)市場駛?cè)腼w速發(fā)展的快車道，住宅市場供應(yīng)量快速增長，新樓盤不斷涌現(xiàn)，價格也有大幅度的上漲。同時樓盤品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤、品牌樓盤出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。但與房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的城市相比還有一些不足之處，如產(chǎn)品品質(zhì)有待提高，戶型設(shè)計不夠人性化等。從1998年實施住房貨幣化分配以來，濰坊市的商品住宅平均價格總體上是平穩(wěn)上升的。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計，20022005年上半年的房價增長情況

19、如下圖： 隨著濰坊市經(jīng)濟的快速的發(fā)展，城市居民收入水平提高，隨著舊城改造、外來人口的涌入，加大了住房需求，新輪城市發(fā)展布局等都為濰坊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了發(fā)展空間。二、濰坊市住宅市場區(qū)域分析房地產(chǎn)項目因為動用的資金較大，風險帶來的嚴重性不可估量，因此項目的可行性研究必須做的準確到位，才能將風險降低到最小。前面就濰坊市宏觀經(jīng)濟以及城市發(fā)展方向?qū)H坊市房地產(chǎn)市產(chǎn)的影響進行了分析，本部分將重點分析目前濰坊市住宅市場的整體狀況。本部分將根據(jù)濰坊市住宅市場狀況，分區(qū)域進行分析，通過每個區(qū)域住宅市場的狀況及各種檔次住宅產(chǎn)品的供應(yīng)分析，綜合確定濰坊市住宅市場供應(yīng)狀況及區(qū)域特點。1、區(qū)域劃分依據(jù)及界線根據(jù)濰

20、坊市傳統(tǒng)區(qū)域劃分及濰坊市新的城市規(guī)劃，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，我們將濰坊市住宅市場劃分為奎文區(qū)、濰城區(qū)、開發(fā)區(qū)三區(qū)來進行分析，具體劃分標準如下：奎文區(qū)白浪河以東，新華路以西濰城區(qū)白浪河以西開發(fā)區(qū)新華路以東2、各區(qū)域住宅市場分析區(qū)域分析中，主要分析目前區(qū)域樓盤中在售或者影響力較大的項目，商住兩用等樓盤不進行分析。（1）奎文區(qū)住宅市場分析項目名稱總建筑面積容積率綠化率均價建筑類型主力戶型面積（平方米）左岸華庭62402800多層、小高層三室130-160陽光又一城2.053.4352500多層、小高層兩室、三室110-268領(lǐng)袖華城261.2402700多層、小高層三室120-150碧水豪庭

21、麗景苑7.53403200小高層、高層三室130-150康橋水岸5.52.8423500小高層、小高層兩室、三室110-170圣榮都市新城501.5402400多層、小高層、兩室、三室101-135瑞景康成8.92700多層兩室、三室80-120東方御景52900小高層、多層三室130盛事豪庭403200小高層、高層兩室、三室118-136書香苑3-2900小高層一室30-50依據(jù)樣本樓盤，奎文區(qū)住宅市場的總體供應(yīng)量150多萬平方米，平均容積率為2.4，平均綠化率為40%，區(qū)域的整體均價在2900元/平方米。樓盤建筑類型豐富，2004年以后的新增樓盤中以小高層、高層為主，區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計以面積集

22、中在90-116左右的二房， 及面積在118-160的三房為主。濰坊市的核心商圈和中心商務(wù)區(qū)集中分布在奎文區(qū)，奎文區(qū)已快速發(fā)展成為濰坊市的城市中心。該區(qū)域經(jīng)濟活躍，市政配套生活配套完善，特別是近幾年隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，圣榮、領(lǐng)袖華城等大型社區(qū)的出現(xiàn)，使得該區(qū)域的住宅市場價值大幅提升，成為濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。但奎文區(qū)面積小，受土地資源的限制，該區(qū)域的土地供應(yīng)將會遇到瓶頸，因而預(yù)計該區(qū)域房價還會有很大的上漲空間。（2）開發(fā)區(qū)住宅市場分析項目名稱總建筑面積容積率綠化率均價建筑類型主力戶型面積（平方米）嘉日花園23383000多層、高層三室136-176怡和星國際62453700高層三室13

23、0-150富華公寓51.2403000高層三室146-234泛海城市花園5.23800多層三室130隆基花園51.67402300小高層兩室、三室113-157九龍山莊202600多層三室130翰林新城172670小高層兩室、三室92-130從開發(fā)區(qū)的樣本樓盤來看，目前開發(fā)區(qū)住宅市場上在售的面積30多萬平方米，平均綠化率為40%，區(qū)域容積率平均水平為1.8，區(qū)域均價為2700-2800元/平方米左右。建筑類型多為多層、高層，戶型以三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶型。二房90110，三房120148，其中三房預(yù)計占總量的51。高新區(qū)購房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營企業(yè)主，此區(qū)域內(nèi)有大量的政府單位

24、宿舍，且大部分行政小區(qū)無土地證，房子無法上市交易，業(yè)主只有使用權(quán)。隨著濰坊市城市建設(shè)的快速發(fā)展，開發(fā)區(qū)道路四通八達，市政配套日益完善，機關(guān)事業(yè)單位的居住社區(qū)在該區(qū)域大規(guī)模建設(shè)，極大的提升了該區(qū)域的居住環(huán)境，同時高新區(qū)以極優(yōu)惠的政策吸引了眾多的公司、企業(yè)、工廠的入住，迅速帶來了資金和人力資源，為高新區(qū)的住宅市場提供了潛在的有效消費群體，高新區(qū)的房地產(chǎn)市場擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，是濰坊中高檔樓盤的熱點開發(fā)區(qū)域。（3）濰城區(qū)住宅市場分析項目名稱總建筑面積容積率綠化率均價建筑類型主力戶型面積（平方米）劉家園小區(qū)101351980多層兩室、三室70-100華陽小區(qū)81.2351700多層兩室、三室78-10

25、5風尚10033500高層一室30-50巴黎假日2.6高層一室30-50星光國際4.364600高層一室45-50濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域范圍較大，以向陽路為界東西差距明顯。濰城區(qū)由和平路至向陽路圍合的區(qū)域，因緊臨濰坊市的城市中心，處于濰坊的核心商圈和商務(wù)圈之內(nèi)，該區(qū)域集中了大量來濰旅游、經(jīng)商的流動人口，區(qū)域內(nèi)的濰坊大酒店、齊魯大酒店等在旅游高峰時期客房爆滿，此時產(chǎn)權(quán)式酒店這一新型的物業(yè)形態(tài)在該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生。濰城區(qū)向陽路以西區(qū)域的住宅市場整體水平較低，開發(fā)項目普遍規(guī)模較小且分散，住宅產(chǎn)品較落后，整體綠化率低于40%，建筑類型單一均為多層，區(qū)域的整體均價為1855元/平方米，戶型以兩室、三室

26、為主，面積偏小集中在70-110平方米。濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟水平、消費水平、生活水平比較落后，住宅市場零星發(fā)展，目前開發(fā)的普遍為低檔次小區(qū)，戶型面積適中，總房款低，因而在低收入的工薪階層中很有市場，銷售速度很快。3、各區(qū)域綜合對比分析（1） 各區(qū)域住宅供應(yīng)量分析通過各區(qū)域在售樓盤總體供應(yīng)量情況我們可以看出，目前濰坊住宅市場上奎文區(qū)總體供應(yīng)量最大，為150萬平方米左右，可見該區(qū)域房地產(chǎn)市場比較活躍，是當前濰坊市房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，其次為開發(fā)區(qū)總體供應(yīng)量為30多萬平方米，目前開發(fā)區(qū)新建社區(qū)的體量其實要遠遠超過這個數(shù)量，但大部分為些大型企事業(yè)單位的單位宿舍，正規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目比重還

27、比較小，但隨著開發(fā)區(qū)大片居住社區(qū)的形成以及生活配套的成熟，該區(qū)域有著廣闊發(fā)展空間，開發(fā)區(qū)將成為濰坊市房地產(chǎn)市場的焦點。在濰坊的三區(qū)中濰城區(qū)的中高檔樓盤數(shù)量最少。該區(qū)域樓盤規(guī)模小且分散，大部分為原有的舊村改造，樓盤品質(zhì)較低，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展還需要有實力的開發(fā)商、高品質(zhì)的樓盤來激活。（2）銷售價格對比分析根據(jù)調(diào)研情況看，濰城區(qū)房價最低，位于開發(fā)區(qū)和奎文區(qū)交接處的房價最高，與城市的發(fā)展方向相一致，目前此區(qū)域整體均價最高約為3000元/平方米，主要是因為這個區(qū)域分布的樓盤以高層、小高層為主，住宅品質(zhì)都較高，同時區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展前景也提升了該區(qū)域的銷售均價?？膮^(qū)是濰坊市住宅市場發(fā)展最早的區(qū)域，

28、樓盤檔次、產(chǎn)品類型多樣，較能代表濰坊市整體住宅市場價格水平，該區(qū)域平均售價為2800元/平米左右。作為濰坊的老城區(qū)，濰城區(qū)開發(fā)的住宅項目以多層為主，戶型面積集中在80-100平米，130平米以上的大戶型占極少比例，產(chǎn)品品質(zhì)較低，該區(qū)域價格也處于濰坊住宅最低價位1855元/平方米，這與濰城區(qū)區(qū)域居民及從業(yè)人員收入水平低、購買能力弱有直接關(guān)系。（3）建筑類型對比分析區(qū)域名稱主要建筑類型奎文區(qū)多層、小高層、高層均有分布開發(fā)區(qū)多層、高層濰城區(qū)多層建筑類型區(qū)域特征明顯，濰城區(qū)開發(fā)水平較低，普遍為多層?？膮^(qū)建筑類型多樣，多層、小高層、高層均有分布；而開發(fā)區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要沿城市主干道東風街和勝利街

29、分布，受政府規(guī)劃為提高土地利用率在該沿線鼓勵建高層的影響，已開發(fā)的樓盤普遍為高層或沿街為高層。第三章 濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析一、濰坊市商圈概況1、商圈的定義商圈具有雙重含義，一是指經(jīng)營商店目標顧客分布的地理區(qū)域范圍，通過商圈分析可以了解經(jīng)營商店目標顧客的分布特征、消費特性及競爭狀況。另指商家聚集的區(qū)域或地段。商圈的形成不是人為造成的，它是通過經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后，有了社會需求，隨著城市規(guī)模擴大以后，人口增多，隨著消費需求的變化，商圈往往是在有引導的情況下形成這個商圈。商圈的特點是使單個規(guī)模較小的商業(yè)企業(yè)集合為規(guī)模較大的商業(yè)群，使花色品種多樣、檔次不同的大量商品集中到某一空間范圍內(nèi)，形成規(guī)模效

30、應(yīng)，供消費者自由挑選和購買，消費者購買活動的空間范圍相對集中，節(jié)省其用以購買商品和獲得商業(yè)服務(wù)的時間，減少購買路線，并滿足消費者多層次的消費需求。因此商店經(jīng)營的商品類型、商店經(jīng)營的規(guī)模、競爭商店的地理位置、商店的促銷活動、商圈的交通條件都是影響商圈的范圍的重要原因。2、濰坊市商圈分析濰坊的商業(yè)主要由一個成熟的核心商圈和若干個區(qū)域性商圈共同組成。成熟的核心商圈指白浪河兩岸區(qū)域，該區(qū)域是由中百、百貨大樓、世紀泰華、三聯(lián)、國美、四平路佳樂家、友誼商場及在建的銀座購物公園共同組合成的商業(yè)物業(yè)集中區(qū)域。區(qū)域性商圈主要有新華路佳樂家商圈和小商品城商圈等。目前濰坊商業(yè)圈呈一主多元的分布格局。 核心商圈：白浪

31、河商圈：以白浪河為界，東到向陽路，西至濰州路，南到民生街，北至福壽西街，構(gòu)成目前濰坊市最大的核心商圈。 區(qū)域級商圈：（1）小商品城商圈：以青年路為中軸，東至濰州路，西至向陽路，南至健康街，北至民生街。（2）新華路商圈：以新華路為界，南至民生街，北至福壽街，隨著開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，該商圈的范圍將不斷擴大，或在東部出現(xiàn)新的商圈。如上東國際、財富廣場等大中型商業(yè)項目將使東部區(qū)域商圈規(guī)模不斷擴大，并將改變?yōu)H坊傳統(tǒng)的商業(yè)格局。3、濰坊市商圈發(fā)展特點通過調(diào)研可以看出濰坊市的商業(yè)市場呈現(xiàn)如下的發(fā)展特點：（1）核心商圈不斷向南擴張，輻射能力不斷提升濰坊地處山東半島腹地，自古就是名揚天下的商貿(mào)城市，素來有“南蘇杭

32、，北濰縣”之稱。解放之前，商埠集中于白浪河東岸的南、北下河一帶，使該區(qū)域具有濃厚的商業(yè)氛圍。隨著城市的不斷發(fā)展，該區(qū)域有百貨大樓、中百大廈、友誼商場、世紀泰華等大中型百貨商場和購物中心的加入，白浪河兩岸成為濰坊輻射區(qū)域最廣泛的核心商圈。位于勝利街南面現(xiàn)在建的銀座購物公園會將濰坊核心商圈的范圍向南延伸，并把核心商圈中的各大商場和商業(yè)街聯(lián)系的更為密切，使核心商圈的輻射能力大大增強，目前白浪河兩岸作為濰坊核心商圈的地位堅不可摧。（2）商圈分布與城市發(fā)展趨勢相一致，區(qū)域性商圈不斷發(fā)展隨著經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展、城市化的進程加劇、城市改造步伐的加快，濰坊城區(qū)的規(guī)模不斷擴大，城市功能結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了變化。特別是對

33、濰坊市發(fā)展提出“一個中心，六個片區(qū)”的總體布局框架后，濰坊市出現(xiàn)向東發(fā)展的趨勢，奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)成為投資熱點區(qū)域，因此在核心商圈得到提升的同時，一些新的商圈不斷形成和發(fā)展，如新華路商圈等，隨著近年來奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，該商圈的輻射力度在逐漸加強。二、濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場概況濰坊市2005年GDP達到1471.2億元，同比增速17.1，與青島、煙臺、淄博一起成為山東半島城市群的代表。城市崛起必然帶來商業(yè)發(fā)展的機遇，縱觀目前濰坊市商業(yè)發(fā)展和商業(yè)房地產(chǎn)的狀況，濰坊市房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下特點：1、眾多商業(yè)地產(chǎn)項目同時登場亮相2005年全市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量超過60萬平方，各類在建、在售以及開業(yè)經(jīng)營的商業(yè)

34、項目超過15個，年內(nèi)開工、開盤、開業(yè)的項目有財富廣場、恒易星河輕紡城、風箏廣場、溫州商貿(mào)城、圣榮廣場、泰華城三期、豪德光彩大市場、北王國際車城、利群百貨、沃爾瑪購物廣場、北王國際數(shù)碼港、廣州汽配城等，而且這些項目規(guī)模大都超過3萬平方，有的重點項目規(guī)模甚至超過10萬平米，與傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)相比，在規(guī)模及硬件條件上就已經(jīng)具有很大優(yōu)勢。2、產(chǎn)品形態(tài)多樣化，品類及分布符合城市功能結(jié)構(gòu)需要目前，濰坊投放市場的商業(yè)物業(yè)中，從類別上分，有符合商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢的大型集中式休閑購物中心，有繼續(xù)走專一路線的百貨、超市等商用物業(yè)，也有各類主題明確如汽配、家居裝飾、紡織、數(shù)碼等專業(yè)市場，還有社區(qū)商業(yè)步行街、奧特萊斯等新型

35、商業(yè)形態(tài)；從功能分布上，濰坊的商業(yè)項目基本符合城市結(jié)構(gòu)的需要，體現(xiàn)在以滿足市民日常消費需求的商業(yè)項目大多處于重要區(qū)位如位于大濰坊城市中心的財富廣場、老城區(qū)中心的風箏廣場等項目，而以服務(wù)城市及周邊區(qū)域為主的各類專業(yè)市場、商貿(mào)市場則分別占據(jù)各個主要交通要道如濰州路的北王國際車城、北王數(shù)碼港、健康東街的汽配家居城、東風西街的豪德光彩大市場等。3、東、西區(qū)域形成新老商圈格局伴隨著東部建設(shè)的日益成熟，在新華路、北海路、勝利東街、東風東街、福壽東街、健康東街等地段，除了已經(jīng)開業(yè)且經(jīng)營頗佳的佳樂家超市、中百益家園外，今年相繼開業(yè)了利群百貨、圣榮名品折扣店，明年還將開業(yè)的沃爾瑪、財富廣場以及即將動工建設(shè)的汽配

36、家居城等商業(yè)物業(yè)，形成了一個結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)先進、輻射面廣、具有強大聚客效應(yīng)的新商圈，與西部老商圈遙相呼應(yīng)，成為繁榮濰坊商業(yè)、推動社會消費的兩極。4、品質(zhì)提升，市場進入精營時代同時集中如此供應(yīng)量的市場必然導致激烈的競爭，而濰坊良好的市場環(huán)境和氛圍帶來的競爭結(jié)果就是商業(yè)項目整體品質(zhì)的普遍提升。除了各項目之間對于地塊價值的準確定位外，開發(fā)商對項目的打造也都精益求精，不管是前期的規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)，還是后續(xù)的業(yè)態(tài)招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，大多開發(fā)商都抱著高度負責、一絲不茍的態(tài)度操作項目，許多具有國際水準的商業(yè)細節(jié)如十八米寬室內(nèi)商業(yè)主街、千平方中庭、沿河酒吧街、9米層高影院、3萬平方停車場等在濰坊商業(yè)項目中

37、出現(xiàn)也就不足為奇。一流的商業(yè)品質(zhì)吸引的自然是一流的商家，山東銀座把濰坊作為進軍半島城市群的橋頭堡，將陸續(xù)在濰坊市區(qū)投資經(jīng)營東西兩個百貨店和一個主力超市，大連萬達及其合作伙伴時代華納在財富廣場投資建設(shè)目前省內(nèi)唯一的五星級國際影院等事件就是濰坊商業(yè)進入精營時代的最好證明。5、安全性及升值潛力成為商鋪投資主流濰坊目前大多商業(yè)項目都采取銷售方式解決建設(shè)資金的需求，這給普通投資者帶來了前所未遇的投資機遇，同時濰坊投資群體普遍具有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道狹窄等特點也使得濰坊的在售商業(yè)樓盤成為投資熱點，多數(shù)投資者基本都會把差不多所有在售項目看遍、吃透才會出手。雖然每個項目采取的銷售方式各不相同，價格差距也不

38、是很大，而且每平方1萬元左右的市場銷售均價水平在山東同類城市中并不算高，但是偏于理性的濰坊商鋪投資者往往更看好投資安全并具有較大升值潛力的項目，如何有效規(guī)避風險、提高項目經(jīng)營運作能力及成功率成為開發(fā)商需要認真解決和對待的問題，也是打開銷售局面的最有效和最直接的辦法。三、部分住宅底商分析項目名稱地 址商鋪面積商鋪層數(shù)均價（元/m2）金江大廈新華路東，健康東街南190、200、30036800財富廣場勝利街南、北海路西23、 52 、6211000怡和星國際勝利街北、北海路西300-70037500盛世豪庭勝利街與文化路南500米3未定領(lǐng)秀華城健康街與濰州路交叉口170-2202800036000

39、碧水豪庭民生街與白浪河交匯處110-270210500陽光又一城東風街與鳶飛路西137、170、21528900左岸華庭福壽街與虞河路150、252027400-8100嘉日花園東風街與新華路交叉口僅剩一套24428200隆基花園富華路與福壽街東南角僅剩一套100034250翰林苑濰坊學院對面200、30035500住宅底商是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房，作為社區(qū)的商業(yè)配套，滿足自身或周邊區(qū)域內(nèi)消費者的各種需求。近幾年，隨著濰坊市經(jīng)濟，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，怡和星國際、盛世豪庭、壁水豪庭、領(lǐng)秀華城等一批高品質(zhì)社區(qū)紛紛問世。開發(fā)商對于住宅底商的開發(fā)也表現(xiàn)

40、出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期進行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進行詳細策劃，一些社區(qū)底商在滿足人們生活配套的同時取得了良好的發(fā)展?？v觀以上統(tǒng)計表格（以奎文區(qū)、高新區(qū)為主）可見，濰坊市住宅底商分布于社區(qū)沿城市主次干道或商圈附近，一般為2、3層，套型面積較大以150-300居多，從各樓盤調(diào)研情況看來，一般2層面積在100平米以下的底商非常暢銷。滯銷的多為面積較大，總價較高的商鋪，這部分商鋪對投資者來說資金要求較高。以奎文區(qū)和高新區(qū)為主，住宅底商的平均銷售價格在8000元/平方米左右。第四章 項目地塊分析一、地塊位置項目地塊位于濰

41、坊市*以北所有土地使用權(quán)在*委名下的土地，項目占地約300畝，可規(guī)劃建筑面積約35萬平方米，項目可規(guī)劃為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公等一體的房地綜合項目。漲 湎 河北海路本 項 目虞 河二、項目提出背景近年來，隨著濰坊市城市化進程的加快，原來城市邊緣村鎮(zhèn)已經(jīng)隨著城市化的進程發(fā)展成為“城中村”，這嚴重制約了濰坊城區(qū)的發(fā)展。為了進一步推進城市化進程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐。濰坊市人民政府分別于2004年、2006年出臺了關(guān)于加快中心市區(qū)“城中村”改造的意見及補充意見，計劃用十年的時間全部完成“城中村”的改造。*城中村改造項目正是在這一環(huán)境和背景下提出的。政府對該片區(qū)的定

42、位是以生態(tài)居住社區(qū)為主的綜合性城市功能區(qū)，該片區(qū)舊村改造納入中心市區(qū)“城中村”改造范圍，執(zhí)行“城中村”改造相關(guān)政策，項目屬與村委合作開發(fā)，免收項目土地出讓金，居民安置住宅免收市及以下收取的所有行政性規(guī)費和各類基金、保證金。三、宗地現(xiàn)狀及周邊配套條件（1）宗地現(xiàn)狀地塊呈較規(guī)則梯形狀，地塊南段有一段干枯河床，項目規(guī)劃中可借勢進行景觀規(guī)劃，項目地塊整體狀況便于項目整體規(guī)劃。宗地上現(xiàn)有*村面平房住宅，村委負責實施項目拆遷工作，其項目的拆遷工作將直接影響到項目的開發(fā)進度。本項目原有規(guī)劃示意圖健康街河床北海路（2） 周邊配套狀況近年來，濰坊隨著市委、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開始迅猛發(fā)展，城市環(huán)境不斷改

43、善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認的城市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域。成為濰坊市高消費居住人群聚集居住的地方。*項目周邊有691醫(yī)院、市第五醫(yī)院等多處醫(yī)療機構(gòu)；有市奎文實驗中學、櫻園中學等學校教育機構(gòu)；周邊還有銀行、酒店、購物等多處生活配套設(shè)施，但是相對來說，商業(yè)購物配套較少。通過以對項目周邊配套的考察，就現(xiàn)狀而言，項目處于城市發(fā)展核心地段，項目周邊道路系統(tǒng)發(fā)達，空氣環(huán)境良好，地段優(yōu)勢明顯；教育、醫(yī)療配套齊全，為項目的良好銷售提供必要條件；相對而言目前周邊商業(yè)設(shè)施較少，對于項目發(fā)展來說，項目占地300畝的大型社區(qū)規(guī)劃中應(yīng)充分考慮社區(qū)生活配套規(guī)劃。 四、地塊SWOT分析地塊SWOT矩陣分析

44、表Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.處于城市發(fā)展核心地段，區(qū)位優(yōu)越；S2.地塊緊靠健康街、北海路，交通便利；S3.臨人民廣場、九龍山樹木園，環(huán)境優(yōu)美； S4.臨691醫(yī)院、五院，醫(yī)療配套齊全；S5.地勢較為規(guī)則、平坦，便于規(guī)劃設(shè)計；W1.位于市區(qū)邊緣地帶，距市中心較遠W2.周邊未形成成熟的商業(yè)氛圍；W3.周邊生活配套不是很齊全；Opportunity機會分析Threat威脅分析O1. 濰坊市整體經(jīng)濟狀況發(fā)展良好；O2. 迎合城市發(fā)展方向，處于城市發(fā)展核心地段； O3. 屬市“城中村”改造項目，享受一定政策優(yōu)惠。T1.離市區(qū)較遠，周邊配套少，受到周邊領(lǐng)袖華城、碧水豪庭麗景苑等

45、中高檔項目的威脅；T2.*改造項目的進度影響到項目的開發(fā)進度； 第五章 項目發(fā)展定位一、競爭樓盤分析根據(jù)前期調(diào)研，可進一步通過對部分具有代表性的樓盤進行分析，以便于對市場的把握和本項目的定位開發(fā)，此部分主要從住宅得角度進行分析，主要從樓盤的規(guī)模、檔次、市場定位、客戶構(gòu)成及開發(fā)周期等方面來選擇樣本。通過系統(tǒng)的分析研究，初步認定領(lǐng)袖華城和翰林苑兩個樓盤作為樣本，這兩個項目與本項目有一定類似性，且規(guī)劃和營銷等方面都比較出色，通過分析可對本項目的規(guī)劃等提供參考。1、橫向?qū)Ρ确治觯?）整體規(guī)劃對比分析項目名稱整體規(guī)劃評述翰林新城17萬m2,分三期開發(fā)，一期5棟小高層， 二期高層，三期待定；項目配套只有底

46、商；基本沒有園林設(shè)計，只在樓距間做有簡單綠化；項目開發(fā)周期較長，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學院配套彌補。領(lǐng)秀華城26萬m2，分三期開發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項目配套有會所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設(shè)計有大型景觀廣場、社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；項目開發(fā)周期長，各期開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設(shè)計豐富，配套齊全。分析：濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設(shè)，園林景觀設(shè)計也盡量做到出粹，可見濰坊消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看地段

47、和價格上升到了對居住環(huán)境的要求上來。（2）營銷對比分析項目名稱營銷賣點評述推廣主題核心廣告詞翰林新城上層建筑人文社區(qū)“學府生活哲學，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運動場，就在家門口”“校園商業(yè)時代，成就財富夢想”因項目靠近濰坊學院，大打人文牌，并把學院的配套作為項目的生活配套來宣傳。由于項目有底商，對校園經(jīng)濟也有一定表述。領(lǐng)秀華城孕育一種生活“掌控城市干線黃金動脈未來文脈延伸”“四大園林分區(qū)秀美出姿流露百魅榮耀”“鐘鼎廣場中軸景觀帶講究風水之學”項目處在較靠近城市中心的地帶，對地段和升值潛力進行了大段描述；另外園林景觀是本項目的重要賣點，宣傳上也比較注重。但整個項目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主

48、題“孕育一種生活”來進行。分析：根據(jù)現(xiàn)場走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上兩個項目營銷推廣和現(xiàn)場包裝做得比較到位，但領(lǐng)秀新城的營銷推廣思路并不統(tǒng)一?？梢姡瑸H坊住宅房地產(chǎn)在項目營銷推廣和現(xiàn)場包裝等方面還需要進一步提高。（3）主打戶型及價格對比分析項目名稱目前主打戶型均價（元/）評述面積（）格局翰林新城127三房二廳一衛(wèi)2670面積適中，格局一般，只有一個衛(wèi)生間，價格在區(qū)域內(nèi)相對高。領(lǐng)秀華城129-153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中，格局良好，價格區(qū)域內(nèi)相對比較低。分析：主打戶型均為三房，面積在130-135左右，反映了濰坊市消費人群的總體需求傾向。2、典型個案縱向分析（1）翰林新城項目名稱翰林新城開發(fā)商濰坊佳鑫

49、房地產(chǎn)開公司地理位置濰坊學院正門對面銷售熱8538855項目規(guī)劃占地面積68000車 位 數(shù) 量總建筑面積17萬（住宅11萬，沿街商業(yè)3萬，酒店式公寓3萬）容積率2.5組團開發(fā)順序一期5棟小高 二期高層 三期待定園林綠化簡單綠化項 目 配 套底商周邊配套濰坊學院的圖書館、體育館等現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風格廣告媒體策略：單張、折頁、戶外大牌、墻體開售情況開盤時間06年4月18日銷售進度已經(jīng)銷售兩棟目前工程進度都已封頂樓盤交樓時間06年 12月開盤價格2600元/價格水平管理費標準0.6元/

50、 整體均價 2670元/樓 層 差 價60元/層最 低 價 格2490元/最高價 格2850元/戶型戶型項目面積范圍數(shù)量比例銷售率二 房91105套44%100%三 房127105套44%100%其他戶型 復(fù)式 160-220 30套 12%商鋪沿街1-3層為商鋪 統(tǒng)一出售售價格水平 5000 元/ 6-7 米 進深 10-12 米 層高 3.5 米 主力商鋪面積 200-400 其它裝修標準簡單裝修：價格水平 80 元/平方米現(xiàn)場促銷開一棟賣一棟,交5萬誠意金進行排號,確定價格后排隊選房.項目優(yōu)勢： 項目靠近濰坊市頂級高等學府。項目正北方即為濰坊市頂級高等學府濰坊學院，二者只有一街之隔。濰坊

51、學院內(nèi)的配套設(shè)施豐富，如圖書館、運動場等，為項目很大程度上彌補了生活配套不足的缺陷。另外，由于靠近濰坊學院，整個區(qū)域內(nèi)人文氣息相對濃厚，為項目的炒作提供了話題。再者，濰坊學院的老師和教授購買能力相對強勁，為項目的銷售提供了消費中堅。 主力戶型面積及配比比較符合濰坊學院年輕消費者的需要。項目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91的二房二廳一衛(wèi)生和127的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44%。雖然該戶型設(shè)計不是濰坊大眾消費者最愛，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學院的年輕人群對面積相對較小，總價位相對較低的需要。 項目處于

52、高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。高新區(qū)在2-5年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時區(qū)域板快形成后升值潛力巨大。項目劣勢： 區(qū)域樓盤眾多，銷售競爭激烈。該樓盤周邊住宅項目星羅棋布，如清荷園、金馬小區(qū)、隆基花園等，這些項目將對其客戶造成一定分流。 該項目使用土地為學校規(guī)劃用地，沒有土地產(chǎn)權(quán)，很難進行二手交易。該項目建筑用地為濰坊學院劃撥用地，消費者購買房產(chǎn)后無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法進行二手交易，這將對消費者購買信心產(chǎn)生嚴重影響。（2）領(lǐng)秀華城項目基本情況一覽表項目名稱領(lǐng)秀華城開發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)公司地 理 位 置健康東街442號投資商浙江中成

53、控股銷 售 熱 8810000項目規(guī)劃占地面積17.8萬綠 化 率41%總建筑面積26萬（一期約7.5萬）容 積 率1.5車 位 數(shù) 量共935個（一期130個）租售價格租 120元/月售8萬元/個組團開發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；園林綠化大型景觀廣場（鐘鼎廣場），中軸景觀帶；社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀布局項 目 配 套會所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、實驗中學等； 現(xiàn)場及營銷策略表現(xiàn)銷售人員：防備心理強、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、簡約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略：樓書、單張、折頁、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開售情況開盤時間2005年6月銷 售 進 度多層銷售約85%，5層單位保留較多；小高層銷售35%左右；目前工程進度部分已現(xiàn)房、其余已封頂樓盤交樓時間2006 年 7 月 底開盤價格2000-2200元/價格水平管理費標準0.8元/平方米整體均價27