廣東龍光集團(tuán)BT項(xiàng)目拓展及投資分析[全文]

1、 投資發(fā)展中心編制 總第4期 2008518 廣東龍光集團(tuán)bt項(xiàng)目拓展及投資分析一3bt項(xiàng)目模式的基本內(nèi)容（一）.bt方式的定義bt（build-transfer）即建設(shè)-移交，是當(dāng)今國際基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域中被普遍采用的投資建設(shè)模式。bt方式是指根據(jù)政府（業(yè)主）與投資建設(shè)方簽訂的bt合同，由投資建設(shè)方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資建設(shè)，并在規(guī)定時限內(nèi)將竣工后的項(xiàng)目移交政府，政府根據(jù)事先簽訂的回購協(xié)議分期向投資建設(shè)方支付項(xiàng)目總投資并加上合理回報(bào)。（二）.政府采用bt方式的意義(1)緩解政府（業(yè)主）在項(xiàng)目建設(shè)期的資金困難。非營利性基礎(chǔ)設(shè)施工程很難融資，但項(xiàng)目打包成bt工程，政府回購期間穩(wěn)定的現(xiàn)金流則容易獲得銀行

2、的項(xiàng)目融資。這是bt方式最重要的意義。(2)提高項(xiàng)目的建設(shè)效率及保證工程質(zhì)量。bt項(xiàng)目由投資建設(shè)方負(fù)責(zé)建設(shè)全過程，從而有效實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、采購、施工等環(huán)節(jié)的緊密結(jié)合，保證項(xiàng)目的施工質(zhì)量及進(jìn)度，提高項(xiàng)目的建設(shè)效率。(3)有效的控制工程成本及保證工程進(jìn)度。bt方式一般采用固定或相對固定的合同價(jià)，從而有效地轉(zhuǎn)移政府投資建設(shè)時可能出現(xiàn)的工期拖延、資金不到位、質(zhì)量缺陷等風(fēng)險(xiǎn)。（三）.實(shí)施bt方式的政策依據(jù)1、國家層面關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理的指導(dǎo)意見（建設(shè)部200330號）第四章第七條規(guī)定：“鼓勵有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對具備條件的工程項(xiàng)目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設(shè)轉(zhuǎn)讓(bt) 、建設(shè)-經(jīng)營-

3、轉(zhuǎn)讓(bot) 、建設(shè)擁有-經(jīng)營(boo) 、建設(shè)-擁有-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓(boot)等方式組織實(shí)施?！?、地方層面目前，部分城市已經(jīng)形成bt項(xiàng)目投資管理辦法，如重慶市加強(qiáng)與規(guī)范政府投資項(xiàng)目bt融資建設(shè)管理的通知，泰州市市級政府投資bt項(xiàng)目管理暫行辦法，北海市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目社會投融資管理試行辦法，北海市政府投資工程項(xiàng)目實(shí)行bt方式建設(shè)管理暫行規(guī)定。重慶市加強(qiáng)與規(guī)范政府投資項(xiàng)目bt融資建設(shè)管理的通知 主要內(nèi)容與特點(diǎn)：（1）政府采取bt模式的項(xiàng)目總投資原則上在5000萬元以上，并且在項(xiàng)目建成后2年左右完成回購的。（2）總投資在2億元以下的市級政府投資項(xiàng)目，bt融資建設(shè)方案由市發(fā)改委會同財(cái)政局，建設(shè)

4、局及項(xiàng)目行政管理部門審批；總投資在2億元以上項(xiàng)目報(bào)市政府審批。區(qū)縣（自治縣）級政府投資項(xiàng)目的bt融資建設(shè)方案由區(qū)縣（自治縣）發(fā)展改革部門會同財(cái)政、建設(shè)和項(xiàng)目行政管理部門審批。（3）融資人投入項(xiàng)目的自有資金不低于bt合同總價(jià)的35%，其余建設(shè)資金要提供省級以上金融機(jī)構(gòu)出具的中長期貸款承諾函。（4）各級政府及其有關(guān)部門、項(xiàng)目業(yè)主不得為融資人和項(xiàng)目公司提供融資擔(dān)保。（5）bt承包合同價(jià)必須控制在批準(zhǔn)的概算內(nèi)，其中建筑安裝工程費(fèi)、融資人融資的財(cái)務(wù)費(fèi)用一般應(yīng)實(shí)行固定總價(jià)包干。北海市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目社會投融資管理試行辦法，北海市政府投資工程項(xiàng)目實(shí)行bt方式建設(shè)管理暫行規(guī)定主要內(nèi)容與特點(diǎn)： （1）bt項(xiàng)

5、目建設(shè)期間不計(jì)利息和回報(bào)，項(xiàng)目回購期限原則為三至五年。項(xiàng)目驗(yàn)收合格交付后還本（贖回），每年還款一次。 （2）bt項(xiàng)目回購資金的總量、來源，統(tǒng)籌回購時間，以及各回購期的償還能力，由市財(cái)政局提出意見報(bào)市政府決定，重大項(xiàng)目要經(jīng)過市人大或市人大常委會批準(zhǔn)后執(zhí)行。 （3）北海市城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司是北海市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資平臺，行使城建國有資產(chǎn)經(jīng)營管理職責(zé)與保值增值義務(wù)，實(shí)施好全市重大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。（4）各類投資主體可以下列方式獲得投資回報(bào)：(a)有形資產(chǎn)補(bǔ)償，(b)無形資產(chǎn)補(bǔ)償，(c)投資回報(bào)率按人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮不超過2。二bt項(xiàng)目的運(yùn)作流程及其特點(diǎn)(一).bt項(xiàng)目的

6、主要運(yùn)作流程bt項(xiàng)目運(yùn)作過程主要涉及三個主體：政府（業(yè)主）、投資建設(shè)方、投資建設(shè)方合作銀行。bt項(xiàng)目運(yùn)作基本流程如下圖如示（見圖一）：bt項(xiàng)目運(yùn)作流程圖 圖一 bt項(xiàng)目具體操作過程過下：（1）、項(xiàng)目招標(biāo)前1、政府對項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)、可行性研究，并將擬建工程入作為采購對象列入預(yù)算草案及政府工作報(bào)告，報(bào)人大常委會批準(zhǔn)。2、政府完成項(xiàng)目的征地、拆遷安置、平整、施工配套、設(shè)計(jì)等項(xiàng)目的前期工作。（2）、項(xiàng)目公開招標(biāo)3、政府采用公開的方式向社會招標(biāo)。4、通過審查投標(biāo)人資格、建設(shè)方案合理性、成本控制方案等，確定中標(biāo)人。（3）、項(xiàng)目招標(biāo)后5、政府與投資建設(shè)方簽訂bt投資建設(shè)合同。6、投資建設(shè)方成立bt項(xiàng)目公司，以

7、政府的回購承諾及擔(dān)保為擔(dān)保與合作銀行簽訂貸款協(xié)議。7、投資建設(shè)方進(jìn)行工程建設(shè)管理，政府同時對工程進(jìn)行監(jiān)理。8、工程竣工后，投資建設(shè)方向政府發(fā)出驗(yàn)收申請書，政府驗(yàn)收合格進(jìn)行備案。9、政府對項(xiàng)目進(jìn)行回購。（二）bt項(xiàng)目操作的工作要點(diǎn)bt項(xiàng)目操作的工作要點(diǎn)可以總結(jié)為：“一個決議、二個保障、三個授權(quán)”1一個決議：市人大常委會決議，同意市政府以bt方式開展建設(shè)，將土地經(jīng)營性收益作為回購資金納入同期政府財(cái)政預(yù)算（部分城市只需有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)即可，如重慶）。2二個保障：（1）市政府同意將城區(qū)土地經(jīng)營性收益作為該項(xiàng)目政府回購資金來源。（2）以政府的國有商業(yè)儲備用地為bt項(xiàng)目投融資提供抵押性擔(dān)保（包括具有政

8、府背景的第三方擔(dān)保）。3三個授權(quán)：（1）市政府授權(quán)市城市管理局及建設(shè)局（含城投城建）作為bt項(xiàng)目的項(xiàng)目法人，代表政府與項(xiàng)目的投資建設(shè)人簽訂相關(guān)合同。（2）市土地儲備中心為bt項(xiàng)目出具承諾函，簽訂相關(guān)的土地抵押協(xié)議，并負(fù)責(zé)提供足額的國有儲備商業(yè)用地為項(xiàng)目投資建設(shè)人作投融資抵押性擔(dān)保，或者提供具有政府背景的第三方擔(dān)保。（3）財(cái)政局出具回購資金承諾函，承諾bt項(xiàng)目的全部回購資金納入該項(xiàng)目周期內(nèi)的政府財(cái)政預(yù)算，以財(cái)政性資金按時全額支付給投資建設(shè)人。 從我司的操作經(jīng)驗(yàn)來看，bt項(xiàng)目一定要做到程序合法合規(guī)，才能保證回購資金安全及時的支付，避免政策風(fēng)險(xiǎn)；同時，有利于安排銀行融資，解決項(xiàng)目融資問題。其中，需要

9、注意的是財(cái)政局出具的回購資金承諾函及土地儲備中心出具的土地抵押擔(dān)保協(xié)議往往bt項(xiàng)目銀行融資的必要文件。三bt項(xiàng)目操作應(yīng)注意的若干問題1.項(xiàng)目回購資金來源項(xiàng)目回報(bào)資金來源：特定土地的出讓收益或其它財(cái)政收入。汕頭bt項(xiàng)目回購資金的來源主要為“中心城區(qū)的國有土地出讓預(yù)期收益”。大亞灣bt項(xiàng)目回購資金來源主要為“財(cái)政收入及土地出讓收益”。根據(jù)我司以往的操作經(jīng)驗(yàn)，建議在合同中必須明確作為回購資金來源的特定土地地塊，包括土地四至，面積及土地成本，降低土地市場風(fēng)險(xiǎn)。同時，明確土地出讓的截止時間，以確保我司利益。同時，bt投資與土地一級開發(fā)相互結(jié)合的項(xiàng)目要積極介入土地出讓的前期過程，并且在土地一級開發(fā)合同中加

10、以明確，包括（1）土地的出讓底價(jià)，（2）土地的出讓時間，（2）收益分成比例，（3）土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，（4）其他出讓條件等。2.回購資金構(gòu)成與計(jì)算回購資金的構(gòu)成：回購資金=項(xiàng)目建設(shè)投資額+建設(shè)期投融資補(bǔ)償+回購期投融資補(bǔ)償其中我司實(shí)際操作中，一般計(jì)算公式如下：建設(shè)期投融資補(bǔ)償：在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，建設(shè)期投融資補(bǔ)償額按月度進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算基數(shù)為當(dāng)月結(jié)算基準(zhǔn)日經(jīng)審定的中標(biāo)單位投入項(xiàng)目施工投資額加上投融資補(bǔ)償額累計(jì)數(shù)，投融資補(bǔ)償率按中國人民銀行公布的三年期（五年期）商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率加該利率上浮（）%計(jì)取?；刭徠谕度谫Y補(bǔ)償：回購期投資利潤補(bǔ)償額按月度進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算基數(shù)為“甲方審定的工程總投資乙方替甲方支付的

11、費(fèi)用及投融資補(bǔ)償金投資利潤補(bǔ)償額累計(jì)數(shù)甲方已支付的回購款”，投資利潤補(bǔ)償率按中國人民銀行公布的三年期（五年期）商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率加該利率上?。ǎ?計(jì)取。如中國人民銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率，則從調(diào)整生效之日起，取新的同期同類利率加該利率上?。ǎ?作為投資利潤補(bǔ)償率。投融資補(bǔ)償率直接關(guān)系bt項(xiàng)目的盈利水平。結(jié)合當(dāng)前的利率水平及融資難度，一般情況下要求投融資補(bǔ)償率按中國銀行公布的三年期（五年期）商業(yè)貸款利率的基礎(chǔ)上上浮30%50%。如果bt項(xiàng)目本身涵蓋土地一級開發(fā)，我司需投入拆遷費(fèi)用及整理費(fèi)用等的，需進(jìn)一步提高投融資補(bǔ)償率，以銀行商業(yè)貸款利率上浮100%為參考。此外，我司一般要求投融資回報(bào)以復(fù)利方式計(jì)算。但是

12、在部分地區(qū)政府有“不得以復(fù)利方式計(jì)息”的規(guī)定，因?yàn)樾枰鲞M(jìn)一步溝通。3回購資金的支付與保障項(xiàng)目回購資金實(shí)行政府撥款，列入市（區(qū)）政府各年度財(cái)政預(yù)算，報(bào)市人大常委會審議通過。回購款由區(qū)財(cái)政局按期撥付給招標(biāo)人，招標(biāo)人根據(jù)回購條款按計(jì)劃向中標(biāo)人支付回購款。全部回購款分期支付，主要依據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模確定項(xiàng)目的回購期長短。一般bt項(xiàng)目為2-5年，公路bt項(xiàng)目視投資額大小可能適當(dāng)延長，支付方式一般為每年一次（半年一次）。項(xiàng)目回購期越短對我司有利，加快資金回籠。同時，也可以要求招標(biāo)人提前支付部分及全部回購款。此外，參考大亞灣模式將回購款的支付與土地款，項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建及稅費(fèi)相互結(jié)合，直接降低我司在施工及開發(fā)中各項(xiàng)

13、資金支出。同時，招標(biāo)人應(yīng)承諾土地出讓的收入或收益，將首先用于支付bt項(xiàng)目的回購資金。若土地出讓時間早于按合同應(yīng)支付給企業(yè)回購資金的時間，該款項(xiàng)應(yīng)提前支付給企業(yè)或由第三方提存，不能挪作他用。如果在該期間企業(yè)參與其他國有土地“招拍掛”項(xiàng)目并中標(biāo)的，有關(guān)部門應(yīng)同意企業(yè)將應(yīng)收的回購資金直接抵付應(yīng)付的土地出讓價(jià)款。為保證政府按期足額支付回購款，招標(biāo)人應(yīng)向投資者提供不低于回購款總額的相應(yīng)的擔(dān)保。例如：履約保函、土地抵押、第三方擔(dān)保等等。4.利率及通貨膨脹變化風(fēng)險(xiǎn)等問題結(jié)合當(dāng)前通貨膨脹及項(xiàng)目投資周期等因素，必須考慮消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變化可能帶來的影響，以保障企業(yè)能切實(shí)得到預(yù)期的投資補(bǔ)償。一般在合同條款應(yīng)增加“在建

14、設(shè)期及回購期限內(nèi)，如果統(tǒng)計(jì)局公布的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)自合同簽訂之日起累計(jì)變化超過5的（含5，不論上浮或下?。C合單價(jià)及回購資金應(yīng)根據(jù)實(shí)際變化幅度作相應(yīng)調(diào)整。”5bt項(xiàng)目投融資辦理等問題 一般而言，我司前期資金投入由履約保證金及工程建設(shè)專項(xiàng)資金兩部分組成。一般履約保證金占項(xiàng)目總投資的10%，在實(shí)際操作過程中應(yīng)壓縮到5%，同時應(yīng)考慮將工程建設(shè)專項(xiàng)資金的部分作為履約保證金，如汕頭海濱中路項(xiàng)目，減少履約保證金比例，減少資金占用量。同時，工程建設(shè)專項(xiàng)資金作為bt項(xiàng)目工程履約保證金額作為我司前期一次性的資金投入，該數(shù)量應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模盡量減少，避免資金占用 。同時，工程建設(shè)專項(xiàng)資金應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度的落實(shí)情況逐額返還。6項(xiàng)目招投標(biāo)門檻的設(shè)定（1）鑒于廣東龍光（集團(tuán)）有限公司在融資能力和履約信用方面有優(yōu)勢，而汕頭市龍光建設(shè)有限公司具備房屋建筑安裝工程一級資質(zhì)及市政公用工程施工總承包二級資質(zhì)，因此，我司一般采用聯(lián)合體的形式參與投標(biāo)。（2）.充分發(fā)揮我司優(yōu)勢，評分標(biāo)準(zhǔn)采用綜合實(shí)力評分法。在注冊資金、存款證明、銀行信用、財(cái)務(wù)指標(biāo)（包括營業(yè)額、凈資產(chǎn)、負(fù)債率）等條款加大評分的權(quán)重。而施工管理方案和項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)方面是我司弱項(xiàng)，即減少