商品房預(yù)售常見(jiàn)民事風(fēng)險(xiǎn)及防范1

1、商品房預(yù)售常見(jiàn)民事風(fēng)險(xiǎn)及防范 重要性 風(fēng)險(xiǎn)性 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范 引言 關(guān)于商品房預(yù)售 PART 1 營(yíng)銷(xiāo)推廣法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 PART 2 合同簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 PART 3 合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 主要講述 PART 4 歡迎大家提問(wèn) PART 1 營(yíng)銷(xiāo)推廣法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 要約邀請(qǐng) 要約（案例分享） 口號(hào)式、概念化 無(wú)特別針對(duì)性 不產(chǎn)生合同效力 具體明確 有較強(qiáng)的針對(duì)性 可產(chǎn)生合同效力 影響定價(jià)及購(gòu)買(mǎi)意愿 l 地理位置（交通、投資價(jià)值） l 戶(hù)型（改造、居住優(yōu)勢(shì)） l 贈(zèng)送花園、陽(yáng)臺(tái)（優(yōu)惠力度） l 容積率、綠化率（居住環(huán)境） l 配套設(shè)施（生活便捷程度） l 內(nèi)容具體確定 營(yíng)銷(xiāo)推廣法律風(fēng)險(xiǎn)及防

2、范 廣告效力的可轉(zhuǎn)化性 u宣傳資料u銷(xiāo)售說(shuō)辭u 傳統(tǒng)媒體 廣告雜志 廣播電視 平面媒體 沙盤(pán) 樓書(shū) 宣傳圖冊(cè) 樣板房 宣傳、執(zhí)行銷(xiāo)售政策 現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún) 溝通協(xié)調(diào) 重點(diǎn)針對(duì)策劃工作重點(diǎn)針對(duì)一線(xiàn)銷(xiāo)售工作 特別建議： “我就代表開(kāi)發(fā)商” 及時(shí)提請(qǐng)糾正不當(dāng)、虛假、 夸大的廣告信息 熟練掌握銷(xiāo)售法規(guī)和政策 切忌為“沖業(yè)績(jī)”而貿(mào)然 答復(fù)或越權(quán)承諾 營(yíng)銷(xiāo)推廣法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 廣告形式的多樣性 u多用原則性、概念性表述 u嚴(yán)審廣告內(nèi)容 u不要違反禁止性規(guī)定 u合理聲明 u避免侵犯第三方權(quán)益 u禁止沒(méi)有依據(jù)的排名、評(píng)比 營(yíng)銷(xiāo)推廣法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 律師建議 房地產(chǎn)廣告的注意事項(xiàng) PART 2 合同簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 合同

3、簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 合同訂立常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn) 未嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 未成年人購(gòu)房引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 未盡合理提示義務(wù)而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 未嚴(yán)格執(zhí)行境外個(gè)人購(gòu)房政策引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 合同簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 未成年人購(gòu)房引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) u是否損害未成 年人利益 u是否侵犯夫妻 共同財(cái)產(chǎn) 必須由監(jiān)護(hù)人代理（風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：權(quán)利人與實(shí)際執(zhí)行 人不一致） 除為了未成年人利益外，監(jiān)護(hù)人不得處分未成人 年的財(cái)產(chǎn)（風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：如何判斷“是否為了未成年 人利益”） 開(kāi)發(fā)商參與了合同的訂立（風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：是否盡到審 查義務(wù)） 配偶是否同意或知悉（風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：可能涉及夫妻共 同財(cái)產(chǎn)） u 結(jié)論：開(kāi)發(fā)商無(wú)法準(zhǔn)確判 斷是否侵犯權(quán)利人的利益， 容易引發(fā)糾紛 u

4、 建議： 嚴(yán)格審查并留存戶(hù)口簿、 監(jiān)護(hù)人身份證明 夫妻共同簽字或全權(quán)委托 由直接參與購(gòu)房的監(jiān)護(hù)人 承諾“符合購(gòu)房政策，未 侵害子女利益及配偶權(quán)益， 否則責(zé)任自負(fù)” 合同簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 未嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 主要法規(guī) 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知【國(guó)發(fā)（2010）10號(hào)】 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知【國(guó)辦發(fā)（2011）1號(hào)】 市房管局關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院進(jìn)一步加快推進(jìn)住房保障做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實(shí)施意見(jiàn) 【成房法（2011）7號(hào)】 相關(guān)規(guī)定 實(shí)行差別化信貸政策 l 提高第2套、第3套房的首付款比例和貸款利率 l 賦予地方暫停發(fā)放第3套

5、房貸款的權(quán)利 不能提供納稅證明、社保證明的非本地居民，暫停發(fā)放貸款 成都主城區(qū)特別限購(gòu)政策 l 本市主城區(qū)戶(hù)籍居民：暫停購(gòu)買(mǎi)第3套住房 l 本市外地戶(hù)籍居民：憑納稅證明（社保證明），可購(gòu)買(mǎi)1套；否則不能購(gòu)房 政策背景 主要規(guī)定 合同簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 未嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 違反限購(gòu)政策簽訂合同 合同有效，應(yīng)當(dāng)履行。 購(gòu)房人：支付購(gòu)房款（含貸款）等； 開(kāi)發(fā)商：辦理合同備案、交付、辦理 產(chǎn)權(quán)等 房管局不予備案！ 銀行不予貸款！ 合同無(wú)法繼續(xù)履行！ 雙方發(fā)生糾紛（案例） 房屋買(mǎi)賣(mài)=雙方合意+政 策干預(yù) 為避免糾紛和責(zé)任，我 們建議： 現(xiàn)場(chǎng)公示限購(gòu)政策 由購(gòu)房人填寫(xiě)購(gòu)房人 家庭成員住房情況申報(bào)

6、 表 合同簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 未嚴(yán)格執(zhí)行境外個(gè)人購(gòu)房政策引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 主要法規(guī) 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知【國(guó)發(fā)（2010）10號(hào)】 住建部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知【建房（2010）186號(hào)】 市房管局關(guān)于執(zhí)行的通知 相關(guān)規(guī)定 原則：只能在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套 查驗(yàn)材料： l 預(yù)售辦法、房屋登記辦法要求的材料 l 境內(nèi)工作證明（超過(guò)一年）；港澳臺(tái)居民和華僑：境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留證明 境外個(gè)人名下在境內(nèi)無(wú)其他住房的書(shū)面承諾 建議： l 嚴(yán)格審核購(gòu)房資格（尤其是高端物業(yè)） l 切忌為“沖業(yè)績(jī)”而放松政策的執(zhí)行 政策背景 主要規(guī)定 合同簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 產(chǎn)生原因常見(jiàn)情形

7、因現(xiàn)場(chǎng)沙盤(pán)、樓書(shū)未提示不利因素引發(fā) 的糾紛（案例分享 要點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)宣傳不 當(dāng)、設(shè)計(jì)文件缺陷） 因樣板房未予合理提示引發(fā)的糾紛（案 例分享 要點(diǎn)：未對(duì)“是否僅供展示” 做標(biāo)示） 因購(gòu)房合同未提示不利因素引發(fā)的糾紛 （案例分享 要點(diǎn)：設(shè)計(jì)缺陷，同時(shí)附 圖標(biāo)示不清） 未盡合理提示義務(wù)而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) u核心：未以適當(dāng)方式提示不利因素 u適當(dāng)方式：沙盤(pán)、宣傳資料、現(xiàn)場(chǎng)公示、 合同等 u不利因素：可能影響房屋使用功能、身 體健康，或降低項(xiàng)目品質(zhì)、商業(yè)價(jià)值等 因素（如地下室出風(fēng)口、配電箱、變壓 器等易產(chǎn)生噪聲、環(huán)境污染，以及影響 采光、通風(fēng)的設(shè)施設(shè)備等） 合同簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 律師建議 未盡合理提示義務(wù)而引發(fā)

8、的風(fēng)險(xiǎn) u提升策劃和設(shè)計(jì)水平 及時(shí)、全面提示不利因素（如） l完整標(biāo)示（易造成影響的）公共設(shè)施設(shè)備 l 特別提示“受影響房屋”，賦予業(yè)主選擇權(quán) l規(guī)范合同附圖 l現(xiàn)場(chǎng)保全（定期拍照、留存影像，公證） PART 3 合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 合同履行常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn) 因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更未通知引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 因“一房二賣(mài)”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 注意對(duì)客戶(hù)信息的保密 因違規(guī)收受定金、“誠(chéng)意金”等引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 因“一房二賣(mài)”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 判斷標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于“一房二賣(mài)” u 形式上：同一房屋簽訂兩（多）份合同； u 實(shí)質(zhì)上：僅一人可獲得，其他人“無(wú)法 獲得”（關(guān)鍵） 產(chǎn)生原因 u 法律

9、原因： 合同法：“意思自治”原則 物權(quán)法：“一物一權(quán)”原則 u 誘發(fā)因素（常見(jiàn)）： 銷(xiāo)售人員“搶客戶(hù)” 誤認(rèn)為“合同已自動(dòng)解除” u 法律角度：不禁止， 也不提倡 u 商業(yè)角度：自行衡 量違約風(fēng)險(xiǎn)和道德 風(fēng)險(xiǎn) 合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 因“一房二賣(mài)”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 因“搶客戶(hù)”造成的一房二賣(mài)（案例分享） 主要原因 u銷(xiāo)售人員信息溝通不足 u內(nèi)部審簽不規(guī)范 u用章管理不規(guī)范 u為追求業(yè)績(jī)而忽視風(fēng)險(xiǎn) 律師建議 u加強(qiáng)房源信息的溝通與監(jiān)控 u強(qiáng)化內(nèi)部審批 u慎用已蓋章文本 u糾正“只有正式合同才可能構(gòu)成一房二賣(mài)” 的誤區(qū)，強(qiáng)化“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的管理 u重視法律風(fēng)險(xiǎn) 合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 因“一房二賣(mài)”引發(fā)的風(fēng)

10、險(xiǎn) 因誤以為“合同已自動(dòng)解除”造成的一房二賣(mài) 為什么必須“解除通知” u“合同解除權(quán)”是一種權(quán)利，可行使， 亦可放棄 u按照規(guī)定（約定）：解除合同必須明 確通知 u例外（可不予通知）：事先約定： “如逾期付款 XX 天以上，合同自動(dòng) 解除”（不提倡） 規(guī)范建議 u應(yīng)代表賣(mài)方意志：需書(shū)面通知（蓋公章） u應(yīng)證實(shí)內(nèi)容為“解除合同”：需送達(dá)簽收（最好通過(guò) 公證處郵寄） u應(yīng)確保收悉：需按照約定住址（營(yíng)業(yè)地址）發(fā)送；如 被退回，需通過(guò)其他途徑（如報(bào)紙公告）重新送達(dá) 合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更未通知引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)于“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更” u情形：房屋結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向的變化，以及當(dāng)

11、事人 約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的變化（商品房銷(xiāo)售管 理辦法） u關(guān)于“其他變化”：需具體判斷（案例分享：規(guī)劃變更導(dǎo)致采光受 限） 核心：消費(fèi)者 知情權(quán)的保護(hù) u系法律賦予開(kāi)發(fā)商的權(quán)利 u兼顧買(mǎi)受人的知情權(quán)和選擇權(quán) 該變更由開(kāi)發(fā)商提起、并對(duì)房屋質(zhì) 量、使用功能等造成影響，故需及時(shí)通知受影響的買(mǎi)受人，并由其 決定“是否退房” 合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更未通知引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 如何通知“受影響買(mǎi)受人” u應(yīng)于變更確定之日起10日內(nèi)書(shū)面通知 如同意變更（逾期不答復(fù)，視為同意）：簽訂補(bǔ)充協(xié)議 如不同意變更：開(kāi)發(fā)商退房，并承擔(dān)違約責(zé)任 核心：消費(fèi)者 知情權(quán)的保護(hù) 能否約定“可不予通知” u關(guān)系到買(mǎi)受人重大權(quán)益，如約定排除，容易被認(rèn)定為“霸王條款” u部分城市判決約定有效，但無(wú)參考性 u建議：不宜作此約定，并注意及時(shí)通知 合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 因違規(guī)收受定金、“誠(chéng)意金”等引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要規(guī)定 u國(guó)家、省市規(guī)定：未取得預(yù)售 許可，不得進(jìn)行銷(xiāo)售，也不得 以排號(hào)、輪候、預(yù)訂等方式收 取預(yù)訂款、定金、誠(chéng)意金等 u最高法解釋?zhuān)何慈〉妙A(yù)售許可 訂立預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)