成都花園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議

1、成都花園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議一、 市場(chǎng)背景1、政策背景隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門(mén)將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計(jì)劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，08年底二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個(gè)永久性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（不包括大棚市場(chǎng)）。成都將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都處于黃金口岸內(nèi)。2、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化發(fā)展歷程地點(diǎn)從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)從簡(jiǎn)陋到精致的蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者從街道辦事處到民營(yíng)企業(yè)的交接。3、市場(chǎng)投資背景分析3.1市場(chǎng)投資綜述成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營(yíng)慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極

2、有實(shí)際需求的成熟的市場(chǎng)，同時(shí)政府“菜籃子”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營(yíng)的取締，無(wú)疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營(yíng)自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長(zhǎng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素國(guó)內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客的新寵。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類(lèi)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒(méi)有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。3.2、成都市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資形成四大模式模式一：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)住宅。案例：互助路市場(chǎng)。在此類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上開(kāi)發(fā)商將其一或一、二層建成了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)成為了住宅和周邊居民的生活配套產(chǎn)品。模式二：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)專(zhuān)賣(mài)店。案例：建設(shè)路綜合市場(chǎng)。在此類(lèi)

3、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上開(kāi)發(fā)商將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與專(zhuān)賣(mài)店相結(jié)合，使二者的商氣人氣聚集相互相承。模式三：綜合商場(chǎng)。案例：大學(xué)路市場(chǎng)就將采用這種模式。除農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積4000多平方米的主體外，臨街還設(shè)置了一排面積從1050平方米的綜合性營(yíng)業(yè)商店。模式四：休閑中心。案例：如規(guī)劃中的九里堤市場(chǎng)。地下停車(chē)場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市休閑娛樂(lè)中心。3.3、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資營(yíng)運(yùn)模式 bot模式：由政府委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)或者改建，政府擁有產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商擁有一定年限的使用權(quán)。這種方式下，開(kāi)發(fā)商將手中的使用權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)出來(lái)。如金家壩室內(nèi)地下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、玉林綜合市場(chǎng)、大學(xué)路菜市、小天綜合市場(chǎng)等。 “產(chǎn)權(quán)式”：將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套作為土地拍賣(mài)中規(guī)劃的條件，使菜市完全和其

4、他的商業(yè)地產(chǎn)一樣，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)合一，如七彩空間農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。但其實(shí)椐國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大產(chǎn)權(quán)是不能進(jìn)行分割成小產(chǎn)權(quán)，因此此類(lèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的宣傳促銷(xiāo)也不過(guò)是出售租賃使用權(quán)而已。二、市場(chǎng)狀況分析1、成都區(qū)位市場(chǎng)分析從90年代初期的玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，到90年代中期的五大花園、棕北小區(qū)、雙楠小區(qū)，再到2000年中期繽紛亮相的小戶型soho、新城市廣場(chǎng)、藍(lán)色加勒比，2007年08年的七彩空間、東城小居、芳鄰等，成都房地產(chǎn)發(fā)展的18年里具有標(biāo)志性的各大小區(qū)幾乎無(wú)一例外，伴隨著居住區(qū)域的日益成熟，出現(xiàn)了相應(yīng)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)繁榮。城南（玉林、肖家河片區(qū)）建于80 年代中后期，于90

5、年代中期形成較大規(guī)模居住社區(qū)的玉林，已經(jīng)成為成都生活的居住樣板區(qū)。其社區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、幼兒園、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)體育場(chǎng)所一應(yīng)俱全，綜合條件優(yōu)于其他早期開(kāi)發(fā)的中型社區(qū)。玉林也因?yàn)闀r(shí)尚、休閑的生活氛圍代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近的肖家河片區(qū)，由于交通便利、配套齊全，緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也極其活躍。區(qū)域內(nèi)的玉林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是現(xiàn)在成都農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中設(shè)施完善，經(jīng)營(yíng)情況良好的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)代表之一。也是租金穩(wěn)定，市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值增值較快的一個(gè)項(xiàng)目。 城西（撫琴片區(qū)） 該片區(qū)是成都規(guī)劃較早的居住片區(qū)，也是目前規(guī)模較大、配套完善的城西生活片區(qū)。由于

6、撫琴片區(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門(mén)片區(qū)較為集中的居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來(lái)人口，一般多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域的主要因素是考慮生活與工作地點(diǎn)的交通便捷。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)因?yàn)榫幼∪巳旱拿芏雀?、消費(fèi)力度大而經(jīng)營(yíng)良好，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)價(jià)值也相應(yīng)保持快速增長(zhǎng)。 城東（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）位于城東一至二環(huán)路之間的雙林片區(qū)，南臨水碾河路、北至新鴻路、地處成華區(qū)，由新華公園北面的新鴻大社區(qū)和新華公園南面的雙林大社區(qū)構(gòu)成。該片區(qū)于上世紀(jì)80年代中期至90年代形成規(guī)模，八里小區(qū)于上世紀(jì)90年代中期開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)，至今已成為了一個(gè)成熟、規(guī)范的大型社區(qū)。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

7、已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的“聚街為市”的局面，逐漸建立起了一批相對(duì)規(guī)范的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，且市場(chǎng)依托大量居住人群的消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)情況良好，發(fā)展勢(shì)頭旺盛。 城北（李家沱片區(qū) 、交大片區(qū)）李家沱片區(qū)位于解放路和府青路之間，覆蓋了從內(nèi)環(huán)路至二環(huán)路外的區(qū)域，是成都北面最大的住宅片區(qū)。從上世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，李家沱片區(qū)開(kāi)始了大幅度的改建、擴(kuò)建工程，尤其是環(huán)境和市政設(shè)施，配套設(shè)施的逐步完善，交通條件的便利，社會(huì)治安的穩(wěn)步提高等已經(jīng)使李家沱片區(qū)成為城北區(qū)域重要的大型居住社區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)新建商品房項(xiàng)目眾多，配套的餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)都比較發(fā)達(dá)。交大片區(qū)一直在不斷地完善、升級(jí)和擴(kuò)容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤，在交大這

8、個(gè)大片區(qū)涵蓋了會(huì)展、校園兩大特色經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)了片區(qū)檔次的綜合提高。交大片區(qū)西接營(yíng)門(mén)口各大綜合市場(chǎng)，東接五塊石、荷花池等全國(guó)知名的批發(fā)市場(chǎng)，這里的居住人群又主要以交大老師、鐵路局的職工為主，還有較大部分為白領(lǐng)和上班族。伴隨居住區(qū)域成熟起來(lái)的還有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有多個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，覆蓋面廣，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范和升級(jí)，前景十分看好。2、區(qū)域傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分析2.1、萬(wàn)年綜合市場(chǎng) 市場(chǎng)概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由大棚攤位和大棚的門(mén)市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。大棚攤位主營(yíng)蔬菜、禽蛋、肉類(lèi)、水產(chǎn)、水果；圍合大棚的門(mén)市主營(yíng)副食、日雜、糧油等。市場(chǎng)位置成都市成華區(qū)經(jīng)華北街規(guī)模體量1850市場(chǎng)租金及攤位

9、劃分情況管理費(fèi)用含在租金里消費(fèi)群體雙橋、雙林路小區(qū)住戶蔬菜攤位面積尺度1.6m*1.2 m=1.92租金價(jià)格240300元/個(gè)面積權(quán)重50.76%肉類(lèi)攤位面積尺度2m*1.6m=3.2租金價(jià)格400450元/個(gè)面積權(quán)重15.55%水產(chǎn)攤位面積尺度4m*1.5 m=6租金價(jià)格700800元/個(gè)面積權(quán)重3.38%門(mén)市面積尺度3.5m*3 m=10.53.5m*2 m=7租金價(jià)格7001000元/個(gè)面積權(quán)重30.31%（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺(tái)面面積。該市場(chǎng)水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計(jì)入蔬菜攤位中）分析：萬(wàn)

10、年農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為雙橋區(qū)域的重要的農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)，輻射半徑較大，周邊的小區(qū)的原住戶、流動(dòng)住戶都是該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力支撐力量。綜觀該區(qū)域市場(chǎng)狀況，周邊分布的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)多達(dá)5個(gè)，因此其排他性受到一定牽制，就近區(qū)域客戶是其市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿υ础?.2、蓮花綜合市場(chǎng) 市場(chǎng)概況：沿襲傳統(tǒng)模式的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。由大棚攤位和大棚內(nèi)的門(mén)市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。大棚攤位主營(yíng)蔬菜、肉類(lèi)、水果；圍合大棚的門(mén)市主營(yíng)副食、日雜、糧油、面食等。該市場(chǎng)作為蓮桂路的大型綜合性菜市，擔(dān)負(fù)著整個(gè)區(qū)域的日常必須生活產(chǎn)品的消費(fèi)。市場(chǎng)位置成都市錦江區(qū)蓮桂路規(guī)模體量3105市場(chǎng)租金及攤位劃分情況管理費(fèi)用1020元/個(gè)消費(fèi)群體海椒市區(qū)域小區(qū)住戶蔬菜攤位面積尺度

11、2m*1.5m=3租金價(jià)格300350元/個(gè)面積權(quán)重45.25%肉類(lèi)攤位面積尺度2m*0.7m=1.4租金價(jià)格400500元/個(gè)面積權(quán)重25.36%水產(chǎn)攤位面積尺度3.5m*1.5 m=5.25租金價(jià)格800850元/個(gè)面積權(quán)重4.21%水果攤位面積尺度3m*3 m=92m*3 m=6租金價(jià)格8001200元/個(gè)面積權(quán)重6.12%門(mén)市面積尺度3.5m*2 m=74m*3 m=12租金價(jià)格6001200元/個(gè)面積權(quán)重19.06%（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺(tái)面面積。該市場(chǎng)水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計(jì)入蔬菜攤

12、位中）分析:蓮花農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為海椒市、蓮桂路的承載農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是區(qū)域繁榮度人流量很大的消費(fèi)交易區(qū)域，輻射半徑及外延較大。該市場(chǎng)出入口相分離，很好地實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)動(dòng)線的引導(dǎo)。同時(shí)值得借鑒的是該市場(chǎng)的肉類(lèi)攤位將掛架與攤位結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了空間的最大利用率。23、蓮新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 市場(chǎng)概況：作為由大棚攤位和大棚內(nèi)的門(mén)市組成傳統(tǒng)性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)種多元程度不高。大棚攤位主營(yíng)蔬菜、肉類(lèi)、水果；圍合大棚的門(mén)市主營(yíng)日用百貨、日雜、糧油、水產(chǎn)。市場(chǎng)位置成都市錦江區(qū)蓮桂路規(guī)模體量1450市場(chǎng)租金及攤位劃分情況管理費(fèi)用含在租金內(nèi)消費(fèi)群體蓮桂路區(qū)域住戶蔬菜攤位面積尺度2.1m*0.7m=1.47租金價(jià)格200元/個(gè)面積權(quán)重53.

13、53%肉類(lèi)攤位面積尺度1.8m*1m=1.8租金價(jià)格500元/個(gè)面積權(quán)重21.11%水產(chǎn)攤位面積尺度3.5m*1.5 m=5.25租金價(jià)格600650元/個(gè)面積權(quán)重2.82%水果攤位面積尺度2.4m*1 m=2.4租金價(jià)格500元/個(gè)面積權(quán)重4.75%門(mén)市面積尺度3m*3 m=93m*2 m=6租金價(jià)格600700元/個(gè)面積權(quán)重17.79%（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺(tái)面面積。該市場(chǎng)水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計(jì)入蔬菜中）分析：該市場(chǎng)由于位置地段商業(yè)氛圍及市場(chǎng)內(nèi)的整體布局等諸多因素制約，造成該市場(chǎng)的攤位及門(mén)

14、市空置率比重相對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)較高，在綜觀多重因素的認(rèn)知上該市場(chǎng)存在著一定程度的硬傷，但其相對(duì)低位的產(chǎn)品價(jià)格也是其存活的基石。24、雙桂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)概況：該市場(chǎng)是區(qū)域市場(chǎng)中業(yè)種較為豐富齊全的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，也是區(qū)域市場(chǎng)形成時(shí)間較長(zhǎng)，輻射半徑較廣，以低位價(jià)格吸引區(qū)域消費(fèi)群體的市場(chǎng)，并且也是批零相結(jié)合的市場(chǎng)。但由于其處于新鴻基地塊的拆遷范圍，因此該市場(chǎng)的自營(yíng)客戶將是本案的重點(diǎn)吸納對(duì)象。大棚攤位主營(yíng)蔬菜、肉類(lèi)、水果；圍合大棚的門(mén)市主營(yíng)副食、日雜、鮮花、糧油、面食、水產(chǎn)、日用百貨等。 特別說(shuō)明：該市場(chǎng)急待拆遷，原有存在的除大棚周邊門(mén)市外，蔬菜、水果、肉類(lèi)攤位規(guī)格較為不統(tǒng)一，同時(shí)出于其急待拆遷的因素考慮租金價(jià)格只

15、作為了解不進(jìn)行市場(chǎng)數(shù)據(jù)羅列參照。經(jīng)營(yíng)業(yè)種攤位面積尺度租金價(jià)格面積權(quán)重蔬菜攤位1548100230元/個(gè)3015%肉類(lèi)攤位58300500元/個(gè)1198%水產(chǎn)攤/個(gè)851%水果攤位45200300元/個(gè)377%鮮花攤位1015400800元/個(gè)214%日用生活品攤/個(gè)1317%糧油、干雜、面食攤/個(gè)3028%分析：該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的業(yè)種面積配比上蔬菜和糧油、干雜、面食、日用百貨攤位基本均衡，且該市場(chǎng)承接了多數(shù)大規(guī)模農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的相關(guān)因子，在水產(chǎn)、低端日用生活品攤位上面積配比比重較大。3、區(qū)域售罄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及待售農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)31、區(qū)域售

16、罄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)天涯石農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總體概況：市場(chǎng)名稱(chēng)：天涯石農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總體量：1500總攤位：190個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種：a區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)種：蔬菜、肉類(lèi)、干雜b區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)種：蔬菜、肉類(lèi)、干雜、炒貨。c區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)種：水產(chǎn)品、豆制品d區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)種：面食、糧油、熟食經(jīng)營(yíng)業(yè)種面積占比權(quán)重租金價(jià)格尺寸比例蔬菜攤位41.03%450500元2.2m*1.4m=3.08肉類(lèi)攤位16.25%7001000元2.2m*2m=4.2/2.6m*2m=5.2干雜、炒貨攤位12.28%450500元2.2m*1.4m=3.08面食、糧油、熟食攤位15.24%7001000元2.2m*1.4m=3.08/2.7m*2.6m=7水產(chǎn)品攤位5.67%600

17、元700元2.4m*1.2m=2.88豆制品攤位9.53%450500元2.2m*1.4m=3.08鮮花攤位門(mén)口過(guò)廊處700900元3m*2.5m=7.5（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺(tái)面面積，該市場(chǎng)管理費(fèi)用將由原來(lái)的19元/調(diào)升到38元/）攤位分析：蔬菜攤位：以大開(kāi)間、小進(jìn)深的臺(tái)面作為標(biāo)準(zhǔn)型的攤位劃分，攤位下部用白色做主基調(diào)藍(lán)色圍線，整體色系搭配均衡。上部用透明玻璃做擋板，提高了攤位檔次。肉類(lèi)攤位：在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的邊緣采用圍合式的l型布局的肉類(lèi)攤位，大膽采用小開(kāi)間、小進(jìn)深的鋪面攤位進(jìn)行設(shè)計(jì)，有利的聚集了人氣。水產(chǎn)攤位：此類(lèi)攤位沿用了超市的水產(chǎn)區(qū)攤位設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)上比較科學(xué)

18、。同時(shí)將開(kāi)間延伸，縱深縮短做案板擺放，用透明的魚(yú)缸代替了傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的魚(yú)池，最大限度實(shí)現(xiàn)了空間利用率。熟食拌菜攤位：采用玻璃進(jìn)行攤位上部分割，使熟食物拌菜區(qū)在攤位劃分上最大限度實(shí)現(xiàn)了攤位個(gè)數(shù)、租用成本的降低。32、區(qū)域待售農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)七彩空間項(xiàng)目介紹：七層建筑，2梯16戶?？傮w量9000。其中一二層為政府規(guī)劃新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)體量約合4000，三到七層為小戶型，面積25-33。樓盤(pán)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)層數(shù)總建筑面積農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積住宅面積區(qū)間七彩空間790004000（1、2f）25-33農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)七彩空間農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)種1f經(jīng)營(yíng)業(yè)種干雜、炒貨、面食、糧油、熟食、水產(chǎn)品、鮮花2f經(jīng)營(yíng)業(yè)種豆制品

19、、蔬菜、肉類(lèi)、家禽、品牌農(nóng)產(chǎn)品店銷(xiāo)售價(jià)格攤位35萬(wàn)，門(mén)市915萬(wàn)（由于未開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)價(jià)格）面積尺度攤位48，門(mén)市1225（含有50%公攤）客戶蓄積425位已辦理登記目標(biāo)客戶投資客預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)2008.5.30.分析：該樓盤(pán)緊鄰龍舟路、二環(huán)路，處于蓮桂路與海椒市的交接點(diǎn)上，周遍居民小區(qū)眾多。但周邊1公里半徑內(nèi)已經(jīng)形成影響力的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有近6個(gè)，因此市場(chǎng)消費(fèi)分流及商氣形成可能也將形成挑戰(zhàn)。由此可以判斷相對(duì)投資客作為主要目標(biāo)群體的前期定位，有可能造成投資客戶在該區(qū)域市場(chǎng)壓力的環(huán)境中產(chǎn)生置疑，造成其農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)蓄水期的拉長(zhǎng)。4、外區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)41、城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)雙楠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)名稱(chēng)雙楠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置外雙楠市場(chǎng)概況一層室

20、內(nèi)攤位，二層餐飲加室外大棚攤位門(mén)市，是一個(gè)界于傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和新型農(nóng)貿(mào)超市之間的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。租金情況蔬菜攤位240280元月肉類(lèi)攤位600700元月區(qū)域內(nèi)門(mén)市9001300元月管理費(fèi)每月60元攤位攤位面積攤位：8左右，門(mén)市1222晉陽(yáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)名稱(chēng)晉陽(yáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置成都武侯區(qū)晉陽(yáng)路市場(chǎng)概況傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由大棚攤位和沿街門(mén)市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。大棚攤位主營(yíng)小菜、肉類(lèi)、漁類(lèi)；圍合大棚的門(mén)市主營(yíng)副食、日雜、糧油等。租金情況蔬菜攤位200260元月肉類(lèi)攤位500600元月區(qū)域內(nèi)門(mén)市12001800元月管理費(fèi)每月60元攤位攤位面積攤位：8左右，門(mén)市2042、城南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)玉林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)名稱(chēng)玉林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置玉

21、林小區(qū)玉林西街市場(chǎng)概況新型立體農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，一層、二層為農(nóng)副產(chǎn)品，三層為社區(qū)配套設(shè)施，經(jīng)營(yíng)劃分：臨街門(mén)市攤位獨(dú)立商鋪，一層至二層在市場(chǎng)內(nèi)中庭設(shè)置電動(dòng)扶梯兩部，提升了二層的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)能力和商業(yè)價(jià)值。租金情況蔬菜攤位450元月肉類(lèi)攤位7001200元月水果干雜攤位500600元月臨街門(mén)市月租金150220元管理費(fèi)每月30元攤位攤位面積攤位：58左右，門(mén)市：1630三、項(xiàng)目定位策略1、項(xiàng)目swot分析1.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）、地段優(yōu)勢(shì)：本案位于大田坎街，處于蜀都花園配套社區(qū)商業(yè)，周邊林立居民居住小區(qū)，同時(shí)周邊有已經(jīng)平整準(zhǔn)備待建的新興居住小區(qū)聚集群，未來(lái)此區(qū)域周邊商業(yè)生活氣氛濃厚。（2）、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)內(nèi)

22、兩層商業(yè)面積約3000，規(guī)模宏大，在牛市口區(qū)域首屈一指，在吸引人流方面具有很強(qiáng)的吸力，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。（3）、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：本案在商業(yè)規(guī)劃上具有一定優(yōu)勢(shì)，遵循商業(yè)的基本規(guī)律，最大限度地挖掘本案的商業(yè)價(jià)值，吸引及引導(dǎo)人流，聚集人氣。（4）、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目臨近雙橋、海椒市、東大街，牛市口、水碾河，交通便利，商業(yè)輻射區(qū)域廣。（5）前景優(yōu)勢(shì)：本案代表了成都農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的新方向，是牛市口農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)唯一的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，制高點(diǎn)唯一性表現(xiàn)明顯，未來(lái)前景優(yōu)勢(shì)很明顯。1.2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （1）、項(xiàng)目位于大田坎街，蜀都花園后門(mén)，目前商業(yè)氛圍人流量還處在培育發(fā)展展望階段，目前商業(yè)價(jià)值還基本停留在初始值階段。 （2）

23、、市場(chǎng)的繁榮需要時(shí)間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費(fèi)群體蘊(yùn)育需要人流支撐，目前本案以上條件尚不具備。要形成商圈需一定時(shí)間。 （3）、本案商業(yè)體量對(duì)于區(qū)域板塊現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)相對(duì)較大，在目前情況下要迅速去化有一定的難度。 （4）、本案在規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的攤位上，由于整體標(biāo)準(zhǔn)層較為不規(guī)整，對(duì)劃分?jǐn)偽恍纬梢欢ǔ潭鹊闹萍s。1.3、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 （1）、時(shí)機(jī)好：目前牛市口還未形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)示范性的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，且周邊商販多分散經(jīng)營(yíng)，已有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)種較為單一輻射半徑較小。因此本案作為牛市口商圈的一個(gè)大型、經(jīng)營(yíng)品種齊全的商業(yè)物業(yè)，正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。 （2）、政府支持：在成都規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)管理性的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是政府“菜籃

24、子”工程的主要扶持對(duì)象。從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、定位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)等諸多優(yōu)勢(shì)，在具體的營(yíng)銷(xiāo)策略方面政府支持將起到不可替代的作用。 （3）消費(fèi)支撐：蜀都花園10000多人的消費(fèi)量，周邊小區(qū)及即將建設(shè)的小區(qū)聚集群落，都將成為本案的有效支撐力量，一旦需求激發(fā)，商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值潛力無(wú)限。1.4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析（1）、建設(shè)期影響：鑒于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特殊性，本案目前雖已完成內(nèi)外裝，但農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化整改還需要一定時(shí)間，將對(duì)本案的推廣銷(xiāo)售帶來(lái)一定的影響。（2）、競(jìng)爭(zhēng)威脅：目前本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為同片區(qū)的“七彩空間”、及大城小居農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市場(chǎng)放量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，從而導(dǎo)致潛在客源分流。（3）、大型

25、超市賣(mài)場(chǎng)威脅：周邊家樂(lè)福、北京華聯(lián)動(dòng)等大型賣(mài)場(chǎng)較低的市場(chǎng)價(jià)格，豐富的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)業(yè)種都是區(qū)域商家和投資客所擔(dān)心的核心問(wèn)題。對(duì)策（1）、突出本案市場(chǎng)的地理位置，結(jié)合本案蜀都花園的商業(yè)生活配套及牛市口唯一的標(biāo)準(zhǔn)化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以牛市口雙橋子“黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來(lái)提升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，進(jìn)行良好的前景描述與未來(lái)發(fā)展預(yù)期的闡述；（2）、突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，準(zhǔn)確定位市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提出全新的經(jīng)營(yíng)理念；（3）、突出市場(chǎng)的區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)，以“牛市口、雙橋子、東大街三條黃金干道匯聚點(diǎn)”定義市場(chǎng)的交通環(huán)境；（4）、在工商、稅收等方面盡可能多的爭(zhēng)取政府更多的支持，爭(zhēng)取讓政府以公告形式書(shū)面發(fā)布對(duì)市

26、場(chǎng)的支持；（5）突出本案政企共建的公益優(yōu)勢(shì)，利用政府的影響力來(lái)拱托出本案良好的形象：（6）、合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)規(guī)劃；（7）、制訂無(wú)理由退鋪，120年代租代管的銷(xiāo)售策略性傳播效應(yīng)，消除客戶的遺留投資自營(yíng)心理障礙。（8）、制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)措施。（9）、突出農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)菜品的新鮮、種類(lèi)的多元、經(jīng)營(yíng)的特色及核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，為客戶樹(shù)立與周邊超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的信心。2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本案定位為以大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為龍頭、集蔬菜、水產(chǎn)、禽肉、鮮花、豆制品、干雜為一體的新型室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目。它不僅具有超強(qiáng)的使用功能，而且具備了較強(qiáng)的前瞻性，能對(duì)各種業(yè)態(tài)進(jìn)行的良好組合，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)

27、市場(chǎng)的雙贏！我們不僅要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的旺銷(xiāo)，還要力爭(zhēng)使其成為成都同類(lèi)項(xiàng)目的一個(gè)新亮點(diǎn)！ 為此作出以下定位：層次定位：面向普通大眾目標(biāo)消費(fèi)群體適應(yīng)其消費(fèi)習(xí)性的中低端農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)空間定位： 以蜀都花園為圓心向外輻射半徑2公里內(nèi)小區(qū)為主要消費(fèi)圈層2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)是比其他商業(yè)業(yè)態(tài)模式更為復(fù)雜的商業(yè)業(yè)態(tài)，具有眾多其它商業(yè)業(yè)態(tài)所不具有的特征，故而在業(yè)態(tài)定位上極難將其定位準(zhǔn)確。我司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、業(yè)態(tài)規(guī)模進(jìn)行深入的調(diào)研與分析，總結(jié)我司以往的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，在理論與實(shí)踐相結(jié)合的基礎(chǔ)上，分析農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的特性與特性，探討出可供本案實(shí)施的最佳業(yè)態(tài)定位方案：2.1、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的特征通過(guò)長(zhǎng)期對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

28、業(yè)態(tài)的關(guān)注、調(diào)研與分析，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況提出以下特性，以作為本案業(yè)態(tài)定位的參照：1.多樣性：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)的分布極不規(guī)律，涉及便利店、洗車(chē)、餐飲、美容美發(fā)等5個(gè)品種，整體較為單一，呈現(xiàn)檔次較低。所以在定位上要謹(jǐn)慎而行，若在業(yè)態(tài)定位上出現(xiàn)偏差，則于項(xiàng)目的銷(xiāo)售的開(kāi)展將是有害而無(wú)益的。2.廉價(jià)性：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的多為一些較為價(jià)格低廉的產(chǎn)品，商品總價(jià)不高，相對(duì)更注重實(shí)惠。3.隨意性：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)消費(fèi)客戶的購(gòu)買(mǎi)行為具有很強(qiáng)的隨意性，有一部分是蜀都花園近鄰棟數(shù)業(yè)主就近消費(fèi)的零星行為，一部分是周邊小區(qū)住戶的日常就近消費(fèi)。4.便利性：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的貨品上具有方便、快速

29、的特征，與上述的隨意性相伴而生的是其極強(qiáng)的便利性。3、本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位： 考慮到周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)種，參照成都2層體量的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)布局，考量到周邊人群的消費(fèi)習(xí)性和慣性消費(fèi)特征作出以下定位：經(jīng)營(yíng)業(yè)種1f業(yè)種業(yè)種所占1f權(quán)重水產(chǎn)品可利用物業(yè)用房進(jìn)行基礎(chǔ)支撐面食、糧油、熟食、凈菜40%水果15%冷凍禽類(lèi)15%干雜、炒貨20%鮮花5%1f業(yè)種蔬菜60%肉類(lèi)30%豆制品10%4、項(xiàng)目客戶定位考慮到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)培育、市場(chǎng)相關(guān)因素及銷(xiāo)售節(jié)奏把握等諸多因子，項(xiàng)目客戶定位為：主要目標(biāo)客戶自營(yíng)性客戶輔助目標(biāo)客戶投資性客戶戰(zhàn)略分析：利用自營(yíng)性客戶進(jìn)行對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的整體拉動(dòng)，將整個(gè)市場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍先期培

30、育起來(lái)，這樣能對(duì)投資性客戶有較直觀的需求刺激，最終完成既定目標(biāo)任務(wù)。 個(gè)體分析：主要目標(biāo)客戶自營(yíng)性客戶 這一目標(biāo)客戶群的主體是農(nóng)產(chǎn)品批零商販，其資金主要押在周轉(zhuǎn)資金上，一般租用商鋪或者攤位。他們由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品批零業(yè)務(wù)，對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的功能、管理、格外重視，市場(chǎng)商氣和客流量是其購(gòu)買(mǎi)的主要?jiǎng)右颉Ｍ瑫r(shí)他們大多出身農(nóng)民，文化層次不高，信任政府背景，購(gòu)買(mǎi)行為較易受到意見(jiàn)領(lǐng)袖的影響，表現(xiàn)出從眾效應(yīng)，較易受到證詞影響。 輔助目標(biāo)群投資買(mǎi)家分析這一目標(biāo)群以中小投資者為主，青睞中低價(jià)位的商業(yè)投資。由于項(xiàng)目區(qū)位因素，這一類(lèi)型客戶首先集中于蜀都花園業(yè)主及周邊小區(qū)的業(yè)主。這些人以投資做為財(cái)富積累的方式，賺取租金投資收

31、益，或期待攤位升值后轉(zhuǎn)手出讓賺取中間差價(jià)，購(gòu)買(mǎi)精明，格外看重專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景和升值潛力，性?xún)r(jià)比是決定其購(gòu)買(mǎi)的主要?jiǎng)右??？蛻羯鷳B(tài)鏈分析：終端消費(fèi)群體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主終端消費(fèi)群體： 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群 項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費(fèi)人群 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家： 即將拆除的雙桂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家及對(duì)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)不太； 專(zhuān)業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的區(qū)域經(jīng)營(yíng)者； 泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者；經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主： 專(zhuān)業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的區(qū)域投資者； 泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者； 成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；5、項(xiàng)目的推廣定位：在推廣上將本案定為2008年政府民生工程，是政府大力支持的一個(gè)“政企共建”項(xiàng)目。突出本案的公益形象與市政配套的性質(zhì)，為本案的銷(xiāo)售與招商工作的開(kāi)展墊定基礎(chǔ)。宣傳