寬甸項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告

1、寬甸項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 目 錄目 錄1一、總論21.1 項(xiàng)目簡介21.1.1項(xiàng)目概況21.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求21.1.3 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)21.2 編制依據(jù)21.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)31.4 結(jié)論3二、市場分析32.1 宏觀環(huán)境分析32.1.1 城市概況32.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r42.1.3 居民生活水平52.2、房地產(chǎn)市場分析62.2.1 房地產(chǎn)市場綜述62.2.2 板塊特征62.2.3 未來發(fā)展趨勢7三、項(xiàng)目周邊環(huán)境83.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析83.1.1 周邊環(huán)境83.1.2 swot分析83.2 競爭性樓盤分析9四、項(xiàng)目定位94.1 總體定位94.2 產(chǎn)品定位104.3 客戶定位1

2、14.4 價(jià)格定位11五、財(cái)務(wù)效益115.1 銷售收入測算115.2 建設(shè)投資估算115.3 不確定性分析115.4 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)11一、總論1.1 項(xiàng)目簡介1.1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位于丹東市寬甸縣西環(huán)路以東、南環(huán)路以北、步行街以南、南市場以北。土地面積 平方米，土地用途為商住。項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆趯挼榭h老城區(qū)的中心區(qū)，南面緊鄰老客運(yùn)站、北面臨近寬甸唯一的一條步行街，附近餐飲、娛樂和商業(yè)配套近在咫尺。東面便是寬甸最大的農(nóng)貿(mào)市場之一的南市場，并與中心路相鄰。西側(cè)是西環(huán)路，與黃椅山南大街（201國道）相距200米。1.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求項(xiàng)目占地面積 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)中高檔居住區(qū)，土地使

3、用年限為 年，規(guī)劃容積率為 , 其中多層 , 非獨(dú)立式低密度住宅 , 建筑密度多層 ，非獨(dú)立式低密度住宅 ，綠化率 。機(jī)動(dòng)車泊位按 個(gè)/戶配置。1.1.3 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積 平方米，住宅部分 平方米，其中多層 平方米，小高層部分 平方米，公建 平方米；車位部分 平方米，配套 平方米。1.2 編制依據(jù)本報(bào)告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和寬甸有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。1.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 m2總建筑面積 m2 其中：住宅 m2 多層 m2 小高層m2車位 m2 配套 m2容積率 1.1建筑密度

4、 30%綠化率40%機(jī)動(dòng)車停車泊位 個(gè)1.4 結(jié)論本項(xiàng)目在目前市場行情下，總投資 元，銷售收入 元，稅后利潤 元，投資收益率為。從敏感度分析來看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。二、市場分析2.1 宏觀環(huán)境分析2.1.1 城市概況寬甸滿族自治縣位于遼寧省東部，鴨綠江中下游右岸。東南與朝鮮民族主義人民共和國隔江相望，東北與吉林省集安接壤，西接鳳城，北鄰桓仁，西北與本溪毗鄰，西南與丹東相連。總面積6193.7平方公里，國境線長216.5公里：總?cè)丝?3.4萬。轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。境內(nèi)鶴（崗）大（連）國家級(jí)公路、鐵（嶺）長（甸）省級(jí)公路，鳳（城）上（河口）鐵路縱貫?zāi)媳贝┚扯^。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間黑色路面

5、公路連接貫通。全縣公路總里程已達(dá)1443公里。鴨綠江邊設(shè)有太平灣、河口2個(gè)國家二類口岸。2.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2009年，全縣人民在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊抓住振興老工業(yè)基地和實(shí)施遼寧沿海開放戰(zhàn)略的雙重機(jī)遇，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局,積極組織開展“項(xiàng)目年”活動(dòng)，深化各項(xiàng)改革,努力提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量。國民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)、較快發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得明顯進(jìn)步，人民生活繼續(xù)得到改善。2.1.2.1經(jīng)濟(jì)總量國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長。初步核算，2008年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值88.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長21.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值11.9億元，增長9.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值47.7億元，增長28.

6、1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值28.7億元，增長15.8%。三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)增加值占全縣生產(chǎn)總值的比重分別為13.4：54.1：32.5。人均生產(chǎn)總值20103元。2.1.2.2農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長。全縣完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值196462萬元，比上年增長8.46。其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值70913萬元，增長9.94；林業(yè)產(chǎn)值31578萬元，增長7.52；牧業(yè)產(chǎn)值54015萬元，增長12.93；漁業(yè)產(chǎn)值34256萬元，增長2.8;農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值5700萬元,增長22.46%。2.1.2.3工業(yè) 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值145434萬元，比上年增長50.5%。其中,股份制企業(yè)完成增加值7662萬元

7、，增長1.5%；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)完成增加值9158萬元，下降0.2%。2.1.2.4固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資快速增長。全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資35.2億元，比上年增長34.0%。其中，城鎮(zhèn)完成固定資產(chǎn)投資21.8億元，增長33.2%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成9億元，增長31.0%；農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資完成4.4億元,增長45.4%。2.1.2.5交通運(yùn)輸和郵電通信業(yè) 交通運(yùn)輸生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。全年各種運(yùn)輸方式完成貨物周轉(zhuǎn)量18886萬噸公里，完成貨運(yùn)量257萬噸，完成旅客周轉(zhuǎn)量48513萬人公里，完成客運(yùn)量579萬人。年末，全縣公路總里程2058公里。晴雨通車?yán)锍?470公里，公路已綠化里程1046

8、公里。截止年末全縣有84.3的村通公路，有69.7的村通油路。郵電通信業(yè)繼續(xù)發(fā)展。全年完成郵電業(yè)務(wù)總量1.8億元，比上年增長16.9，年末全縣局用交換機(jī)總?cè)萘?4.1萬門。全縣固定電話用戶11.2萬戶，比上年增長3.2%。其中，住宅電話9.5萬戶，占固定電話用戶的84.8，增長4.4%。固定電話普及率由上年的24.76部/百人增加到25.54部/百人；其中城鎮(zhèn)固定電話普及率由上年的46.25部/百人增加到47.14部/百人。年末移動(dòng)電話用戶6.5萬戶，比上年末增長16.1。2.1.2.6貿(mào)易、旅游 消費(fèi)品市場穩(wěn)中趨活。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額22.4億元，比上年增長16.3%。其中,批發(fā)零售業(yè)完

9、成19.3億元,增長18.0%;住宿餐飲業(yè)完成3.1億元，增長7.0%. 旅游業(yè)較快發(fā)展。全年接待國內(nèi)外旅游人數(shù)104萬人次，比上年增長13.3%。旅游總收入8.3億元，比上年增長30.2。2.1.2.7財(cái)政財(cái)政收入穩(wěn)定增長。全年共完成財(cái)政總收入58564萬元，比上年增長37.0。完成各項(xiàng)稅收46619萬元，比上年增長27.8%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成26726萬元，比上年增長33.1%，其中，實(shí)現(xiàn)增值稅3443萬元，增長35.2%；營業(yè)稅3857萬元，增長15.8%；企業(yè)所得稅582萬元，增長36.3%；個(gè)人所得稅1023萬元，增長14.0%。2.1.2.8金融和保險(xiǎn)業(yè)金融機(jī)構(gòu)存貸款規(guī)模擴(kuò)

10、大。年末全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額47.1億元，比年初增加6億元；其中年末儲(chǔ)蓄余額40億元，比年初增加4.1億元。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額23.8億元，比年初增加2.9億元。全年現(xiàn)金收支相抵后凈投放2.1億萬元，比上年下降6.0。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入9160萬元，比上年增長17.2%。2.1.2.9教育和衛(wèi)生全縣各級(jí)各類教育進(jìn)一步發(fā)展。全縣擁有各類學(xué)校155所，其中職業(yè)教育中心1所，普通中學(xué)27所，小學(xué)124所，特殊教育學(xué)校1所。在校學(xué)生50650人，其中普通中學(xué)在校學(xué)生19672人；小學(xué)在校學(xué)生29341人。全縣共有教師3506人，其中普通中學(xué)1276人；小學(xué)2113人。全縣擁有幼兒

11、園37所，幼兒園在園幼兒童6041人。衛(wèi)生事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。年末全縣有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)35個(gè)。其中，醫(yī)院5個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院23個(gè)。醫(yī)院、衛(wèi)生院病床床位1608張，全縣有衛(wèi)生技術(shù)人員1167人。其中，執(zhí)業(yè)醫(yī)師378人，執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師94人，注冊護(hù)士402人。年末全縣有防疫保健4個(gè)，衛(wèi)生防疫保健技術(shù)人員87人。2.1.2.10人口、人民生活和社會(huì)保障2008年末全縣戶籍人口439096人，年內(nèi)出生人口3305人，死亡人口2211人。城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資20394元，比上年增長32.5%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8700元，增長16.0，人均消費(fèi)支出7517元；農(nóng)村農(nóng)民人均純收入5100元，比上年增長17.3%

12、。農(nóng)民人均生活費(fèi)支出4094元，增長13.1%。 社會(huì)保障體系日趨完善。全縣參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)41589人，增長18.5%；全年收繳養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)11025萬元，增長45.9%，發(fā)放養(yǎng)老金的離退休人數(shù)為11033人，增長5.9%；發(fā)放養(yǎng)老金11609萬元，增長27.6%；基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金社會(huì)發(fā)放率達(dá)100%。2.2、房地產(chǎn)市場分析2.2.1 房地產(chǎn)市場綜述2008年寬甸縣房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。全縣房地產(chǎn)商品房施工面積21.5萬平方米，比上年增長74.8%；竣工面積21.3萬平方米，增長169.6%。銷售商品房建筑面積9.3萬平方米，與上年基本持平。2.2.2 板塊特征根據(jù)市場樓盤供

13、應(yīng)情況來看，寬甸縣可以劃分為三大板塊：西南部板塊、東北部板塊、西北部板塊。東北部板塊西北部板塊丹東方向西南部板塊河口方向西南部板塊該板塊由于迎賓廣場建設(shè)工程和客運(yùn)站搬遷工程的西遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。周邊商業(yè)氛圍濃郁，購物、餐飲、娛樂等場所一應(yīng)俱全，交通便利在未來1-2年內(nèi)此地塊必將成為寬甸最繁華地塊之一；周邊小區(qū)有東運(yùn)小區(qū)、西環(huán)明珠（建設(shè)中）；東北部板塊該板塊是寬甸房地產(chǎn)開發(fā)最密集區(qū)域，房地產(chǎn)市場興起的最早。周邊項(xiàng)目有昌德湖畔嘉園、泰和花園、三江花園、世紀(jì)小區(qū)等；其中昌德湖畔嘉園為代表，無論在園林景觀還是在小區(qū)規(guī)模經(jīng)營理念都在寬甸屬于上等小區(qū)，其價(jià)格也是最高。西北部板塊該地塊是指北

14、環(huán)路與西環(huán)路交匯處，此地塊主要依托新建成12000平方米的北山公園廣場，這里是寬甸唯一的大型廣場。周邊小區(qū)有盛孚花園、龍盛花園、祥和住宅小區(qū)等；因這些小區(qū)建設(shè)的都比較早所以此地塊房價(jià)比較低，價(jià)格在1800-2000元/平方米左右。2.2.3 未來發(fā)展趨勢由于寬甸縣地處山區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。據(jù)2008年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2008年寬甸縣居民住宅房屋總面積256萬平方米，人均住房面積16.6平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23.67平方米。其中東部地區(qū)為25.06平方米；中部地區(qū)21.99平方米；西部地區(qū)23.05平方米。而寬甸縣城鎮(zhèn)

15、居民的住房水平和全國的平均水平比還相差6.45平方米，和東部地區(qū)比還相差8.46平方米。甚至和西部比還相差5.39平方米。這說明寬甸縣的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，寬甸縣的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。2007年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為5.4億元，增長36.2%；2008年投資總額為7.7億元，增長42.6%；從上述兩個(gè)方面看，寬甸縣房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是良好的。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境3.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析3.1.1 周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆趯挼榭h老城區(qū)的中心區(qū)，周邊生活配套完善，南面緊鄰老客運(yùn)站可通往省內(nèi)各個(gè)城市。北面臨近寬甸唯一的一條步行街，附

16、近餐飲、娛樂和商業(yè)配套近在咫尺。東面便是寬甸最大的農(nóng)貿(mào)市場之一的南市場，并與中心路相鄰。西側(cè)是西環(huán)路，與黃椅山南大街（201國道）相距200米。3.1.2 swot分析strengthn 地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰商業(yè)中心及客運(yùn)站n 交通便捷緊鄰客運(yùn)站可通往省內(nèi)各個(gè)城市n 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善weakn 西面是火車道，噪音大在一定程度上影響項(xiàng)目形象opportunity n 北面臨近步行街，可以增加小區(qū)賣點(diǎn)n 寬甸縣房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀threatn 當(dāng)?shù)叵M(fèi)傾向還趨于保守，本項(xiàng)目面臨銷售壓力n 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，可能對(duì)房地

17、產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。3.2 競爭性樓盤分析項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了西環(huán)明珠、龍盛花園、昌德湖畔嘉園以及泰和花園等多個(gè)項(xiàng)目。其中，與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的有西環(huán)明珠、昌德湖畔嘉園、龍盛花園等。周邊競爭性樓盤列表名稱地址物業(yè)類型建筑面積(m2)總戶數(shù)戶型面積 （m2）均價(jià) (元/m2)銷售情況西環(huán)明珠西環(huán)路環(huán)保局對(duì)過多層、小高層約20000約20070-1502700未開盤龍盛花園北環(huán)西路多層昌德湖畔北環(huán)東路多層/小高層/別墅約100000約100080-2002800三期未開盤泰和花園東環(huán)路多層約40000約45080-1602000已清盤西環(huán)明珠是一中檔項(xiàng)目，該案總戶數(shù)約224戶，戶型面積75-150

18、平米，由聯(lián)體4棟樓組成，其中多層二棟、小高層二棟，容積率2.0, 2009年4月開始認(rèn)購，銷售狀況一般，僅預(yù)訂十幾套。龍盛花園由6幢多層組成，2006年開始銷售現(xiàn)已銷售完。昌德湖畔小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起點(diǎn)均較高，布局錯(cuò)落有致，動(dòng)靜分離，在寬甸是一個(gè)高檔小區(qū)，現(xiàn)已開發(fā)二期工程，已全部售出。今年將開發(fā)三期工程主要銷售面積為80-160平方米之間，主要客戶群體為高端群體，針對(duì)寬甸比較高層次人群，所以價(jià)格也比較貴，整體均價(jià)在2800元/平方米，公建在7000元/平方米（單層），三期還未開始銷售。四、項(xiàng)目定位4.1 總體定位 引領(lǐng)住宅時(shí)尚、開創(chuàng)新生活模式定位詮釋：n 嶄新生活模式擺脫目前許多個(gè)案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時(shí)，更注重功能延伸，向?qū)挼榭h民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。以完備的設(shè)施和功能配套及營銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。n 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)針對(duì)目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價(jià)相對(duì)較低），建筑風(fēng)格簡樸但大氣，精心于細(xì)部設(shè)計(jì)的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計(jì)、園林綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價(jià)樓盤高檔化社區(qū)形象。通過建筑各項(xiàng)要素與個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣