籌城鄉(xiāng)綜合配套改革考察報(bào)告

1、嘉興和蘇州統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革考察報(bào)告為學(xué)習(xí)借鑒嘉興、蘇州兩地在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展方面的先進(jìn)理念和做法，11月4日-6日，市委副書記陳秀仙率領(lǐng)市委辦、農(nóng)辦、發(fā)改局、國土局、人勞局等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，前往嘉興、蘇州兩地進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察，與嘉興、蘇州、嘉善等地農(nóng)辦、國土、勞動(dòng)等部門進(jìn)行了座談交流，并實(shí)地參觀了嘉興湘家蕩區(qū)域（七星鎮(zhèn)）、蘇州市吳中區(qū)堯南社區(qū)、旺山村等新農(nóng)村建設(shè)典范。一、嘉興和蘇州在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革中的主要做法(一)嘉興市“宅基地置換城鎮(zhèn)住房”主要做法今年7月嘉興和義烏一起被省政府列為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)。8月初嘉興市制定了改革試點(diǎn)實(shí)施意見，試點(diǎn)工作全面鋪開，全市共設(shè)立了9個(gè)試點(diǎn)鎮(zhèn)，其中

2、下轄五個(gè)縣市各設(shè)1個(gè)試點(diǎn)鎮(zhèn)，兩個(gè)區(qū)各設(shè)2個(gè)試點(diǎn)。嘉興市改革的核心內(nèi)容是“兩分兩換”，即宅基地與承包權(quán)分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會(huì)保障，其中“宅基地置換城鎮(zhèn)住房”又是“兩分兩換”的重中之重，既加快了土地流轉(zhuǎn)，又盤活了土地資源，更帶活了改革試點(diǎn)的“整盤棋”。1、南湖區(qū)湘家蕩區(qū)域“宅基地置換城鎮(zhèn)住房”的操作辦法。湘家蕩區(qū)域位于嘉興市郊，由七星鎮(zhèn)和湘家蕩旅游渡假區(qū)組成（主要是七星鎮(zhèn)），地理位置非常優(yōu)越。湘家蕩區(qū)域是嘉興市重要的改革試點(diǎn)單位，具有良好的試點(diǎn)基礎(chǔ)。試點(diǎn)開始之前，湘家蕩區(qū)域就已經(jīng)實(shí)施土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)1109.5公頃，占耕地面積的47%；完成5個(gè)行

3、政村2899家農(nóng)戶的宅基地置換，占應(yīng)置換農(nóng)戶數(shù)的40%。目前，湘家蕩農(nóng)村公寓三期工程也已啟動(dòng)，共涉及505家農(nóng)戶，房屋建筑面積約10萬平方米。具體工作由嘉興文化名城投資集團(tuán)進(jìn)行運(yùn)作，并分別成立兩個(gè)公司負(fù)責(zé)宅基地置換城鎮(zhèn)住房和土地流轉(zhuǎn)工作：（1）宅基地置換城鎮(zhèn)住房。嘉興市政府將事先規(guī)劃好的湘家蕩居住區(qū)土地征為國有，由政府出資統(tǒng)一建造一個(gè)大型的住宅小區(qū)，主要是多層公寓房，設(shè)80、100、120三種戶型（便于組合）。按建筑面積拆一還一的標(biāo)準(zhǔn)，由農(nóng)民用農(nóng)村的宅基地和房屋置換小區(qū)內(nèi)的水平公寓，置換的面積為戶均180220。農(nóng)民搬入新住宅后，可辦理國有土地使用證和房屋所有證。農(nóng)民原有宅基地全部收歸政府，多

4、出的建設(shè)用地由政府用于二三產(chǎn)業(yè)開發(fā)。（2）購房標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)的水平房，按1600元/的成本價(jià)售給農(nóng)民。以戶均安置面積約200計(jì)算，每戶的購房款為32萬元。（3）實(shí)行房屋拆遷補(bǔ)償。農(nóng)民自愿放棄原有宅基地后，政府對(duì)原有房屋及其他附屬物進(jìn)行補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)為：合法建筑面積補(bǔ)償340-600元/，超過安置面積部分補(bǔ)償300元/，每戶拆遷戶補(bǔ)償1.5萬元。據(jù)測(cè)算，政府的各項(xiàng)補(bǔ)助額達(dá)到每戶38萬元，比農(nóng)戶購房款還多。（4）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)辦法。由嘉興文化名城投資集團(tuán)將全部土地承包下來，現(xiàn)在價(jià)格為700元/畝，之后每年遞增50元/畝，流轉(zhuǎn)期限統(tǒng)一到2028年，屆時(shí)每畝租金將達(dá)到1700元/畝。然后由該公司再將承包

5、地轉(zhuǎn)包給農(nóng)業(yè)經(jīng)營大戶，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。（5）醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)優(yōu)惠政策。為推動(dòng)村里100%農(nóng)戶搬遷和100%承包地實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，嘉興市制定了優(yōu)惠的醫(yī)療、養(yǎng)老等保險(xiǎn)政策。對(duì)16周歲以上的農(nóng)民政府補(bǔ)助1.2萬元/人用于參加城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)，16周歲以下政府直接發(fā)放補(bǔ)助4000元/人，60周歲以上的農(nóng)民一次繳納21374元，可享受175/月的待遇；70歲以上的老人，政府還給予80元/月的養(yǎng)老金。2、嘉善縣姚莊鎮(zhèn)“宅基地置換城鎮(zhèn)住房”操作辦法。姚莊鎮(zhèn)是嘉善縣“兩分兩換”試點(diǎn)鎮(zhèn)，改革以農(nóng)村住房、農(nóng)村非住宅房屋和附屬物置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)為重點(diǎn)。目前已完成姚莊鎮(zhèn)規(guī)劃編制和相關(guān)置換政策的制定，下一步將進(jìn)入具體實(shí)施階段。姚莊鎮(zhèn)

6、的“宅基地置換城鎮(zhèn)住房”采用聯(lián)體別墅和水平公寓兩類。（1）水平公寓置換辦法。由政府在姚莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃建造住宅小區(qū)，全鎮(zhèn)4805戶統(tǒng)一規(guī)劃一個(gè)1.2平方公里的住宅小區(qū)，農(nóng)民放棄原有住宅和宅基地后，可以置換具有國有土地使用證（劃撥）和房屋所有權(quán)證的水平公寓房，置換面積為戶均180（現(xiàn)有戶均住房面積為187，基本上是1：1安置）。農(nóng)民原有宅基地全部收歸政府，多出的建設(shè)用地由政府用于二三產(chǎn)業(yè)開發(fā)。（2）聯(lián)體別墅置換辦法。聯(lián)體別墅的土地性質(zhì)仍為集體建設(shè)用地，安置標(biāo)準(zhǔn)為占地60(1-2人)、75（3-4人）、85（5人以上）三種戶型，低于以往75、110、125的宅基地安置標(biāo)準(zhǔn)（約打7折），實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃

7、設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工。農(nóng)民原有宅基地全部收歸政府，多出的建設(shè)用地由政府用于二三產(chǎn)業(yè)開發(fā)。（3）對(duì)原有房屋和新建房屋實(shí)施補(bǔ)助。政府對(duì)拆除原有住房及附屬物、新建房屋的建房及基礎(chǔ)設(shè)施等配套建設(shè)進(jìn)行補(bǔ)助。據(jù)測(cè)算，政府戶均補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)達(dá)21-22萬元。農(nóng)戶選擇水平房置換的，只要自己再拿出1萬元就可以入住新房；選擇聯(lián)體別墅置換的，也只要拿出7.6萬元就能入住。（4）置換操作過程中存在幾個(gè)問題。一是新住宅小區(qū)建設(shè)周轉(zhuǎn)用地指標(biāo)無法解決。啟動(dòng)用地的指標(biāo)現(xiàn)在還沒有落實(shí)。二是整村一起置換與零星置換的矛盾。要實(shí)現(xiàn)宅基地復(fù)墾必須要求整村一起置換，而實(shí)現(xiàn)整村置換有相當(dāng)?shù)睦щy。三是農(nóng)民生產(chǎn)和生活之間的矛盾突出。把全鎮(zhèn)農(nóng)民都集中到鎮(zhèn)區(qū)

8、，對(duì)一些仍然以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的農(nóng)民來說，耕種更不方便了，尤其是一些年紀(jì)較大者、剛造新房者和純農(nóng)民不愿離開原來村莊。（這個(gè)問題可能在湘家蕩區(qū)域的置換中也存在）（二）蘇州統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展改革試點(diǎn)情況今年上半年，蘇州市到我省嘉興、義烏等地進(jìn)行了考察，發(fā)現(xiàn)兩地正準(zhǔn)備開展省一級(jí)的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)?；厝ズ?，蘇州市立即向江蘇省委、省政府打報(bào)告，要求在蘇州開展江蘇省的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)。8月份，江蘇省委、省政府正式確定蘇州為江蘇省開展城鄉(xiāng)一體化發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)區(qū)。目前，蘇州正在開展改革試點(diǎn)的前期調(diào)研，各項(xiàng)改革政策措施正在加緊醞釀和起草中。蘇州是全國最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，下轄的5個(gè)縣市全部進(jìn)入全國綜合實(shí)

9、力排名前10位。蘇州也是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展水平較高的地區(qū)，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，農(nóng)民社會(huì)保障水平較高，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)成效顯著，具有良好的基礎(chǔ)?？疾靾F(tuán)一行考察的吳中區(qū)橫涇街道堯南社區(qū)，是由原堯南村和馬家村撤并組成的，居住小區(qū)按社區(qū)的模式統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建造，功能配套，服務(wù)設(shè)施完善，社區(qū)服務(wù)中心、活動(dòng)中心、醫(yī)療室等一應(yīng)俱全。同時(shí)，該社區(qū)還擁有14670的標(biāo)準(zhǔn)廠房，參與橫涇街道工業(yè)坊二期建設(shè)，組建了堯南葡萄股份合作社、物業(yè)股份合作社、置業(yè)股份合作社、資產(chǎn)股份合作社、橫涇街道物業(yè)合作總社堯南分社等五大股份合作社，增加了居民的收入。旺山村則是依托原有山水、農(nóng)業(yè)等資源，發(fā)揮離上海、蘇州比較近的區(qū)位優(yōu)

10、勢(shì)（蘇州市里過去只要20分鐘、上海過來也只要1個(gè)小時(shí)），就地開展生態(tài)自然型的新農(nóng)村建設(shè)，重點(diǎn)是發(fā)展農(nóng)業(yè)觀光、休閑旅游和餐飲業(yè)，增加農(nóng)民收入。2006年人均收入已達(dá)15600元。二、嘉興改革試點(diǎn)工作中的幾個(gè)特點(diǎn)1、指導(dǎo)非常有力。如嘉興市委主要領(lǐng)導(dǎo)非常重視改革試點(diǎn)工作，經(jīng)常聽取試點(diǎn)情況匯報(bào)，經(jīng)常到試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導(dǎo)工作。又如嘉善縣，為推動(dòng)試點(diǎn)工作的順利開展，從今年6月份開始，就成立了以縣人大常委會(huì)副主任、農(nóng)辦主任為組長(zhǎng)的指導(dǎo)組，抽調(diào)人員組成了16人工作小組，3個(gè)多月來到每戶農(nóng)戶進(jìn)行了走訪調(diào)查，掌握詳細(xì)情況，制訂有針對(duì)性的政策。姚莊鎮(zhèn)也成立了“兩分兩換”工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并成立規(guī)劃建設(shè)組、政策法規(guī)組、征遷組、

11、資金保障組四個(gè)工作小組，全力開展試點(diǎn)工作。2、實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃。對(duì)于新建的住宅小區(qū)，湘家蕩區(qū)域和姚莊鎮(zhèn)都由政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建造，徹底打破了原來的村莊布局，改變了農(nóng)民自建房屋的傳統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民集中居住。如此一來，新住宅小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)功能就非常完善。3、實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作。湘家蕩區(qū)域的“兩分兩換”工作由嘉興市文化名城投資集團(tuán)有限公司（國有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)）具體操作，該公司于9月份成功發(fā)行了17億元企業(yè)債券，有效解決了改革試點(diǎn)所需啟動(dòng)資金。姚莊鎮(zhèn)則新注冊(cè)成立了嘉善縣姚莊新市鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本1億元，由政府出資。4、補(bǔ)助力度大。嘉興在推動(dòng)“兩分兩換”試點(diǎn)中，對(duì)農(nóng)戶原有的住宅和宅基地的補(bǔ)

12、助力度都很大。如在湘家蕩區(qū)域的試點(diǎn)中，預(yù)計(jì)要補(bǔ)助30億元才能完成改革試點(diǎn)，而姚莊鎮(zhèn)試點(diǎn)預(yù)計(jì)要拿出18億元。5、可節(jié)約大量建設(shè)用地。嘉興地區(qū)農(nóng)戶原有的宅基地面積都比較大，可置換的空間很大，通過集中安置，可以減少大量的建設(shè)用地。如湘家蕩區(qū)域，通過置換可使每戶農(nóng)戶的建設(shè)用地由原來的0.9畝（原宅基地面積）減少到0.3畝，每戶節(jié)約0.6畝。而姚莊鎮(zhèn)則由原來的1.3畝減少到0.5畝，每戶可節(jié)約0.8畝。政府可以將節(jié)約的建設(shè)土地用于二、三產(chǎn)開發(fā)，籌集資金平衡以前的資金支出。三、幾點(diǎn)啟示嘉興和蘇州根據(jù)本地的實(shí)際情況，堅(jiān)持改革創(chuàng)新，因地制宜，走出了一條各具特色的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展之路，探索了一些很好的經(jīng)驗(yàn)與做法。雖

13、然義烏的改革重點(diǎn)與嘉興的有所不同，但他們的做法對(duì)我們也有不少啟示：1、確定改革重點(diǎn)項(xiàng)目。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)中，嘉興市明確以“兩分兩換”，特別是“宅基地置換城鎮(zhèn)住房”為重點(diǎn)，任務(wù)明確，重點(diǎn)突出，針對(duì)性和操作性都比較強(qiáng)。我市的改革試點(diǎn)確定以“兩轉(zhuǎn)一?！保崔D(zhuǎn)變農(nóng)民生產(chǎn)方式、生活方式，實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障一體化）為重點(diǎn)內(nèi)容，接下來要進(jìn)一步明確改革的重點(diǎn)項(xiàng)目，舉全市之力重點(diǎn)突破，力求在較短時(shí)期內(nèi)取得較大成效。如開展生產(chǎn)生活相分離的改革試點(diǎn)、創(chuàng)新城中村改造模式、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)、土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的社會(huì)保障政策等。2、確立改革試點(diǎn)。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革中，嘉興市在每個(gè)縣市都確定一個(gè)鎮(zhèn)為試點(diǎn)，舉整個(gè)縣、

14、整個(gè)市的力量推進(jìn)一個(gè)點(diǎn)，在短期內(nèi)就可以見成效。如湘家蕩區(qū)域已經(jīng)有一個(gè)比較完整的社區(qū)可供參觀宣傳，嘉善縣的姚莊鎮(zhèn)也計(jì)劃年內(nèi)啟動(dòng)500戶、1000套的住房建設(shè)，一年內(nèi)建成可供參觀。我市也可以對(duì)每項(xiàng)重點(diǎn)改革選擇一個(gè)或幾個(gè)點(diǎn)進(jìn)行試點(diǎn)，集中全市的力量，力求在短內(nèi)見成效，為全市提供幾個(gè)可以宣傳、可以參觀的示范點(diǎn)。3、實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃。嘉興市對(duì)新建住宅小區(qū)由政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建造的做法，提高了小區(qū)的檔次，完善了小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)功能。而義烏在以往的舊村改造和新社區(qū)建設(shè)中，都是以村為單位做規(guī)劃，由農(nóng)戶自行建造住房，往往造成許多問題。如少批多建、公共配套設(shè)施不完善、小區(qū)規(guī)劃與整個(gè)區(qū)塊不協(xié)調(diào)、建設(shè)檔次低、村級(jí)自主權(quán)過大、村干部容易出問題等等。為此，在以后的舊村改造和新社區(qū)建設(shè)中，特別是建成區(qū)100平方公里以內(nèi)的城中村和鎮(zhèn)中村、園中村，一定要破除以往每個(gè)村自己作規(guī)劃的做法，由市里或鎮(zhèn)街按照城市社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，有條件地方要實(shí)行統(tǒng)一建造，以便公共配套設(shè)施能夠及時(shí)按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)到位。4、加強(qiáng)宣傳指