金香林推廣報(bào)告（正）

1、金鞍項(xiàng)目一期推廣報(bào)告前 言相關(guān)說明：本文所指的項(xiàng)目一期是指目前所即將要推出的部分。項(xiàng)目總體銷售策略：本項(xiàng)目位于渝北區(qū)兩路組團(tuán)，周邊可供參考的與本項(xiàng)目同樣檔次、同樣規(guī)模、同種類型可類比項(xiàng)目目前尚無供應(yīng)，基本都屬檔次較低的小規(guī)模項(xiàng)目，而較高檔次的同類型項(xiàng)目基本集中在寶圣湖周邊如水木清華等，從景觀優(yōu)勢、開發(fā)規(guī)模與檔次上都較易讓客戶形成直接與寶圣湖周邊樓盤對比的心理，因此本項(xiàng)目給予市場之總體形象將是在景觀的營造上、整體建筑規(guī)劃上打造本區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)樓盤，以規(guī)避客戶的對比心理，吸引其在此購房，從而完成銷售的最終目標(biāo)。而本項(xiàng)目采用了分期滾動開發(fā)的開發(fā)模式，為避免在客戶中形成心理抗性，在入市初期，即在一期銷售

2、期間，應(yīng)主要以樹立項(xiàng)目形象、突出較強(qiáng)的物業(yè)品質(zhì)感、快速實(shí)現(xiàn)銷售為目的。因此，中原建議，在入市初期的價格制定上不宜過高，推售產(chǎn)品不宜過多，采取分批推售的方式，逐步積聚人氣，待銷售條件成熟（具備一定的知名度和項(xiàng)目工程形象）后，才開始逐步提升價格，并視各階段推廣及銷售情況，逐步調(diào)整推售產(chǎn)品和價格，以達(dá)到為銷售目標(biāo)提供助力。而后續(xù)銷售則建立在一期已基本銷售完畢，且已在市場上形成了較高知名度之基礎(chǔ)之上，因此其銷售價格應(yīng)在一期銷售價格之基礎(chǔ)上有所提升，同時，一期以后的后續(xù)開發(fā)與銷售的最終目標(biāo)則是建立項(xiàng)目在客戶心中的美譽(yù)度，樹立開發(fā)商在市場上的良好形象，從而為開發(fā)商以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的市場基礎(chǔ)，并由此建

3、立一個忠實(shí)的客戶網(wǎng)絡(luò)，為開發(fā)商以下的其他項(xiàng)目開發(fā)積累廣大的客戶資源。鑒于銷售目的不同，后期的推廣策略與方法將有別于一期的推售策略，中原將在后期的推廣報(bào)告中詳細(xì)分析與闡述。一期總體推廣思路說明:鑒于本項(xiàng)目定位為區(qū)域中高檔物業(yè)，同時一期推廣目標(biāo)在于先行建立市場認(rèn)知度與知名度，中原建議在一期建立物業(yè)形象和產(chǎn)品推廣中，采用“高唱低開，低開高走”的形式推廣，并以一種“循序漸進(jìn)，穩(wěn)步推升”的整體策略進(jìn)行銷售。期望在本項(xiàng)目作市場亮相時引起本區(qū)域客戶關(guān)注，并樹立“性價比”較高的項(xiàng)目形象，為項(xiàng)目后期銷售無論是銷售價格，還是銷售速度均打下良好的市場基礎(chǔ)。本項(xiàng)目包含商業(yè)與住宅兩種物業(yè)形態(tài)，考慮到商業(yè)部分推廣時機(jī)尚早

4、，下文將主要針對住宅進(jìn)行闡述，商業(yè)部分中原將在項(xiàng)目推廣過程中進(jìn)行補(bǔ)充。一、總體推廣要點(diǎn)建立在市場調(diào)查報(bào)告和定位報(bào)告基礎(chǔ)之上，中原認(rèn)為本項(xiàng)目的總體銷售策略由以下四方面來得以體現(xiàn)：（一）建立本項(xiàng)目在本區(qū)域中的高檔整體形象有檔次有品質(zhì)的物業(yè)是具有較強(qiáng)生命力的，產(chǎn)品總是第一位的。本項(xiàng)目對于追求一定居住和生活品質(zhì)的客戶有較大的吸引力，這一點(diǎn)已經(jīng)從周邊的水木清華、翠湖柳岸等等項(xiàng)目中得到印證。雖然它們在物業(yè)形態(tài)與本項(xiàng)目存在諸多的不同，但有一點(diǎn)無疑是共同的，即帶給客戶舒適的生活空間，以及愜意的生活氛圍。因此，中原認(rèn)為本項(xiàng)目成功的前提是樹立項(xiàng)目的區(qū)域較高檔次與較高品質(zhì)形象。（二）確定有效的推廣步驟本項(xiàng)目一期包含

5、住宅與商業(yè)兩種物業(yè)形態(tài)，住宅銷售為重點(diǎn)，根據(jù)中原長期的銷售經(jīng)驗(yàn)，在通常情況下，應(yīng)先將推出的住宅基本銷售完畢后再銷售商業(yè)部分為佳，因此中原建議可在一期銷售與后期銷售的過度期間同時銷售一期商業(yè)部分，同時導(dǎo)入項(xiàng)目后期形象。1、有利于提升本項(xiàng)目的整體價值住宅銷售基本完畢后，推出商業(yè)，為小區(qū)營造一種便利的居家與商業(yè)氛圍，同時引入商家完善了小區(qū)配套，從而提升項(xiàng)目的整體價值。 2、有利于項(xiàng)目住宅推廣的連續(xù)性一期住宅推廣實(shí)際上也間接地為后期住宅的推廣打下了基礎(chǔ)，兩者是一個連續(xù)相互搭配銷售的過程，一期銷售的后期，除了尾盤的推廣之外，要為后期的銷售積累客戶，為后期的適時推出奠定基礎(chǔ)。（三）豐富推廣手段根據(jù)本項(xiàng)目所

6、處的市場環(huán)境，結(jié)合本項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢等實(shí)際情況，中原認(rèn)為應(yīng)通過豐富推廣手段的組合，取得較好的推廣效果，當(dāng)然，運(yùn)用何種推廣方式及其組合，要視當(dāng)期的推廣目標(biāo)而定，中原將在不同的推廣階段提交相關(guān)建議。1、多渠道推廣1）拓寬推廣面由于本項(xiàng)目的客戶面較廣，中原建議應(yīng)采用目標(biāo)客戶主要所在地密集性推廣的方式，以便在花費(fèi)一定的推廣費(fèi)用的情況下，對客戶的挖掘最大化。2）推廣工具的多樣化多元化中原建議本項(xiàng)目應(yīng)通過報(bào)紙、電視、廣播、戶外、網(wǎng)站、直郵、活動、中原二手網(wǎng)絡(luò)以及開發(fā)公司自身客戶資源網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的方式，形成全方位、立體化的營銷網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)整合傳播的效果。在具體的推廣過程中，中原將視具體的階段的推廣目標(biāo)來做具體建

7、議。2、加大公關(guān)活動和炒作的力度由于本項(xiàng)目面對的目標(biāo)客戶群特征是清晰而明確的，尋找這些客戶群體相對較為容易，因而本項(xiàng)目可一改常見的靠單方面的發(fā)布形象及告知等信息為推廣手段，改以針對目標(biāo)客戶共同特征及興趣愛好組織相應(yīng)各種派對或活動，使項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶面對面交流，從而更有力地打動目標(biāo)客戶群。（四）加快推廣步驟考慮到本項(xiàng)目的特性和市場競爭態(tài)勢，中原認(rèn)為應(yīng)通過兩方面的工作來加快本項(xiàng)目的推廣步驟，在較短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的順利銷售。1、項(xiàng)目銷售前期進(jìn)行密集性推廣由于本項(xiàng)目體量在目前所處區(qū)域內(nèi)不算小，而且距離正式開盤時間尚早，蓄勢期時間很長。所以中原認(rèn)為本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)應(yīng)放在項(xiàng)目銷售前期，在項(xiàng)目正式銷售

8、前，加強(qiáng)推廣力度，尤其是加強(qiáng)以廣告為中心的宣傳力度，為項(xiàng)目的熱銷奠定堅(jiān)實(shí)的推廣基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目自身應(yīng)作好相關(guān)準(zhǔn)備工作，配合推廣要求項(xiàng)目推廣的成功與否，取決于前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否落實(shí)到位，因此中原建議開發(fā)商及相關(guān)配合單位應(yīng)嚴(yán)格遵守各方確認(rèn)的工作時間表，按時按質(zhì)完成前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，以保證推廣的順利開展。3、項(xiàng)目銷售前期注重對客戶積累的同時，更要注重對意向的忠誠度的培養(yǎng)，本項(xiàng)目客戶積累期相對較長，這一點(diǎn)就顯得尤為重要，中原將再本報(bào)告的下文中對此作相關(guān)闡述。二、銷售周期預(yù)估（一）工程進(jìn)度預(yù)估根據(jù)金鞍公司提供的金鞍項(xiàng)目工程進(jìn)度時間表如下：時間進(jìn)度2004年12月項(xiàng)目一期正式開工2005年5月項(xiàng)目一期

9、主體結(jié)構(gòu)封頂2005年12月項(xiàng)目一期全面交房 備注：以上工程進(jìn)度時間是中原公司根據(jù)目前現(xiàn)狀估計(jì)而來。（二）推廣階段劃分階段蓄勢期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤時間段2004年10月2005年3月2005年4月2005年6月2005年7月2005年9月2005年10月2005年12月推廣主題景觀、樓盤資源戶型產(chǎn)品、品質(zhì)綜合品質(zhì)、品質(zhì)兌現(xiàn)交房目標(biāo)以物業(yè)主題為吸引點(diǎn)，深入賣點(diǎn)挖掘，利用秋季房會樹立項(xiàng)目初步形象，引起公眾關(guān)注；正式開盤前的客戶積累；利用正式開盤的強(qiáng)力發(fā)售以及春季房交會與上半年的銷售旺季，強(qiáng)行拉抬物業(yè)品質(zhì)及項(xiàng)目形象，使整個推廣工作步入良性軌道；隨著工程的順利推進(jìn)，隨時報(bào)導(dǎo)工程的開展情況，利用老客戶資源

10、吸納新客戶，達(dá)到進(jìn)一步提高銷售率的目的。完成一期90%的住宅銷售，并注重對項(xiàng)目美譽(yù)度的推廣，為后期積累一定數(shù)量的客戶；相關(guān)工作相關(guān)的包裝完成；價格策略確定；廣告宣傳思路及媒體計(jì)劃確定；認(rèn)購方案確定；其間穿插相應(yīng)活動以維持項(xiàng)目曝光率與吸引客戶持續(xù)關(guān)注價格策略確定；階段推廣方案確定；活動及媒體計(jì)劃方案確定；推廣思路的檢討及調(diào)整；推廣重點(diǎn)為針對性目標(biāo)客戶群進(jìn)行推廣；銷售目標(biāo)檢討及相關(guān)配合方案確認(rèn)；推廣績效核算；剩余單位的推廣；項(xiàng)目整體形象評估及項(xiàng)目美譽(yù)度的推廣；（三）推售進(jìn)度預(yù)估依據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度時間，以及本項(xiàng)目所處的區(qū)域市場環(huán)境及項(xiàng)目自身所具備的特點(diǎn)，中原預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一期總體銷售周期為15個月（本

11、項(xiàng)目前期蓄勢周期較長，其從正式開盤銷售之日起計(jì)算，銷售周期為9個月）。以下為各個階段的推售進(jìn)度預(yù)估：階段截止時間時間銷售預(yù)估蓄勢期04年3月31日前6個月積累相當(dāng)數(shù)量的客戶強(qiáng)銷期05年6月30日前3個月17266.56持續(xù)期05年9月30日前3個月18282.24尾盤05年12月31日前3個月10156.8說明：1、本項(xiàng)目銷售預(yù)估按銷售面積計(jì),因此本項(xiàng)目一期的銷售預(yù)估按一期住宅建筑面積50784平方米為計(jì)算方式；2、樣品園林及樣板房是本項(xiàng)目展示形象和展示新產(chǎn)品的最佳手段，中原認(rèn)為，在樣品園林完成后再開售，最適宜本項(xiàng)目；3、以上銷售進(jìn)度需得到工程進(jìn)度強(qiáng)有力的支撐，否則將會對銷售預(yù)期造成較大的影響

12、。推廣報(bào)告正文一、 項(xiàng)目一期總體推廣目標(biāo)1、 樹立項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目市場地位，實(shí)現(xiàn)理想的銷售目標(biāo)。1）實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的良好銷售是整個推廣和銷售活動的目標(biāo)，也是金鞍公司企業(yè)品牌塑造的第一步；2）通過金鞍項(xiàng)目規(guī)模、園林、建筑規(guī)劃等方面的打造與樹立，樹立本項(xiàng)目在所處區(qū)域的高檔次地位；3）深度挖掘本項(xiàng)目的各方面優(yōu)勢，表現(xiàn)本項(xiàng)目的較高品質(zhì)，以合理的價格實(shí)現(xiàn)快速銷售。2、 通過本項(xiàng)目的宣傳與金鞍公司品牌的嫁接，在市場上導(dǎo)入金鞍公司的企業(yè)形象，建立金鞍公司的知名度，贏得消費(fèi)者對金鞍公司的信心，以利品牌的建立、項(xiàng)目后期的銷售和以后其他項(xiàng)目的開發(fā)。1) 消費(fèi)者對開發(fā)商實(shí)力、能力和信譽(yù)等方面的關(guān)注越來越多，已經(jīng)有部分

13、消費(fèi)者將開發(fā)商在他們心目中的印象，作為了選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)之一，而且隨著消費(fèi)者的不斷成熟，會有更多的消費(fèi)者開始關(guān)注這一點(diǎn)。2) 品牌戰(zhàn)略，對于每個企業(yè)來說，都是可持續(xù)發(fā)展的重要工程，品牌的建立是需要長期持續(xù)的工作才能實(shí)現(xiàn)。此次推廣主要將以通過實(shí)現(xiàn)樓盤的成功熱銷，從而提升開發(fā)商的知名度及認(rèn)知度，初步樹立開發(fā)商品牌。二、 推廣訴求點(diǎn)1. 推廣訴求點(diǎn)羅列性 質(zhì)訴求點(diǎn)虛 陽光庭院溪居 提倡休閑居家養(yǎng)生生活 “中國西部健康住宅設(shè)計(jì)”典范實(shí) 純6+1、7+1電梯洋房 項(xiàng)目所在區(qū)域的良好的大環(huán)境 良好的園林景觀，親水溪居 庭院式半圍合布局， 商業(yè)、居家配套完善 良好的交通條件，輕軌三號線將從項(xiàng)目旁通過2. 重點(diǎn)

14、訴求點(diǎn)及詮釋：在本項(xiàng)目的推廣中，建筑規(guī)劃與園林設(shè)計(jì)的優(yōu)勢體現(xiàn)是最重要的。這將決定本項(xiàng)目是否能在短期內(nèi)達(dá)到理想的市場形象及實(shí)現(xiàn)滿意的銷售業(yè)績。1） 曲線型庭院式建筑規(guī)劃布局：詮釋：本項(xiàng)目曲線型建筑規(guī)劃布局，自然形成各組團(tuán)的圍合，使同一組團(tuán)中居住的群體具有一種心理歸屬感；同時組團(tuán)式的布局便于小區(qū)的安全管理，使住戶更具有安全感；在園林設(shè)計(jì)時，注重對組團(tuán)綠地空間參與性的營造，使得組團(tuán)內(nèi)業(yè)主間擁有了交流溝通的空間，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人與社區(qū)、人與人之間的和諧共處。2） 純6+1、7+1電梯洋房，體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)理念詮釋：按國家規(guī)定8層以下的樓盤歸類于多層，無須配備電梯，但本項(xiàng)目之發(fā)展商金鞍公司依舊不惜增加投資成本

15、的情況之下，設(shè)計(jì)了多層的電梯洋房，為將來入住的業(yè)主提供了生活的便利與舒適，無不體現(xiàn)開發(fā)商的感性關(guān)懷。這種建筑設(shè)計(jì)在目前重慶市都是罕有的，在兩路回興區(qū)域更是首個。3） 純自然山地溪流園林景觀：詮釋 利用地形高差構(gòu)筑“溪流景觀”和“干溪景觀”兩大主景，貼合本項(xiàng)目“親水”、“溪居”的園林特色，為業(yè)主營造了貼近自然生態(tài)的生活氛圍和休閑養(yǎng)生的居家方式。3. 推廣主題語1） 項(xiàng)目總體形象陽光庭院溪居2） 主題推廣語流動的風(fēng)景，凝固的視線三、 推廣策略1、 推廣戰(zhàn)略主線 從上面我們分析的結(jié)果看，本項(xiàng)目的推廣應(yīng)是一個項(xiàng)目與作品（在此指本項(xiàng)目之建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)）之間，相互作為平臺交叉提升的過程。本項(xiàng)

16、目的推廣主線應(yīng)按下列順序進(jìn)行：樓盤高品質(zhì)形象的導(dǎo)入（樓盤“陽光庭院溪居”的概念、“中國西部健康住宅設(shè)計(jì)“典范）給項(xiàng)目在市場中創(chuàng)建一個高起點(diǎn)的推廣平臺通過對項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的強(qiáng)力訴求（建筑規(guī)劃特色、園林設(shè)計(jì)優(yōu)勢、產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)到），讓客戶切實(shí)感受到本項(xiàng)目的高性價比，為項(xiàng)目的順利的銷售打下基礎(chǔ)通過前期的強(qiáng)力綜合推廣取得一定的市場銷售目標(biāo)以后，通過對項(xiàng)目良好銷售業(yè)績的市場炒做和已成交客戶的合理利用，進(jìn)一步的吸引客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場建筑工程具有一定的形象進(jìn)度和較大比例的銷售率的前提下，對項(xiàng)目的美譽(yù)度進(jìn)行一定的市場推廣，為后期的開發(fā)打下一定的基礎(chǔ)。以上每一步宣傳都不是彼此相互割裂的，各項(xiàng)內(nèi)容、步驟相互滲透、相

17、互支撐、相輔相成。2、 推廣脈絡(luò)推廣主線項(xiàng)目區(qū)域品質(zhì)樓盤形象的導(dǎo)入樓盤“陽光庭院溪居”的概念導(dǎo)入結(jié)合建筑規(guī)劃特色、園林設(shè)計(jì)優(yōu)勢、產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)到衍生本項(xiàng)目所提倡之生活方式再次導(dǎo)入本項(xiàng)目之自身區(qū)域品質(zhì)和檔次階段劃分鋪墊期及形象導(dǎo)入和塑造期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期收尾銷售期預(yù)計(jì)時間段2004年10月2005年1月05年2月-05年3月05年4月-05年6月05年7月-05年9月05年10月-05年12月主要工作銷售準(zhǔn)備工作完成樓盤形象導(dǎo)入及鞏固開盤、房交會強(qiáng)力推售正常持續(xù)銷售推廣目的引起市場關(guān)注；為緊接著項(xiàng)目自身形象導(dǎo)入作鋪墊迅速建立樓盤知名度及以生活方式為主的形象；客戶積累項(xiàng)目優(yōu)勢宣傳；樹立樓盤美譽(yù)度；

18、實(shí)現(xiàn)開盤熱銷逐步豐滿完整的項(xiàng)目形象；整體平穩(wěn)銷售結(jié)合間歇性旺銷時段鞏固及提升項(xiàng)目形象主要訴求點(diǎn) 陽光庭院溪居 提倡休閑居家養(yǎng)生生活 “中國西部健康住宅設(shè)計(jì)”典范 庭院式建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 主題親水園林景觀 6+1、7+1電梯洋房 項(xiàng)目所在區(qū)域的良好的大環(huán)境 良好的交通條件 樓盤品質(zhì) 6+1、7+1電梯洋房 庭院式建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 水居養(yǎng)生生活 樓盤品質(zhì) 良好的建筑品質(zhì) 完善的配套 開始為后期的推出作鋪墊3、 入市時機(jī)按照目前的各方面進(jìn)度，一期將在2004年10月份面向市場，而距離本項(xiàng)目一期正式推出市場尚有較長時間，如何在這段時間內(nèi)吸引和留住客戶、如何讓項(xiàng)目的形象在開盤前保持一定的延續(xù)性對本項(xiàng)目能否取得開

19、門紅至關(guān)重要。1) 形象導(dǎo)入初期（2004年10月2005年1月）從本項(xiàng)目預(yù)定的較高市場地位和形象樹立要求來看，前期需要一定的鋪墊期以保證開盤效果。但在我們現(xiàn)在預(yù)計(jì)的正式開盤推出時間前（2005年4月），今年12月及1月份之后將面臨春節(jié)的購房低潮，項(xiàng)目不宜在春節(jié)前進(jìn)行形象導(dǎo)入，避免與2、3月的推廣時間之間造成斷層。但是，在今年12月及明年1月間，可為明年2、3月的項(xiàng)目形象正式導(dǎo)入進(jìn)行預(yù)熱，即先在媒體（報(bào)紙）上對項(xiàng)目在兩路片區(qū)的品質(zhì)檔次形象及“陽光庭院溪居”、“的概念形象進(jìn)行炒作宣傳，為春節(jié)后將要大量導(dǎo)入的“項(xiàng)目產(chǎn)品本身的宣傳及炒作作前期鋪墊。中原建議：從2004年10月中旬即開始項(xiàng)目的市場預(yù)熱

20、，初步引起市場的關(guān)注。同是在此期間借售房部的開放開展相關(guān)推廣活動，達(dá)到維持曝光率，維持客戶關(guān)注度的目的。2) 形象建立及客戶強(qiáng)力積累期（2005年2月2005年3月）伴隨著春季房交會的即將召開，房地產(chǎn)市場開始重新升溫，并且，此時已經(jīng)過上一階段的鋪墊，市民已接受和清楚項(xiàng)目在兩路片區(qū)的品質(zhì)及形象定位，此時對項(xiàng)目做形象延續(xù)的同時，對項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)做強(qiáng)力推廣，進(jìn)一步鞏固前期所積累客戶的信心，吸引更多新客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場，為項(xiàng)目正式開盤銷售做鋪墊。中原建議：在開盤前夕召開產(chǎn)品推薦會，以此作為鞏固前期已積累客戶的一種手段。 3) 開盤時機(jī)（2005年4月）從建筑進(jìn)度和估計(jì)的預(yù)售許可證取得時間（2004年4月）

21、看，2005年春季房交會前12周，是本項(xiàng)目開盤的最好時機(jī)（暫定4月）。在此時開盤，我們有相應(yīng)的客戶積累時間，工程進(jìn)度達(dá)到政府要求的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，各方面形象已基本成型，可利用春交會的稅費(fèi)優(yōu)惠促銷，處在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季四、 推廣渠道 從目前市場來看，客戶來源渠道雖然仍以報(bào)紙廣告為主，但已呈現(xiàn)多元化的趨勢。針對這一情況，本項(xiàng)目的推廣渠道將是：推廣將以報(bào)紙媒體和戶外廣告、賣場展示，車身、網(wǎng)絡(luò)廣告和公關(guān)活動多管齊下、靈活組合的全方位立體營銷。從全方位覆蓋消費(fèi)者的視聽，在短期內(nèi)達(dá)到較高的市場知名度，吸引市場關(guān)注。在中后期，逐漸減弱在報(bào)紙媒體上的投入，轉(zhuǎn)為以戶外廣告、公關(guān)活動為主，報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)廣告為輔。1.

22、宣傳媒體1) 報(bào)紙報(bào)版的內(nèi)容：通過項(xiàng)目形象系列稿、項(xiàng)目賣點(diǎn)系列稿和銷售消息發(fā)布稿在各階段進(jìn)行不同側(cè)重的組合。報(bào)版的形式：蓄勢期初級階段主要軟性新聞稿的形式，項(xiàng)目蓄勢中期逐步導(dǎo)入形象式硬廣告和軟性廣告，集中推廣階段采用整版硬廣告和整版軟廣告同時發(fā)布，或半版軟廣告、半版硬廣告形成整版的形式進(jìn)行有效投放。報(bào)版策略性運(yùn)用不同物業(yè)在推廣過程中針對的消費(fèi)群體不同，根據(jù)中原對市場消費(fèi)群體的調(diào)查，不同消費(fèi)群體有各自不同喜好的報(bào)版。雖然本項(xiàng)目整體上是投資型物業(yè)，但本項(xiàng)目商業(yè)和住宅仍然有較大的差別，因此在推廣過程中應(yīng)針對不同物業(yè)以不同的報(bào)版進(jìn)行推廣：報(bào)紙廣告就目前而言仍然是客戶獲取信息的主要來源，鑒于目前報(bào)紙媒體

23、的多樣性，建議采用集中主力媒體，輔助次要媒體的方式進(jìn)行報(bào)版投放。 從目前的報(bào)紙發(fā)行量和不同側(cè)重點(diǎn)來看，晨報(bào)的零售量最大，晚報(bào)具有最大的發(fā)行量，商報(bào)則擁有最大的訂閱量，因此：中原建議：將晨報(bào)作為中堅(jiān)宣傳媒體，晚報(bào)和商報(bào)作為本項(xiàng)目的主力報(bào)紙宣傳媒體，其他報(bào)紙為輔。各階段推廣主題階段性劃分推廣主題項(xiàng)目蓄勢期項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)形象的訴求項(xiàng)目強(qiáng)銷期項(xiàng)目形象系列訴求、項(xiàng)目價值支撐因素（主要指產(chǎn)品介紹）訴求、項(xiàng)目熱銷因素訴求、項(xiàng)目品質(zhì)訴求項(xiàng)目持續(xù)銷售期項(xiàng)目熱銷因素訴求、項(xiàng)目物業(yè)管理訴求項(xiàng)目延銷期項(xiàng)目清盤信息2) 戶外廣告使樓盤形象長期、多頻次出現(xiàn)在客戶面前，彌補(bǔ)報(bào)紙媒體時效性的明顯不足，更容易在客戶記憶中保

24、存。 大型戶外廣告大型戶外廣告所具有的大氣、顯眼、固定、長時間等其他媒體所不具有的優(yōu)勢，是項(xiàng)目宣傳必備的廣告途徑，因而我們不僅要利用好項(xiàng)目地塊內(nèi)的可以利用的廣告空間，還應(yīng)在本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群較為集中的主要城區(qū)的交通干道和人流集中處設(shè)置大型廣告牌。中原建議：本樓盤設(shè)以下三塊大型戶外廣告牌：l 一碗水轉(zhuǎn)盤l 人和立交l 兩路碧津公園附近具體位置有待于相關(guān)媒體發(fā)布公司聯(lián)系后決定注：戶外廣告不在于多，而在于位置好，版面大，具有極高的被關(guān)注率。戶外廣告設(shè)立時間：鑒于本項(xiàng)目體量不小，時間根據(jù)開發(fā)及銷售進(jìn)度而定。注：每月將根據(jù)項(xiàng)目在市場上不同的訴求重點(diǎn)進(jìn)行針對性畫面內(nèi)容調(diào)整。 運(yùn)用要點(diǎn)：通過各階段不同的戶外廣

25、告內(nèi)容傳達(dá)項(xiàng)目形象和銷售信息。 工地現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)工地現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)，是現(xiàn)場銷售氣氛及項(xiàng)目形象渲染的最有效手段。由于色彩鮮艷，包裝精美，具有很高的震撼力和吸引力，同樣可以起到烘托現(xiàn)場氣氛，吸引路人關(guān)注的目的。 招風(fēng)旗位置：工地入口始包圍整工地現(xiàn)場工地現(xiàn)場的本項(xiàng)目面向客戶主要門戶，因此在工地周圍輔以樓盤精美的招風(fēng)旗不僅可發(fā)布樓盤信息，烘托熱銷氛圍，突顯樓盤的氣勢及品質(zhì)感，同時也起到一定的導(dǎo)示作用。 燈箱（小型廣告牌）位置：從回興鎮(zhèn)到本項(xiàng)目地塊沿線；從工業(yè)園區(qū)到本項(xiàng)目地塊沿線不僅可較大效應(yīng)的發(fā)布樓盤信息，還能突顯樓盤的氣勢及品質(zhì)感，同時也起到一定的導(dǎo)示作用，同時也可對到回興寶圣湖周邊看盤的客戶形成一定

26、的攔截作用。3) 網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告具有費(fèi)用低廉、傳播面廣的特點(diǎn)，在重慶，最適合的網(wǎng)絡(luò)媒體是重慶搜房網(wǎng)，搜房網(wǎng)在業(yè)內(nèi)的知名度較高、信息傳播速度快，有利于本樓盤知名度的快速傳播。中原建議：在項(xiàng)目面市前期及時制作、發(fā)布網(wǎng)絡(luò)廣告。4) 電臺廣告電臺廣告相對電視廣告費(fèi)用低廉、傳播速度快，受眾面廣。中原建議：在項(xiàng)目正式開盤前較長時間發(fā)布電臺廣告，起到滾動宣傳，強(qiáng)化記憶的功效。5) 車身廣告車身廣告被稱作流動的廣告牌，傳播面極廣。中原建議：在項(xiàng)目正式推出前期及時制作、發(fā)布車身廣告，便于項(xiàng)目快速擴(kuò)大知名度；同時中原建議使用車況較好的公交車，提升項(xiàng)目首次面市的形象與檔次。6) 各媒體主要用途媒體作 用報(bào)紙媒體廣

27、告主要用于發(fā)布項(xiàng)目形象信息、項(xiàng)目產(chǎn)品信息和項(xiàng)目銷售信息，是項(xiàng)目發(fā)布銷售信息、擴(kuò)大市場知名度，吸引客戶關(guān)注項(xiàng)目的最重要途徑之一。新聞宣傳稿主要用于發(fā)布項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)信息、市場反應(yīng)信息等。是面向廣大消費(fèi)者詳細(xì)介紹項(xiàng)目情況的重要途徑。電視媒體主要用于發(fā)布項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目形象及調(diào)性網(wǎng)絡(luò)媒體主要用于發(fā)布項(xiàng)目形象、調(diào)性、項(xiàng)目詳細(xì)特征、戶型信息、銷售信息。大型戶外廣告牌及招風(fēng)旗主要用于發(fā)布項(xiàng)目整體形象及人流方向指示信息?，F(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)主要作為現(xiàn)場接待導(dǎo)示。2. 推廣活動目的：通過不同類型的活動達(dá)到項(xiàng)目功能展示、形象展示、項(xiàng)目品質(zhì)體現(xiàn)，同時通過這些活動聯(lián)系市場消費(fèi)群體，進(jìn)行口碑傳播，快速在目標(biāo)客戶中擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、

28、擴(kuò)寬項(xiàng)目的傳播渠道。根據(jù)本項(xiàng)目自身的情況，結(jié)合項(xiàng)目各銷售周期，將項(xiàng)目活動劃分為以下四大類活動，為項(xiàng)目銷售服務(wù)。 1）銷售節(jié)點(diǎn)類活動目的：引起市場對項(xiàng)目的關(guān)注，傳達(dá)項(xiàng)目最新進(jìn)度，同時展示項(xiàng)目品質(zhì)，樹立項(xiàng)目在市場上的高檔形象?；顒觾?nèi)容：項(xiàng)目開盤活動活動方式及特點(diǎn)：通過對推廣蓄勢期長期來訪的零散客戶進(jìn)行集中開盤銷售，營造項(xiàng)目的熱銷氛圍。開盤活動時間：在項(xiàng)目預(yù)售許可證取得一周后。通過對“金鄰會”會員持vip卡在開盤當(dāng)日購房享受充值兌現(xiàn)優(yōu)惠活動，以烘托開盤時的現(xiàn)場熱烈氣氛，促進(jìn)銷售。2） 品質(zhì)、功能展示類目的：通過活動進(jìn)一步加深項(xiàng)目在消費(fèi)群體心中的品質(zhì)和項(xiàng)目實(shí)在的功能，提升項(xiàng)目高檔的形象。活動內(nèi)容：產(chǎn)品

29、推介會活動方式及特點(diǎn)：通過對項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢與特色的展示與推介，配合新聞發(fā)布會，達(dá)到增加客戶購房信心的目的，同時借此炒作，吸引市場更高的關(guān)注度。活動時間建議：開盤前舉行3） 關(guān)系維持類目的：通過活動維持已購買客戶與本項(xiàng)目和開發(fā)商之間的關(guān)系，增加購買客戶對本項(xiàng)目的信心，擴(kuò)寬項(xiàng)目宣傳途徑和客戶群來源，同時能在遇到一些小沖突時順暢解決?；顒觾?nèi)容：金鄰會：活動方式及特點(diǎn)：vip充值會員卡發(fā)放：（客戶需交納一定入會費(fèi)方能獲得此卡）通過對本項(xiàng)目的來訪客戶派發(fā)金鄰會vip充值會員卡形式積累目標(biāo)客戶，不定期的利用圣誕節(jié)、元旦節(jié)、情人節(jié)等節(jié)慶邀請這些準(zhǔn)vip客戶參加樓盤一系列的公關(guān)活對及派對等，并同時對參加活動會員

30、所持vip卡進(jìn)行充值，并告知在購房時充值金額將充抵房款，以幫助本樓盤形象及信息在此類目標(biāo)客戶群體中傳播。有助于建立良好的客戶關(guān)系，使業(yè)主成為本項(xiàng)目的口碑宣傳員。vip會員卡的發(fā)放人群：參加金鄰會的各會員發(fā)放時間：2004年11月2005年3月4） 項(xiàng)目促銷類目的：在項(xiàng)目后期銷售階段，通過促銷活動實(shí)質(zhì)推動項(xiàng)目銷售。活動內(nèi)容：春、秋季市房交會活動活動特點(diǎn)：房交會是重慶市民選擇和購買房屋的重要途徑和時間點(diǎn)，把握好每次房交會的客戶，將會為項(xiàng)目的銷售帶來巨大的益處。特別是明年的春季房交會及秋交會，是本項(xiàng)目開盤后進(jìn)一步積累客戶的大好時機(jī)，我們必須投入大量的精力和財(cái)力，利用好這一銷售良機(jī)。活動時間：2004

31、年秋季房交會，2005年春季及秋季房交會注：以上活動方式具體細(xì)化方案將在后期執(zhí)行過程中提交3. 外賣場由于本項(xiàng)目的售房中心預(yù)計(jì)在2004年11月才能投入使用，為了更好的進(jìn)行前期客戶積累，我們需要設(shè)立前期臨時展示接待點(diǎn)。設(shè)置此接待處，不僅可以積累一定的客戶，而且可以讓來訪客戶持續(xù)感受項(xiàng)目熱度，從而增強(qiáng)客戶的購買信心。4. 宣傳品項(xiàng)目的宣傳品，包括：戶型單頁、折頁、金鄰會期刊等。宣傳品信息承載量大，色彩豐富，設(shè)計(jì)精美的宣傳品還具有一定的收藏價值，可以讓客戶細(xì)心閱讀，長期保存和傳閱，是項(xiàng)目優(yōu)勢詳細(xì)介紹的載體。 27五、項(xiàng)目推廣策略出發(fā)及階段性劃分階段劃分時間推廣目的推廣重要機(jī)會點(diǎn)推廣方式銷售目標(biāo)蓄勢

32、期04年10月05月年3月項(xiàng)目進(jìn)入市場前期準(zhǔn)備，導(dǎo)入項(xiàng)目形象。完善階段性準(zhǔn)備工作，樹立市場良好的物業(yè)形象。秋季房交會售樓部開放金鄰會會員卡發(fā)放報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、大型戶外、車身、電臺廣告等積蓄客戶資源，選擇正確時期進(jìn)入市場，營造銷售熱潮。強(qiáng)銷期05年4月05年6月在前期的客戶積累下，完成項(xiàng)目的首次熱銷產(chǎn)品推介會開盤活動春季房交會五一節(jié)金鄰會會員相關(guān)活動報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、大型戶外、新聞發(fā)布會、活動等達(dá)到34%左右的銷售持續(xù)銷售期05年7月05年9月展示項(xiàng)目品質(zhì)及開發(fā)商品牌，持續(xù)熱銷客戶聯(lián)誼活動報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、大型戶外、活動等達(dá)到36%左右的銷售掃尾期（清盤階段）05年10月05年12月聯(lián)絡(luò)客戶情感，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

33、同時導(dǎo)入項(xiàng)目后期形象。秋季房交會國慶節(jié)相關(guān)促銷活動報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、大型戶外、活動等達(dá)到20%左右的銷售七、價格策略（一）定價策略1、 根據(jù)中原以往的銷售經(jīng)驗(yàn)，分批加推單位，逐步提升售價是銷售過程中實(shí)現(xiàn)利潤最大化的穩(wěn)健而又切合實(shí)際的方式。本項(xiàng)目也同樣適應(yīng)這一方式，但在實(shí)際操作時考慮到形象樹立和價格認(rèn)可等因素，中原建議在同時推出多種產(chǎn)品時，應(yīng)在產(chǎn)品推售側(cè)重點(diǎn)上下功夫，即采用“整體推售，重點(diǎn)宣傳，逐步提升售價”的策略，以便在總體銷售速度和銷售價格之間取得最佳平衡。2、 考慮到本項(xiàng)目的整體期望售價較周邊區(qū)域較高，而又以期房的形式銷售，所以在推出價格上應(yīng)以“穩(wěn)健性”為原則，建議推售初期價格不宜過高。3、 定

34、價上首先制定明確的銷售均價，而后根據(jù)確定的面積均價制定詳細(xì)的總體銷售價格表，最后再考慮折扣的因素?；谝陨戏治觯性J(rèn)為在推售初期價格不宜過高，并根據(jù)銷售情形調(diào)整價格使之穩(wěn)步上升，但在上升過程中應(yīng)特別注意市場認(rèn)同度的變化，以分析和檢討價格的支持度。相信，隨著物業(yè)包裝、物業(yè)素質(zhì)的不斷補(bǔ)充落實(shí)，市場形象的樹立，客戶對本項(xiàng)目的價格信心會不斷提升。關(guān)鍵是要在前期中落實(shí)好各項(xiàng)工作，只有各項(xiàng)工作的落實(shí)能達(dá)到令人滿意的效果，相信價格的上漲是水道渠成的。2. 定價方式1） 價格確定方法項(xiàng)目平均價格采用市場比較法，通過與競爭對手進(jìn)行市場比較分析，確定本項(xiàng)目整體平均價格。通常住宅部分價格比較因素如下; 地段（區(qū)位

35、級差、自然環(huán)境、生活環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、升值潛力） 交通（通達(dá)程度） 周邊配套（商場、學(xué)校、郵局/銀行、菜場、餐飲/娛樂等） 項(xiàng)目（規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑外觀設(shè)計(jì)、綠化景觀、覆蓋率/容積率等） 戶型（實(shí)用性、通風(fēng)采光性、新穎、現(xiàn)代性） 小區(qū)配套（活動場所、會所設(shè)施、車位配比、商業(yè)配套等） 交房標(biāo)準(zhǔn) 物管（服務(wù)種類、水平） 營銷水平（地盤包裝、廣告宣傳、銷售能力）分別為本項(xiàng)目和各比較項(xiàng)目就上述各項(xiàng)指標(biāo)分別評分，各項(xiàng)目評分匯總后，乘以項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)的重要性系數(shù)和可類比性加權(quán)系數(shù)形成比較系數(shù)，利用比較項(xiàng)目的價格和比較系數(shù)，運(yùn)用函數(shù)公式計(jì)算本項(xiàng)目的銷售均價。根據(jù)購房者在購房時考慮各項(xiàng)因素的重要程度不同，上述指

36、標(biāo)中地段、周邊配套、項(xiàng)目園林、戶型是相對重要的評分指標(biāo)，予以重點(diǎn)考慮。每套單位價格重點(diǎn)分析下列因素，確定小區(qū)內(nèi)各套住宅單位銷售價格。 戶型（實(shí)用性、通風(fēng)采光性、新穎、現(xiàn)代性、面積） 景觀（各戶型看到的景觀） 朝向 噪音 樓層與確定小區(qū)總均價原理相似，為每一套戶型單位的上述各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評分，經(jīng)重要性加權(quán)系數(shù)處理后，推導(dǎo)各個戶型單位價格與項(xiàng)目總均價的系數(shù)關(guān)系，因而計(jì)算出各單位的銷售價格。根據(jù)客戶選房時，重點(diǎn)比較的因素為戶型和景觀的特征，上述各項(xiàng)指標(biāo)中，戶型指標(biāo)重要性最大，其次為景觀等因素。例如：戶型面積偏大，超過主力客戶需求面積范圍，為避免總價過高，該戶型評分會略低，單價相應(yīng)適當(dāng)降低。2） 住宅銷

37、售價格策略根據(jù)前期價格定位和市場競爭情況，中原將用市場比較法根據(jù)兩路區(qū)域的競爭對手（伴山名都、翠湖柳岸等）和本項(xiàng)目的比較進(jìn)行評分制定出實(shí)際推廣中所用的均價，主要考慮區(qū)位因素修正（環(huán)境、交通、配套等）和個別因素修正（規(guī)劃、戶型、景觀、營銷策劃、小區(qū)配套等）。（三）付款方式折扣目前市場上主要采取的付款方式主要有三種，即，一次性付款、分期付款和按揭付款。為了便于發(fā)展商的項(xiàng)目銷售資金管理，中原建議本項(xiàng)目也采用以上三種付款方式進(jìn)行銷售。（四）價格確認(rèn)程序第一步：發(fā)展商確定項(xiàng)目均價后，中原制定各單位價目表；第二步：發(fā)展商確定各單位價目表；第三步：中原執(zhí)行說明：具體的銷售價格定位與折扣建議，中原將另外提交價

38、格定位建議，在此暫不詳述。八、推廣費(fèi)用預(yù)算按照慣例，市區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目總體推廣費(fèi)用一般在總銷售額的34%左右。而考慮到本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和所處的市場競爭態(tài)勢，以及項(xiàng)目初次推出面市，需快速建立較高的知名度和市場形象，因此，中原建議本項(xiàng)目一期第一部分的推廣費(fèi)用為：總體銷售金額的4%左右。之后一期二部分推廣以及后期的推廣由于時間里在一期一部分成功推出的基礎(chǔ)上，推廣費(fèi)用可以控制在2%左右。定價策略由于本項(xiàng)目是以高檔為基礎(chǔ)，若項(xiàng)目定價過高，不僅會讓客戶產(chǎn)生較大抗性，開發(fā)商自身也會承受較大的回報(bào)壓力；若定價過低，則會給開發(fā)商的利潤造成損失。因此根據(jù)中原對本項(xiàng)目所做的經(jīng)濟(jì)測算以及對市場競爭項(xiàng)目的分析與比較，如以本項(xiàng)

39、目以建面均價為：1，800元/平方米。按照住宅部分總建筑面積約50784平方米，故項(xiàng)目的住宅部分預(yù)期收入約為:507841800元/= 9141萬元因此項(xiàng)目一期一部分總體推廣費(fèi)用比例的估算，項(xiàng)目總體推廣費(fèi)用約為：91414%=365.64萬元（三）各階段推廣費(fèi)用預(yù)算根據(jù)以上各項(xiàng)目總體推廣費(fèi)用的預(yù)算，中原建議各項(xiàng)目在各個階段推廣費(fèi)用的分配比例如下：推廣階段蓄勢階段強(qiáng)銷期階段持續(xù)期階段尾盤合計(jì)費(fèi)用比例45%25%20%10%100%金額（萬元）164.5491.4173.1336.56365.64按推廣類型分配:項(xiàng)目包裝活動媒體其它合計(jì)比例20%10%65%5%100%金額（萬元）73.1336.

40、56237.6618.2936564注：1、 以上推廣費(fèi)用，僅為項(xiàng)目一期第一部分推廣部分；2、 包裝費(fèi)用包含樓盤的品牌樹立等推廣費(fèi)；3、 活動費(fèi)用包括房交會等費(fèi)用；4、 媒體費(fèi)用主要是媒體的發(fā)布費(fèi)用;5、 以上費(fèi)用不包括樣板房和售房部的基礎(chǔ)裝修費(fèi)用。附：項(xiàng)目第一階段（蓄勢期）推廣細(xì)化方案說明：鑒于本項(xiàng)目之工程進(jìn)度的考慮，其正式開盤尚需較長時日，預(yù)計(jì)時間為2005年4月。而本項(xiàng)目將于2004年10月房交會面市，因此距離本項(xiàng)目之正式開盤推出市場的時間較長，因此中原將這一階段2004年10月至2005年3月劃分為推廣第一階段，以下簡稱“蓄勢期”，以下將就這一期間之具體推廣方案進(jìn)行細(xì)化。一、 推廣目的

41、蓄勢期也可稱作項(xiàng)目形象導(dǎo)入期，該階段的推廣目的在于：1、 在市場上的形象初步建立，以引起市場關(guān)注，達(dá)到一定市場認(rèn)知度；2、 進(jìn)行大量客戶積累，從而為緊接著的正式開盤銷售做準(zhǔn)備。3、 為項(xiàng)目的正式推出初探市場，了解需求，給項(xiàng)目在功能配套以及銷售定價以借鑒與參考。二、 推廣主題1、 陽光庭院溪居（真正讓生活與自然的和諧共生）該推廣主題旨在伴隨“金香林”的被認(rèn)知，進(jìn)一步深化本項(xiàng)目的主題，豐滿本項(xiàng)目的形象，讓客戶從中感受到本項(xiàng)目所打造的、所提倡生活模式與居家氛圍，從而對本項(xiàng)目充滿期待。2、 純6+1、7+1電梯洋房該推廣主題旨在形象推廣之基礎(chǔ)上，給予客戶關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)品更為實(shí)在的認(rèn)知與感受，給到本項(xiàng)目形象

42、以支撐，從而彌補(bǔ)形象宣傳的單薄，達(dá)到引發(fā)客戶對本項(xiàng)目想要更多了解的興趣。3、 良好的園林環(huán)境，親水溪居園林與建筑是相互相成，合二為一的兩大元素，在建筑設(shè)計(jì)已被基本認(rèn)知的情況之下，園林則是對于本項(xiàng)目提倡之生活方式的最佳詮釋，讓客戶能實(shí)在的感受到在此居家生活的舒適與愜意，同時達(dá)到讓客戶持續(xù)關(guān)注本項(xiàng)目之目的。4、 打造兩路片區(qū)的修養(yǎng)式品質(zhì)生活社區(qū)該推廣主題旨在制造本項(xiàng)目與目前兩路片區(qū)供應(yīng)樓盤的差異化，提升項(xiàng)目形象，讓客戶了解在此購房居家的品質(zhì)感與舒適感。三、 推廣策略鑒于本項(xiàng)目蓄勢期時間較長，積累客戶與維持客戶將是該階段推廣的核心，因此中原建議該階段之推廣以報(bào)紙媒體和戶外廣告、賣場展示，車身、網(wǎng)絡(luò)廣

43、告和公關(guān)活動多管齊下、靈活組合的全方位立體營銷，在短期內(nèi)達(dá)到較高的市場知名度，吸引市場關(guān)注，同時維持市場關(guān)注度。推廣階段：時間段推廣點(diǎn)推廣手段目的備注04年10月05年01月項(xiàng)目高檔整體形象推廣為主“中國西部健康住宅設(shè)計(jì)”“陽光庭院溪居”“純6+1、7+1電梯洋房”房交會、報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙、戶外、車身、售樓處開放活動等1、對房交會亮相有一定延續(xù)。2、為12月售樓處開放造勢3、維持項(xiàng)目一定的曝光率，增加客戶信心。報(bào)紙廣告頻率不宜過多，為項(xiàng)目形象的延續(xù)服務(wù)05年2月05年3月修養(yǎng)式品質(zhì)居家（賣點(diǎn)推廣）“純6+1、7+1電梯洋房”“良好園林環(huán)境，親水溪居”“戶型產(chǎn)品”“庭院式居家”“良好的區(qū)域大環(huán)境”報(bào)紙、戶外、車身、電臺、產(chǎn)品推介活動1、強(qiáng)力訴求項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目積累客戶。2、通過飽和式的訴求為項(xiàng)目開盤造勢。特別是3月份，要維持報(bào)版較高的發(fā)布頻率。（一） 報(bào)紙媒體1、媒體選擇從覆蓋率來考慮，中原建議該階段以晨報(bào)、晚報(bào)為主，輔以晚報(bào)。2、宣傳主題與方式時間