房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)于物業(yè)減虧的實(shí)施方案

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)于物業(yè)減虧的實(shí)施方案集團(tuán)公司：2014年1月，物業(yè)公司劃歸房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)組織相關(guān)部門對(duì)每個(gè)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)研，主要了解小區(qū)人員配備、設(shè)施設(shè)備使用、物業(yè)費(fèi)收取等情況和存在問題，在充分調(diào)研、認(rèn)真分析、集思廣益的基礎(chǔ)上，提出了近幾年物業(yè)管理的總體思路和奮斗目標(biāo)為：“穩(wěn)定為先、強(qiáng)化管理、提升服務(wù)、增加創(chuàng)收、十年減虧持平”。一、物業(yè)公司現(xiàn)狀2014年，物業(yè)公司管理物業(yè)小區(qū)46個(gè)，預(yù)計(jì)3月接管馨康二期高層、一礦北里沙溝、馨瑞家園及青巖底4個(gè)物業(yè)小區(qū)后，物業(yè)公司服務(wù)小區(qū)將達(dá)到50個(gè)，其中：改造小區(qū)31個(gè)，新建小區(qū)17個(gè)，商品房小區(qū)2個(gè)。服務(wù)小區(qū)的建筑面積將達(dá)到352.

2、25萬平方米，其中：收費(fèi)面積325.73萬平方米，養(yǎng)護(hù)綠化面積57.61萬平方米，清掃庭院及樓道面積141.18萬平方米，業(yè)主39861戶。1月末，在冊(cè)職工350人，臨時(shí)工454人。詳見附表一2014年物業(yè)公司各小區(qū)基本情況表。下面分別從改造舊小區(qū)、新建標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)、商品房小區(qū)依次介紹管理現(xiàn)狀：（一）改造小區(qū)物業(yè)公司現(xiàn)管理31個(gè)改造小區(qū)，大部分舊小區(qū)改造只增設(shè)了圍墻，其他物業(yè)設(shè)施不全；小南坑小區(qū)、賽魚小區(qū)等小區(qū)8個(gè)小區(qū)歷經(jīng)25年以上，配套基礎(chǔ)設(shè)施老化，小區(qū)內(nèi)普遍存在墻皮脫落；麻地巷小區(qū)、陽光小區(qū)、馨康等6個(gè)小區(qū)，出口多，無法進(jìn)行封閉，物業(yè)管理難度大；蒙北一區(qū)、二區(qū)、洪西等8個(gè)小區(qū)，路沿石缺失、路

3、燈、健身器材損壞嚴(yán)重；改造小區(qū)普遍存在綠化面積不足，物業(yè)費(fèi)單價(jià)低，大部分低于0.20元/月.平方米，其中：朝陽一區(qū)、二區(qū)、沙坪新區(qū)從未收取物業(yè)費(fèi)，以上原因造成舊小區(qū)虧損嚴(yán)重。（二）新建標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)物業(yè)公司現(xiàn)管理13個(gè)新建小區(qū)，預(yù)計(jì)4月接管4個(gè)小區(qū)。目前，新建小區(qū)內(nèi)停車位少，不能滿足小區(qū)住戶停車需求；大車房、礦山路西、育才、馨怡、中石巖、東山三區(qū)、馨康二期等新建小區(qū)業(yè)主入住率不到50%，不具備完全收費(fèi)條件；四礦小區(qū)、馨澤苑等小區(qū)沒有獨(dú)立的收費(fèi)系統(tǒng)，暫時(shí)由升華公司代收；物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，收費(fèi)率高低不一；人工成本高。（三）商品房小區(qū)物業(yè)公司現(xiàn)管理2個(gè)商品房小區(qū)，分別是御康山莊和大垴東區(qū)4#、6#、7

4、#、8#樓，其中：大垴東4棟商品房住宅與大垴東棚戶區(qū)住宅在同一個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。二、物業(yè)公司減虧思路通過實(shí)地考察，市場調(diào)研，集思廣議，多渠道掌握物業(yè)管理信息，根據(jù)目前物業(yè)管理現(xiàn)狀，提出了有針對(duì)性的減虧思路：一是在完善小區(qū)設(shè)施，提升服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，申請(qǐng)?zhí)岣呶飿I(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收入；二是爭取政策支持，通過底商租金收入補(bǔ)貼物業(yè)虧損；三是拓寬服務(wù)渠道，引入多項(xiàng)家政服務(wù)，爭取創(chuàng)收；四是通過分流正式工，用臨時(shí)工代替，降低人工成本；五是建立競爭機(jī)制，走市場化道路，實(shí)行業(yè)務(wù)外包；六是加強(qiáng)成本管控，從點(diǎn)滴入手，節(jié)約材料、水、電支出；七是建立以量定員，以崗定薪，增人不增資，減人不減資的管理新模式。三、物業(yè)公

5、司減虧計(jì)劃集團(tuán)公司物業(yè)改革原則：分類小區(qū)、固化補(bǔ)貼、十年減虧。經(jīng)過考察調(diào)研，認(rèn)真分析，房地產(chǎn)開發(fā)公司確定物業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是：改造小區(qū)十年內(nèi)固化補(bǔ)貼；新建小區(qū)五年內(nèi)固化補(bǔ)貼，再用五年增盈，用以彌補(bǔ)改造小區(qū)虧損；商品房小區(qū)要自負(fù)盈虧；物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)十年整體持平。2014年，物業(yè)公司剛劃歸房地產(chǎn)開發(fā)公司管理，在保證穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，完善小區(qū)配套設(shè)施，加強(qiáng)維修力度，深化物業(yè)改革，全面提升服務(wù)水平，逐步提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照十年減虧持平目標(biāo)，逐年分解減虧指標(biāo)。2014年是實(shí)現(xiàn)減虧的第一年，為了提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證穩(wěn)定，改善小區(qū)基本設(shè)施，需增加成本投入，預(yù)計(jì)當(dāng)年虧損4870萬元，比2013年減虧537.92萬元。201

6、5年計(jì)劃比2014年減虧800萬元；從2016年開始每年計(jì)劃平均減虧500萬元，從2019年開始，要用新建小區(qū)、商品房小區(qū)實(shí)現(xiàn)的利潤逐步彌補(bǔ)改造小區(qū)的費(fèi)用，計(jì)劃到2023年物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)盈虧持平。詳見下表：2014年-2023年物業(yè)公司利潤計(jì)劃表單位：萬元項(xiàng)目2014年預(yù)計(jì)2015年計(jì)劃2016年計(jì)劃2017年計(jì)劃2018年計(jì)劃2019年計(jì)劃2020年計(jì)劃2021年計(jì)劃2022年計(jì)劃2023年計(jì)劃合計(jì)-4870-4070-3500-3000-2500-2000-1500-1000-500持平改造-3083-2783-2663-2500-2400-2100-1800-1500-1300-1100新

7、建-1508-1108-808-500-100持平200350500700商品-279-179-29持平1080100150300400四、物業(yè)管理具體減虧措施（一）提高收費(fèi)單價(jià)、收費(fèi)率，收入實(shí)現(xiàn)逐年增長，五年累計(jì)增加收入約800萬元1、31個(gè)改造小區(qū)，收費(fèi)面積154.95萬平方米，平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)0.20元/月.平方米。在改善基礎(chǔ)設(shè)施后，計(jì)劃從2015年逐年提高收費(fèi)單價(jià)，到2018年單價(jià)提高到0.40元/月.平方米，收費(fèi)率從65%逐年提高到90%以上，預(yù)計(jì)物業(yè)費(fèi)收入增加427.66萬元。詳見附表三2014-2018年物業(yè)公司小區(qū)收入增加一覽表2、現(xiàn)有新建小區(qū)中，大車房、馨怡小區(qū)等5個(gè)高層住宅小

8、區(qū)，收費(fèi)面積28.43萬平方米，單價(jià)計(jì)劃從0.7元提高到1.1元/月.平方米，收費(fèi)率從65%逐年提高到90%以上，預(yù)計(jì)物業(yè)費(fèi)收入增加182萬元；剩余的中石巖、礦山路西等8個(gè)多層小區(qū)收費(fèi)面積91.12萬平方米，單價(jià)計(jì)劃從0.4元提高到0.5元，收費(fèi)率計(jì)劃從65%提高到90%計(jì)算，預(yù)計(jì)增加收入207萬元。詳見附表三2014-2018年物業(yè)公司收入增加一覽表（二）加大清欠力度，增加物業(yè)收入1200余萬元截止2013年12月31日，住宅部分歷年欠費(fèi)高達(dá)1076萬元，其中：物業(yè)費(fèi)731.92萬元，衛(wèi)生費(fèi)344.41萬元；小區(qū)內(nèi)的底商房欠繳物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)約200萬元，兩項(xiàng)合計(jì)1276萬元。物業(yè)公司將制定得

9、當(dāng)?shù)那迩氛?，加大清欠力度，一是已出售住宅和底商的物業(yè)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)的收取與水、電、暖繳費(fèi)配合，組織清收；二是未出售的住宅和底商，在收取房款或租金時(shí)，由產(chǎn)權(quán)部門配合收取；三是組織人員上門收取欠費(fèi)，力爭清收物業(yè)欠款1200余萬元。（三）開展多種經(jīng)營，增加創(chuàng)收約1000萬元物業(yè)公司僅依靠增加物業(yè)收入，降低人工費(fèi)，實(shí)現(xiàn)盈虧持平，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為盡快減虧，物業(yè)公司拓寬服務(wù)范圍，一是積極辦理綠化資質(zhì)，依托開發(fā)公司開展內(nèi)部綠化工程業(yè)務(wù)，并積極承攬外部綠化工程；二是在小區(qū)內(nèi)實(shí)行開放式的經(jīng)營，通過招標(biāo)形式，將家政引入小區(qū)來，實(shí)行上門有償服務(wù)，計(jì)劃五年創(chuàng)收約1000萬元。（四）建立績效考核機(jī)制，做到人人頭上有指標(biāo)，

10、獎(jiǎng)罰結(jié)合，提高員工積極性績效考核指標(biāo)主要由收費(fèi)率、清收金額、創(chuàng)收金額、費(fèi)用指標(biāo)組成，將指標(biāo)逐層分解，公司下發(fā)到隊(duì)組，由隊(duì)組再將指標(biāo)分解到個(gè)人，指標(biāo)完成情況與每月工資相結(jié)合，充分體現(xiàn)多勞多得、少勞少得，不勞不得的分配機(jī)制。（五）爭取集團(tuán)公司政策支持，以小區(qū)底商房租金收入補(bǔ)貼物業(yè)約3000萬元-4000萬元物業(yè)公司建議今后新建小區(qū)配建的底商房在公開出售收回成本后，其余的底商房歸物業(yè)公司管理，這樣解決小區(qū)盈虧支撐。物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行公開招租，最大限度的增加物業(yè)創(chuàng)收，底商租金收入作為小區(qū)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，從而形成物業(yè)公司長效減虧機(jī)制，做到小區(qū)存在，物業(yè)永遠(yuǎn)不虧損。（六）分流劃轉(zhuǎn)，減人提效，降低人工成本約100

11、0萬元物業(yè)公司除自然減員外，按照集團(tuán)公司經(jīng)營思路，升華公司等相關(guān)產(chǎn)業(yè)用工，優(yōu)先從物業(yè)公司選人，分流正式工，由臨時(shí)工代替，降低人工成本。到2023年底，計(jì)劃將正式工控制在100人以內(nèi)，分流員工250余人，適量增加臨時(shí)用工，按5.22萬元/年.人計(jì)算，節(jié)約人工成本約1000萬元。（七）加強(qiáng)成本管控，減少材料及水電暖費(fèi)用的支出90萬元2014年，物業(yè)公司計(jì)劃支出材料、水、電、暖及垃圾清運(yùn)964萬元，通過加強(qiáng)成本管理，嚴(yán)控材料購置及小區(qū)水電暖費(fèi)用的支出，5年內(nèi)要減少10%，計(jì)劃減少支出90萬元。對(duì)于2014年以后新建的小區(qū)，物業(yè)要代收水電暖費(fèi)，存在的供水管路合理損耗、供電線路合理損耗以及水電管路線路的

12、維修費(fèi)用，建議由升華公司承擔(dān)，或者集團(tuán)公司補(bǔ)貼給物業(yè)公司。五、2014年收入和利潤預(yù)計(jì)2014年，物業(yè)公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入805.96萬元，比上年增加202.93萬元，預(yù)計(jì)發(fā)生成本費(fèi)用5676.86元，比上年減少350.78萬元，預(yù)計(jì)虧損4870.90萬元，比上年減虧537.92萬元。其中:改造小區(qū)虧損3083.34萬元，新建小區(qū)虧損1507.99萬元，商品房小區(qū)虧損279.57萬元。詳見附表二2014年物業(yè)公司預(yù)算匯總表2014年各項(xiàng)指標(biāo)具體測算過程如下：（一）收入比上年預(yù)計(jì)增加202.93萬元1、2013年新接管的二礦大車房，馨怡家園等10個(gè)小區(qū)，增加收費(fèi)面積85.79萬平方米，入住率不足50

13、%，按收費(fèi)率64%計(jì)算，2014年預(yù)計(jì)增加收入134.67萬元；2、2014年，預(yù)計(jì)新增的馨瑞等4個(gè)小區(qū)，增加收費(fèi)面積27.68萬平方米，預(yù)計(jì)增加收入38.45萬元(4月接房，10月份開始收費(fèi)，按3個(gè)月測算)；3、御康小區(qū)新增2棟高層，預(yù)計(jì)增加物業(yè)費(fèi)38.69萬元；（二）費(fèi)用比上年減少350.78萬元1、工資費(fèi)用預(yù)計(jì)1827萬元，比上年減少2032萬元，原因是2014年物業(yè)劃歸房地產(chǎn)開發(fā)公司減少在冊(cè)員工389人。2、勞務(wù)費(fèi)預(yù)計(jì)625萬元，比上年增加220.56萬元，原因是2013年新增管理的10個(gè)小區(qū)，部分業(yè)務(wù)外包增加勞務(wù)費(fèi)支出。3、臨時(shí)工費(fèi)用預(yù)計(jì)816.96萬元，比上年增加469.24萬元，

14、主要原因：一是2013年末364人的臨時(shí)工人均工資從0.95萬元/年提高到1.44萬元/年，增加176.44萬元；二是2014年分流正式工后五礦地區(qū)新派小區(qū)等4小區(qū)增加臨時(shí)工90人，增加工資129.60萬元；三是2014年新增馨瑞等4個(gè)小區(qū)預(yù)計(jì)增加臨時(shí)工165人，按1.44萬元/年.人計(jì)算，工資增加163.20萬元。4、材料預(yù)計(jì)175.40萬元，比上年增加14.05萬元，主要是2014年新增馨瑞等4小區(qū)預(yù)計(jì)增加材料耗費(fèi)14.05萬元。5、水電暖垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)計(jì)789.67萬元，比上年增加234.52萬元，主要原因是2013年新增四礦小區(qū)等10個(gè)物業(yè)小區(qū)和2014年預(yù)計(jì)增減4小區(qū)增加水電暖垃圾清運(yùn)

15、費(fèi)234.52萬元。6、綠化費(fèi)用預(yù)計(jì)598.58萬元，比上年增加442.59萬元， 原因是物業(yè)公司46個(gè)小區(qū)的40.66萬平方米綠化養(yǎng)護(hù)，按14.72元/年.平方米測算，預(yù)計(jì)支出598.58萬元。7、維修費(fèi)預(yù)計(jì)609.41萬元，比上年增加248.10萬元，主要是2014年計(jì)劃維修13個(gè)小區(qū)的監(jiān)控設(shè)施182.39萬元；28個(gè)改造小區(qū)的路燈、庭院燈預(yù)計(jì)347.90萬元，合計(jì)530.29萬元。8、其他費(fèi)用預(yù)計(jì)186.92萬元，比上年增加49.46萬元，原因是預(yù)計(jì)2014年升華的代收服務(wù)費(fèi)36.11萬元，127部電梯的保險(xiǎn)9.5萬元等。2014年指標(biāo)測算詳見下表2014年物業(yè)公司經(jīng)營情況預(yù)計(jì)表 單位：萬元項(xiàng)目2013年實(shí)際比例%2014年預(yù)計(jì)比例%同比（+-）一、收入 603.02 805.96202.93二、費(fèi)用5979.725628.94-350.781、工資2661.3844.51 1260.0022.39-1401.382、定比1197.6220.02 567.0010.08 -630.623、勞務(wù)費(fèi)401.746.72 625.0011.11 223.264、臨時(shí)工工資347.725.82 816.9614.52 469.245、材料161.352.70 175.40 3.11 14.056、水電暖垃圾清運(yùn)費(fèi)555.159.28 789.6714.0