萬(wàn)科管理與控制成本費(fèi)用提高企業(yè)績(jī)效案例

1、萬(wàn)科管理與控制成本費(fèi)用提高企業(yè)績(jī)效案例 萬(wàn)科股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)科）自1984年成立以來(lái)，始終堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，重視降本增效，其良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到投資者的廣泛認(rèn)可。2009年年初，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)低迷的雙重考驗(yàn)，公司在既有成本管控舉措的基礎(chǔ)上，深入開(kāi)展成本優(yōu)化，從而迎來(lái)了19月凈利潤(rùn)高達(dá)2992%的持續(xù)增長(zhǎng)，使2009年全年業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高。那么，萬(wàn)科是如何管理與控制成本費(fèi)用并提高企業(yè)績(jī)效的呢？ 一、基本做法 1專設(shè)成本管理部。萬(wàn)科原來(lái)只有預(yù)決算部（現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都設(shè)有這樣一個(gè)部門(mén)），沒(méi)有成本管理部。2007年，萬(wàn)科正式成立成本管理部，負(fù)責(zé)管理整個(gè)公司的成本費(fèi)用，并直接對(duì)主

2、管工程、采購(gòu)和成本的副總裁負(fù)責(zé)。目前，整個(gè)成本管理部有200余人，主要負(fù)責(zé)成本分析、管理及監(jiān)控工作。成本管理部的設(shè)立與運(yùn)行不僅推動(dòng)了集團(tuán)全員成本意識(shí)的樹(shù)立，而且有效地保證了各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的貫徹實(shí)施。同時(shí)，成本管理部也成為貫穿項(xiàng)目始終、規(guī)范所有部門(mén)工作的管理者，成為項(xiàng)目成本總體控制的組織者和責(zé)任者，成為公司增強(qiáng)成本控制力度、降低成本費(fèi)用、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的核心力量。 2建立并實(shí)施目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理體系。為有效控制成本、規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科將耳標(biāo)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理有機(jī)結(jié)合，建立了動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管控體系。萬(wàn)科的目標(biāo)成本有兩種形式：一種是集團(tuán)按會(huì)計(jì)科目編制的單項(xiàng)成本目標(biāo)和總成本目標(biāo)，另一種是根據(jù)年度開(kāi)發(fā)計(jì)

3、劃按各部門(mén)職能劃分的各項(xiàng)成本和費(fèi)用目標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同，有四種目標(biāo)成本：可行性研究階段目標(biāo)成本、規(guī)劃方案目標(biāo)成本、年度開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本以及施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本。原則上，每一階段目標(biāo)成本的制訂都是在上一階段的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。從萬(wàn)科成本管控體系的實(shí)際運(yùn)作看，首先，有關(guān)部門(mén)按要求編制項(xiàng)目目標(biāo)成本，并經(jīng)公司管理層和區(qū)域成本管理部門(mén)審批確認(rèn)后執(zhí)行。然后，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，已發(fā)生成本由專人負(fù)責(zé)記錄，待發(fā)生成本由成本管理部門(mén)定期做出預(yù)測(cè)并及時(shí)調(diào)整，以動(dòng)態(tài)跟蹤管理項(xiàng)目成本。同時(shí)，成本管理部與財(cái)務(wù)部定期對(duì)成本進(jìn)行審查核對(duì)，并將目標(biāo)成本與實(shí)際成本的重大差異及其原因及時(shí)通報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)層和相關(guān)部門(mén)，為經(jīng)營(yíng)決策提供依

4、據(jù)。 3準(zhǔn)確測(cè)算無(wú)效成本。無(wú)效成本管理是萬(wàn)科成本管控體系的一大亮點(diǎn)。無(wú)效成本是指項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶認(rèn)同的成本，它的準(zhǔn)確測(cè)算不僅幫助萬(wàn)科確定了從投入到產(chǎn)出過(guò)程中準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本，而且以數(shù)據(jù)形式展現(xiàn)了公司的浪費(fèi)情況，激發(fā)了公司領(lǐng)導(dǎo)和員工的成本意識(shí)，使大家更清楚有哪些環(huán)節(jié)的支出是浪費(fèi)的，哪些費(fèi)用可以得到更好的削減，從而推動(dòng)各部門(mén)提高專業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理。 4成本管控標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化管理是萬(wàn)科成本管控的另一個(gè)重要方面。它要求集團(tuán)內(nèi)各部門(mén)、各企業(yè)的成本都標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和程序化，最終提高成本管控的質(zhì)量和效率。為搞好成本標(biāo)準(zhǔn)化、完善成本管控基礎(chǔ)，萬(wàn)科先后制定了目

5、標(biāo)成本編制作業(yè)指引、成本管理軟件操作指引、目標(biāo)成本調(diào)整操作指引、區(qū)域成本信息共享管理維護(hù)操作指引等規(guī)范性文件，并于2008年制定了公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)、公司目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則等成本管控制度，使成本管控工作有章可依。 5成本管控信息化。萬(wàn)科的成本管控信息化主要是通過(guò)使用與專業(yè)公司共同開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。該系統(tǒng)基于目標(biāo)成本管理思想設(shè)計(jì)而成，包括綜合成本和知識(shí)管理兩大模塊。 綜合成本模塊的主要作用是及時(shí)記錄和反饋成本信息。目標(biāo)成本經(jīng)審批確定后錄入成本管理系統(tǒng)；實(shí)施過(guò)程中，已發(fā)生成本由專人負(fù)責(zé)錄入，動(dòng)態(tài)成本中的非合同費(fèi)用由子公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)錄入；同時(shí)，成本管理部門(mén)會(huì)定期清

6、查成本以保障子公司動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，總部與區(qū)域管理部門(mén)也會(huì)通過(guò)開(kāi)展成本檢查等對(duì)子公司成本信息反映的及時(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行監(jiān)督。 知識(shí)管理模塊的主要作用是實(shí)現(xiàn)成本知識(shí)的學(xué)習(xí)與推廣。萬(wàn)科組織專人總結(jié)撰寫(xiě)了成本管理知識(shí)、成本缺陷手冊(cè)等資料，供員工學(xué)習(xí)借鑒。同時(shí)，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增強(qiáng)全員的成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑。 成本管控信息化的實(shí)現(xiàn)，不僅使萬(wàn)科各項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)集中反饋、項(xiàng)目定位和領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確，而且使工程和材料采購(gòu)合同條款、價(jià)格在集團(tuán)內(nèi)互相借鑒，類似項(xiàng)目之間也便于進(jìn)行比較，有利于挖掘降低成本的潛力，提高企業(yè)整體利潤(rùn)率。 二、成本優(yōu)化舉措 2

7、009年伊始，面對(duì)全球金融危機(jī)的不斷蔓延和2008年國(guó)內(nèi)主要市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格持續(xù)走低的復(fù)雜形勢(shì)，萬(wàn)科管理層認(rèn)為，住宅行業(yè)毛利率將可能出現(xiàn)較為明顯的下滑，為此，公司采取了一系列優(yōu)化成本管控的舉措。 1推廣產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和集中采購(gòu)，降低采購(gòu)成本。為挖掘公司成本管理潛力、提高成本管理效率，萬(wàn)科將各項(xiàng)目所采用的部品和工藝予以標(biāo)準(zhǔn)化，以便于管理和評(píng)估成本。在此基礎(chǔ)上，確定最具經(jīng)濟(jì)性的部品選擇和工藝標(biāo)準(zhǔn)方案，并充分運(yùn)用集中采購(gòu)機(jī)制，使規(guī)模優(yōu)勢(shì)得到有效發(fā)揮。通過(guò)集中采購(gòu)，萬(wàn)科不僅提升了與供貨方的談判力度，而且統(tǒng)一實(shí)施采購(gòu)方針、統(tǒng)籌安排采購(gòu)物料，精簡(jiǎn)了人力，提高了采購(gòu)工作的專業(yè)化程度，有效地降低了采購(gòu)成本。數(shù)據(jù)顯示，

8、僅通過(guò)2009年8月在上海舉行的c級(jí)裝修房部品集中采購(gòu)一項(xiàng)，萬(wàn)科就降低成本超億元。 2強(qiáng)化客戶需求分析，降低期間費(fèi)用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加大和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，萬(wàn)科認(rèn)識(shí)到，只有更精確地把握客戶需求，才能更有效地分配建造成本、降低營(yíng)銷成本，才能使公司產(chǎn)品的價(jià)值在市場(chǎng)中獲得更充分的認(rèn)可。為此，萬(wàn)科對(duì)住宅產(chǎn)品定期按戶型、需求類型、支付方式等多種指標(biāo)進(jìn)行深入細(xì)分，了解客戶目前的需求并對(duì)客戶未來(lái)和潛在需求進(jìn)行充分挖掘。在此基礎(chǔ)上，選擇目標(biāo)客戶群并對(duì)其進(jìn)行有針對(duì)性的策劃，以此來(lái)指導(dǎo)后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，從而有效控制了項(xiàng)目成本和營(yíng)銷費(fèi)用；同時(shí)，萬(wàn)科還通過(guò)提升工作效率、簡(jiǎn)化管理工作、實(shí)行費(fèi)用預(yù)算硬約束和嚴(yán)格執(zhí)行

9、與監(jiān)督信息反饋等措施，有效控制了管理費(fèi)用；通過(guò)提高資金使用效率、合理選擇融資方式等措施降低融資費(fèi)用。2009年19月，萬(wàn)科的管理費(fèi)用比上年同期降低11.6%，銷售費(fèi)用比上年同期降低17.6%，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)占營(yíng)業(yè)收入的比例較上年同期降低35%。 3開(kāi)展成本對(duì)標(biāo)，消除虛高成本。為有效控制成本費(fèi)用，萬(wàn)科還深入開(kāi)展了成本對(duì)標(biāo)活動(dòng)。萬(wàn)科構(gòu)建了以投資偏差率、成本波動(dòng)率等七項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)為核心的成本分析模型，在此基礎(chǔ)上，通過(guò)集團(tuán)內(nèi)的橫向比較，將成本降到合理的水平；通過(guò)與行業(yè)內(nèi)規(guī)模和品牌相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)的成本對(duì)標(biāo)，獲取成本進(jìn)一步優(yōu)化的動(dòng)力。在此過(guò)程中，由集團(tuán)統(tǒng)一發(fā)布限制性指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，

10、成本水平達(dá)標(biāo)后才能開(kāi)工。同時(shí)，萬(wàn)科還將相關(guān)控制指標(biāo)納入薪酬考核體系，以激勵(lì)員工節(jié)能降耗、降低成本。通過(guò)成本對(duì)標(biāo)，2009年上半年，萬(wàn)科的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用分別比上年同期下降30%和22%。 4.善用社會(huì)資源，降本增效。為提高成本管理效率，萬(wàn)科各一線公司均加大了使用社會(huì)資源的力度，通過(guò)將公司專業(yè)性、事務(wù)性強(qiáng)的成本管理工作委托給工程造價(jià)咨詢公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)降本增效。在項(xiàng)目實(shí)施前，公司與造價(jià)咨詢單位簽訂造價(jià)咨詢合同，咨詢范圍為總包、部分分包工程的工程量清單編制、標(biāo)底編制、補(bǔ)充預(yù)算編制、結(jié)算編制等。項(xiàng)目實(shí)施后，由造價(jià)咨詢公司進(jìn)行分析，總結(jié)歸納項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，并及時(shí)向萬(wàn)科成本管理部門(mén)反饋。通過(guò)

11、將社會(huì)資源引入企業(yè)管理，萬(wàn)科既充分利用了外部專業(yè)機(jī)構(gòu)豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能，又獲得了從旁觀者視角編制的客觀公正的預(yù)算和預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告，從而提高了公司成本管理的質(zhì)量和效率，為股東創(chuàng)造了更多的價(jià)值。 三、啟示 1.應(yīng)從戰(zhàn)略高度重視成本管控。2010年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)。一方面，受全球金融危機(jī)的影響，居民對(duì)經(jīng)濟(jì)前景和未來(lái)財(cái)富收入增長(zhǎng)的信心尚未恢復(fù)。另一方面，國(guó)內(nèi)信貸政策緊縮的預(yù)期和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度加大，個(gè)人購(gòu)房貸款收緊，物業(yè)稅征收漸行漸近，大量購(gòu)房者持幣觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2009年的繁榮后再次陷入僵局。此種形勢(shì)下，只有重視成本管理，合理地分配成本、控制費(fèi)用，才能穩(wěn)

12、定企業(yè)績(jī)效，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。單純強(qiáng)調(diào)“節(jié)約、節(jié)省”的傳統(tǒng)成本管控已不能適應(yīng)新形勢(shì)的需要。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變成本管控理念，從戰(zhàn)略管理的高度，進(jìn)行全員、全過(guò)程、全方位、突破企業(yè)邊界的成本管控，以獲取持久的成本優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 2應(yīng)持續(xù)改進(jìn)并創(chuàng)新成本管控方法。世界上沒(méi)有一成不變和最好的成本管控方法，企業(yè)只有不斷改進(jìn)、深化、創(chuàng)新與突破，才能獲得持久的成本優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先要重視并指導(dǎo)建立成本管控的長(zhǎng)效機(jī)制，同時(shí)應(yīng)借助電子計(jì)算機(jī)和信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本管控信息化；開(kāi)發(fā)和應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新工藝，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化；應(yīng)將成本管控與薪酬激勵(lì)相結(jié)合，建立起成本管控的內(nèi)在牽制機(jī)制。此

13、外，還可以將價(jià)值鏈管理引入成本管控，通過(guò)分析各價(jià)值環(huán)節(jié)的成本狀況，消除不增值作業(yè)、減少浪費(fèi)，找出企業(yè)改善成本管控的突破口。 -下面黃顏色是贈(zèng)送的簡(jiǎn)歷模板不需要的可以下載后編輯刪除簡(jiǎn)歷智聯(lián)招聘男 | 已婚 | 1988 年月生 | 戶口：湖南 | 現(xiàn)居住于廣東深圳-寶安區(qū)3年工作經(jīng)驗(yàn) | 團(tuán)員 | 廣東省深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)陳屋村2巷518101e-mail: 求職意向工作性質(zhì)： 全職期望職業(yè)： 銷售業(yè)務(wù)、銷售管理、市場(chǎng)期望行業(yè)： 專業(yè)服務(wù)/咨詢(財(cái)會(huì)/法律/人力資源等)、教育/培訓(xùn)/院校、通信/電信運(yùn)營(yíng)、增值服務(wù)工作地區(qū)： 深圳期望月薪： 4001-6000元/月目前狀況： 我目前處于離職狀態(tài)，

14、可立即上崗職業(yè)目標(biāo)喜歡營(yíng)銷管理類工作，喜歡有挑戰(zhàn)的工作，大學(xué)四年一直在挑戰(zhàn)自己，挑戰(zhàn)自己的極限，一直在做營(yíng)銷的兼職，堅(jiān)信“也精于勤而荒于嬉”一直嚴(yán)于律己，在各方面都要從嚴(yán)要求自己。相信自己總有一天會(huì)成功的！只有自己不敢做的，沒(méi)有做不成的，做銷售10分靠天，九分靠人做，市場(chǎng)是人做出來(lái)的。 工作經(jīng)歷2013/01 - 2014/04 超越電腦專賣店 | | 市場(chǎng)主管 行業(yè)類別：計(jì)算機(jī)硬件 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20人以下 | 職位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)做廣告宣傳為店鋪銷售做鋪墊，并且為各用戶提供售后維護(hù)工作。2011/06 - 2012/11 衡陽(yáng)市教育培訓(xùn)學(xué)校 | | 銷售主管 行業(yè)類別：教育/培訓(xùn)/院校 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20-99人 | 職位月薪：2001-4000元/月工作描述：為學(xué)校制定招生計(jì)劃，帶領(lǐng)招生專員在各社區(qū)以及學(xué)校周圍做廣告（包括粘貼墻體廣告，入戶拜訪宣傳）開(kāi)展招生工作，定期到中小學(xué)校門(mén)口駐點(diǎn)宣傳，聯(lián)系各學(xué)校任課老師開(kāi)展招生工作。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教育經(jīng)歷2007/09 -2011/06 在校學(xué)習(xí)情況曾獲 院校級(jí)三等獎(jiǎng) 在校實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)2008/03 - 2010/10 大學(xué)生英語(yǔ)周刊衡陽(yáng)市推銷員到衡陽(yáng)市區(qū)域經(jīng)理 *2008年推銷員，在學(xué)校新生開(kāi)學(xué)期間向?qū)W生