銀行支行購(gòu)置代房產(chǎn)建設(shè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的可行性分析

1、關(guān)于銀行支行購(gòu)置京華時(shí)代房產(chǎn)建設(shè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的可行性分析為優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局，提高網(wǎng)點(diǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，支行擬將位于武漢市區(qū)長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路28號(hào)的“中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北湖分理處”遷址到武漢市區(qū)新華下路站前北路武漢一中旁，遷址后的網(wǎng)點(diǎn)級(jí)別、隸屬關(guān)系及經(jīng)營(yíng)范圍不變。一、實(shí)地調(diào)查情況（一）原網(wǎng)點(diǎn)實(shí)地調(diào)查情況。1、原網(wǎng)點(diǎn)周邊情況。北湖分理處所處營(yíng)業(yè)地址為租賃武漢致盛集團(tuán)開發(fā)的圖書大世界市場(chǎng)的臨街商鋪，主要為圖書大世界商戶及周邊社區(qū)服務(wù)。圖書大世界總面積共225畝，有300家商鋪，經(jīng)營(yíng)的品種相差較小，教輔類比重較大。2、原網(wǎng)點(diǎn)硬件情況。原網(wǎng)點(diǎn)房屋產(chǎn)權(quán)為武漢致盛集團(tuán)所有，一樓為營(yíng)業(yè)大廳，二樓為辦公區(qū)，營(yíng)業(yè)面積僅有150平方（含客戶

2、等待區(qū)）。由于營(yíng)業(yè)面積狹小，無(wú)法進(jìn)行功能分區(qū)。原網(wǎng)點(diǎn)人員13人，目前設(shè)備有atm機(jī)一臺(tái)、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)及員工用電腦3臺(tái).3、原網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)情況。截止2010年2月28日，原網(wǎng)點(diǎn)各項(xiàng)存款余額35373萬(wàn)元，其中個(gè)人存款10959萬(wàn)元，單位存款24413萬(wàn)元。二星級(jí)以上客戶261戶，其中二星級(jí)客戶181戶，三星級(jí)客戶46戶，四星級(jí)客戶10戶,五星級(jí)客戶24戶。原網(wǎng)點(diǎn)最近三年有關(guān)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)如下表：原網(wǎng)點(diǎn)近三年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)2007年2008年2009年xx年1、存款余額7735萬(wàn)元12880萬(wàn)元26812萬(wàn)元2、貸款余額5546萬(wàn)元2941萬(wàn)元7488萬(wàn)元3、中間業(yè)務(wù)收入55萬(wàn)元68萬(wàn)元83萬(wàn)元4、賬面利潤(rùn)24

3、7萬(wàn)元306萬(wàn)元470萬(wàn)元5、在職職工人數(shù)10人11人13人6、人均賬面利潤(rùn)24萬(wàn)元27萬(wàn)元36萬(wàn)元4、發(fā)展制約因素分析。原網(wǎng)點(diǎn)近三年業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭正猛，存款實(shí)現(xiàn)“三級(jí)跳”，但是隨著原網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的巨大變化，2010年業(yè)務(wù)發(fā)展乏力。究其原因，主要是受以下三個(gè)方面因素影響：（1）網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)因素。原網(wǎng)點(diǎn)為我行租用資產(chǎn)，一樓為營(yíng)業(yè)大廳，二樓為辦公區(qū)，營(yíng)業(yè)面積僅有150平方。裝修時(shí)間較早，設(shè)施陳舊，沒(méi)有設(shè)置功能分區(qū)。隨著銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、客戶對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求，原網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)無(wú)法滿足客戶的需要、網(wǎng)點(diǎn)開展業(yè)務(wù)的需要。（2）經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素。“圖書大世界”整體搬遷，客戶流失嚴(yán)重。北湖分理處很大程度上是為“圖書大世界”

4、的幾百家商戶服務(wù)為基礎(chǔ)的，隨著“圖書大世界”的整體搬遷，勢(shì)必喪失優(yōu)良的客戶源頭，嚴(yán)重影響業(yè)務(wù)發(fā)展。綜合上述兩方面因素分析，原網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展空間狹窄，有遷址的必要。（二）新址實(shí)地調(diào)查情況 1、遷址背景。（1）拆遷需要。北湖分理處所在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所是租賃“圖書大世界”的臨街門面，隨著“圖書大世界”的拆遷，北湖分理處急需新的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所作為營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。（2）網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型的需要。按照總行網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型及優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)的要求，北湖分理處的營(yíng)業(yè)條件嚴(yán)重不足，無(wú)法滿足客戶和業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。（3）京華時(shí)代作為位于名校旁、火車站旁的標(biāo)題社區(qū)，交通便利、周邊商圈成熟，其未來(lái)升值潛力無(wú)限。2、新址周邊情況。新址位于區(qū)新華下路站前北路武漢一中

5、旁，交通方便，馬路寬闊。新址配套齊全，有十一醫(yī)院分部、武漢中心醫(yī)院、大興幼兒園華苑分園、武漢一中、大興路小學(xué)、紅領(lǐng)巾小學(xué)、武商量販、中百倉(cāng)儲(chǔ)、好美家、武商家電、華南果批及多個(gè)居民小區(qū)，新址附近有民生銀行、中信銀行網(wǎng)點(diǎn)各一個(gè)。 3、房產(chǎn)及價(jià)格情況。新址擬采取購(gòu)置方式，擬購(gòu)置臨街第一層商鋪，建筑面積為658.6平方米，單價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為2305.1萬(wàn)元。購(gòu)置價(jià)格與同類房產(chǎn)、同區(qū)位房產(chǎn)價(jià)格相比合理。 二、可行性分析（一）新址周邊情況分析。與新址緊臨的法院東路作為漢口火車站的配套工程，已經(jīng)開始擴(kuò)建，建成后將直穿漢口火車站，到達(dá)新華西路，屆時(shí)到達(dá)萬(wàn)達(dá)菱角湖廣場(chǎng)僅需5分鐘車程；片區(qū)交通便利，

6、20余條公交線路通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。新址周邊行政事業(yè)單位眾多、配套齊全（前面已述），目前周邊金融網(wǎng)點(diǎn)有兩家：民生銀行、中信銀行，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不算激烈。今后業(yè)務(wù)發(fā)展方向應(yīng)是以個(gè)人業(yè)務(wù)為主，公司業(yè)務(wù)為輔的現(xiàn)代多功能綜合性銀行網(wǎng)點(diǎn)。（二）市場(chǎng)定位。根據(jù)新址周邊的情況，新址未來(lái)的目標(biāo)市場(chǎng)以個(gè)人業(yè)務(wù)為主，法人業(yè)務(wù)為輔，輻射周邊居民及機(jī)構(gòu)客戶，以“京華時(shí)代”等小區(qū)居民及周邊個(gè)體工商戶為個(gè)人優(yōu)質(zhì)客戶源頭、以市十一醫(yī)院、市中心醫(yī)院及學(xué)校等機(jī)構(gòu)客戶為負(fù)債業(yè)務(wù)營(yíng)銷對(duì)象、以好美家、武漢家電等公司客戶為資產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)銷對(duì)象。（三）業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)。投入后三年效益預(yù)期2010年2011年2012年1、存款余額增加額18000萬(wàn)元4000

7、0萬(wàn)元60000萬(wàn)元2、貸款余額增加額50009000170003、中間業(yè)務(wù)收入增加額120萬(wàn)元240萬(wàn)元480萬(wàn)元4、賬面利潤(rùn)增加額454萬(wàn)元855萬(wàn)元1254萬(wàn)元5、高端客戶發(fā)展目標(biāo) 100戶300戶 500戶 （四）可行性分析。 1、成本分析（1）網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用：包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房屋租賃支出、固定資產(chǎn)折舊等約94.4萬(wàn)元。（2）入駐網(wǎng)點(diǎn)的人員費(fèi)用：包括工資、職工福利等為100.7萬(wàn)元。2、收入分析（1）結(jié)算收入2009年北湖網(wǎng)點(diǎn)的人民幣結(jié)算收入55萬(wàn)元，根據(jù)市場(chǎng)上浮20%的規(guī)律，遷址后至少為55*（1+20%）=66萬(wàn)元，與此同時(shí)，新址交通便利、學(xué)校醫(yī)院等機(jī)構(gòu)很多，這必將吸引更多的客戶

8、資源，市場(chǎng)空間至少拓展20%，結(jié)算收入至少可預(yù)測(cè)為80萬(wàn)元.（2）利差收入 2009年北湖網(wǎng)點(diǎn)利息收入754萬(wàn)元，利息支出290萬(wàn)元，利差為464萬(wàn)元。新址附近，十一醫(yī)院分部、武漢中心醫(yī)院、大興幼兒園華苑分園、武漢一中、大興路小學(xué)、紅領(lǐng)巾小學(xué)這些機(jī)構(gòu)的存在能帶來(lái)大量的儲(chǔ)蓄存款，武商量販、中百倉(cāng)儲(chǔ)、好美家、武商家電等則成為貸款潛在客戶。除了市場(chǎng)浮動(dòng)率20%，還可以大膽預(yù)測(cè)其將進(jìn)一步上浮10%，即新址預(yù)測(cè)利差收入為464*（1+20%）*（1+10%）=612萬(wàn)元。（3）卡業(yè)務(wù)收入2009年北湖卡業(yè)務(wù)收入主要由以下幾塊構(gòu)成：自助銀行業(yè)務(wù)收入9.5萬(wàn)元；卡年費(fèi)收入2.6萬(wàn)元；賬戶服務(wù)管理費(fèi)1.2萬(wàn)元

9、，其他卡業(yè)務(wù)收入1.5萬(wàn)元，共計(jì)14.8萬(wàn)元。依市場(chǎng)浮動(dòng)率20%，預(yù)計(jì)2010年至少為18萬(wàn)元。由于新址周邊只有民生銀行和中信銀行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)并不激烈，農(nóng)行大行形象已經(jīng)樹立，這必將使得卡業(yè)務(wù)取得至少30%的增幅。因此預(yù)測(cè)2010年新址將取得卡業(yè)務(wù)收入23萬(wàn)元。（4）電子銀行業(yè)務(wù)收入由于舊網(wǎng)址“圖書大世界”的搬遷，很多原有商戶將喪失，新商戶的拓展更是難上加難。新網(wǎng)址周圍有華南果批及多個(gè)居民小區(qū)，能彌補(bǔ)舊商戶喪失帶來(lái)的虧損。因此，按照市場(chǎng)基本浮動(dòng)率20%，預(yù)測(cè)2010年新址將取得電子銀行收入15*（1+20%）=18萬(wàn)元。（5）其他中間業(yè)務(wù)收入2009年北湖網(wǎng)點(diǎn)代理壽險(xiǎn)收入3萬(wàn)元；代理財(cái)險(xiǎn)收入13萬(wàn)元。新址周圍有很多居民小區(qū)，存在大量個(gè)體優(yōu)質(zhì)客戶，他們可以為網(wǎng)點(diǎn)帶來(lái)保險(xiǎn)、壽險(xiǎn)等理財(cái)收入。保守估計(jì)至少在市場(chǎng)浮動(dòng)20%的基礎(chǔ)上再上浮10%。因此預(yù)測(cè)2010年新址將取得其他中間業(yè)務(wù)收入16*（1+20）*（1+10%）=21萬(wàn)元。具體收入費(fèi)用見下表（單位：萬(wàn)元）結(jié)算收入80利差收入612卡業(yè)務(wù)收入23電子銀行業(yè)務(wù)收入18其他中間業(yè)務(wù)收入21收入總計(jì)754網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)94.4人員費(fèi)用100.7費(fèi)用