溫泉旅游度假村項目建議書

1、中國銅都德興招商引資精品項目溫泉旅游度假村項目建議書目 錄第一章：項目概況第二章：市場預(yù)測第三章：建設(shè)規(guī)模第四章：投資概算及資金籌措第五章：財務(wù)評價第一章 總論1.德興市是江西省地熱資源最豐富的五個縣（市）之一，萬村鄉(xiāng)溫泉是上饒地區(qū)唯一的溫泉。該溫泉地表常年出水水量大，天然出露帶長達22公里，水溫27，ph值7.1，無異味，含多種 對人體有保健作用的礦物質(zhì)和離子，水質(zhì)清洌無污染。經(jīng)地質(zhì)專家分析，在2.2 公里出露帶上開鉆70米深，即可得70高溫的地下水，足以滿足各式水療對水溫的要求。2、旅游交通便利。萬村鄉(xiāng)位于德興市西南端，東經(jīng)11727，北緯2843，處于德興、弋陽縣、橫峰縣、婺源縣、樂平市

2、、萬年縣中央，距周邊各縣（市）均為3540公里。距上饒市區(qū)80公里。其南北兩側(cè)分別為浙贛鐵路與公路320國道，上德（上饒德興）省級公路穿鄉(xiāng)而過，交通十分便利。萬村鄉(xiāng)是滬、蘇、皖、浙、贛、閩諸省市遍游黃山，婺源國家自然保護區(qū)，圭峰、龍虎山、武夷山的旅游專線必經(jīng)之地。萬村鄉(xiāng)溫泉與德興市另兩種旅游圣地銅礦工業(yè)文化生態(tài)城旅游區(qū)、三清山北路登山旅游區(qū)呈三足鼎立之勢，是德興市振興旅游業(yè)不可缺的重要組成部分。3、具有較好溫泉特種養(yǎng)殖基礎(chǔ)。目前，根據(jù)萬村溫泉得天獨厚的寶貴資源，市委、市政府不斷地進行大膽合理開發(fā)利用，一系列優(yōu)惠政策先后出臺，采取內(nèi)引外聯(lián)、招商引資、公司加農(nóng)戶等不同方式，把溫泉開發(fā)項目作為全市水

3、產(chǎn)養(yǎng)殖的龍頭來抓，共引進資金1800萬元，現(xiàn)建有甲魚養(yǎng)殖場，年產(chǎn)10萬只規(guī)模的有兩家，年產(chǎn)鰻魚200萬尾的有兩家，建溫泉育苗場，溫泉水產(chǎn)場各一個，使沉睡已久的寶貴溫泉得以開發(fā)利用，使溫泉運用于特種水產(chǎn)養(yǎng)殖，造福于人類。溫泉雖經(jīng)多年來不斷的開發(fā)利用，但整體布局缺少科學(xué)性，溫泉閑置浪費還缺少充分利用性，首先是溫泉最集中的地方“大湖”尚未開發(fā)利用，仍處在長年流失浪費狀況，大湖中心由于出水量溫度平衡，夏涼冬暖，可充分利用于旅游休閑，可建溫泉浴場、溫泉游泳池，同時建立垂釣屋，提供人們節(jié)假日休閑娛樂健康場所，使寶貴的溫泉不僅運用于特產(chǎn)養(yǎng)殖同時還服務(wù)于人們的旅游休閑需求，整體提升溫泉的綜合經(jīng)濟效益。第二章

4、市場預(yù)測2001年12月，德興市人民政府邀請中科院地理科學(xué)與資源研究所旅游規(guī)劃研究中心主任、研究員、博士生導(dǎo)師郭來喜為首的專家規(guī)劃組，對德興市近、中、遠期旅游發(fā)展進行考察、規(guī)劃。專家們編制了德興市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（以下簡稱總規(guī)）。總規(guī)制訂了德興市“21世紀旅游精品項目”6個，包括萬村溫泉旅游開發(fā)在內(nèi)。6個精品項目均有單行的規(guī)劃研究報告（以下簡稱項目總規(guī)）。根據(jù)總規(guī)，2000年（基準年），德興市國內(nèi)經(jīng)濟總產(chǎn)值（gdp）為20.95億元；到2005年末，預(yù)計達31.42億元；到2010年末，預(yù)計達50.60億元。旅游收入分別為0.23億元、0.55 億元、1.66億元。分解上述經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標，項

5、目總規(guī)設(shè)計萬村溫泉旅游度假區(qū)，2005年末達到1.7萬人次/年，旅游收入546萬元/年；2012年末達到4.25萬人次，旅游收入1662萬元/年。實現(xiàn)上述目標后，德興市旅游收入占gdp的比重分別為：2005年1.75%；2010年3.2%。遠低于江西省旅游業(yè)發(fā)展“十五”計劃和到2020年長遠規(guī)劃綱要要求的1012%的指標；也遠低于全國gdp年均增長7%的指標。由此可見，總規(guī)和項目總規(guī)整個基調(diào)是定在目前德興市幾乎無旅游產(chǎn)業(yè)，2000年旅游收入只占市g(shù)dp 1.1%的低調(diào)基礎(chǔ)上的，是偏保守的、謹慎的，但是十分穩(wěn)妥的。總規(guī)詳盡而實事求是，得到德興市委、市政府的高度重視和肯定，制訂了配套的一系列政策。

6、全市農(nóng)網(wǎng)改造已經(jīng)完成，投資的社會環(huán)境得到全面整治。萬村溫泉旅游度假區(qū)若設(shè)計建設(shè)于上德公路與蚌殼山之間，就連拆遷建設(shè)、轉(zhuǎn)移居民的問題都不存在。低廉的建設(shè)成本，潛在的巨大旅游客源，顯然為萬村溫泉旅游業(yè)開發(fā)創(chuàng)造了難得的歷史契機，德興溫泉旅游度村不僅有望一年初具規(guī)模、投入運營，而且從中、長遠看，完全有可能超越總規(guī)、項目總規(guī)的預(yù)計目標，成為德興市旅游業(yè)的拳頭產(chǎn)品。編制總規(guī)的專家們將德興市旅游業(yè)的發(fā)展分為三個階段。鑒于德興市以往幾乎無旅游產(chǎn)業(yè)的狀況，第一階段20012005年為基礎(chǔ)建設(shè)期，游客人次僅保持“九五”時期的慣性增長，長幅為10%15%。20062010年為行業(yè)系統(tǒng)基本形成期，長幅可達20%。20

7、102020年為成熟發(fā)展期，由于基數(shù)擴大了，游客人次增長將變緩。僅為6%10%，但消費水平會較大提高，旅游業(yè)收入增幅反而可高達12%。專家的預(yù)測，綜計三個階段發(fā)展的預(yù)算，可得出這樣一個結(jié)論：在未來近20年的時間里，“德興市的游客總量與收入會有一個起步發(fā)展穩(wěn)定的過程”，其發(fā)展速度會略高于全國平均水平，低于江西省水平。專家們有豐富的預(yù)測經(jīng)驗，總規(guī)預(yù)測方法科學(xué)嚴謹，結(jié)論是毋庸置疑的。但是，就萬村溫泉這個子項目而言，項目總規(guī)預(yù)測2005年末，達到游客人次1.7萬人次/年，2010年末達4.25 萬人次/年，則過于保守。這和專家們來自外地，對江西省情、上饒地區(qū)民情缺乏了解有關(guān)；也和他們對萬村溫泉旅游度假

8、區(qū)未做詳細規(guī)劃有關(guān)。為此，本報告編制者走訪調(diào)查了上饒、南昌兩個地區(qū)的情況：（一）上饒地區(qū)情況1999年上饒地區(qū)共接待游客186萬人次，收入10億元人民幣，居全省第五位。主要得力于三清山、龍虎山、圭峰旅游區(qū)的品牌效力。這一數(shù)據(jù)也許不足以說明本項目的吸引力，從而不能以此為據(jù)計算本項目的上饒地區(qū)客源預(yù)期值。但是，從上饒地區(qū)鉛山縣旅游局統(tǒng)計的數(shù)字看，2000年鉛山縣本縣游客客源達1萬人次。弋陽、橫峰、鷹潭、上饒四縣（市）向鉛山縣旅游資源相仿，只不過德興市旅游業(yè)尚未發(fā)展而已。因此，萬村溫泉若搞起來，在上饒地區(qū)吸引9萬人次/年的客源，達到鉛山縣2000年的水平，當不屬妄談。（三）南昌地區(qū)情況據(jù)南昌市旅游局

9、2000年抽樣調(diào)查表明，南昌市區(qū)人口166萬，年出游人次78萬，其中55萬人次是在江西省內(nèi)作短途節(jié)省型旅游。這55萬人次中，有43.3%流向三清山的，即23.82萬人次。抽樣調(diào)查的時間段為5年，說明每年南昌市約有4.76萬人游向三清山方向。本項目只要爭取到其中1/3的人流向萬村溫泉，就可吸引1.59萬人次/年的客源。國內(nèi)發(fā)展旅游業(yè)的經(jīng)驗表明：一個國家（小至一個省、一個縣市）當期國民人均收入步入8001000美元/年，旅游業(yè)就進入了高速發(fā)展的階段，年客源增長率為20%以上。 這一結(jié)論已被國內(nèi)泰山、黃山、廬山多年的統(tǒng)計結(jié)果所證實。上饒市國民人均可支配收入2000年已達4800元人民幣/年，鷹潭市5

10、292元人民幣/年（屬江西第一），均已接近800美元/年的水平。抓住這個時機，將萬村溫泉旅游產(chǎn)品推銷的主要力量在2005年前放在上饒、南昌兩個地區(qū)，爭取達到鉛山縣的水平，是完成可以辦到的！這就爭取到了10.5萬人次/年客源。若論開拓滬、浙、蘇、皖、閩市場，前景將更可樂觀。要爭取上饒、南昌兩地區(qū)的10.5萬人次/年的客源，德興溫泉旅游度假村的建設(shè)定位、宣傳重點、推銷策略近期應(yīng)突出以下幾個特點：1、節(jié)省型：景區(qū)建設(shè)省，成本低，價廉，適合小康人家享用。2、實用型：可浴、可嬉、可療、可釣、可泳、游一次能得到極大的身心享受。3、科普型：地熱資源，熱帶魚類養(yǎng)殖與觀賞的科普展示，寓教于樂，是中、小學(xué)生假期游

11、玩的理想去處。第三章 建設(shè)規(guī)模一、項目選址：德興市萬村鄉(xiāng)渡頭村，上德公路以東、蚌殼山以西（含蚌殼山近前如屏的一排小山及兩個山灣）約200畝土地。二、項目建設(shè)規(guī)模：建設(shè)旅游度假村6區(qū)1中心及配套設(shè)施。（一）主建筑：分為6區(qū)1中心1、別墅區(qū)：中西結(jié)合，形態(tài)各異的單層別墅20棟，100個床位，是本項目度假居住的生活區(qū)。2、理療區(qū)：單人理療按摩10間，每間配以溫湯療池1座，按摩床1張。3、游泳嬉水區(qū)：25m50m深1.5m游泳池1座； 25m25m深1m嬉水池1座； 25m25m深0.5m幼兒玩水池1座； 建筑面積500m2浴室1座； 四池串聯(lián)，溫泉注入，浴水長流，各排入建節(jié)河。4、垂釣區(qū)：20m50

12、m深1m魚池1座，放養(yǎng)尼羅非魚、中華鯨、巴西雕魚或其他溫水珍稀魚類供釣。5、觀鰻區(qū)：建標準養(yǎng)鰻池，由福建樂清人承包養(yǎng)鰻。設(shè)一科普間，供觀鰻、地熱資源科普介紹用。6、山門區(qū)：立度假區(qū)山門一座，居中面向公路，扼全區(qū)主干道之首。設(shè)有票房、保衛(wèi)部。7、服務(wù)中心：建標志性辦公樓1棟2500m2。內(nèi)含總服務(wù)臺、商務(wù)、歌舞廳、電信、通訊、銀行、急救等服務(wù)部門和公司經(jīng)理部。區(qū)內(nèi)建設(shè)一商業(yè)小區(qū)，以滿足游客購買旅游紀念品、熱帶魚產(chǎn)品、生活日用品的需要。（二）配套基礎(chǔ)設(shè)施1、區(qū)內(nèi)公路干道：呈卅型。中間一豎為主干道。由山門扼守。兩旁兩豎為分干道，分別直插兩道山灣。中間一橫中串干道。4條道全長合計2km，道寬6m，砼鋪

13、筑。2、停車場：5000m2，砼鋪筑，位于山門前。3、變壓器及電路：200kva變壓器1臺及供電線路、配電設(shè)施等。4、水塔及供排水系統(tǒng)：在區(qū)內(nèi)小包高10m處建300m3水塔1座，用2km地埋鐵管向塔內(nèi)供溫泉水。再由水塔依次流入各池。用過的溫泉水流入冷水池，集中泵入建節(jié)河。5、適時鉆一深井，取地下高溫（70）水，以調(diào)節(jié)各地下溫。第四章 投資概算及資金籌措一、投資概算項目總投資1069萬元，其中6區(qū)1中心建造費用534萬元，配套設(shè)施135萬元，征地費用400萬元。固定資產(chǎn)投資估算如下：序號項 目規(guī) 格數(shù) 量面 積(m2)金 額（萬元）（萬元）備 注1別墅區(qū)20棟100240每棟單人間一間雙人客房2

14、間含空調(diào)、彩電、電話2理療區(qū)10間10153游泳嬉水區(qū)734垂釣區(qū)65觀鰻區(qū)6山門、保衛(wèi)室6山門區(qū)60山門、保衛(wèi)室7服務(wù)中心標志性辦公室商業(yè)小區(qū)商業(yè)小區(qū)1500150248道路、停車場659供水、配電設(shè)施70合 計669二、資金籌措項目擬招商引資籌措資金。三、項目規(guī)劃1、嚴格規(guī)劃，分階段建設(shè)。2、先求其開張，后求其完善。3、滾動發(fā)展，以項目培育項目。4、按設(shè)計方案將本項目分解為若干子項目，以降低招商引資工作難度。第五章 財務(wù)評價一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、年游客人次：10.5人次/年，按人均消費100元計銷售經(jīng)營收入：1050萬元/年。2、工資及福利費：定員20人，人均月工資福利費600元，全年工資福利費

15、為14.4萬元。3、水、電費：每天使用電力50kva（平均數(shù)），按300天計，全年電費6萬元，水費暫不計價。4、折舊及大修理費：按折舊6.67%，全年折舊費71.3萬元，維修費每年3萬元。5、貸款利息：年利率按5%計，投資1069萬元年利息為53.46萬元。6、稅收：營業(yè)稅綜合稅率按3%，城市建設(shè)維護稅按營業(yè)稅的7%，教育附加費按營業(yè)稅的3%計，全年稅收合計為32.55萬元。7、年利潤（見損益表）損 益 表項 目金 額（萬元）年銷售收入1050年經(jīng)營成本148.15年稅金及附加32.55稅前利潤869.3所得稅286.86稅后利潤582.44二、財務(wù)評價企業(yè)年平均稅前利潤為869.3萬元，年所得稅286.86萬元,稅后利潤為582.44萬元。（1）資金利潤率=年利潤/項目總投資100%=54.5%（2）資金利稅率=年利稅/項