布吉東大街商業(yè)廣場(chǎng)管理方案

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2005年3月1日目 錄一、方案編制前言.3二、東大街物業(yè)基本情況.3三、東大街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨3四、物業(yè)管理追求目標(biāo)3五、第一章物業(yè)管理要點(diǎn).4六、第二章東大街商業(yè)管理處5七、第三章 東大街商業(yè)管理處員工招聘9八、第四章東大街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理.10九、第五章 東大街商業(yè)物業(yè)管理.16十、第六章 管理成本測(cè)算及經(jīng)濟(jì)效益分析.33十一、第七章 檔案的建立與管理.34方案編制前言布吉東大街商業(yè)項(xiàng)目，是佳兆業(yè)地產(chǎn)潛心打造的一條商業(yè)大街

2、，是集天時(shí)、地理、人和諸多優(yōu)勢(shì)為一體的明星商業(yè)建筑，她將引領(lǐng)深圳第三條商業(yè)發(fā)展圈。就商業(yè)街的發(fā)展及項(xiàng)目后期的管理與服務(wù)，物業(yè)管理作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)素的物業(yè)管理在此起著至關(guān)重要的作用。布吉東大街商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)管理方案從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的方向和管理目標(biāo)來(lái)考慮，定位標(biāo)準(zhǔn)是從開(kāi)始就按照正規(guī)化、專(zhuān)業(yè)化的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)管理及質(zhì)量管理。編制東大街商業(yè)物業(yè)管理方案是在行業(yè)內(nèi)的一些成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在物業(yè)管理法律法規(guī)及深圳市相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)允許的基礎(chǔ)上編制而成，可能一些成熟經(jīng)驗(yàn)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)及管理過(guò)程之中，不能進(jìn)行實(shí)際操作，還有待于去證明和修正，為此，請(qǐng)公司的各位同事和各位領(lǐng)導(dǎo)加以修正和

3、指導(dǎo)。東大街物業(yè)基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng)：布吉東大街；發(fā)展商： 佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司；物業(yè)管理：佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司；地理位置：深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)中翠路（深惠公路桂芳園6期）；占地面積：12214.2；建筑面積：27000；停車(chē)場(chǎng)面積：21383.8；車(chē)位：683個(gè)（地上210個(gè)，地下473個(gè)）； 車(chē)庫(kù)層高：3.3米；商業(yè)項(xiàng)目：油畫(huà)城、百貨、超市、街鋪、休閑等；設(shè)施配套：中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等；東大街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨 以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。急業(yè)戶(hù)之所急，想業(yè)戶(hù)之所想，全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)。物業(yè)管理追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，推出完善的管理服務(wù)

4、，為公司創(chuàng)造效益，打造品牌。 短期目標(biāo)：在最初進(jìn)入商業(yè)廣場(chǎng)半年之內(nèi)做到：（1）商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)衛(wèi)徹底改觀(guān)，無(wú)死角，無(wú)灰塵，無(wú)污染；（2）公共設(shè)施正常運(yùn)行；（3）治安管理有序，車(chē)輛停放整齊；（4）綠化、草坪修剪整齊無(wú)污染、無(wú)蟲(chóng)害，樹(shù)木養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，植物景觀(guān)自然生長(zhǎng)；（5）完善的客戶(hù)服務(wù)體系，規(guī)范管理，至誠(chéng)服務(wù)。長(zhǎng)期目標(biāo)：一年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)東大街商業(yè)物業(yè)管理的實(shí)際情況，逐步完善商業(yè)物業(yè)管理各操作流程；二年內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)“安全文明標(biāo)兵大廈” 三年內(nèi)逐步達(dá)到國(guó)優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，樹(shù)立佳兆業(yè)企業(yè)形象，打造品牌。第一章物業(yè)管理要點(diǎn) 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保

5、商業(yè)的保值與升值。 人性化的管理方針與業(yè)戶(hù)建立溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，誠(chéng)信為本，提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 結(jié)合東大街商業(yè)物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀(guān)念，為業(yè)戶(hù)推出完善的管理服務(wù)。 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)基礎(chǔ)、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。 一、一種模式 針對(duì)東大街商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有操作性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由公司富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，結(jié)合酒店管理的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，擬采用“酒店式物業(yè)管理”的模式，力求充分滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)需求。 采用“即時(shí)服務(wù)與隱性管理”相結(jié)合的管理理念，既為業(yè)

6、戶(hù)提供及時(shí)滿(mǎn)意的服務(wù)，又充分尊重業(yè)戶(hù)經(jīng)營(yíng)的私密空間。二、二項(xiàng)基礎(chǔ) 1、建立和完善人員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)組織，確保物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。加強(qiáng)品質(zhì)管理督導(dǎo)力度，引入競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，采用質(zhì)量管理和計(jì)劃管理相結(jié)合的方式。建立完善的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，為業(yè)戶(hù)提供個(gè)性化的商務(wù)服務(wù)。 2、組織豐富多彩的文化和商業(yè)推廣活動(dòng)，維系社會(huì)各界的良好關(guān)系和業(yè)戶(hù)與顧客雙向的溝通，共同營(yíng)造溫馨、獨(dú)特、文明的文化氛圍。三、三個(gè)重點(diǎn) 1、安全管理為第一 為確保業(yè)戶(hù)和顧客生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們將根據(jù)商業(yè)的實(shí)際情況，進(jìn)行人員科學(xué)的分部布崗防范，以商業(yè)智能系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)）為技防，進(jìn)行安全管理全面防范。建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人

7、才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄商業(yè)在安全的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人全天值班，負(fù)責(zé)所轄商業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入物業(yè)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，防患于未然。 2、環(huán)境管理責(zé)任到人 商業(yè)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的經(jīng)營(yíng)（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而保證商業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為東大街增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。 3、各項(xiàng)設(shè)施正常運(yùn)行針對(duì)東大街現(xiàn)有的設(shè)施設(shè)

8、備的實(shí)際情況，為業(yè)戶(hù)提供方便快捷的維修服務(wù)，我們將24小時(shí)受理業(yè)戶(hù)報(bào)修接待，即時(shí)報(bào)修，及時(shí)維修，即時(shí)服務(wù)?？照{(diào)系統(tǒng)確?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行應(yīng)無(wú)異常噪音和震動(dòng)，為了確保商業(yè)不間斷的安全運(yùn)行，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡檢、養(yǎng)護(hù)，規(guī)范各項(xiàng)操作的及時(shí)、準(zhǔn)確，嚴(yán)格安全操作流程，監(jiān)督與杜絕不當(dāng)?shù)牟僮?。四、四?xiàng)措施 1、強(qiáng)有力的目標(biāo)計(jì)劃管理將按照全國(guó)優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，在兩年時(shí)間內(nèi)成為省優(yōu)物業(yè)管理大廈。以此為目標(biāo)，對(duì)各職能部門(mén)及各職能管理人員明確責(zé)任，并將目標(biāo)實(shí)施的情況、存在問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表達(dá)出來(lái)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，建立完整的計(jì)劃體系；具體措施為：目標(biāo)與措施相結(jié)合；計(jì)劃與檢查考核相

9、結(jié)合；強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)和員工個(gè)人的職業(yè)發(fā)展；全員重視計(jì)劃管理。2、全面質(zhì)量管理建立了一整行之有效的、具有商業(yè)特色的質(zhì)量管理體系，并根據(jù)iso9001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，其有效方法之一是：建立“計(jì)劃實(shí)施檢查處理”（pdca）的質(zhì)量管理循環(huán)，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門(mén)、各環(huán)節(jié)、每個(gè)人，并通過(guò)品質(zhì)管理處監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高。 3、全面督導(dǎo)管理將在管理現(xiàn)場(chǎng)采用國(guó)際酒店業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。一是經(jīng)濟(jì)管理，通過(guò)制定員工崗位和工作成績(jī)掛鉤的工資制度，調(diào)動(dòng)員工積極性。二是法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率

10、。三是宣傳教育管理，通過(guò)各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。 4、量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作a、量化管理a) 每年根據(jù)iso9001質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。b) 實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。c) 管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。d) 年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采用“甲a、甲b”末尾淘汰制。e) 財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃的控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。b

11、、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作(1) 貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展目標(biāo)。(2) 貫徹公司iso9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，導(dǎo)入iso14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。(3) 規(guī)范管理處員工的行為，提倡專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。(4) 發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。(5) 實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。第二章東大街商業(yè)管理處一、 東大街商業(yè)管理處外部組織體系（見(jiàn)圖）深圳市政府主管部門(mén)佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司 佳兆業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司計(jì)劃目標(biāo)管理隸屬關(guān)系指 東大街商業(yè)管理處 監(jiān) 協(xié)導(dǎo) 東大街物業(yè)管理服務(wù) 督 同二、東大街商業(yè)管理處內(nèi)部組織

12、體系（見(jiàn)圖）環(huán)境中心維修中心安管中心財(cái)務(wù)內(nèi)勤東大街商業(yè)管理處佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司三、東大街商業(yè)管理處職能1、 貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營(yíng)管理方針、質(zhì)量方針、環(huán)保方針和目標(biāo)，落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度。2、 制定管理處年度、季度、月度工作計(jì)劃。做好收入和各類(lèi)費(fèi)用的核算和控制。3、 按照企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行區(qū)域物業(yè)管理運(yùn)作，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)形象，滿(mǎn)足物業(yè)管理服務(wù)方的需求。4、 嚴(yán)格貫徹企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系中的相關(guān)要求，保證企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有效運(yùn)行并持續(xù)改進(jìn)。5、 參與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，制訂本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制訂涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。6、 對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備精心維修保養(yǎng)，提高性能

13、，確保安全運(yùn)行，使設(shè)備保值。在物業(yè)接管后，協(xié)助相關(guān)方解決物業(yè)遺留問(wèn)題。7、 加強(qiáng)物業(yè)安全防火管理，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，確保物業(yè)和業(yè)戶(hù)的生命財(cái)產(chǎn)安全。8、 加強(qiáng)管理處內(nèi)部溝通，定期召開(kāi)管理處工作例會(huì)，掌握業(yè)戶(hù)信息，檢查、推進(jìn)服務(wù)工作和內(nèi)部管理工作。9、 做好員工的崗位實(shí)物培訓(xùn)、績(jī)效考核。10、 建立健全各類(lèi)質(zhì)量記錄和基礎(chǔ)臺(tái)帳。建立文件資料檔案。11、 貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例，熟悉與物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。處理好與業(yè)戶(hù)、地產(chǎn)的關(guān)系，與社會(huì)及政府部門(mén)建立良好的公共關(guān)系。12、 積極倡導(dǎo)公司企業(yè)文化，創(chuàng)建文明班組，培養(yǎng)員工進(jìn)取精神，培養(yǎng)集體凝聚力。四、東大街商業(yè)管理處崗位任職要求序號(hào)崗 位人數(shù)任

14、職 條 件1管理處主任1大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書(shū)，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶(hù)服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)。2管理處主任助理（兼安管隊(duì)長(zhǎng)）1大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書(shū)，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶(hù)服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)。3機(jī)電工程師2大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書(shū)，有物業(yè)土建、機(jī)電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯

15、、給排水設(shè)施維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。4財(cái)務(wù)內(nèi)勤（兼文員）1大專(zhuān)以上學(xué)歷，相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，能熟練使用計(jì)算機(jī)，熟練使用物業(yè)管理財(cái)務(wù)軟件5保安班長(zhǎng)3高中以上文化程度，身高173cm以上，年齡25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人，兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的組織協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)保安管理運(yùn)作實(shí)務(wù)。6保安人員32高中以上文化程度，身高173cm以上，年齡25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人優(yōu)先。商場(chǎng)巡查：2人*2+中控室：1人*3+停車(chē)場(chǎng)入口：2人*3+停車(chē)場(chǎng)出口：1人*3+停車(chē)場(chǎng)卸貨區(qū)：1人*2+停車(chē)場(chǎng)1層巡查：2人*3+停車(chē)場(chǎng)2、3層巡查：2人*2

16、+商業(yè)廣場(chǎng)巡查：1人*3+機(jī)動(dòng)：1人*17電梯工1五年以上工齡，高中以上學(xué)歷，中級(jí)電梯工以上8空調(diào)工1五年以上工齡，高中以上學(xué)歷，中級(jí)技工以上9強(qiáng)、弱電工2五年以上工齡，高中以上學(xué)歷，中級(jí)電工以上10清潔工6初中以上文化程度，身高160cm以上，年齡30歲以下，品行良好，相貌端正（油畫(huà)城衛(wèi)生間及辦公場(chǎng)地保潔，其余外委）11廚師1有專(zhuān)業(yè)證，年齡35歲以下，品行端正，身體健康。合 計(jì)51第三章東大街商業(yè)管理處員工招聘 一、物業(yè)管理人員 （由公司進(jìn)行招聘）1、東大街商業(yè)管理處主任 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書(shū)，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，

17、組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶(hù)服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)。2、客戶(hù)服務(wù)大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書(shū)，能熟練使用計(jì)算機(jī)，有豐富的客戶(hù)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有社區(qū)文化活動(dòng)的組織與開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)和商務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，相關(guān)工作經(jīng)歷2年以上。3、機(jī)電工程師 大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書(shū)，有物業(yè)土建、機(jī)電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)4、財(cái)務(wù)內(nèi)勤大專(zhuān)以上學(xué)歷，相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，能熟練使用計(jì)算機(jī)，熟練使用物業(yè)管理財(cái)務(wù)軟件二、操作層員工將按照商業(yè)物業(yè)管理的任職要求由管理處進(jìn)行招聘。第四章東大街

18、商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理 一、員工的培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標(biāo)為了把東大街商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)管理達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，通過(guò)各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的商業(yè)物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：（1）確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在100課時(shí)以上。（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。（3）管理人員持證上崗率100%。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。（6）對(duì)員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2. 確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確

19、定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。訓(xùn)練計(jì)劃包括：a、按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）；b、訓(xùn)練程序、方法；c、訓(xùn)練對(duì)象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）； d、訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識(shí)、操守等）；e、訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算； f、效果追蹤的方式、時(shí)間、執(zhí)行者；g、預(yù)備修正計(jì)劃。 （2）員工的訓(xùn)練分兩個(gè)層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對(duì)第一層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實(shí)施對(duì)第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個(gè)層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個(gè)w”的階段， 即“what”：使訓(xùn)練對(duì)象知道工作怎樣做，“why”：進(jìn)而明白為什么這樣做，由被動(dòng)式工作轉(zhuǎn)化為主動(dòng)式工作，再進(jìn)行深層次的

20、引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。（3）訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。訓(xùn)練的步驟為：告知（tell）、呈現(xiàn)（show）、試作（try）、追蹤檢討 （follow up）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實(shí)際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。3、培訓(xùn)計(jì)劃（略）二、員工的管理1、具體的管理服務(wù)主要是由員工來(lái)實(shí)施的。想要員工對(duì)服務(wù)對(duì)象業(yè)戶(hù)以微笑，首先要管理者對(duì)員工微笑。（1）管理者對(duì)員工必須具備服務(wù)意識(shí)，重視每一個(gè)員工，注重員工的感受，在工作

21、中結(jié)合“原則與彈性原則”，鼓勵(lì)員工的進(jìn)步，修正員工的失誤。（2）加強(qiáng)員工實(shí)際操作的品質(zhì)管理督導(dǎo)，有針對(duì)性地具體實(shí)施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工的成長(zhǎng)。（3）適當(dāng)?shù)氖跈?quán)，結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實(shí)施過(guò)程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強(qiáng)員工的“參與感”。（4）主動(dòng)了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發(fā)員工士氣，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)合作精神。2、錄用與考核 員工的錄用與考核，將嚴(yán)格按照公司的管理程序進(jìn)行。3、崗位職責(zé) 管理處主任（助理）職責(zé)：*完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)、管理和安全指標(biāo)，負(fù)責(zé)管理目標(biāo)的細(xì)分。*完成物業(yè)管理服務(wù)委托方提出的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求（委托合同），積極支持、配合物業(yè)管理服務(wù)委托方的經(jīng)營(yíng)管理和業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)

22、展，滿(mǎn)足物業(yè)管理服務(wù)委托方的期望和需求。*負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算的制定，按規(guī)定做好收入、支出的控制和核算工作。*負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)、控制管理處的各項(xiàng)管理工作和運(yùn)作實(shí)務(wù)（基礎(chǔ)管理、業(yè)戶(hù)服務(wù)管理、設(shè)施設(shè)備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作、公關(guān)和公共事務(wù)管理等），保持管理處正常運(yùn)行秩序及良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。*在保持經(jīng)營(yíng)收入相對(duì)穩(wěn)定的前提下，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和管理水平，降低服務(wù)與管理成本。*負(fù)責(zé)選拔和聘任管理處內(nèi)各類(lèi)操作人員，實(shí)施業(yè)務(wù)培訓(xùn)和督導(dǎo)，激勵(lì)員工的工作積極性，做好對(duì)員工的考核工作。*負(fù)責(zé)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的宣傳貫徹工作，樹(shù)立良好的公司形象，與業(yè)戶(hù)及各相關(guān)方保持良好的關(guān)系。*按公司要求，負(fù)

23、責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的iso9001質(zhì)量管理體系與iso14001環(huán)境管理體系的運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)，并通過(guò)年度外部審核。*負(fù)責(zé)制定管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制定涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。*全面負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作，做好對(duì)各類(lèi)突發(fā)事件的預(yù)案制定與防范工作。負(fù)責(zé)突發(fā)事件發(fā)生后的應(yīng)急處理的指揮、協(xié)調(diào)、聯(lián)系和信息反饋工作。*負(fù)責(zé)建立完整的物業(yè)管理檔案（業(yè)戶(hù)資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、防火安全工作資料）。日常工作中抓好各類(lèi)服務(wù)、維修和合同的臺(tái)帳管理。*做好管理處內(nèi)各部門(mén)及員工之間的溝通和協(xié)調(diào)工作，處理好與公司各部門(mén)的工作聯(lián)系和協(xié)調(diào)，提高管理和工作效率。*完成公司總經(jīng)理室、主管職能部門(mén)交辦的其他工作。機(jī)電工程師職責(zé)

24、：*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施所管轄物業(yè)的房屋建筑、各系統(tǒng)機(jī)電設(shè)備、管道、電氣及控制線(xiàn)路等設(shè)施設(shè)備的檢查、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作。確保設(shè)備規(guī)范操作及安全運(yùn)行。*編制所管物業(yè)的委外維修、保養(yǎng)年度計(jì)劃（草案），報(bào)管理處，做好零配件及物品的計(jì)劃申購(gòu)。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的自行維修、保養(yǎng)年度計(jì)劃（草案），報(bào)管理處。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的定期檢查和年度檢測(cè)計(jì)劃（草案），報(bào)管理處。*合理安排，做好上述計(jì)劃實(shí)施的日常工作安排，帶領(lǐng)設(shè)備維修工按有關(guān)作業(yè)規(guī)范，對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施做好檢查、維修保養(yǎng)工作和委外維修項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)管工作，做好維修臺(tái)帳記錄。*做好設(shè)備維修工的班次編排、考勤及業(yè)務(wù)考評(píng)工作。*負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)維修服務(wù)

25、質(zhì)量和設(shè)備維修工安全操作的檢查、督導(dǎo)。*負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修服務(wù)投訴的處理及回訪(fǎng)工作，負(fù)責(zé)不合格服務(wù)的糾正和預(yù)防措施的制定實(shí)施、跟蹤檢查。*做好設(shè)備事故的處理和防范工作，制定設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案和設(shè)備搶修方案，及時(shí)正確處理設(shè)備的突發(fā)故障、緊急事故。*負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)裝修施工的圖紙審查、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管、房屋結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)施的保護(hù)。在安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理的原則下，在公司主管部門(mén)的指導(dǎo)下，探索設(shè)備技術(shù)節(jié)能方案，并組織實(shí)施。*每年負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備清單，對(duì)新建設(shè)備及時(shí)收集設(shè)備技術(shù)資料，做好整理歸檔工作。*組織設(shè)備維修工參加專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高設(shè)備維修工的操作技術(shù)水平、專(zhuān)業(yè)維修技能，增強(qiáng)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)。*將每月設(shè)備

26、運(yùn)行維修的各類(lèi)記錄匯總裝訂成冊(cè)，上交管理處存檔。*關(guān)心設(shè)備維修工的生活，教育設(shè)備維修工互相團(tuán)結(jié)與合作。*完成管理處及公司主管部門(mén)交辦的其他任務(wù)。財(cái)務(wù)內(nèi)勤職責(zé)：*認(rèn)真審核原始憑證，發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)由出票單位重開(kāi)或者更正，更正處應(yīng)當(dāng)加蓋開(kāi)出單位的公章。發(fā)現(xiàn)審批手續(xù)不全的原始憑證，應(yīng)當(dāng)退回，要求補(bǔ)充、更正。*現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)按照公司財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定辦理，對(duì)違反規(guī)定的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正。*現(xiàn)金出納應(yīng)按照規(guī)定使用現(xiàn)金，不得坐支現(xiàn)金，庫(kù)存現(xiàn)金按銀行核定的限額內(nèi)使用，隔夜現(xiàn)金最多不能超過(guò)5000元。*出納人員對(duì)各種支票和付款憑證應(yīng)認(rèn)真保管，使用時(shí)按編號(hào)順序登記。支票如有遺失，必須及時(shí)向銀行辦理掛

27、失手續(xù)，不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。逾期支票，不準(zhǔn)出租出借支票給別的公司、個(gè)人使用。*辦理銀行結(jié)算，應(yīng)正確填寫(xiě)結(jié)算憑證，認(rèn)真審核，及時(shí)辦理；按期收回。*建立健全現(xiàn)金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現(xiàn)金、銀行日記帳。現(xiàn)金日記帳?，F(xiàn)金日記帳要做到日結(jié)日清，帳款相符。不得白條頂庫(kù)。空調(diào)維護(hù)員職責(zé)：*熟悉所管設(shè)備的性能及操作方法，了解空調(diào)系統(tǒng)及送風(fēng)管、排風(fēng)管和水管的布局走向。每天按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉空調(diào)，符合區(qū)域送風(fēng)量、新風(fēng)量和溫度的要求。*嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程，做好勤測(cè)試、勤記錄、勤調(diào)節(jié)，確?？照{(diào)機(jī)組、冷卻塔、膨脹水箱和循環(huán)水泵的正常運(yùn)行，要節(jié)約能源，并認(rèn)真做好記錄。*按規(guī)定對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、變

28、風(fēng)量空調(diào)機(jī)、電磁閥、濾網(wǎng)、冷凝水管道等）和消防排煙系統(tǒng)設(shè)備（正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、防火閥、排煙閥等）進(jìn)行清潔、保養(yǎng)，做好空調(diào)機(jī)房和工作的保潔工作。電梯工職責(zé)：*按規(guī)定要求管理、維護(hù)保養(yǎng)各垂直客梯、貨梯、自動(dòng)扶梯，確保此類(lèi)設(shè)備正常運(yùn)行。定時(shí)巡檢電梯運(yùn)行情況，做好電梯運(yùn)行日志和維修保養(yǎng)記錄。*配合、監(jiān)督委外專(zhuān)業(yè)維修單位，進(jìn)行周、月、季、年保養(yǎng)，對(duì)零部件更換進(jìn)行確認(rèn)和記錄，做好機(jī)房和電梯轎廂的保潔工作。*嚴(yán)格執(zhí)行電梯運(yùn)行安全操作規(guī)定，按時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉電梯，嚴(yán)密監(jiān)視電梯運(yùn)行狀況，及時(shí)處理各類(lèi)問(wèn)題。遇緊急停機(jī)故障，應(yīng)迅速到位，先解救電梯轎廂中被困人員，然后排除電梯故障。保安班長(zhǎng)職責(zé)：*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下

29、，樹(shù)立“服務(wù)第一，業(yè)戶(hù)至上”的觀(guān)念，帶領(lǐng)班隊(duì)員認(rèn)真執(zhí)行保安服務(wù)與相關(guān)物業(yè)安全的作業(yè)規(guī)范，按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，做好日常保安服務(wù)工作，為業(yè)戶(hù)提供細(xì)致、溫馨的服務(wù)。*做好班前檢查，嚴(yán)格要求保安員規(guī)范著裝。值勤時(shí)，要經(jīng)常檢查保安員的精神狀況、用語(yǔ)規(guī)范、儀容儀表等。*負(fù)責(zé)搞好交接班工作，認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄。進(jìn)行交班時(shí)，認(rèn)真做好班組考勤、檢查、講評(píng)和指示。*負(fù)責(zé)對(duì)保安門(mén)崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、車(chē)管崗的工作安排、工作檢查和人員調(diào)度，督促保安員堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安排保安員輪流用餐，不得脫崗，在時(shí)間和空間上確保安全服務(wù)覆蓋整個(gè)物業(yè)管理轄區(qū)范圍的所有崗位。*負(fù)責(zé)督促監(jiān)控中心、車(chē)庫(kù)崗?fù)ぁ⒈０仓蛋嗍覂?nèi)設(shè)備和環(huán)境的保潔工作。每周對(duì)

30、管轄區(qū)范圍內(nèi)的消防器材作全面清點(diǎn)、檢查，發(fā)現(xiàn)缺少損壞應(yīng)及時(shí)上報(bào)修復(fù)，并做好記錄。*當(dāng)班時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)施、人員流動(dòng)、財(cái)物進(jìn)出等安全動(dòng)態(tài)加強(qiáng)監(jiān)視、管理，如遇突發(fā)事件，指揮保安員按有關(guān)應(yīng)急預(yù)案處置。*熟悉物業(yè)安全重點(diǎn)部位和物業(yè)環(huán)境狀況，熟悉消防設(shè)備設(shè)施及器材的性能和使用方法，熟悉物業(yè)保安管理服務(wù)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，做好保安員的保安知識(shí)和操作實(shí)務(wù)培訓(xùn)，提高保安員的業(yè)務(wù)水平。*配合落實(shí)各項(xiàng)安全基礎(chǔ)管理工作，開(kāi)展對(duì)“五防”的日常自查。*負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班和其他班次人員的關(guān)系，搞好班組團(tuán)結(jié)。*完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。保安員職責(zé)：*嚴(yán)格執(zhí)行保安服務(wù)作業(yè)規(guī)范，持證上崗，服從領(lǐng)導(dǎo)的安排，聽(tīng)從指揮，忠于職守，提高警惕，遵紀(jì)守

31、法。*樹(shù)立“服務(wù)第一，業(yè)戶(hù)至上”的觀(guān)念，統(tǒng)一著裝，儀表整潔、精神飽滿(mǎn)、語(yǔ)言文明、姿勢(shì)動(dòng)作規(guī)范。對(duì)業(yè)戶(hù)要表現(xiàn)出熱情、誠(chéng)懇、彬彬有禮的態(tài)度，體現(xiàn)良好的物業(yè)服務(wù)形象。*遵守交接班制度，不遲到，不早退，不擅自離崗。交接班要清楚，責(zé)任明確。*熟悉物業(yè)重要設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、供水等開(kāi)關(guān)的分布情況和區(qū)域環(huán)境狀況，掌握各類(lèi)突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程，正確果斷、靈活機(jī)智的進(jìn)行處理。*熟悉消防器材的性能和使用方法，認(rèn)真接受有關(guān)消防知識(shí)的培訓(xùn)，參加操作技能的訓(xùn)練。*在緊急情況下，服從管理處及現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的指揮，通力合作，發(fā)揚(yáng)臨危不懼、見(jiàn)義勇為的精神，全力保護(hù)物業(yè)的安全和業(yè)戶(hù)生命財(cái)產(chǎn)的安全。*維護(hù)物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防

32、止矛盾激化，做到以理服人，打不還手，罵不還口。*當(dāng)值時(shí)間應(yīng)思想集中，嚴(yán)禁睡覺(jué)、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接電話(huà)、玩手機(jī)等不良現(xiàn)象。*完成管理處交辦的其他工作任務(wù)。第五章 東大街商業(yè)物業(yè)管理一、業(yè)戶(hù)的進(jìn)場(chǎng)裝修流程及辦理相關(guān)手續(xù)1、裝修申報(bào)工作流經(jīng)營(yíng)管理公司 1、在經(jīng)營(yíng)管理公司確認(rèn)商戶(hù)身份，填寫(xiě)商戶(hù)相關(guān)詳細(xì)資料，轉(zhuǎn)管理處一份存檔。2、由經(jīng)營(yíng)管理公司出具辦理裝修確認(rèn)書(shū)東大街商業(yè)管理處辦理裝修申請(qǐng) 1、商戶(hù)憑辦理裝修確認(rèn)書(shū)在管理處填 寫(xiě)裝修申請(qǐng)表，裝修公司提供裝修審核資料（裝修企業(yè)承建資格證、營(yíng)業(yè)執(zhí) 照、年審記錄、稅務(wù)登記證）的復(fù)印件 加蓋公章、裝修圖紙及水電改動(dòng)圖紙全管理處財(cái)務(wù)交費(fèi) 套、填寫(xiě)

33、商鋪移交表、簽署相關(guān)協(xié)議。 1、交納裝修押金，具體詳見(jiàn)裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 2、預(yù)收三個(gè)月管理費(fèi)。地產(chǎn)項(xiàng)目部 1、管理處將商戶(hù)之裝修申請(qǐng)資料轉(zhuǎn)地產(chǎn)項(xiàng) 目部進(jìn)行裝修審核。項(xiàng)目部對(duì)商戶(hù)之裝 修提出相關(guān)意見(jiàn)和要求。審核完的裝修 資料及時(shí)轉(zhuǎn)管理處及經(jīng)營(yíng)公司確認(rèn)。發(fā)裝修施工批準(zhǔn)通知書(shū) 1、商戶(hù)、裝修公司須憑管理處簽發(fā)的裝修施工批準(zhǔn)通知書(shū)辦理人員、材料進(jìn)場(chǎng)并施工。 1、裝修期間管理處工作人員將定期或不定裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 期對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查、監(jiān)督，對(duì)違反 裝修管理規(guī)定的現(xiàn)象及人員，管理處將 按照裝修規(guī)定予以相應(yīng)的處理。 1、裝修完工之后，由商戶(hù)向管理處提出裝辦理裝修驗(yàn)收 修驗(yàn)收申請(qǐng)，管理處將安排人員、約定 時(shí)間聯(lián)合

34、商戶(hù)及項(xiàng)目部、經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行驗(yàn)收。 1、對(duì)無(wú)違反規(guī)定現(xiàn)象、無(wú)超出裝修申報(bào)范管理處財(cái)務(wù)辦理退費(fèi)手續(xù) 圍、裝修驗(yàn)收合格的一周內(nèi)在管理處財(cái) 務(wù)辦理退費(fèi)手續(xù)。 2、對(duì)違反裝修管理規(guī)定的，將按照相關(guān)規(guī) 定進(jìn)行處理。2、裝修管理協(xié)議為確保物業(yè)區(qū)域之安全，凡入住裝修業(yè)戶(hù)（簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)戶(hù)）、承擔(dān)業(yè)戶(hù)裝修工程隊(duì)（簡(jiǎn)稱(chēng)施工隊(duì)），必須遵守如下規(guī)定：安全管理1、 審核裝修施工單位的資格（如：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證）及其申請(qǐng)的裝修設(shè)計(jì)圖紙、裝修工程造價(jià)預(yù)算及有關(guān)的申報(bào)手續(xù)，對(duì)不符合管理處裝修要求的設(shè)計(jì)、預(yù)算提出修改意見(jiàn)，直至達(dá)到裝修管理之要求。2、 業(yè)戶(hù)禁止使用木質(zhì)材料進(jìn)行室內(nèi)吊頂與隔墻的制作安裝，使用的裝修材料必須為防火材料，

35、如確需零星使用木筋或木板材，應(yīng)在裝修申請(qǐng)表中注明，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)同意后方可使用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。如違反以上規(guī)定，經(jīng)管理處或消防部門(mén)查出，由業(yè)戶(hù)負(fù)責(zé)全部整改，并承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)損失。3、 業(yè)戶(hù)在房?jī)?nèi)進(jìn)行隔斷，隔墻頂部與平頂?shù)蹴旈g隔不小于30厘米。4、 施工期間，管理處原則上不同意業(yè)戶(hù)聘請(qǐng)的施工隊(duì)借住在施工區(qū)域內(nèi)，且不能進(jìn)行飲食制作活動(dòng)。5、 施工隊(duì)進(jìn)出本物業(yè)區(qū)域必須辦理施工人員工作證，平時(shí)進(jìn)出本區(qū)域應(yīng)佩帶此證，施工隊(duì)上下電梯或運(yùn)輸材料只能走指定電梯及樓梯。6、 施工隊(duì)的施工工具和材料運(yùn)出本區(qū)域，應(yīng)持有管理處開(kāi)具的出門(mén)證。7、 施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙，應(yīng)在管理處指定的吸煙點(diǎn)吸煙。8

36、、 工程施工需動(dòng)用明火時(shí)，施工隊(duì)須向管理處提出申請(qǐng)，并填妥動(dòng)火申請(qǐng)審批表，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可動(dòng)火，操作時(shí)應(yīng)按動(dòng)火管理要求落實(shí)安全措施。特殊工種，如電工、電焊工等應(yīng)持證上崗。9、 施工隊(duì)?wèi)?yīng)妥善保管易燃易暴物品，應(yīng)在遠(yuǎn)離火源的專(zhuān)門(mén)房間集中集中存放，并加注明顯標(biāo)志。10、 施工隊(duì)不準(zhǔn)在無(wú)關(guān)樓面走動(dòng)。11、嚴(yán)禁施工隊(duì)把消防設(shè)施移作他用。12、施工隊(duì)須做好現(xiàn)場(chǎng)管理工作，明確施工安全負(fù)責(zé)人。施工隊(duì)?wèi)?yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)建筑施工安全規(guī)定。因業(yè)戶(hù)或施工隊(duì)原因造成傷亡事故，由業(yè)戶(hù)或施工隊(duì)負(fù)責(zé)。13、使用面積超過(guò)100平方米的室內(nèi)裝修，業(yè)戶(hù)應(yīng)事先向裝修所在地區(qū)的消防部門(mén)提出裝修防火審核申報(bào)及消防安全檢查申報(bào)。14、施工現(xiàn)

37、場(chǎng)應(yīng)至少配備兩個(gè)4kg的干粉滅火器。15、關(guān)于商鋪廣告、招牌及涉及專(zhuān)項(xiàng)施工的事項(xiàng)必須事先進(jìn)行申請(qǐng)。施工安全1、 業(yè)戶(hù)需將涉及裝修的全部圖紙和裝修申請(qǐng)表報(bào)送管理處，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，方可開(kāi)工。涉及水、電、風(fēng)、弱電（通訊線(xiàn)路、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）的變更，業(yè)戶(hù)須另行書(shū)面提出申請(qǐng)，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。施工驗(yàn)收前，管理處按獲批準(zhǔn)的施工圖先行檢查，對(duì)涉及公共部位裝修、增添或修改原設(shè)備等項(xiàng)目，管理處將嚴(yán)格檢查，如有不合格，責(zé)令業(yè)戶(hù)整改。2、 施工隊(duì)在施工中嚴(yán)禁損壞建筑的原有結(jié)構(gòu)、裝修材料、設(shè)施設(shè)備，更嚴(yán)禁在幕墻鋁合金骨架上打洞，施工隊(duì)在施工前先做好煙感、噴淋、送回風(fēng)口、電梯、消防栓箱、手動(dòng)報(bào)警等設(shè)施設(shè)備的保護(hù)措施

38、。如有損壞由業(yè)戶(hù)或施工隊(duì)賠償。3、 如因業(yè)戶(hù)不按管理處規(guī)定要求擅自施工而造成影響自己今后使用的問(wèn)題（如不合理的隔斷影響空調(diào)進(jìn)出風(fēng)質(zhì)量、擅自增大用電負(fù)荷造成頻繁跳電），由業(yè)戶(hù)自己負(fù)責(zé)。4、 施工人員使用廁所時(shí)，必須使用手紙，并嚴(yán)禁在水盤(pán)及下水管槽中沖洗沙漿桶，如違反本規(guī)定造成污水或下水管道堵塞，由業(yè)戶(hù)與施工隊(duì)負(fù)責(zé)及時(shí)疏通，或向管理處賠償。5、 施工隊(duì)施工產(chǎn)生的建筑和生活垃圾，應(yīng)袋裝后集中放置其裝修現(xiàn)場(chǎng)，并由業(yè)戶(hù)及時(shí)外運(yùn)，不得有亂擺放、不外運(yùn)或占用其它業(yè)戶(hù)場(chǎng)地及公共場(chǎng)地的現(xiàn)象。6、 對(duì)商鋪進(jìn)行二次裝修租賃業(yè)戶(hù)，在租賃期滿(mǎn)搬出前，對(duì)房屋需恢復(fù)進(jìn)戶(hù)前原樣或向管理處支付一次性恢復(fù)賠償。7、 業(yè)戶(hù)退租后，

39、原由固定的裝修設(shè)施（如隔斷等）不準(zhǔn)拆除帶出本物業(yè)管理區(qū)域，需交管理處處理。8、 施工隊(duì)施工動(dòng)用公用水、電和電梯運(yùn)送材料，應(yīng)由業(yè)戶(hù)支付相應(yīng)水、電費(fèi)用，用于補(bǔ)償物業(yè)公共耗能費(fèi)。9、 施工隊(duì)污損的公共部位，業(yè)戶(hù)必須予以修復(fù)或恢復(fù)。施工隊(duì)?wèi)?yīng)注意環(huán)境清潔衛(wèi)生，不準(zhǔn)在公共部位或向窗外亂拋雜物、亂倒垃圾、隨地吐痰，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，視情節(jié)輕重予以罰款。10、 施工隊(duì)白天禁止使用有噪音的工具。進(jìn)行鑿除工程和圖刷有刺激性氣味的材料，應(yīng)在管理處限定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。11、 施工時(shí)間應(yīng)事先通知管理處，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后方可在規(guī)定時(shí)間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行施工作業(yè)。同時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)有施工安全負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)護(hù)。12、 因業(yè)戶(hù)及其施工隊(duì)原因

40、造成管理處建筑設(shè)施、設(shè)備損壞及第三方的財(cái)產(chǎn)損失、人員傷亡，由業(yè)戶(hù)承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。13、 施工隊(duì)施工完成后，負(fù)責(zé)對(duì)其施工場(chǎng)地、施工通道、施工人員生活區(qū)及進(jìn)出通道進(jìn)行清潔。14、 施工隊(duì)施工中違反上述規(guī)定而不采取整改措施，管理處有權(quán)采取必要的措施，情節(jié)特別嚴(yán)重者，另行處理。15、 施工期為： 年 月 日至 年 月 日16、 施工隊(duì)安全負(fù)責(zé)人為：17、 業(yè)戶(hù)裝修商號(hào)： 管理處： 日期：業(yè)戶(hù)蓋章和簽名/日期：施工隊(duì)蓋章和簽名/日期3、東大街商業(yè)物業(yè)管理公約根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和深圳市有關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)，結(jié)合布吉東大街商業(yè)廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“東大街”）的實(shí)際情況，為維護(hù)東大街發(fā)展商和租戶(hù)的合法權(quán)益及公

41、共利益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任，確保東大街的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)要求，使區(qū)域內(nèi)各方行為有公開(kāi)、明確的規(guī)章可遵循，特制定布吉東大街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理公約（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公約”）。公約對(duì)東大街發(fā)展商、租戶(hù)及管理者均有約束力，公約約束力內(nèi)涉及管理者、發(fā)展商及租戶(hù)的受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或?qū)嶋H占用人。公約泛指本公約及其附件，及依據(jù)本公約賦予之權(quán)力而訂立的各項(xiàng)守則。第一章 總 則1.1公約是為了維護(hù)發(fā)展商、管理者與租戶(hù)的利益而設(shè)置，發(fā)展商、管理者與租戶(hù)均須遵守和履行公約所規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。1.2發(fā)展商對(duì)東大街所有物業(yè)擁有所有權(quán)，擁有自由轉(zhuǎn)讓所有單位的使用權(quán)的絕對(duì)權(quán)利，擁有聘請(qǐng)管理者的絕對(duì)權(quán)利

42、與制定公約的絕對(duì)權(quán)利；擁有依法決定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與收取辦法的絕對(duì)權(quán)利。1.3租戶(hù)均對(duì)其租賃的租賃單位擁有經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，對(duì)管理公約擁有修改建議權(quán)。1.4公約賦予發(fā)展商及其招聘的物業(yè)管理公司具有全權(quán)管理東大街的權(quán)力。發(fā)展商聘請(qǐng)佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司為東大街的物業(yè)管理者，由該管理者行使公約或發(fā)展商賦予的各種物業(yè)管理權(quán)利。物業(yè)管理公司管理期限自2005年1月1日起計(jì)，為期二年。管理期限屆滿(mǎn)時(shí)，由發(fā)展商決定是否繼續(xù)聘請(qǐng)?jiān)芾砉净蛄硇衅刚?qǐng)其他物業(yè)管理公司。1.5任何租戶(hù)不得因任何原因自行修改本公約之任何條款或任何由管理者制定的管理制度。1.6本公約任一條款在法律上可能導(dǎo)致的無(wú)效性或部份無(wú)效性均不影

43、響或減免本公約其他所有條款的有效性、完整性及對(duì)所有發(fā)展商、租戶(hù)、管理公司的約束性。1.7任何租戶(hù)不得以本公約任何條款為依據(jù)或利用本公約的任何疏漏從事或準(zhǔn)備從事可能侵害其他租戶(hù)、發(fā)展商、管理者或東大街共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及社會(huì)公共利益的行為或活動(dòng)；更不得利用單元及東大街之任何部份從事違反或不符合中國(guó)法律之行為。1.8任何使用東大街范圍內(nèi)物業(yè)的租戶(hù)均視為完全承諾本公約；任何租戶(hù)不得以未簽領(lǐng)或未翻閱或未熟讀或未領(lǐng)會(huì)本公約為理由而故意或過(guò)失違反本公約，或不履行或不完全履行本公約項(xiàng)下的義務(wù)與責(zé)任。如租賃單位是由兩位或以上租戶(hù)共同承租，該租戶(hù)在本公約項(xiàng)下所承擔(dān)的責(zé)任為連帶責(zé)任。1.9除發(fā)展商及管理者

44、另有限制外，共用部位可由每一位租戶(hù)及其客戶(hù),雇員、訪(fǎng)客及其他使用者使用。1.10租戶(hù)及其客戶(hù)、雇員、訪(fǎng)客及其他使用者一切時(shí)候均須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。各租戶(hù)對(duì)其客戶(hù)、雇員、訪(fǎng)客及其他使用者之行為依法負(fù)連帶責(zé)任。1.11發(fā)展商在東大街建立停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，發(fā)展商有權(quán)依法自行制定有關(guān)管理停車(chē)場(chǎng)的規(guī)則，而毋須任何租戶(hù)的同意。1.12租戶(hù)除要遵守本公約外，亦需遵守由發(fā)展商審批并有物業(yè)管理公司公開(kāi)發(fā)布的其他一系列文件。文件可不定期由管理公司做出修訂而無(wú)需任何租戶(hù)或商戶(hù)同意。第二章 租戶(hù)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任2.1租戶(hù)之權(quán)益2.1.1依法和依租賃合同獨(dú)自經(jīng)營(yíng)使用其租

45、賃的租賃單位。2.1.2在不影響東大街建筑結(jié)構(gòu)及立面外觀(guān)和第三者合法權(quán)益的前提下，對(duì)其租賃的租賃單位進(jìn)行裝修工程。2.1.3可與其它租戶(hù)按本公約規(guī)定共同使用東大街的公共地方和公共設(shè)施，以及東大街所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施。2.1.4可根據(jù)公約維護(hù)自身的合法權(quán)益。2.1.5可根據(jù)本公約條款監(jiān)督管理者及管理人員的工作。租戶(hù)無(wú)權(quán)直接懲戒管理人員，任何投訴可向管理者負(fù)責(zé)人提出，由管理者負(fù)責(zé)人采取其認(rèn)為合適的必要行動(dòng)。2.2租戶(hù)的義務(wù)：2.2.1租戶(hù)在行使上述權(quán)力和使用其租賃的租賃單位時(shí)，須遵守公約的規(guī)定。2.2.2租戶(hù)須依照公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)依時(shí)繳交其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)、按金及其它基金款項(xiàng)（具體款項(xiàng)詳見(jiàn)租賃合

46、同）。2.2.3租戶(hù)須執(zhí)行和服從管理者的決議、決定。2.2.4租戶(hù)須自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀(guān)、暢通及公用設(shè)施的完好。2.2.5租戶(hù)須共同負(fù)責(zé)維戶(hù)東大街的結(jié)構(gòu)、包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等并承擔(dān)其費(fèi)用。2.2.6租戶(hù)須按時(shí)繳交其租賃的租賃單位需付的稅款、水、電、煤氣、 管理費(fèi), 公共水電分?jǐn)偟燃坝嘘P(guān)公共設(shè)施費(fèi)用。2.2.7租戶(hù)須遵守管理者所訂立的裝修管理協(xié)議及其它規(guī)章制度。2.2.8明白并承諾租戶(hù)及非租戶(hù)使用人與管理者在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。2.3租戶(hù)的責(zé)任：2.3.1不得改變建筑物的結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物；不得改變東大街任何部分

47、的外貌，不得在東大街外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線(xiàn)、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語(yǔ)、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶(hù)。2.3.2單位露外之窗戶(hù)不得改變?cè)猩?，以維護(hù)東大街外貌整齊美觀(guān)；負(fù)責(zé)其單位內(nèi)部整潔及維修，保持一切設(shè)施暢通完好，以免對(duì)其他單位用戶(hù)造成損失。2.3.3不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾建筑物任何公用部分之水、電或煤氣等供應(yīng)及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施。2.3.4各單位的租戶(hù)，只能將其單位按租賃合同規(guī)定用途使用，不得將其租賃的租賃單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其它租戶(hù)的事項(xiàng)。2.3.5除得管理者書(shū)面許可外，

48、不得在東大街內(nèi)飼養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。2.3.6不得在建筑物內(nèi)進(jìn)行任何足以引致建筑物投購(gòu)之保險(xiǎn)全部或部分失效或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為；不得在單位內(nèi)儲(chǔ)存易燃易爆危險(xiǎn)品。2.3.7不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施；不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。2.3.8未經(jīng)向發(fā)展商及管理者申報(bào)并獲批準(zhǔn)，任何租戶(hù)不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置負(fù)荷。2.3.9違反公約規(guī)定的租戶(hù)需就所引致之損失負(fù)責(zé)及支付一切有關(guān)開(kāi)支。2.3.10租戶(hù)可就單位內(nèi)物業(yè)維修或其他需求與管理者達(dá)成特別服務(wù)約定，并按照市場(chǎng)價(jià)格向管理者支付其相關(guān)費(fèi)用，不得以交納管理費(fèi)為名，拒絕交納特別服務(wù)費(fèi)用。第三章 發(fā)展商的權(quán)利發(fā)展商具有以

49、下的權(quán)利：3.1發(fā)展商具有全權(quán)管理東大街的權(quán)力。除非租賃合同、物業(yè)管理合同及其他文件另有約定，發(fā)展商可于任何時(shí)間發(fā)出書(shū)面通知終止本公約授予管理者與租戶(hù)的權(quán)力。3.2發(fā)展商在其認(rèn)為合適的情況下更改東大街的名稱(chēng)，而無(wú)需就各租戶(hù)因東大街更改名稱(chēng)而引致的任何損失、賠償、費(fèi)用或開(kāi)支負(fù)責(zé)，但發(fā)展商須于更改東大街名稱(chēng)前不少于一個(gè)月發(fā)出書(shū)面通知給各租戶(hù)。3.3為檢查、維修及保養(yǎng)東大街物業(yè)（包括公共地方、公共設(shè)施或租戶(hù)單位內(nèi)物業(yè)），發(fā)展商、管理者及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入東大街任何一部分；如有必要，可進(jìn)入東大街的任何單位；但除緊急情況外，應(yīng)事先通知有關(guān)的租戶(hù)或

50、其使用人；但發(fā)展商在使用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)，不得妨礙其它租戶(hù)使用其所租賃的租賃單位。3.4除緊急情況外，發(fā)展商或管理者受發(fā)展商授權(quán)發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫時(shí)終止任何設(shè)施以進(jìn)行維修，同時(shí)不須賠償租戶(hù)為此遭受之損失。發(fā)展商和管理者不為因緊急情況停止服務(wù)所造成的損失負(fù)責(zé)賠償。3.5發(fā)展商將其在東大街范圍內(nèi)部分或全部擁有房屋所有權(quán)的地方（包括保留地方）在其認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)，劃作額外的公共地方，并向各租戶(hù)公布，并將由管理者負(fù)責(zé)該等額外地方的保養(yǎng)及維修。3.6取消或更改本章所規(guī)定由發(fā)展商劃作額外的公共地方，而無(wú)需經(jīng)其它租戶(hù)或其它對(duì)東大街享有利益人士的同意。3.7發(fā)展商于東大街任何使用權(quán)并未轉(zhuǎn)讓的部分、公共地方、公共

51、設(shè)施及保留地方安裝、架設(shè)、更改、翻新、保養(yǎng)或拆去煙囪、招牌（包括霓虹光管招牌）、廣告、天線(xiàn)、桅桿、照明及其它各種固定設(shè)施；并在事先給予各租戶(hù)書(shū)面通知后（緊急情況除外）于一切合理時(shí)間帶其工作人員或設(shè)備進(jìn)入臨時(shí)公共東大街任何部分，以便進(jìn)行上述有關(guān)工程及按發(fā)展商認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許或批準(zhǔn)授權(quán)其它人進(jìn)行上述工程，上述工程盡量不妨礙其它租戶(hù)使用其所屬的單位,并就進(jìn)行上述工程時(shí)所造成之破壞負(fù)責(zé)賠償損失。3.8可授權(quán)東大街管理者向東大街各租戶(hù)收取公約所述的款項(xiàng)。3.9根據(jù)東大街管理的實(shí)際情況合理調(diào)整管理費(fèi)。3.10根據(jù)東大街管理的實(shí)際情況將管理份額重新分配或做出更改，而無(wú)需經(jīng)其它租戶(hù)同意。3.11根據(jù)東大街管

52、理的實(shí)際情況，發(fā)展商有全權(quán)自行或授權(quán)管理者制訂及修改有關(guān)管理東大街的規(guī)則，而無(wú)需經(jīng)任何租戶(hù)同意；所有管理規(guī)則及其修改，應(yīng)張貼于東大街告示欄。3.12向政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)對(duì)土地批文做出修改，發(fā)展商就此事有全權(quán)與政府磋商、達(dá)成協(xié)議，而無(wú)需經(jīng)其它任何租戶(hù)同意或批準(zhǔn)及無(wú)需聯(lián)同其它租戶(hù)簽署任何有關(guān)文件；其它租戶(hù)使用其所屬的單位或其現(xiàn)有權(quán)益時(shí)，如果與發(fā)展商和政府之間的協(xié)議及其變更有抵觸時(shí)，租戶(hù)應(yīng)遵從發(fā)展商的決定并不得要求發(fā)展商做相應(yīng)的賠償。3.13在公約的限制和保障下，發(fā)展商有全權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)別人占用、或以其它任何方式處置東大街任何部分而不需經(jīng)任何租戶(hù)同意。3.14可就東大街管理事宜另行訂立細(xì)則或

53、規(guī)章制度，但不得抵觸本公約的條款。3.15由發(fā)展商審核和批準(zhǔn)東大街年度管理預(yù)算或修訂年度的管理預(yù)算。3.16租賃合同、物業(yè)管理合同及其他合同協(xié)議中約定的發(fā)展商的權(quán)力和權(quán)利。3.17根據(jù)法律法規(guī)、商業(yè)習(xí)慣，發(fā)展商應(yīng)享有的其他權(quán)利和權(quán)力。第四章 管 理4.1一般事項(xiàng)4.1.1管理者享有以下的權(quán)力，但同時(shí)須遵守和履行公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。4.1.2每一個(gè)租戶(hù)將被視為全權(quán)及已不可撤銷(xiāo)地授權(quán)管理者為執(zhí)行公約規(guī)定的代理人。4.2管理者的權(quán)力及責(zé)任。4.2.1在不抵觸發(fā)展商權(quán)利的情況下，管理者有權(quán)對(duì)東大街進(jìn)行有效的管理和維護(hù)，并為東大街的消防、治安、公共秩序等負(fù)責(zé)，具體包括（但不限于）下列事項(xiàng)：4.2.1.1檢查、視察東大街，必要時(shí)包括所有單位的內(nèi)部。有權(quán)義務(wù)協(xié)助發(fā)展商檢查、監(jiān)督商戶(hù)使用設(shè)施的情況。4.2.1.2每一位租戶(hù)或其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照裝修管理協(xié)議之規(guī)則，完成其租賃單位的裝修工程。如果管理者