證券分析-房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)分析

1、此處為論文中文題目，要求居中填寫(xiě)主標(biāo)題不超過(guò)24個(gè)漢字；可加副標(biāo)題（副標(biāo)題前加破折號(hào)），副標(biāo)題與主標(biāo)題間空一行的位置主標(biāo)題：黑體，小二，居中副標(biāo)題：楷體_GB2312，四號(hào)，居中閱后刪除此文本框。本 科 生 畢 業(yè) 論 文（設(shè)計(jì)）題目：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)分析 -關(guān)于政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)影響的分析學(xué)生姓名 辛浩雨學(xué) 號(hào) 140105200137指導(dǎo)教師 胡旭陽(yáng)學(xué) 院 金融學(xué)院專(zhuān)業(yè)名稱(chēng) 金融工程班 級(jí) 14金融工程12016年6月浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文題目：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)分析 -關(guān)于政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)影響的分析摘要: 我國(guó)由福利分房向商品住房改革以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，特別是近幾年。在發(fā)展的同

2、時(shí)也帶來(lái)了一些問(wèn)題。在市場(chǎng)上主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)高和空置面積高并存，這種現(xiàn)象的存在容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生，不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。近年來(lái)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了高強(qiáng)度的宏觀調(diào)控。本文探討的主要采取數(shù)據(jù)分析來(lái)闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r以及近兩年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策所帶來(lái)的市場(chǎng)變化及其效應(yīng)評(píng)價(jià)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);宏觀調(diào)控政策;效應(yīng)評(píng)價(jià)Macro trend analysis of the real estate marketAnalysis on the impact of policy adjustment on real estateAbstract: In our country

3、 the welfare housing commodity housing reform and the development of the real estate market rapidly, especially in recent years. In the development at the same time also brought some problems. In the market mainly for high prices and vacant area high coexist, the existence of this phenomenon easily

4、lead to the housing bubble, is not conducive to the healthy and sustainable development of Chinas real estate market. In recent years, the Chinese government on the real estate market were high intensity of macroeconomic regulation and control. This paper explores the mainly take data analysis to ex

5、plain the development of the real estate market and in the past two years the real estate macroeconomic regulation and control policy brought about changes in the market and its effect evaluation.Key words: real estate market; macro control policy; effect evaluation目 錄一、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控的背景1(一)房?jī)r(jià)上漲迅速且持續(xù)高位運(yùn)行

6、1(二)房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存1二、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策簡(jiǎn)要回顧1(一)貨幣政策2(二)產(chǎn)業(yè)政策2(三)財(cái)稅政策2三、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià)3(一)宏觀調(diào)控后市場(chǎng)發(fā)生的變化31、空置面積的變化。32、房?jī)r(jià)的變化。3(二)對(duì)房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的評(píng)價(jià)41、中央與地方政府利益的沖突。42、宏觀調(diào)控政策滯后。53、虛假信息的存在影響了宏觀決策。54一、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控的背景(一)房?jī)r(jià)上漲迅速且持續(xù)高位運(yùn)行從2012年以來(lái)，許多大城市的房?jī)r(jià)突然暴漲，帶動(dòng)了許多中小城市的房?jī)r(jià)上漲，2014年全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲19.8%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房?jī)r(jià)漲幅更大。上海市的平均

7、房?jī)r(jià)在2014年上漲了23.75%，在個(gè)別地段房?jī)r(jià)上漲甚至超過(guò)了5%。另一方面可以用房?jī)r(jià)收入比來(lái)比較。我國(guó)2014年前的十來(lái)年房?jī)r(jià)收入比一直保持在6至7之間。按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)大體相當(dāng)于居民家庭年收入的36倍比較合理，而我國(guó)長(zhǎng)期保持在超過(guò)6的水平。這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了我國(guó)的房?jī)r(jià)上升快，近年來(lái)一直保持在高位持續(xù)運(yùn)行。(二)房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存在房?jī)r(jià)居高不下的同時(shí)，我國(guó)商品房空置面積也維持在較高的水平。2013年19月，全國(guó)商品住房空置面積達(dá)到655.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%;同年11月底，全國(guó)商品房空置面積超過(guò)1億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，其中空置一年以上的面積達(dá)到了422萬(wàn)平方米。進(jìn)

8、入2014年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為98萬(wàn)平方米，至上半年末升至9696.96萬(wàn)平方米，8月底繼續(xù)上升為97萬(wàn)平方米。房?jī)r(jià)非但沒(méi)有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。但房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存的現(xiàn)象引起了人們對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂(yōu)。一旦存在房?jī)r(jià)泡沫，終有一天會(huì)破滅，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是沉重的打擊。所以，中國(guó)房?jī)r(jià)是否存在泡沫就成了有關(guān)學(xué)者和部門(mén)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。不管房?jī)r(jià)是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調(diào)控措施防范和消除房?jī)r(jià)泡沫，保持整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。二、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策簡(jiǎn)要回顧 (一)貨幣政策這兩年來(lái)國(guó)家主要采用了提高

9、利率的政策。2014年1月央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。不到5個(gè)月，5年期以上個(gè)人房貸利率由原先的5.31%調(diào)到5.51%。2016年4月，央行在原來(lái)的基礎(chǔ)上全面上調(diào)各檔次貸款利率27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率。2016年8月5年期以上的房貸又上調(diào)至6.84%。此外，央行在近兩年來(lái)也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。如此短的時(shí)間里，央行頻頻加息，這是非常罕見(jiàn)的。此舉主要是加大購(gòu)房成本，抑制房屋買(mǎi)賣(mài)中的投機(jī)行為。 (二)產(chǎn)業(yè)政策2016年，總理溫家寶提出“國(guó)六條”，同年，國(guó)務(wù)院辦公廳“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”

10、進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶(hù)型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定。這些措施的目的就是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主。為了加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房的管理。我國(guó)外匯管理當(dāng)局也出臺(tái)了相應(yīng)的舉措，加強(qiáng)了對(duì)外匯的監(jiān)管，防止外資投機(jī)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。(三)財(cái)稅政策2015年，國(guó)務(wù)院明確規(guī)定，自6月1日起，國(guó)家對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房轉(zhuǎn)讓售房時(shí)將視具體情況征收全額或部分營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為。2016年國(guó)稅總局對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。當(dāng)年7月，國(guó)稅

11、總局宣布從當(dāng)年8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本。有效地抑制了二手房的炒賣(mài)。三、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià)(一)宏觀調(diào)控后市場(chǎng)發(fā)生的變化1、空置面積的變化。從2015年開(kāi)始，我國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現(xiàn)了部分時(shí)段銷(xiāo)售面積低于竣工面積的情況。這就導(dǎo)致了商品房空置面積的嚴(yán)重?cái)U(kuò)張。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2016年5月國(guó)房景氣指數(shù)顯示，截至2016年5月底，全國(guó)商品房空置面積1.22億平方米，比2015年同期增長(zhǎng)17.8%，空置商品住宅6728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.9%。但與2016年3月相比。這一數(shù)字已減少了2

12、0155萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字相對(duì)于空置面積來(lái)說(shuō)是一個(gè)小數(shù)目，但畢竟說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控政策初見(jiàn)成效。然而我們也要看到，這些空置商品房結(jié)構(gòu)不合理，符合大多數(shù)老百姓需要的中小戶(hù)型相對(duì)比較少。2、房?jī)r(jià)的變化。2015年全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲15.2%，各地房?jī)r(jià)在2015年的上漲幅度并不一樣，東部地區(qū)是16.9%，中部地區(qū)是1.2%，西部地區(qū)為7.6%。調(diào)查表明，2016年8月，全國(guó)7個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%。深圳、北京、廈門(mén)居漲幅榜前三位，當(dāng)月房?jī)r(jià)較2015年同期分別上漲12.8%、11.4%和11.4%;唯一下降的城市是上海，降幅為2.2%。從北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2016年前9個(gè)月，北京房

13、價(jià)依然上漲了9.3個(gè)百分點(diǎn)。但2016年9月全市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格比2015年同月上漲了1.3個(gè)百分點(diǎn)。但漲幅卻比2016年8月回落了1.4個(gè)百分點(diǎn)。(二)對(duì)房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的評(píng)價(jià)1、中央與地方政府利益的沖突。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律迫使中央必須放權(quán)，而中央對(duì)地方政府績(jī)效的評(píng)估，主要依據(jù)是地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種指標(biāo)，最典型的就是GDP的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。而另一個(gè)是放權(quán)之后，中央如何控制地方勢(shì)力的崛起。中央只制定政策，但具體實(shí)施卻要靠地方政府，而當(dāng)?shù)胤嚼媾c中央政策不一致時(shí)，地方政府往往會(huì)陽(yáng)奉陰違。再有就是地方有一些既得利益集團(tuán)，他們相互勾結(jié)，這也是一個(gè)最容易腐敗的地方，權(quán)錢(qián)交易。房?jī)r(jià)上漲所形成的

14、利潤(rùn)相當(dāng)部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產(chǎn)有關(guān)。這些因素也就阻礙了國(guó)家宏觀調(diào)控政策效力的發(fā)揮。2016年國(guó)家派出了檢查組到地方檢查落實(shí)宏觀調(diào)控政策的情況，隨著反腐敗的深入進(jìn)行，土地出讓市場(chǎng)將越來(lái)越規(guī)范。在這樣一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)里，宏觀調(diào)控政策也必將得到徹底落實(shí)和貫徹。2、宏觀調(diào)控政策滯后宏觀調(diào)控政策的滯后性是其固有的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端，它具有投資周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)多等特點(diǎn)。這種滯后性影響了它的效力的發(fā)揮。而我們往往希望一種政策實(shí)施后能夠立竿見(jiàn)影，由于這種急切的心理，在這個(gè)政策還沒(méi)發(fā)揮效力之前已經(jīng)把另一項(xiàng)政策制定出來(lái)了，多個(gè)政策重疊在一起發(fā)揮作用，影響了宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮。宏觀

15、調(diào)控政策的“一刀切”也不利于其效力的發(fā)揮。我國(guó)是一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)體，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。這就要求采取的宏觀調(diào)控方式可能不一樣，但我國(guó)的宏觀調(diào)控政策是國(guó)家統(tǒng)一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個(gè)地方都統(tǒng)一實(shí)行。所以，希望我國(guó)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個(gè)地方結(jié)合本地實(shí)際情況參照實(shí)行，用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣更能發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力。3、虛假信息的存在影響了宏觀決策。一個(gè)健全的宏觀決策體系需要以能夠反映市場(chǎng)基本面的真實(shí)信息為基礎(chǔ)，但受現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法的限制，我國(guó)部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀決