海南房地產(chǎn)市場形勢分析

1、自2000年來連續(xù)10年房地業(yè)一路高歌，暢通無阻、雖有小風小浪但還是造就了一批批億萬、千萬、百萬富翁，也使老百姓購房成為了奢望;自2010年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了史上最嚴厲的調控，在限貸、限購、限價等一系列政策措施的作用下，2011年樓市成交量大幅萎縮，房價過快上漲的勢頭得到遏制。2012年1月31日溫家寶主持召開國務院第六次全體會議，對當前重點工作部署時提到要繼續(xù)促進房價合理回歸。2012年房地產(chǎn)調控仍將繼續(xù)，但在執(zhí)行細則方面進行微調的聲音也此起彼伏。而2012年海南房地產(chǎn)市場調控政策將會發(fā)生哪些變化？這些變化又將對海南房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？購房時機何時出現(xiàn)？圍繞這些問題我進行簡要剖析

2、。一、2012年調控主基調不變，存在適度微調的可能性與以往的“空調”不同，此次房地產(chǎn)調控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。作為調控最為嚴厲的北京，2011年樓市成交量大幅下降。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市新建住宅成交9萬套，較2010年下降4%，較2009年下降39%;二手房成交13.7萬套，較2010年下降23%，較2009年下降45%。調控成果來之不易，調控成果的鞏固必然成為2012年北京市相關部門的重要工作，這也是2012年中央政府部署的重點工作之一。目前北京市已經(jīng)明確提出2012年將繼續(xù)“限購”政策。2011年國家房地產(chǎn)宏觀調控政策對海南房地產(chǎn)市場影響明顯，2010年海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資46787

3、億元，2011年海南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資663.05億元，比上年增長41.7%，占固定資產(chǎn)投資額的41.1%;全年房屋施工面積3659.88萬平方米，增長35.6%;銷售面積888.19萬平方米，增長3.9%。在房屋價格方面，海口去年12月房屋銷售價格同比上漲35.5%，環(huán)比上漲0.2%;三亞房屋銷售價格同比上漲43.35%，環(huán)比漲0.1%，兩城市房價同比漲幅繼續(xù)領跑全國。2011盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，但房地產(chǎn)業(yè)的增速卻由2010年增長27.1%回落到5.0%。海南省政府秘書長徐莊介紹，海南省2011年地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp)2515.29億元，比上年增長12%，經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，但也存

4、在經(jīng)濟增速減緩等問題，未完成全年預期增長13%的目標。其主要原因是國家加大宏觀調控力度，出臺了一系列遏制樓市的措施，對海南房地產(chǎn)影響非常明顯，導致房地產(chǎn)業(yè)回落幅度較大，從而影響整個經(jīng)濟增速回落。海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長王志宏說，為了促進海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年將繼續(xù)鼓勵支持行業(yè)協(xié)會、開發(fā)商繼續(xù)舉辦各類房地產(chǎn)促銷展銷活動;建立多元多層次房地產(chǎn)開發(fā)體系，重點發(fā)展度假酒店、度假村、養(yǎng)生療養(yǎng)等經(jīng)營性房地產(chǎn)業(yè);同時將完善預售資金監(jiān)管機制。海南省統(tǒng)計局局長符國瑄表示，在保障房方面，去年海南開工建設11.22萬套保障房，竣工4.85萬套，占計劃的119.1%;全年開工建設面積900.01萬平方米，占計劃總面

5、積的140.5%，其中竣工面積384.66萬平方米，占計劃的155.9%。2012年是全面實施“十二五”規(guī)劃的第二年，是國際旅游島建設全面推進的重要一年，省委、省政府把2012年確定為“項目建設年”，海南將在重點項目建設，擴大投資方面下真功夫，2012年海南將努力促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，抓住房地產(chǎn)市場調控契機，推動房地產(chǎn)結構調整，控制普通商品住房開發(fā)，控制岸線房地產(chǎn)規(guī)模，重點發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等高檔經(jīng)營性項目，優(yōu)化空間布局，提高檔次水平，促進可持續(xù)發(fā)展。加大房地產(chǎn)促銷力度，逐步消化保有量，爭取2012年房地產(chǎn)銷量穩(wěn)中有升，繼續(xù)發(fā)揮在穩(wěn)增長中重要作用。三亞市六屆人大一次會議上，三亞市市長王勇作

6、的政府工作報告指出，五年來全市生產(chǎn)總值年均增長17.9%。今后的5年，三亞將著力保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加大商業(yè)地產(chǎn)和商務辦公地產(chǎn)發(fā)展力度，嚴格控制濱海一線住宅建設，三亞普通住宅“大限”或至。盡管房地產(chǎn)調控的主基調未變，但調控政策仍存在適度微調的可能性，原因主要有三點：一是、海南國際旅游島建設離不開房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動，離不開島外資金的流入，企業(yè)在承受資金壓力的同時，海南省各級政府也在承受經(jīng)濟下行的壓力。二是、國內外經(jīng)濟形勢的巨大不確定性增加了2012年經(jīng)濟下行的壓力，而考慮到房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用，不排除對現(xiàn)行調控措施進行微調的可能性;三是、現(xiàn)行的調控措施在打擊投資投機需求的同時，也

7、不可避免地誤傷了剛需和改善型需求等自住需求。從這點來看，房地產(chǎn)調控政策也存在微調的必要性，比如首套房利率和首付成數(shù)回歸優(yōu)惠，既符合房地產(chǎn)調控的大方向，同時也有助于房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)“軟著陸”; ?？谑挟a(chǎn)權式酒店管理暫行辦法于2012年2月1日起施行，具分析?？谕瞥龊？谑挟a(chǎn)權式酒店管理暫行辦法的目的是為了?？谧≌N售市場轉型，海南原本就在大搞旅游地產(chǎn)，產(chǎn)權式酒店是一個折中做法，一種變相的松動;直接說松動，在風口浪尖上;直接搞酒店，不一定有那么賺錢，產(chǎn)權式酒店應運而生，其實就是一種變相的酒店住宅或住宅酒店而已。二、銀行壓力與信貸松動住建部曾在2011年底表示嚴格實施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購房

8、家庭貸款需求，該表態(tài)隨后引發(fā)市場對首套房利率放松的猜測。住建部和央行連續(xù)釋放滿足首套房貸款需求的信號之下，市場對于首套房利率放開的預期也在增加。2012年金融市場工作座談會上，央行行長助理郭慶平指出，2012年金融市場工作要圍繞“穩(wěn)中求進”的主基調和穩(wěn)健貨幣政策基本要求展開。在房貸方面，繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設。加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭貸款需求。2月7日從中國銀行某支行了解到只要在該行存有金融資產(chǎn)50萬以上，就能享受8.5折的首套房貸款利率優(yōu)惠。所謂金融資產(chǎn)，是指存款、理財產(chǎn)品、基金等。中國銀行上述支行規(guī)定，客戶若存有金融資產(chǎn)50萬以上

9、，就能享受首套房貸款利率8.5折優(yōu)惠;如果存30萬40萬，則是9折;10萬30萬，為9.5折;10萬以下的話，則是基準利率。并非所有銀行都有同樣措施，在首套房貸款利率方面，中信銀行在基準利率基礎上上浮5%，深發(fā)展上浮10%，郵儲銀行則上浮15%。二套房貸款利率方面，中行為基準利率的1.1倍，有金融資產(chǎn)也不能下調。其他銀行二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮5%至15%不等。每家銀行都不一樣，有的銀行資金寬裕就不需要這樣，堅信2012開發(fā)商、政府日子不好過、銀行的日子也不好過，信貸松動勢在必行。三、2012年上半年房價下行壓力較大，下半年成交量將會漸趨穩(wěn)定在嚴厲的樓市調控下，海南房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前

10、所未有的調整。2012年1月海南商品房市場共簽約2753套，環(huán)比上月減少了113套，簽約面積260230.51，環(huán)比下降3.60%，簽約均價14664.76元/，環(huán)比上漲32.93%;量跌價漲成為事實。2012年1月三亞商品房簽約112184占全省簽約總量的43%排名第一，?？诤灱s102051占全省的39%排名第二，瓊海簽約15912占全省6%排名第三，文昌簽約14074占全省6%排名第四，其他依次為陵水4091占2%，五指山3289、定安2988、保亭2602各占1%。 簽約面積環(huán)比增加的市縣有5個，分別是：定安48.09%、三亞44%、保亭13%、萬寧8%、文昌4%;簽約面積環(huán)比減少的市縣

11、有4個，降幅分別為：陵水下降13%、?？谙陆?2%、五指山下降47%、瓊海下降50%。本月三亞商品房簽約均價24457.48元/排名第一，其次為陵水簽約均價21277.25元/，瓊海簽約均價9363.22元/排名第三，保亭簽約均價8038.22元/排名第四，萬寧6750.18元/排名第五，其余：?？?711.02元/、五指山6460.04元/、文昌5561.88元/、定安3556.78元/。 本月有4個市縣均價上漲，瓊海漲幅最高達29.10%，三亞漲幅27.06%排名第二，其余為保亭7.69%、五指山1.84%;均價下降的市縣有5個，定安下降16.62%、陵水下降15.06%、海口下降9.72

12、%。2012年1月?？谏唐贩渴袌龉埠灱s964套，環(huán)比上月減少224套，簽約面積102051.13，環(huán)比下降21.81%，簽約均價6711.02元/，環(huán)比下跌9.72%。2012年1月三亞商品房市場共簽約1153套，環(huán)比上月增加287套，簽約面積112183.86，環(huán)比增加43.93%，簽約均價24457.48元/，環(huán)比上漲27.06%。海南島經(jīng)濟快速增長，在2010年海南房地產(chǎn)開發(fā)涌動新一輪熱潮、住宅銷售形勢一片火爆之際，有人預計好景長不了，事實則證明他們的預言不準。2011年海南全省房屋銷售誰最牛？?？谑?，省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2011年，全省共銷售各類房屋888.19萬平方米，比2010年的8

13、54.73萬平方米增加33.46萬平方米，同比增長3.9%，共實現(xiàn)銷售額759.27億元，比2010年的734.09億元增加25.18億元，同比增長3.4%。在全部十八個市縣中，年銷售面積在50萬平方米以上的市縣依次是?？谑?、三亞市、瓊海市、文昌市、澄邁縣、陵水縣，全年分別銷售225.55、163.69、112.44、81.92、81.84、52.19萬平方米。 2011年是海南房地產(chǎn)投資快速增長年，房地產(chǎn)開發(fā)投資水漲船高，增速也很快。在全省十八個市縣中，有七個市縣的房地產(chǎn)開發(fā)投資成倍數(shù)增長，依次是臨高縣、白沙縣、儋州市、屯昌縣、瓊中縣、保亭縣、萬寧市，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資分別較上年增長5.4、

14、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍。 2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模居全省前五位的市縣依次是三亞市、?？谑?、陵水縣、瓊海市、澄邁縣，全年分別完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.85億元，較上年分別增長34.6%、39.8%、59.3%、21.3%、13.4%。 2011年全省共完成固定資產(chǎn)投資1611.41億元，比上年增長36.2%，在列入統(tǒng)計的十九個投資行業(yè)中，投資增長最快的建筑業(yè)，全年實際完成投資37.44億元，較上年的增幅達3.2倍，居十九個行業(yè)之首。居二至五位的依次是采礦業(yè)、科研技術服務及地質勘查業(yè)、衛(wèi)生社會保障和社會福利業(yè)、信息傳輸計算機服務和軟

15、件業(yè)，較上年的增幅分別為2.4倍、1.3倍、99.7%、78.3%。而投資規(guī)模最大的前五個行業(yè)依次是房地產(chǎn)業(yè)、住宿餐飲業(yè)、制造業(yè)、電氣燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)、水利環(huán)境和公共設施管理業(yè)，全年分別完成投資746.66、148.41、132.84、119.59、108.02億元，也是五個投資過百億元的行業(yè)。 從整體上看，目前房地產(chǎn)市場的觀望氣氛已經(jīng)形成，限購繼續(xù)、調控大環(huán)境未變的情況下，海南房地產(chǎn)市場的低迷不太可能出現(xiàn)大的轉變，因此我認為2012年上半年海南房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較大的壓力，而隨著市場的發(fā)展、房價的調整、調控政策的微調，2012年10月份以后海南房地產(chǎn)市場成交量將會逐漸趨于穩(wěn)定，對于投資度假置業(yè)的購房者來說，2012年二季度末三季度初或是個不錯的購房時機。 海南房地產(chǎn)屬于旅游地產(chǎn)，非硬性需求，即旅游、投資、度假養(yǎng)老為一體的復合式地產(chǎn);大海、沙灘、空氣