12月長(zhǎng)白山廣澤地產(chǎn)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的初步建議

1、白山廣澤渾江路商業(yè)綜合體項(xiàng)目的初步建議深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司楊寶民2011年12月3-7日從2004年開(kāi)始深圳新摩爾公司已經(jīng)投資萬(wàn)元了解長(zhǎng)春總體規(guī)劃和商業(yè)現(xiàn)狀，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，與甲方共同研討提出項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)工作思路和可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。年月楊寶民先生帶領(lǐng)深圳新摩爾團(tuán)隊(duì)系統(tǒng)研究了長(zhǎng)春南部新城鉅城和傳奇兩個(gè)地塊的大型商業(yè)綜合體，通過(guò)對(duì)白山市場(chǎng)認(rèn)真的調(diào)研，我們認(rèn)為在消費(fèi)力不足的四線城市開(kāi)發(fā)要充分考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格不高、招商難度大等實(shí)際問(wèn)題，爭(zhēng)取最好的市場(chǎng)預(yù)期和盈利模式。根據(jù)市場(chǎng)需要確定白山渾江大街地塊商業(yè)綜合體可能的項(xiàng)目物業(yè)比例與位置，根據(jù)項(xiàng)目地塊和區(qū)位特點(diǎn),確定產(chǎn)品定位和物業(yè)組

2、合開(kāi)發(fā)計(jì)劃，找到最優(yōu)的盈利模式方向。一、 白山城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)圖 1 白山市范圍 白山市轄2個(gè)市轄區(qū)（渾江區(qū)、江源區(qū)） 、2個(gè)縣（撫松縣、靖宇縣） 、1個(gè)自治縣（長(zhǎng)白朝鮮族自治縣），代管1個(gè)縣級(jí)市（臨江市）。白山市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30年的發(fā)展積累，吉林省白山市初步形成了以能源、林產(chǎn)、礦產(chǎn)冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥、旅游、礦泉水、人參、硅藻土五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局。建議今后白山必須在保護(hù)生態(tài)的前提下發(fā)展經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)在如下領(lǐng)域吸引大型企業(yè)的較大規(guī)模投資：旅游業(yè)與長(zhǎng)白山生態(tài)文化產(chǎn)業(yè) . 人參等生態(tài)產(chǎn)品和生物醫(yī)藥 3.長(zhǎng)白山礦泉水加工與品牌包裝通過(guò)大項(xiàng)目投資帶動(dòng)農(nóng)村人口進(jìn)城工作，加快城市化進(jìn)程，按

3、照增加萬(wàn)人口規(guī)模的設(shè)想，至少需要億元以上投資。建議將浙江企業(yè)和深圳企業(yè)作為招商引資的重點(diǎn)，特別是大型礦泉水企業(yè)和生物醫(yī)藥企業(yè)等適合在白山就近大規(guī)模投資。 人口分布： 白山市總?cè)丝?45.6萬(wàn) 農(nóng)村人口：82.8萬(wàn)； 城鎮(zhèn)人口：62.8萬(wàn)。白山市城鎮(zhèn)人口 市區(qū)常住人口（萬(wàn)人） 白山市 33.7 臨江市 10.3 江源區(qū)10.7 撫松縣 4.7 靖宇縣 6.1 長(zhǎng)白縣 3.7 合計(jì) 62.8 年人均可支配收入城鎮(zhèn)居民2007200820092010可支配收入11540135231503616356收入增長(zhǎng)率18.1%17.2%11.2%8.8%消費(fèi)性支出768994461132410722支出增長(zhǎng)

4、率24.1%22.9%19.9%-5.3%恩格爾系數(shù)34.1%34.5%34.8%35.3%農(nóng)村農(nóng)民可支配收入4175499053136134收入增長(zhǎng)率13.0%16.4%6.5%15.4%消費(fèi)性支出2946318234683975支出增長(zhǎng)率9.8%28.5%9.0%14.6%恩格爾系數(shù)39.7%43.8%41.2%40.6%白山市正在高起點(diǎn)謀劃，打造吉林省東部商貿(mào)中心。遵循“布局合理、層次分明、規(guī)模適當(dāng)、適度超前、有效差異、協(xié)調(diào)互補(bǔ)”的發(fā)展目標(biāo)，搞好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。重點(diǎn)突出四個(gè)“優(yōu)化”：一是優(yōu)化城市核心商業(yè)區(qū)。依托渾江大街商貿(mào)業(yè)相對(duì)集聚的區(qū)域，以合興大廈為中心，構(gòu)筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。二是優(yōu)化次

5、級(jí)商貿(mào)中心。發(fā)揮商貿(mào)業(yè)中間環(huán)節(jié)的疏導(dǎo)、分流作用，以市區(qū)周邊新開(kāi)發(fā)區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，構(gòu)筑城市次級(jí)商貿(mào)中心。三是優(yōu)化社區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)。發(fā)展符合社區(qū)商貿(mào)業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的餐飲住宿、洗衣保潔、美容健身、家政服務(wù)、網(wǎng)上購(gòu)物等現(xiàn)代生活服務(wù)業(yè)。四是優(yōu)化城郊商業(yè)圈。有選擇、有重點(diǎn)地建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品交易與集散的交易市場(chǎng)，暢通農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道。2010年，白山市消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺，日趨活躍，呈現(xiàn)出增長(zhǎng)速度高、結(jié)構(gòu)升級(jí)快的好勢(shì)頭。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額139.08億元，同比增長(zhǎng)18.5%。其中，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額114.80億元。白山市商務(wù)局預(yù)計(jì)到2016年末，白山市社會(huì)消費(fèi)品零售總額力爭(zhēng)突破340億元，年均增長(zhǎng)20%；全市外貿(mào)進(jìn)

6、出口總額力爭(zhēng)突破7億美元，年均增長(zhǎng)30%；全市引進(jìn)市外資金870億元，年均增長(zhǎng)20%。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：目前白山大型購(gòu)物中心已經(jīng)有合興購(gòu)物中心和銀座購(gòu)物中心，銀座購(gòu)物中心屬于標(biāo)準(zhǔn)的電器百貨以及美食廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，合興購(gòu)物中心屬于自營(yíng)超市百貨產(chǎn)權(quán)商鋪電影院等綜合購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，目前處于吃不飽狀態(tài)，現(xiàn)有零售物業(yè)已經(jīng)能夠滿足消費(fèi)需求。今后，我們建設(shè)的購(gòu)物中心需要從現(xiàn)有市場(chǎng)格局中，搶占市場(chǎng)份額。合興購(gòu)物中心二、白山廣澤綜合體產(chǎn)品定位和物業(yè)組合比例項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，屬于市級(jí)中心商圈的核心位置劣勢(shì)城市人口規(guī)模小，消費(fèi)力不夠，被通化和長(zhǎng)春等輻射，已經(jīng)建成的合興購(gòu)物中心還處于商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)沒(méi)有達(dá)到較理想狀態(tài)

7、機(jī)會(huì)白山正在借助長(zhǎng)白山優(yōu)勢(shì)加大中心城市建設(shè)力度，積極發(fā)展醫(yī)藥旅游等產(chǎn)業(yè)威脅通化等中東集團(tuán)都在建設(shè)大型商業(yè)綜合體，與我們共同爭(zhēng)奪客源在競(jìng)爭(zhēng)中超越對(duì)手的策略策略準(zhǔn)確的商業(yè)定位與主力商家和龍頭品牌策略充足的停車(chē)位和便利的停車(chē)方式策略形成消費(fèi)目的地的商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)本項(xiàng)目位于白山市渾江路南側(cè)原市委和市政府范圍。白山項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件初步分析 米限高占地面積容積率建筑面積用地面積17萬(wàn)平方米基底面積地下建筑面積2.7萬(wàn)平方米合計(jì)萬(wàn)平方米地塊產(chǎn)品定位與投資估算方案類(lèi)別面積細(xì)分金額億元住宅大戶型萬(wàn)平方米針對(duì)金領(lǐng)階層萬(wàn)平方米，戶型120 225000.5140平方米 2萬(wàn)平方米28000.56小戶型6萬(wàn)平方米

8、2萬(wàn)平方米針對(duì)白領(lǐng)階層60平方米23500 精裝0.74萬(wàn)平方米80平方米4250011萬(wàn)平方米針對(duì)白領(lǐng)階層為主， 120平方米128000.28 商務(wù)酒店5000平方米500050000.25 購(gòu)物中心萬(wàn)平方米（含5000平方米地下商業(yè)）萬(wàn)50003.0 地下停車(chē)面積2.1萬(wàn)平方米 層停車(chē)2.130000.63投資6.92億元方案 減少零售商業(yè)面積，適當(dāng)增加住宅面積，增加住宅和商務(wù)酒店面積，爭(zhēng)取沖到較高價(jià)格。該方案投資最小，建設(shè)周期快，缺點(diǎn)層商業(yè)價(jià)值未能充分利用。方案 前期做好地址勘探類(lèi)別面積細(xì)分金額億元住宅大戶型萬(wàn)平方米針對(duì)金領(lǐng)階層萬(wàn)平方米，戶型120 225000.5140平方米 2萬(wàn)平

9、方米28000.56小戶型6萬(wàn)平方米2萬(wàn)平方米針對(duì)白領(lǐng)階層60平方米23500 精裝0.74萬(wàn)平方米80平方米425001公寓1萬(wàn)平方米針對(duì)白領(lǐng)階層為主， 120平方米128000.28 商務(wù)酒店5000平方米5000平方米50000.25購(gòu)物中心7.5萬(wàn)平方米（含層萬(wàn)平方米）7.5萬(wàn)50003.75地下停車(chē)面積-1層1.6萬(wàn)平方米2層5000平方米2.130000.63投資7.67億元方案 商業(yè)面積加大，層商業(yè)充分利用?？偼顿Y增加，商業(yè)銷(xiāo)售總量相對(duì)是固定的，因此項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)加大。說(shuō)明： 預(yù)計(jì)策劃和概念設(shè)計(jì)費(fèi)用200萬(wàn)元 國(guó)內(nèi)公司進(jìn)行功能性設(shè)計(jì)和招商摸底， 爾后正式國(guó)際招標(biāo)設(shè)計(jì)預(yù)計(jì)成本在每平方

10、米100元設(shè)計(jì)費(fèi)用，項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)計(jì)在3000萬(wàn)元。二、確定項(xiàng)目商業(yè)綜合體初步業(yè)態(tài)方案考慮綜合體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)設(shè)施規(guī)劃的總體意見(jiàn)，確定基本的出租和銷(xiāo)售比例，計(jì)算年經(jīng)營(yíng)租金收入，確定初步的總體經(jīng)營(yíng)策略。白山市合興實(shí)業(yè)股份有限公司位于吉林省白山市，是吉林省東部較大規(guī)模的商業(yè)企業(yè)。企業(yè)占地面積9375平方米，營(yíng)業(yè)面積21,000平方米。公司以商業(yè)零售業(yè)為主，采用租賃、聯(lián)營(yíng)及自營(yíng)等多種經(jīng)營(yíng)方式，經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外名優(yōu)商品10萬(wàn)余種，年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額億元以上。同時(shí)，公司還下設(shè)典當(dāng)公司、健康藥房連鎖公司、超市連鎖公司、廣告裝潢公司等事業(yè)部。2007年，根據(jù)合興公司的發(fā)展需要，決定建設(shè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、美容、健

11、身等為一體的大型購(gòu)物中心。工程建設(shè)周期預(yù)定為兩年，投資1.5億元，購(gòu)物中心總建筑面積為8萬(wàn)平方米，將建成白山市的地標(biāo)性建筑物，現(xiàn)工程已經(jīng)完成，購(gòu)物中心部分2010年春節(jié)前能投入試運(yùn)營(yíng)，年全年銷(xiāo)售額將近億元。無(wú)論何種業(yè)態(tài)方案，我們都建議充分利用廣澤地塊層的商業(yè)價(jià)值，建議層和地下商業(yè)等全部連通，方便顧客。6-萬(wàn)平方米購(gòu)物中心業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)初步方案樓層主要業(yè)態(tài)補(bǔ)充業(yè)態(tài)地下一層超市萬(wàn)平方米方米引進(jìn)品牌超市街區(qū)000平方米 引進(jìn)流行服飾，1000平方米食堂員工換裝區(qū)一樓品牌區(qū)1.0萬(wàn)平方米品牌專(zhuān)賣(mài)店為主銀行1000平方米 快餐1000平方米二樓女裝區(qū)1.2萬(wàn)平方米品牌專(zhuān)賣(mài)店為主三層兒童女裝兒童服飾玩具000平

12、方米，000女裝及內(nèi)衣區(qū)域兒童餐飲1000平方米兒童娛樂(lè)場(chǎng)所四層男裝區(qū)5500平方米男裝000平方米運(yùn)動(dòng)裝引進(jìn)餐飲，咖啡廳和健康休閑中心000平方米靠近東側(cè)布局五層方特娛樂(lè)場(chǎng)等電玩娛樂(lè)5000平方米餐飲6000平方米萬(wàn)達(dá)多功能電影院和演藝中心1500平方米靠近東側(cè)布局六層1500平方米健身中心和會(huì)所（辦公樓建議1000平方米，還有商務(wù)賓館每層2500配合）1500平方米用于電影院小計(jì)萬(wàn)平方米兒童業(yè)態(tài)需要和娛樂(lè)業(yè)態(tài)需要事先和消防部門(mén)溝通。布局主要優(yōu)點(diǎn)：充分利用沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的層 用于帶動(dòng)人流的超市，上層主要依靠娛樂(lè)電影和餐飲拉動(dòng)人流。 方案樓層主要業(yè)態(tài)補(bǔ)充業(yè)態(tài)地下二層停車(chē)為主如果和地下商城連通，可以設(shè)

13、置少量商鋪地下一層少量流行女裝女裝為主 輔助男裝停車(chē)為主街區(qū)000平方米 引進(jìn)流行服飾，1000平方米食堂員工換裝區(qū)一樓品牌區(qū)1.0萬(wàn)平方米品牌專(zhuān)賣(mài)店為主銀行1000平方米 快餐1000平方米二樓超市區(qū)萬(wàn)平方米方米引進(jìn)品牌超市000平方米超市外鋪品牌女裝專(zhuān)賣(mài)店為主三層超市百貨區(qū)大潤(rùn)發(fā)等12000平方米主出口設(shè)置在北側(cè)5000平方米男裝四層兒童女裝兒童服飾玩具000平方米，000女裝及內(nèi)衣區(qū)域000平方米運(yùn)動(dòng)裝兒童餐飲1000平方米兒童娛樂(lè)場(chǎng)所五層餐飲區(qū)方特娛樂(lè)場(chǎng)2000平方米餐飲8000平方米引進(jìn)咖啡廳和健康休閑中心1000平方米1500平方米用于電影院六層商務(wù)酒店2500平方米,健身中心15

14、00平方米萬(wàn)達(dá)電影院1500平方米+500平方米辦公室七層商務(wù)酒店2500平方米小計(jì)萬(wàn)平方米超市進(jìn)入層，設(shè)置流行前線業(yè)態(tài)。布局優(yōu)點(diǎn)：人流向二樓拉 缺點(diǎn)：項(xiàng)目變現(xiàn)能力降低，女性人流不連續(xù)。建議在城市設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，根據(jù)招商實(shí)際要求，幫助確定項(xiàng)目客流動(dòng)線與貨流動(dòng)線，優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)方案工作，指導(dǎo)招商手冊(cè)要點(diǎn)，啟動(dòng)招商摸底工作。配合甲方邀請(qǐng)的設(shè)計(jì)院同步進(jìn)行概念設(shè)計(jì)深化工作。講授商業(yè)街區(qū)與超市、百貨的視覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)體系及其與商業(yè)建筑裝修銜接方法，講解主力店和步行街項(xiàng)目招商知識(shí)和實(shí)際操作，專(zhuān)題研討項(xiàng)目與對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)策略。講授現(xiàn)代綜合體、購(gòu)物中心的招商與經(jīng)營(yíng)體系，確定項(xiàng)目主要招商目標(biāo)，幫助判斷最佳開(kāi)業(yè)時(shí)間，指導(dǎo)開(kāi)業(yè)綜合方

15、案。四、 白山渾江大街商業(yè)綜合體項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析白山廣澤項(xiàng)目用地2.6萬(wàn)平方米，用地面積換算為36畝 ，總地價(jià) 每畝價(jià)格500萬(wàn)元1.8億元項(xiàng)目總投資為7.67億元地價(jià)1.8億元9.47億元采用第一物業(yè)組合方案，可以銷(xiāo)售的物業(yè)計(jì)算如下：類(lèi)別面積細(xì)分金額億元住宅大戶型萬(wàn)平方米針對(duì)金領(lǐng)階層萬(wàn)平方米，戶型120 243000.86140平方米 2萬(wàn)平方米43000.86小戶型5.8萬(wàn)平方米2萬(wàn)平方米針對(duì)白領(lǐng)階層60平方米25500 精裝1.13萬(wàn)平方米80平方米343001.29公寓1萬(wàn)平方米針對(duì)白領(lǐng)階層為主， 120平方米145000.45住宅小計(jì)購(gòu)物中心層每平方米均價(jià)萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售億元層預(yù)計(jì)銷(xiāo)售

16、億元購(gòu)物中心三層平方米銷(xiāo)售均價(jià)萬(wàn)元5000萬(wàn)元5.5地下停車(chē)面積-1層1.6萬(wàn)平方米2層5000平方米35000.35投資10.41億元項(xiàng)目毛利潤(rùn)為10.41.-9.47=094億元銷(xiāo)售毛利潤(rùn) 項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)計(jì)為0.564億元。通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)，基本收回綜合體投資，保留5萬(wàn)平方米購(gòu)物中心（價(jià)值6億元）和商務(wù)酒店平方米，價(jià)值萬(wàn)元總計(jì)理論利潤(rùn)7.064億元。年預(yù)算編制方法和內(nèi)容白山廣澤綜合體項(xiàng)目的預(yù)算需要由總經(jīng)理委托財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭，各個(gè)部門(mén)重點(diǎn)參與的原則，組成預(yù)算編制小組。首先要把前期策劃和設(shè)計(jì)部門(mén)把費(fèi)用預(yù)算好，概念設(shè)計(jì)方案完成后，請(qǐng)工程部門(mén)進(jìn)行初步估算，在招商摸底和詳細(xì)設(shè)計(jì)方案完成后，正式編制工程預(yù)算。1

17、.前期費(fèi)用預(yù)算充足，保證項(xiàng)目方案的高質(zhì)量，特別是注意招商摸底和設(shè)計(jì)方案優(yōu)化結(jié)合，優(yōu)先保證專(zhuān)家組商業(yè)管理和施工管理專(zhuān)家以及建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家的費(fèi)用；策劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用一般在綜合體項(xiàng)目總成本中占比例為2%,一般對(duì)成本波動(dòng)的影響超過(guò)20%，因此，策劃和設(shè)計(jì)成本優(yōu)先保證的同時(shí)，盡量爭(zhēng)取占據(jù)到，對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案中的節(jié)能設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)化分析費(fèi)用預(yù)算在萬(wàn)元以上。2.材料預(yù)算 一般要保證材料費(fèi)用和質(zhì)量，鋼材和水泥和衛(wèi)生設(shè)備以及低壓電器設(shè)備等由房地產(chǎn)公司統(tǒng)一采購(gòu)，和大型材料供應(yīng)商建立長(zhǎng)期關(guān)系并嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算。3.施工預(yù)算 優(yōu)先保證一線工人的工資發(fā)放，即使選擇墊資的施工單位，也要選擇資金雄厚的施工單位。關(guān)心施工人員包括普通農(nóng)民工

18、的身心健康，在工資外，提取每人每年1000元費(fèi)用，用于工人的文化和體育活動(dòng)，安排監(jiān)理公司監(jiān)督落實(shí)。白山廣澤渾江路地塊城市商業(yè)綜合體三年預(yù)算編制的主要內(nèi)容：可銷(xiāo)售物業(yè)預(yù)算 住宅、寫(xiě)字樓soho、公寓等綜合體預(yù)算保留物業(yè)預(yù)算 剩余寫(xiě)字樓出租和購(gòu)物中心租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算費(fèi)用預(yù)算 含銷(xiāo)售，招商和管理費(fèi)用現(xiàn)金預(yù)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)表財(cái)務(wù)預(yù)算預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表支出預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算是綜合體預(yù)算管理中的重點(diǎn)，一般王府井綜合體現(xiàn)金2012-2013年主要來(lái)自住宅和寫(xiě)字樓物業(yè)銷(xiāo)售，2013年月后保留購(gòu)物中心和剩余寫(xiě)字樓租賃物業(yè)經(jīng)營(yíng)部分產(chǎn)生現(xiàn)金流。對(duì)于現(xiàn)金預(yù)算一般要在執(zhí)行中結(jié)合實(shí)際調(diào)整，出現(xiàn)重大政策變化時(shí)候，需要現(xiàn)金流重大調(diào)整，報(bào)告董事會(huì)

19、批準(zhǔn)，其他就是常規(guī)的現(xiàn)金流調(diào)整，報(bào)請(qǐng)經(jīng)營(yíng)班子批準(zhǔn)。根據(jù)現(xiàn)金流預(yù)算特點(diǎn)，建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，保持白山廣澤渾江路地塊綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性。跟進(jìn)預(yù)算的方法：總經(jīng)理安排財(cái)務(wù)部門(mén)，工程部門(mén)配合牽頭，及時(shí)了解白山廣澤渾江路地塊項(xiàng)目進(jìn)度，及時(shí)了解預(yù)算中不符合項(xiàng)目實(shí)際的成分及時(shí)階段性變更調(diào)整；跟進(jìn)銀行房地產(chǎn)信貸政策變化，及時(shí)采取貸款組合策略，優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算。監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)度和合同執(zhí)行進(jìn)度，確保按時(shí)支付項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)和工程費(fèi)用，避免無(wú)故違約增加的索賠成本。四、招商與營(yíng)銷(xiāo)策略招商策略招商順序業(yè)態(tài)招商目標(biāo)替代目標(biāo)超市大潤(rùn)發(fā)中高檔餐飲大連漁港長(zhǎng)白山風(fēng)情餐廳中檔影院引進(jìn)中華影院等萬(wàn)達(dá)電影賓館錦江之星如家酒店女裝旗

20、艦品牌鞋類(lèi)龍頭品牌電玩品牌和相關(guān)設(shè)備 營(yíng)銷(xiāo)策略小戶型住宅白山政府和醫(yī)院以及青年教師定向銷(xiāo)售 投資意識(shí)較強(qiáng)的銀行證券系統(tǒng)員工小戶型面向白領(lǐng)群體類(lèi)似公寓產(chǎn)品大戶型住宅面向金領(lǐng)和商務(wù)人士類(lèi)似企業(yè)家群體根據(jù)前期排號(hào)客戶的實(shí)際需要調(diào)整戶型比例。五、白山廣澤渾江路地塊商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)度表2011年月商業(yè)定位和產(chǎn)品定位分析，確定業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)方案下旬審查建筑設(shè)計(jì)方案和施工圖確定住宅（）和寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，提出產(chǎn)品定位具體方案以及對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求建筑詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)方案專(zhuān)家（施工專(zhuān)家，名品購(gòu)物中心裝飾施工專(zhuān)家，經(jīng)營(yíng)專(zhuān)家等評(píng)估挖掘價(jià)值月購(gòu)物中心和住宅、公寓、寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位和戶型組合方案定位，完成建筑設(shè)計(jì)任務(wù)

21、書(shū)，通過(guò)銷(xiāo)售摸底驗(yàn)證方案的可靠性。面試招商總監(jiān)和工程總監(jiān)等人選，公開(kāi)擇優(yōu)錄取 商業(yè)業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線落位，國(guó)內(nèi)一線面積和位置初步確定，招商摸底分析和模擬經(jīng)營(yíng)計(jì)算 月底完成年全年預(yù)算方案初期確定項(xiàng)目視覺(jué)形象策劃方案和裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)月底，啟動(dòng)售樓處裝修設(shè)計(jì)方案2012年 1-商業(yè)建筑策劃研討 重點(diǎn)研討視覺(jué)形象和裝飾主題策劃物業(yè)管理公司確定介入方案月啟動(dòng)裝飾設(shè)計(jì)概念方案設(shè)計(jì)，建議月國(guó)外考察同類(lèi)項(xiàng)目意大利、法國(guó)月施工隊(duì)伍溝通，3月確定施工總包隊(duì)伍月開(kāi)始主力店招商工作和名店招商工作，招商摸底進(jìn)駐意向和進(jìn)駐要求時(shí)間完成項(xiàng)目施工圖和建設(shè)許可證等手續(xù)月日主力商店集中招商簽約，俏江南等先簽約，要求裝飾設(shè)計(jì)突出文化品

22、味裝飾設(shè)計(jì)詳細(xì)方案設(shè)計(jì)預(yù)算方案根據(jù)正式方案進(jìn)行更新和調(diào)整，報(bào)董事會(huì)審批執(zhí)行工程預(yù)算方案月招商策劃方案確定裝飾施工中標(biāo)公司在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上完成招商策劃與招商計(jì)劃方案與招商計(jì)劃基礎(chǔ)工程土方開(kāi)工兩個(gè)月內(nèi)完成建議月中旬舉辦招商新聞發(fā)布會(huì)6重點(diǎn)名品簽約和洽談，重點(diǎn)龍頭品牌等簽約建筑裝飾設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)中售樓人員開(kāi)始培訓(xùn)-月做好售樓前準(zhǔn)備工作拿到預(yù)售許可證完成現(xiàn)場(chǎng)售樓處裝修工作月vmd與商業(yè)設(shè)施策劃商鋪分割與建筑裝修意見(jiàn)同時(shí)給予整個(gè)電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建議，包括綜合布線建議9月份完成視覺(jué)形象策劃為主研討裝飾設(shè)計(jì)方案初稿月相關(guān)贏利模式深化，投入產(chǎn)出分析集中品牌招商,9月舉辦招商大會(huì)，項(xiàng)目服務(wù)式公寓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售月具體品牌集中招商評(píng)估裝飾設(shè)