基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋

1、基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 篇篇 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng) u是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓 是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓 給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)；給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)； 二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng) u是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從 是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從 事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)；事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)； 三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng) u是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的

2、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 國(guó) 土 局 u代表國(guó)家行使土地所有者職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市 代表國(guó)家行使土地所有者職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。 商 品 房 u是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開 是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開 發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)。發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)。 它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵 押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 發(fā) 展 商 u專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)

3、。 代 理 商 u經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng) 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng) 估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的 出售、購(gòu)買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷出售、購(gòu)買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷 售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。 土地類型 u按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜 按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜 合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。 土地使用權(quán)年限 u是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將

4、國(guó)有土地使用權(quán)在 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在 一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜 土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用 （經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地（經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地 使用權(quán)由政府無(wú)償收回。使用權(quán)由政府無(wú)償收回。 u現(xiàn)政府對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地 現(xiàn)政府對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地7070年，工業(yè)、年，工業(yè)、 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為教育、科技、文

5、化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為5050年，商業(yè)、年，商業(yè)、 旅游、娛樂(lè)用地為旅游、娛樂(lè)用地為4040年。年。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) u是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使 用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體， 房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行 的，不可能將房屋與土地分割開來(lái)處分。在具體的房地的，不可能將房屋與土地分割開來(lái)處分。在具體的房地 產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫(kù)等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫(kù)等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)

6、立 出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購(gòu)房而言，出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購(gòu)房而言， 就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 如何辦理產(chǎn)權(quán) u每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋 所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方 必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān) 資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過(guò)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過(guò) 戶手續(xù)。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。戶手續(xù)。

7、也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 u指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦 法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確 認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。 u產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才 產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才 能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。

8、 u房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化 房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化 情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀 等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事 項(xiàng)作全面記載。項(xiàng)作全面記載。 產(chǎn)權(quán)證書 u是指 是指“房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證”和和“土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證” 的二的二 合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包 括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房

9、產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái) 源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有 數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量 部門的分戶房屋平面圖。部門的分戶房屋平面圖。 商品房預(yù)售許可證 u按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展 商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓 花（現(xiàn)樓不需此證）?；ǎìF(xiàn)樓不需此證）。 房地產(chǎn)買賣合同 u是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和 是由國(guó)土

10、局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和 義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同， 內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同 必須做公證。必須做公證。 房屋所有權(quán) u房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用 權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng) 與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁 有了對(duì)該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。有了對(duì)該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。

11、 房屋使用權(quán) u是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的 是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的 是房屋的使用權(quán)。是房屋的使用權(quán)。 銀行接揭 u是指購(gòu)房者購(gòu)買商品房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的 是指購(gòu)房者購(gòu)買商品房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的 一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分房款，余款由銀行一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分房款，余款由銀行 代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀 行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完 畢后，房屋所有權(quán)歸己。畢后，房屋所有權(quán)歸己。 七通一平 u是指 是指: :上、下水通，排污通，路

12、通，電訊通，煤氣上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣 通，電通，熱力通，場(chǎng)地平整。通，電通，熱力通，場(chǎng)地平整。 公共維修基金 u公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、 公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、 設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 房屋買賣所需費(fèi)用 按揭手續(xù)費(fèi)按揭手續(xù)費(fèi) u A A、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：總房?jī)r(jià)款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：總房?jī)r(jià)款1 1貸款年限（其中貸款年限（其中1 15 5年為年為 1 1，6 61010年為年為0.80.8，11 112020年為年為0.60.6）。）。 uB B、抵押登記費(fèi)工本費(fèi)：房屋 、抵押登記費(fèi)工本費(fèi)：房屋9090元元/ /套，商業(yè)套，商業(yè)110

13、110元元/ /間。間。 u CC、公證費(fèi)：以借款人所申請(qǐng)貸款額為基數(shù)收取，、公證費(fèi)：以借款人所申請(qǐng)貸款額為基數(shù)收取，1 13 3萬(wàn)元萬(wàn)元 （不含（不含3 3萬(wàn)元）收取萬(wàn)元）收取100100元；元；3 35 5萬(wàn)元（不含萬(wàn)元（不含5 5萬(wàn)元）收取萬(wàn)元）收取150150 元；元；5 51010萬(wàn)元（不含萬(wàn)元（不含1010萬(wàn)元）收取萬(wàn)元）收取200200元；元；10102020萬(wàn)元（不萬(wàn)元（不 含含2020萬(wàn)元）收取萬(wàn)元）收取300300元。元。 辦證手續(xù)費(fèi) uA A、契稅： 、契稅：房屋按總房款的房屋按總房款的2 2收取，商鋪按總金額的收取，商鋪按總金額的4 4。 uB B、交易費(fèi)： 、交易費(fèi)：

14、在房產(chǎn)大證時(shí)間一年以內(nèi)的由開發(fā)商支付：住宅在房產(chǎn)大證時(shí)間一年以內(nèi)的由開發(fā)商支付：住宅3 3元元/ / 、商鋪、商鋪5 5元元/ /；在房產(chǎn)大證時(shí)間一年以外的開發(fā)商與客戶各承擔(dān)一；在房產(chǎn)大證時(shí)間一年以外的開發(fā)商與客戶各承擔(dān)一 半：住宅半：住宅6 6元元/ /、商鋪、商鋪1010元元/ /。 uCC、測(cè)量圖紙工本費(fèi)： 、測(cè)量圖紙工本費(fèi)：住宅為住宅為1.81.8元元/ /； 物業(yè)維修基金 u住宅為總房款的 住宅為總房款的2 2（多層）和（多層）和3 3（高層）；商（高層）；商 鋪為總金額的鋪為總金額的5 5。 u南陽(yáng)市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為： 南陽(yáng)市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為：77.577.5元元/ /。 配套費(fèi) u包括電話、

15、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接 入或初裝費(fèi)用，具體收費(fèi)辦法在物業(yè)交付時(shí)確定，入或初裝費(fèi)用，具體收費(fèi)辦法在物業(yè)交付時(shí)確定， 為開發(fā)商代收代繳費(fèi)用。為開發(fā)商代收代繳費(fèi)用。 房屋的結(jié)構(gòu)形式 u主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為 主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為磚混磚混 結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 u磚混結(jié)構(gòu)： 磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚 或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁

16、架等采用鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚 墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6 6層以下。層以下。 房屋的結(jié)構(gòu)形式 u磚木結(jié)構(gòu)： 磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或 砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。 u鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、 板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻

17、用磚或其它材料填板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填 充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)， 經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自 由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比 較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。 房屋的建筑面積 u是指按房屋建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積 是指按房屋建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積 之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍之和（即房屋的建筑

18、面積是指建筑物外墻外圍所圍 成空間的水平面積），它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)成空間的水平面積），它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī) 模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可 用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他 公攤面積等。公攤面積等。 商品房銷售面積 u商品房銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元 商品房銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元 內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ?nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ?面積之和。面積之和。 商品房銷售面積商品房銷售面積 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 +

19、 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 建筑面積的計(jì)算規(guī)定 u是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外 是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外 圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不 同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國(guó)家同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國(guó)家 根據(jù)房屋使用程度的不同，對(duì)房屋建筑面積的測(cè)算根據(jù)房屋使用程度的不同，對(duì)房屋建筑面積的測(cè)算 制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對(duì)房屋建筑物的主要規(guī)定有制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對(duì)房屋建筑物的主要規(guī)定有 以下以下1010點(diǎn)。點(diǎn)。 u（ （1 1）作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。

20、單）作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。單 層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總 和計(jì)算。和計(jì)算。 u（ （2 2）建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在）建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.22.2米以上的，包括房米以上的，包括房 屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲(chǔ)藏室等）和屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲(chǔ)藏室等）和2.22.2米米 以上的樓梯間、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。層面上的以上的樓梯間、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。層面上的 樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高

21、度在2.22.2米以上米以上 的建筑和地下室、半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在的建筑和地下室、半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在2.22.2米以上米以上 的按其外圍水平投影面積計(jì)算。的按其外圍水平投影面積計(jì)算。 建筑面積的計(jì)算規(guī)定 建筑面積的計(jì)算規(guī)定 u（ （3 3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建 筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.22.2米以上的按其水平投米以上的按其水平投 影面積計(jì)算。影面積計(jì)算。 u（ （4 4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按

22、房屋自然層計(jì) 算面積。算面積。 u（ （5 5）全封閉的陽(yáng)臺(tái)挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉）全封閉的陽(yáng)臺(tái)挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉 的陽(yáng)臺(tái)，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。的陽(yáng)臺(tái)，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 u（ （6 6）與房屋相連的有柱走廊、房屋間屬永久性封閉的架空）與房屋相連的有柱走廊、房屋間屬永久性封閉的架空 通廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊、均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的通廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊、均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的 外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有上蓋無(wú)柱的走廊，外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有上蓋無(wú)柱的走廊， 連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外

23、圍水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未封連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未封 閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；房閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；房 屋之間無(wú)上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。屋之間無(wú)上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。 u（ （7 7）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu) 的外圍水平投影面積計(jì)算。的外圍水平投影面積計(jì)算。 建筑面積的計(jì)算規(guī)定 u(8(8）有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。與室內(nèi) ）有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。與室內(nèi) 不相通的房屋間的

24、伸縮縫不計(jì)算建筑面積。不相通的房屋間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。 u（ （9 9）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì) 算，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。算，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 u（ （1010）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱，裝飾性的玻璃）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱，裝飾性的玻璃 幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等，騎樓、過(guò)街樓的底層幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等，騎樓、過(guò)街樓的底層 用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不 計(jì)

25、算建筑面積。計(jì)算建筑面積。 建筑面積的計(jì)算規(guī)定 套內(nèi)建筑面積的計(jì)算 u以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是 以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是 各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。 u房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面 房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面 積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測(cè)積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測(cè) 算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi) 墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。 u（ （1 1）套內(nèi)房屋的使用面積：）套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房

26、屋的使用面積為套內(nèi)房屋的使用面積為 套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算：它套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算：它 包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生 間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯 按自然層數(shù)的面積總和計(jì)算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道按自然層數(shù)的面積總和計(jì)算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道 井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計(jì)入使用面積。井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計(jì)入使用面積。 套內(nèi)建筑面積的計(jì)算 套內(nèi)建筑面積的計(jì)算 u（ （2 2）套內(nèi)墻體面積：）套內(nèi)墻

27、體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù) 或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中 各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外 墻等共有墻均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面墻等共有墻均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面 積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面 積。積。 套內(nèi)建筑面積的計(jì)算 u（ （3 3）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算規(guī)按陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算規(guī) 定計(jì)算，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑

28、面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻的定計(jì)算，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻的 水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積全部水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積全部 計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì) 算建筑面積。算建筑面積。 公有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)?u一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的 一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的 部分。最簡(jiǎn)單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分部分。最簡(jiǎn)單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分 面積應(yīng)由各戶進(jìn)行分?jǐn)?。公有面積的處理原則一般面積應(yīng)由各戶進(jìn)行分?jǐn)偂９忻娣e的處理原則一般

29、按各戶房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂０锤鲬舴课萁ㄖ娣e比例進(jìn)行分?jǐn)偂?u（ （1 1）共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管）共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管 道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò) 道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房 和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計(jì)算。和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計(jì)算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外 墻水平投影面積一半的建筑面

30、積。獨(dú)立使用的地下室、車墻水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車 棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程 的地下室、都不計(jì)人共有建筑面積。將這幾部分面積和計(jì)起的地下室、都不計(jì)人共有建筑面積。將這幾部分面積和計(jì)起 來(lái)即為共有面積總和。來(lái)即為共有面積總和。 公有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)?公有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)?u（ （2 2）共有建筑面積的計(jì)算方法：整棟建筑物的建筑面積扣）共有建筑面積的計(jì)算方法：整棟建筑物的建筑面積扣 除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用

31、的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、 以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄒ约叭朔拦こ痰冉ㄖ娣e；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪?筑面積。筑面積。 u（ （3 3）各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法，其基本思路就是）各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法，其基本思路就是 用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅河酶鲬籼變?nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅?u第 第1 1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù) 分?jǐn)傁禂?shù)需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和各套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)傁禂?shù)需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和各套內(nèi)建筑面積之和 （總建筑面積之和（總建筑面積之和各套內(nèi)建筑面積之和

32、）各各套內(nèi)建筑面積之和）各 戶套內(nèi)建筑面積之和。戶套內(nèi)建筑面積之和。 u第 第2 2步：步： 各套房的公用分?jǐn)偯娣e分?jǐn)傁禂?shù)各套內(nèi)建筑面積各套房的公用分?jǐn)偯娣e分?jǐn)傁禂?shù)各套內(nèi)建筑面積 公有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)?使用率 u房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面 房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面 積的比為使用率。一般高層塔樓在積的比為使用率。一般高層塔樓在7272至至7575 之間，板樓在之間，板樓在7878至至8080之間之間。 怎樣計(jì)算房屋的使用率 u房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物 業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。業(yè)使用效

33、率的重要指標(biāo)。 u比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻 比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻 所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面 積也形象地稱為積也形象地稱為“地毯面積地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使 用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。 怎樣計(jì)算房屋的使用率 u從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層房屋略 從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層房屋略 差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，

34、差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘荩娞蓍g面積也較大， 一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也 多。而多層房屋基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層房屋有多。而多層房屋基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層房屋有 電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型 設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。 u此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ?此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ?積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。積，如鍋爐房、配

35、電室、高壓水泵房等。 建筑容積率 u是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī) 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī) 劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面 積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建 筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比。筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比。 附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附 屬建筑物除外。屬建筑物除外。 建筑密度 u居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū) 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積

36、與居住區(qū) 用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的 空地率和建筑密集程度?？盏芈屎徒ㄖ芗潭取?綠地率 u居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 u綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地 和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，又包括居住區(qū)公園、小和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，又包括居住區(qū)公園、小 游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應(yīng)游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應(yīng) 包括屋頂、曬臺(tái)的人

37、工綠地。包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。 u綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè) 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè) 用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。 輔助面積 u輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活 輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活 的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、 起居室、貯藏室等。起居室、貯藏室等。 居住面積 u房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供 房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供 住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積

38、就是住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是 要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié) 構(gòu)面積）。構(gòu)面積）。 使用面積 u房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之 房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之 和。計(jì)算房屋使用面積，在過(guò)去主要用來(lái)計(jì)算和征收公共房屋房租時(shí)和。計(jì)算房屋使用面積，在過(guò)去主要用來(lái)計(jì)算和征收公共房屋房租時(shí) 使用。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使使用。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使 用權(quán)人的租賃關(guān)系；計(jì)算房屋使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的用

39、權(quán)人的租賃關(guān)系；計(jì)算房屋使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的 使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。 u計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然 層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng) 道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算房道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算房 屋租金，都是按使用面積計(jì)算。屋租金，都是按使用面積計(jì)算。 建筑面積

40、u房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面 積，如果計(jì)算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積，如果計(jì)算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面 積之和。積之和。 u不難看出對(duì)于一幢房屋樓來(lái)說(shuō)，房屋的建筑面積居住面積 不難看出對(duì)于一幢房屋樓來(lái)說(shuō)，房屋的建筑面積居住面積 十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積使十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積使 用面積結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然房屋的公共面積包含在房屋建筑面用面積結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然房屋的公共面積包含在房屋建筑面 積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。積之中，是由部分

41、輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。 房屋的開間 u在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋 在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋 內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。房屋開間一內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。房屋開間一 般為般為3.03.03.93.9米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過(guò)米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過(guò)3.33.3 米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增 強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 房屋的進(jìn)深 u在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立

42、的房屋或一幢居住建筑從前墻皮 到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用 地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條 件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求， 不宜過(guò)大。目前不宜過(guò)大。目前 我國(guó)大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在我國(guó)大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在5 5米左右，不能米左右，不能 任意擴(kuò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前任意擴(kuò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前 提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，

43、距離門窗提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗 較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。 層 高 u房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層 房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層 面之間的距離，也就是一層房屋的高度。面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 凈 高 u房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層 樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用 公式來(lái)表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓公式來(lái)表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓 板厚度的差叫板厚度的差叫“凈高凈高”。 居住功

44、能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) u按照國(guó)際文明房屋標(biāo)準(zhǔn)，房屋功能不僅要滿足最 按照國(guó)際文明房屋標(biāo)準(zhǔn)，房屋功能不僅要滿足最 基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會(huì)、人基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會(huì)、人 文等方面滿足現(xiàn)代人對(duì)婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、文等方面滿足現(xiàn)代人對(duì)婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、 子女教育、休閑娛樂(lè)、身心健康、人際關(guān)系等多方子女教育、休閑娛樂(lè)、身心健康、人際關(guān)系等多方 面的需要。就房屋的室內(nèi)功能而言，應(yīng)滿足以下基面的需要。就房屋的室內(nèi)功能而言，應(yīng)滿足以下基 本要求：本要求： u（ （l l） 滿足分戶獨(dú)立性和保護(hù)隱私性原則。要求起居、餐廳、廚滿足分戶獨(dú)立性和保護(hù)隱私性原則。要求起居、餐廳、廚

45、 房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。 u（ （2 2） 滿足使用方便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和滿足使用方便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和 共同團(tuán)聚的活動(dòng)空間共同團(tuán)聚的活動(dòng)空間 以及緊急疏散的要求；在建筑構(gòu)造上，要符合以及緊急疏散的要求；在建筑構(gòu)造上，要符合 抗震、防火、耐火等級(jí)以及預(yù)防滑跌和碰撞等保證安全的要求。抗震、防火、耐火等級(jí)以及預(yù)防滑跌和碰撞等保證安全的要求。 u（ （3 3） 滿足現(xiàn)代生活設(shè)施進(jìn)步原則。房屋室內(nèi)應(yīng)有排水、炊事、廁滿足現(xiàn)代生活設(shè)施進(jìn)步原則。房屋室內(nèi)應(yīng)有排水、炊事、廁 所、浴室、燃?xì)?、供熱、照明、電話線路、

46、數(shù)據(jù)通訊以及儲(chǔ)藏等設(shè)所、浴室、燃?xì)狻⒐?、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲(chǔ)藏等設(shè) 施。施。 居住功能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) u（ （4 4） 滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。要按國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家房屋設(shè)計(jì)滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。要按國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家房屋設(shè)計(jì) 的要求，制定日照標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)、廚、廁排氣標(biāo)準(zhǔn)和生活垃圾處的要求，制定日照標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)、廚、廁排氣標(biāo)準(zhǔn)和生活垃圾處 理標(biāo)準(zhǔn)。理標(biāo)準(zhǔn)。 u（ （5 5） 滿足房屋功能多樣化個(gè)性要求原則。要達(dá)到國(guó)際文明居住標(biāo)滿足房屋功能多樣化個(gè)性要求原則。要達(dá)到國(guó)際文明居住標(biāo) 準(zhǔn)，應(yīng)更多的讓居民和用戶參與房屋設(shè)計(jì)。建造空間靈活多變的房準(zhǔn)，應(yīng)更多的讓居民和用戶參與房屋設(shè)計(jì)。建造空間靈

47、活多變的房 屋建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)房屋要靈屋建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)房屋要靈 活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。 居住功能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 躍層和復(fù)式、錯(cuò)層的區(qū)別 u通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系 通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系 上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一 間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 u復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是

48、復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.72.7 米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián) 系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空 間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn) 生的。生的。 躍層和復(fù)式、錯(cuò)層的區(qū)別 u復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影 復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影 面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間

49、，也可以做成跑面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑 馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊 緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見 上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空排空”），與底層），與底層 之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之 間完全由樓板分隔，只通過(guò)樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種間完全由樓板分隔，只

50、通過(guò)樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種 不同的類型。不同的類型。 u躍層和復(fù)式的面積計(jì)算： 躍層和復(fù)式的面積計(jì)算： 躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層 的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完 整的層高，可以參照坡屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。整的層高，可以參照坡屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。 利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通 風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，

51、方能計(jì)入使用面積：風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積： 使用房間的凈高使用房間的凈高 度最低處不應(yīng)低于度最低處不應(yīng)低于1.51.5米（含）：米（含）： 使用房間凈面積的一半（含）以上不低于使用房間凈面積的一半（含）以上不低于 2.12.1米（含）。米（含）。 滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。若房間超過(guò)滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。若房間超過(guò)2.l2.l米米 （含）部分不足房間總面積的（含）部分不足房間總面積的2 2倍計(jì)入使用面積。倍計(jì)入使用面積。 躍層和復(fù)式、錯(cuò)層的區(qū)別 u錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層 錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高

52、度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層 一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋 豐富的空間感。可以利用錯(cuò)層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房豐富的空間感。可以利用錯(cuò)層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房 間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高 差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來(lái)空差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來(lái)空 間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入間豐富的感受，如不是身臨其

53、境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入 這種房屋的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且這種房屋的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且 顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大 的高檔房屋。的高檔房屋。 躍層和復(fù)式、錯(cuò)層的區(qū)別 購(gòu)買自住房與投資房的不同 自住房和投資房因?yàn)橛猛静煌?，在選擇上亦有較大的區(qū)別。自住房和投資房因?yàn)橛猛静煌谶x擇上亦有較大的區(qū)別。 u首先是房屋價(jià)格。 首先是房屋價(jià)格。 買自住房要測(cè)算自己的收入水平和承受能力；而投資購(gòu)房則在投資成買自住房要測(cè)算自己的收入水平和承受能力；而投資購(gòu)房

54、則在投資成 本允許的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，并可進(jìn)行投資組合。本允許的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，并可進(jìn)行投資組合。 u第二是居住環(huán)境。 第二是居住環(huán)境。 自住房對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較高，房屋內(nèi)部和小區(qū)環(huán)境都要宜人；雖然環(huán)自住房對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較高，房屋內(nèi)部和小區(qū)環(huán)境都要宜人；雖然環(huán) 境質(zhì)量高的房屋易于出售，但投資購(gòu)房主要側(cè)重于投資成本及房屋本身境質(zhì)量高的房屋易于出售，但投資購(gòu)房主要側(cè)重于投資成本及房屋本身 的升值潛力，對(duì)環(huán)境質(zhì)量相對(duì)要求低一些。的升值潛力，對(duì)環(huán)境質(zhì)量相對(duì)要求低一些。 購(gòu)買自住房與投資房的不同 u第三考慮未來(lái)變化 第三考慮未來(lái)變化 自住房要求環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，以免入住后又要拆遷或改變功能；而投自住房要求環(huán)境相

55、對(duì)穩(wěn)定，以免入住后又要拆遷或改變功能；而投 資則不然，要考慮將來(lái)城市規(guī)劃能否令所購(gòu)房屋升值，不臨街變?yōu)榕R資則不然，要考慮將來(lái)城市規(guī)劃能否令所購(gòu)房屋升值，不臨街變?yōu)榕R 街，由房屋變作商鋪等。街，由房屋變作商鋪等。 u第四考慮區(qū)位價(jià)值 第四考慮區(qū)位價(jià)值 自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭；投資購(gòu)房雖自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭；投資購(gòu)房雖 然也考慮成本，但只要是可控范圍內(nèi)和具有較快變現(xiàn)能力，易實(shí)現(xiàn)利然也考慮成本，但只要是可控范圍內(nèi)和具有較快變現(xiàn)能力，易實(shí)現(xiàn)利 潤(rùn)的房屋，將不必過(guò)多考慮而應(yīng)迅速購(gòu)買。潤(rùn)的房屋，將不必過(guò)多考慮而應(yīng)迅速購(gòu)買。 現(xiàn) 房 u是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)

56、權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品 房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合 同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入 住的房屋住的房屋。 期 房 u是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地 是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地 產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi) 者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳 地區(qū)稱做為買地區(qū)稱做為買“樓花樓花”

57、，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采 用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚 處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的 理解是未修建好，尚不能入住的房子。理解是未修建好，尚不能入住的房子。 二手房 u即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一一 手手”，第二次交易則為，第二次交易則為“二手二手”。一些無(wú)房的人，。一些無(wú)房的人， 可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄 又有小

58、房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些 住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 外銷房 u外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了 外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房 可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他 組織和個(gè)人。組織和個(gè)人。 內(nèi)銷房 u內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了 商品房銷售許可證的房屋，

59、內(nèi)銷商品房可以出售給商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給 當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 尾 房 u又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn) 又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn) 物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷 售量達(dá)到售量達(dá)到8080以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售 階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過(guò)階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過(guò) 正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子 或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其或朝向不好、采