《物業(yè)管理概論》課件

1、 物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論教學課件教學課件 課程性質、目的與任務課程性質、目的與任務 v本課程是為物業(yè)管理專業(yè)學生開設的一門職業(yè)基礎本課程是為物業(yè)管理專業(yè)學生開設的一門職業(yè)基礎 課，是職業(yè)技術課的先修課程。作為學生在學習中課，是職業(yè)技術課的先修課程。作為學生在學習中 遇到的第一個與物業(yè)管理行業(yè)密切相關的課程，本遇到的第一個與物業(yè)管理行業(yè)密切相關的課程，本 課程有著承上啟下的重要作用。承上是指本課程運課程有著承上啟下的重要作用。承上是指本課程運 用用“管理學原理管理學原理”、“經濟學基礎經濟學基礎”的基本理論、的基本理論、 知識和方法。啟下是指通過本課程的學習，使學生知識和方法。啟下是指通過本課

2、程的學習，使學生 掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理基本原理、基本知識，學會處掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理基本原理、基本知識，學會處 理物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中存在的一些基本問題，理物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中存在的一些基本問題， 能夠為進一步學習能夠為進一步學習“物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務”、“社區(qū)服務社區(qū)服務 與管理與管理”、“物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)”、“房屋結構維護與房屋結構維護與 管理管理”、“設備設施管理設備設施管理”等課程打下堅實的基礎。等課程打下堅實的基礎。 v通過對本課程的學習，使學生掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理通過對本課程的學習，使學生掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理 基本原理、基本知識，培養(yǎng)物業(yè)服務基層管理崗位基本原理、基本知

3、識，培養(yǎng)物業(yè)服務基層管理崗位 的綜合管理技能與素質，學會處理物業(yè)服務企業(yè)在的綜合管理技能與素質，學會處理物業(yè)服務企業(yè)在 物業(yè)管理中存在的一些基本問題。物業(yè)管理中存在的一些基本問題。 教學方法教學方法 v以學生職業(yè)能力培養(yǎng)為導向，以調動學生的積極性為以學生職業(yè)能力培養(yǎng)為導向，以調動學生的積極性為 核心，嘗試建立多渠道、獲取式的教學方法體系，即核心，嘗試建立多渠道、獲取式的教學方法體系，即 堅持以學生為中心的教學理念，在教師的必要指導和堅持以學生為中心的教學理念，在教師的必要指導和 寬松學習環(huán)境條件下，由學生能動地利用多條獲取知寬松學習環(huán)境條件下，由學生能動地利用多條獲取知 識的渠道，自主地、創(chuàng)造

4、性地去主動獲取知識。主要識的渠道，自主地、創(chuàng)造性地去主動獲取知識。主要 的教學方法除講授、提問、討論等常用的方法外，結的教學方法除講授、提問、討論等常用的方法外，結 合課程的特點，適應高職高專的要求，探索并完善下合課程的特點，適應高職高專的要求，探索并完善下 列方法：列方法： v1頭腦風暴法。針對講授中、案例中、學生身邊頭腦風暴法。針對講授中、案例中、學生身邊 提出的管理問題，由學生應用所學知識，放開思路，提出的管理問題，由學生應用所學知識，放開思路， 大膽分析，提出自己的見解與解決方案。大膽分析，提出自己的見解與解決方案。 v2多媒體教學。制作有利于學生學習與訓練的助多媒體教學。制作有利于學

5、生學習與訓練的助 學課件，教學過程貫穿在線視頻影像資料學習，全學課件，教學過程貫穿在線視頻影像資料學習，全 程使用多媒體教學。程使用多媒體教學。 v3案例分析。進行案例分析時，既可以采用由學案例分析。進行案例分析時，既可以采用由學 生獨立分析，再以書面作業(yè)完成的分散方式；也可生獨立分析，再以書面作業(yè)完成的分散方式；也可 以采用先分小組討論，后到課堂上全班討論這種集以采用先分小組討論，后到課堂上全班討論這種集 中形式。中形式。 v4調查與訪問。在課上或課外，組織學生進行社調查與訪問。在課上或課外，組織學生進行社 會調查，有條件時，直接訪問企業(yè)家，組織學生與會調查，有條件時，直接訪問企業(yè)家，組織學

6、生與 企業(yè)家對話活動。企業(yè)家對話活動。 v5網絡沖浪。根據(jù)教學進度需要，充分利用互聯(lián)網絡沖浪。根據(jù)教學進度需要，充分利用互聯(lián) 網，引導學生登陸有關網站，了解現(xiàn)實企業(yè)狀況，網，引導學生登陸有關網站，了解現(xiàn)實企業(yè)狀況， 搜集最新信息，學習最新管理知識，思考與分析現(xiàn)搜集最新信息，學習最新管理知識，思考與分析現(xiàn) 實管理問題。實管理問題。 v6校園體驗。通過所學的物業(yè)管理知識，結合學校園體驗。通過所學的物業(yè)管理知識，結合學 生自己的生活實際，把發(fā)生在身邊的現(xiàn)象用物業(yè)管生自己的生活實際，把發(fā)生在身邊的現(xiàn)象用物業(yè)管 理知識加以分析與解決。理知識加以分析與解決。 v7資源共享。引導學生通過互聯(lián)網、新聞媒體、資

7、源共享。引導學生通過互聯(lián)網、新聞媒體、 報刊雜志等途徑，收集與當前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來報刊雜志等途徑，收集與當前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來 發(fā)展趨勢有關的資料，制作成課件，在課間發(fā)布，發(fā)展趨勢有關的資料，制作成課件，在課間發(fā)布， 與同學們共享并討論，擴大知識面。與同學們共享并討論，擴大知識面。 教學方案設計教學方案設計 v為增強教學過程的計劃性，保證學生的參與，使課為增強教學過程的計劃性，保證學生的參與，使課 堂真正活起來，本課程將努力構建一個教學內容與堂真正活起來，本課程將努力構建一個教學內容與 教學方法一體化的、多元結構的教學方案。教學方法一體化的、多元結構的教學方案。 v1課時安排課時安排 本課程

8、安排本課程安排64課時。教學過程分為課時。教學過程分為32個單元，每個單元，每2 課時為一單元。課時為一單元。 v2教學形式教學形式 v（1）教學目的要求。每章開頭設置該章的教學目）教學目的要求。每章開頭設置該章的教學目 的要求。的要求。 v（2）回顧與說明。每個教學單元授課的最開始，）回顧與說明。每個教學單元授課的最開始， 由教師簡要回顧上節(jié)課的內容，并簡要說明本次課由教師簡要回顧上節(jié)課的內容，并簡要說明本次課 的主要內容與思路。的主要內容與思路。 v（3）走進管理。在教學過程中，根據(jù)教學內容需要向）走進管理。在教學過程中，根據(jù)教學內容需要向 學生提供或由學生提供一個相關的簡短案例，使學生學

9、生提供或由學生提供一個相關的簡短案例，使學生 們進入某種管理情境之中，引導學生從實際物業(yè)管理們進入某種管理情境之中，引導學生從實際物業(yè)管理 的角度認識與學習管理知識與技能。同時，激發(fā)學生的角度認識與學習管理知識與技能。同時，激發(fā)學生 學習和思考、動手的興趣，激活課堂。學習和思考、動手的興趣，激活課堂。 v（4）講授與訓練。這是課堂教學的主體，主要包括教）講授與訓練。這是課堂教學的主體，主要包括教 師講授與學生的各種形式的參與與訓練。教師對于教師講授與學生的各種形式的參與與訓練。教師對于教 材正文的內容應盡可能精講。對重點內容，可詳講，材正文的內容應盡可能精講。對重點內容，可詳講， 必要時還可補

10、充一些內容；而非重點的內容略講，有必要時還可補充一些內容；而非重點的內容略講，有 的可交給學生閱讀。同時，吸收學生參與課堂教學活的可交給學生閱讀。同時，吸收學生參與課堂教學活 動，鼓勵學生參加討論。動，鼓勵學生參加討論。 v（5）閱讀資料。為理解與拓展所講的內容，可向學生）閱讀資料。為理解與拓展所講的內容，可向學生 介紹一些有關資料。介紹一些有關資料。 v（6）單元小結。在課程結束前，由教師對本單元所講）單元小結。在課程結束前，由教師對本單元所講 的內容作簡要歸納，以給學生一個較為完整的印象。的內容作簡要歸納，以給學生一個較為完整的印象。 3教學內容：是基于工作過程展開的，我們立足于物業(yè)教學內

11、容：是基于工作過程展開的，我們立足于物業(yè) 管理，通過物業(yè)管理的流程來展開教學，從物業(yè)服務企業(yè)管理，通過物業(yè)管理的流程來展開教學，從物業(yè)服務企業(yè) 的設立、通過招投標取得管理資格、前期介入、分類管理、的設立、通過招投標取得管理資格、前期介入、分類管理、 綜合經營服務、人居環(huán)境管理等方面進行了介紹。綜合經營服務、人居環(huán)境管理等方面進行了介紹。 第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述 第二章第二章 物業(yè)管理機構物業(yè)管理機構 第三章第三章 物業(yè)管理者物業(yè)管理者 第四章第四章 物業(yè)管理的基本原理物業(yè)管理的基本原理 第五章第五章 物業(yè)財務管理物業(yè)財務管理 第六章第六章 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入

12、第七章第七章 物業(yè)分類管理物業(yè)分類管理 第八章第八章 物業(yè)綜合管理與綜合經營服務物業(yè)綜合管理與綜合經營服務 第九章第九章 物業(yè)環(huán)境與人居環(huán)境物業(yè)環(huán)境與人居環(huán)境 第十章第十章 物業(yè)管理發(fā)展簡介物業(yè)管理發(fā)展簡介 v第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述 要求學生了解物業(yè)管理的產要求學生了解物業(yè)管理的產 生與發(fā)展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內涵、物業(yè)管生與發(fā)展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內涵、物業(yè)管 理的類型，掌握物業(yè)管理的基本內容等基礎知識。理的類型，掌握物業(yè)管理的基本內容等基礎知識。 v第二章第二章 物業(yè)管理機構物業(yè)管理機構 要求學生了解業(yè)主大會與業(yè)要求學生了解業(yè)主大會與業(yè) 主委員會的產生，業(yè)主委員

13、會的職責，理解物業(yè)服務主委員會的產生，業(yè)主委員會的職責，理解物業(yè)服務 公司的基本架構及其與有關機構的關系，掌握物業(yè)服公司的基本架構及其與有關機構的關系，掌握物業(yè)服 務公司的性質、類型和物業(yè)服務公司的管理制度。務公司的性質、類型和物業(yè)服務公司的管理制度。 v第三章第三章 物業(yè)管理者物業(yè)管理者 了解物業(yè)管理者在現(xiàn)代物業(yè)管理了解物業(yè)管理者在現(xiàn)代物業(yè)管理 中處于怎樣的地位和作用，掌握物業(yè)管理者應具備哪中處于怎樣的地位和作用，掌握物業(yè)管理者應具備哪 些專業(yè)素質，理解物業(yè)管理和職業(yè)道德的基本內容。些專業(yè)素質，理解物業(yè)管理和職業(yè)道德的基本內容。 v第四章第四章 物業(yè)管理的基本原理物業(yè)管理的基本原理 了解物業(yè)

14、管理公共選了解物業(yè)管理公共選 擇理論，理解物業(yè)管理的委托代理理論、區(qū)分所有擇理論，理解物業(yè)管理的委托代理理論、區(qū)分所有 權建筑物的管理制度，掌握住宅權、建筑物區(qū)分所權建筑物的管理制度，掌握住宅權、建筑物區(qū)分所 有權的有關內容。有權的有關內容。 v第五章第五章 物業(yè)財務管理物業(yè)財務管理 了解財務管理機構設置與了解財務管理機構設置與 管理制度，理解資金的籌措與使用、財務管理機構管理制度，理解資金的籌措與使用、財務管理機構 的管理制度、財務核算方法，掌握物業(yè)管理資金來的管理制度、財務核算方法，掌握物業(yè)管理資金來 源和物業(yè)管理費用的構成。源和物業(yè)管理費用的構成。 v第六章第六章 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)

15、管理的前期介入 了解物業(yè)竣工驗收和了解物業(yè)竣工驗收和 接管驗收的相關內容，了解物業(yè)管理項目招標方式，接管驗收的相關內容，了解物業(yè)管理項目招標方式， 掌握前期介入的概念、必要性、內容，掌握物業(yè)管掌握前期介入的概念、必要性、內容，掌握物業(yè)管 理項目招投標的程序、掌握物業(yè)管理投標書和入伙理項目招投標的程序、掌握物業(yè)管理投標書和入伙 通知書編寫方法以及裝修管理內容。通知書編寫方法以及裝修管理內容。 v第七章第七章 物業(yè)的分類管理物業(yè)的分類管理 了解各類物業(yè)的管理原則，了解各類物業(yè)的管理原則， 理解各類物業(yè)管理的基本要求和內容，掌握各類物業(yè)的理解各類物業(yè)管理的基本要求和內容，掌握各類物業(yè)的 含義和特點。

16、含義和特點。 v第八章第八章 物業(yè)綜合管理與綜合經營服務物業(yè)綜合管理與綜合經營服務 掌握物業(yè)綜合掌握物業(yè)綜合 管理和綜合經營服務的內容，理解治安、消防、車輛道管理和綜合經營服務的內容，理解治安、消防、車輛道 路管理、物業(yè)環(huán)境、綠化、清潔管理的內容和管理辦法。路管理、物業(yè)環(huán)境、綠化、清潔管理的內容和管理辦法。 v第九章第九章 物業(yè)環(huán)境與人居環(huán)境物業(yè)環(huán)境與人居環(huán)境 掌握社區(qū)及其構成、社掌握社區(qū)及其構成、社 區(qū)文化及其內容，理解物業(yè)管理與社區(qū)文化建設的關系，區(qū)文化及其內容，理解物業(yè)管理與社區(qū)文化建設的關系， 物業(yè)管理在構建和諧社區(qū)中的作用，了解健康住宅和綠物業(yè)管理在構建和諧社區(qū)中的作用，了解健康住宅

17、和綠 色生態(tài)住宅小區(qū)的標準。色生態(tài)住宅小區(qū)的標準。 v第十章第十章 物業(yè)管理發(fā)展簡介物業(yè)管理發(fā)展簡介 了解國內外物業(yè)管理發(fā)展了解國內外物業(yè)管理發(fā)展 狀況，在學習和借鑒國外先進物業(yè)管理經驗和運作模式狀況，在學習和借鑒國外先進物業(yè)管理經驗和運作模式 的基礎上，思考我國物業(yè)管理今后的改進和發(fā)展方向。的基礎上，思考我國物業(yè)管理今后的改進和發(fā)展方向。 4.考試方式考試方式 改變改變“期末一張卷期末一張卷”的傳統(tǒng)考核方法，將課程中的知的傳統(tǒng)考核方法，將課程中的知 識點轉化為技能要求對學生進行考核，除了期末考識點轉化為技能要求對學生進行考核，除了期末考 試外，增加的考核形式有：課堂參與程度考核、作試外，增加

18、的考核形式有：課堂參與程度考核、作 業(yè)完成質量考核、情景劇或案例分析完成質量考核業(yè)完成質量考核、情景劇或案例分析完成質量考核 等。各種形式對能力的考核各有側重。課堂參與程等。各種形式對能力的考核各有側重。課堂參與程 度考核主要考核學生的積極參與能力、心理承受壓度考核主要考核學生的積極參與能力、心理承受壓 力能力、實際溝通能力和應變能力；作業(yè)完成質量力能力、實際溝通能力和應變能力；作業(yè)完成質量 考核主要考核學生的自主學習能力和課堂內容的消考核主要考核學生的自主學習能力和課堂內容的消 化吸收能力；情景劇和案例分析完成質量考核主要化吸收能力；情景劇和案例分析完成質量考核主要 考核學生的創(chuàng)新能力、思維

19、能力、快速反應和應變考核學生的創(chuàng)新能力、思維能力、快速反應和應變 能力。這種考核不但可以成為檢驗學習效果的手段，能力。這種考核不但可以成為檢驗學習效果的手段， 對學生的自主學習有巨大的導向作用。對學生的自主學習有巨大的導向作用。 教學載體教學載體 建立紙質、音像、網絡、實踐基地構成的立體化教學載體建立紙質、音像、網絡、實踐基地構成的立體化教學載體 1.武智慧武智慧物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論重慶大學出版社重慶大學出版社2008年第二版年第二版 2.物業(yè)管理是怎樣練成的物業(yè)管理是怎樣練成的音像教材音像教材 3. 陳海英陳海英物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論 中國建材工業(yè)出版社中國建材工業(yè)出版社 2006年年

20、 4.溫小明溫小明物業(yè)管理案例分析物業(yè)管理案例分析中國建筑工業(yè)出版社中國建筑工業(yè)出版社 2006年年 5. 物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論建設部崗位資格考試指定教程建設部崗位資格考試指定教程 6.物業(yè)管理員（師）職業(yè)資格培訓教程物業(yè)管理員（師）職業(yè)資格培訓教程勞動和社會保勞動和社會保 障部中國就業(yè)培訓技術指導中心組織編寫中央廣播電視障部中國就業(yè)培訓技術指導中心組織編寫中央廣播電視 大學出版社大學出版社 v物業(yè)管理是怎樣煉成的物業(yè)管理是怎樣煉成的是國內第一部關于物業(yè)是國內第一部關于物業(yè) 管理內部培訓方面的音像教材，是國內第一部系統(tǒng)管理內部培訓方面的音像教材，是國內第一部系統(tǒng) 介紹物業(yè)管理知識的情景式電

21、視劇。該情景劇教材介紹物業(yè)管理知識的情景式電視劇。該情景劇教材 共八集，通過共八集，通過“物業(yè)管理業(yè)務流程知識介紹物業(yè)管理業(yè)務流程知識介紹+物業(yè)物業(yè) 管理行業(yè)生存境遇呈現(xiàn)管理行業(yè)生存境遇呈現(xiàn)”的表現(xiàn)方式，使枯燥的專的表現(xiàn)方式，使枯燥的專 業(yè)化物業(yè)管理插上藝術的翅膀，演繹為充滿思想火業(yè)化物業(yè)管理插上藝術的翅膀，演繹為充滿思想火 花和人文關懷氣息的生活片斷。該情景劇采取課堂花和人文關懷氣息的生活片斷。該情景劇采取課堂 互動形式，名家輔導，情景教學，寓教于樂，便于互動形式，名家輔導，情景教學，寓教于樂，便于 學習、掌握和理解。我們在教學過程中將有選擇的學習、掌握和理解。我們在教學過程中將有選擇的 選

22、用。選用。 網站網站 v中國物業(yè)管理、中國物業(yè)管理信息網、中國物業(yè)管理、中國物業(yè)管理信息網、 v中國物業(yè)管理在線、中國物業(yè)管理協(xié)會、中國物業(yè)管理在線、中國物業(yè)管理協(xié)會、 v物業(yè)管理資訊網、中國住宅與房地產信息網、物業(yè)管理資訊網、中國住宅與房地產信息網、 v物業(yè)遠教網、福建物業(yè)管理網、廈門物業(yè)管理網物業(yè)遠教網、福建物業(yè)管理網、廈門物業(yè)管理網 v實踐條件實踐條件 v校內實訓設備：校內現(xiàn)有實訓設備主要是學校機房、校內實訓設備：校內現(xiàn)有實訓設備主要是學校機房、 物業(yè)管理信息系統(tǒng)實訓室以及校內辦公樓、學生公物業(yè)管理信息系統(tǒng)實訓室以及校內辦公樓、學生公 寓、教師宿舍、教學樓、食堂等物業(yè)及其附屬硬件寓、教師

23、宿舍、教學樓、食堂等物業(yè)及其附屬硬件 設備。通過課程靈活的運作，可以滿足教學。設備。通過課程靈活的運作，可以滿足教學。 v實訓環(huán)境：主要采用現(xiàn)代多媒體技術，通過錄像片、實訓環(huán)境：主要采用現(xiàn)代多媒體技術，通過錄像片、 VCD、課件等進行模擬實習的探索，通過案例分析、課件等進行模擬實習的探索，通過案例分析、 現(xiàn)場角色模擬、現(xiàn)場認知實習、現(xiàn)場設備實操等形現(xiàn)場角色模擬、現(xiàn)場認知實習、現(xiàn)場設備實操等形 式，使學生近距離感受和參與學校的后勤、物業(yè)管式，使學生近距離感受和參與學校的后勤、物業(yè)管 理。理。 校外實踐基地校外實踐基地 福建永安物業(yè)管理福建永安物業(yè)管理 深圳市長城物業(yè)管理股份福州分公司深圳市長城物

24、業(yè)管理股份福州分公司 福州新三澤物業(yè)服務福州新三澤物業(yè)服務 福州泰禾物業(yè)管理福州泰禾物業(yè)管理 福州三木物業(yè)服務福州三木物業(yè)服務 第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述 v教學目的要求教學目的要求 通過本章學習，要求學生了解物業(yè)管理的產通過本章學習，要求學生了解物業(yè)管理的產 生與發(fā)展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內涵、生與發(fā)展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內涵、 物業(yè)管理的類型，掌握物業(yè)管理的基本內容物業(yè)管理的類型，掌握物業(yè)管理的基本內容 等基礎知識。等基礎知識。 第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)物業(yè) 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理物業(yè)管理 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理的基本物業(yè)管理的基本

25、環(huán)節(jié)和基本內容環(huán)節(jié)和基本內容 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)物業(yè) 一、物業(yè)的概念及種類一、物業(yè)的概念及種類 二、物業(yè)與房地產、不動二、物業(yè)與房地產、不動 產的關系產的關系 三、物業(yè)的性質三、物業(yè)的性質 關于物業(yè)關于物業(yè) v 在現(xiàn)實生活中，圍繞著房屋、建筑物的使用和在現(xiàn)實生活中，圍繞著房屋、建筑物的使用和 管理，人們經常遇到許多困惑。例如：城市中數(shù)量管理，人們經常遇到許多困惑。例如：城市中數(shù)量 龐大的舊有房屋如何更好地管理與維修；業(yè)主如何龐大的舊有房屋如何更好地管理與維修；業(yè)主如何 對私有房屋加強維修和養(yǎng)護以使物業(yè)保值增值的需對私有房屋加強維修和養(yǎng)護以使物業(yè)保值增值的需 求在加大；如何對房屋周邊環(huán)境的管理，

26、對房前屋求在加大；如何對房屋周邊環(huán)境的管理，對房前屋 后的綠化進行美化；如何對共同產權人的行為進行后的綠化進行美化；如何對共同產權人的行為進行 約束。這些房屋管理和使用的問題已經到了影響人約束。這些房屋管理和使用的問題已經到了影響人 們生活和工作質量的程度。們生活和工作質量的程度。 v在我國的大中城市中，住房消費觀念的變化，就業(yè)方在我國的大中城市中，住房消費觀念的變化，就業(yè)方 式的變化和人才流動的加快產生出大量的房屋租賃需式的變化和人才流動的加快產生出大量的房屋租賃需 求，而伴隨著房屋租賃市場的發(fā)展，利用租賃來的房求，而伴隨著房屋租賃市場的發(fā)展，利用租賃來的房 屋從事違法犯罪活動的案件也屢見不

27、鮮，對這樣的房屋從事違法犯罪活動的案件也屢見不鮮，對這樣的房 屋急需進行管理方式的改革。屋急需進行管理方式的改革。 v另外，隨著個人財富的增加，以保值增值為目的而擁另外，隨著個人財富的增加，以保值增值為目的而擁 有房地產的業(yè)主數(shù)量也在快速增加，這部分人對物業(yè)有房地產的業(yè)主數(shù)量也在快速增加，這部分人對物業(yè) 管理所能帶給業(yè)主的效益更關心，因為良好的物業(yè)管管理所能帶給業(yè)主的效益更關心，因為良好的物業(yè)管 理帶來的物業(yè)升值是對投資行為的極好回報理帶來的物業(yè)升值是對投資行為的極好回報 。 v因此，伴隨著物業(yè)的管理和使用，存在著這樣一個因此，伴隨著物業(yè)的管理和使用，存在著這樣一個 業(yè)務領域，它不同于房地產的

28、開發(fā)、經營，也不同業(yè)務領域，它不同于房地產的開發(fā)、經營，也不同 于家政服務，更有別于房管所傳統(tǒng)的房屋管理模式，于家政服務，更有別于房管所傳統(tǒng)的房屋管理模式， 物業(yè)管理是誕生于住房制度改革和房地產的商品化物業(yè)管理是誕生于住房制度改革和房地產的商品化 過程中，圍繞著物業(yè)的使用和業(yè)主的多種需求而產過程中，圍繞著物業(yè)的使用和業(yè)主的多種需求而產 生的管理與服務行為。生的管理與服務行為。隨著城市經濟功能的擴展，隨著城市經濟功能的擴展， 由經濟發(fā)展而產生的對物業(yè)管理的需求，它是內生由經濟發(fā)展而產生的對物業(yè)管理的需求，它是內生 性的，也是社會發(fā)展的必然選擇。為此，了解什么性的，也是社會發(fā)展的必然選擇。為此，了

29、解什么 是物業(yè)，什么是物業(yè)管理就成為我們走進物業(yè)管理是物業(yè)，什么是物業(yè)管理就成為我們走進物業(yè)管理 殿堂敲門磚。殿堂敲門磚。 v從實踐中我們看到，物業(yè)管理這個行業(yè)很特殊，它不從實踐中我們看到，物業(yè)管理這個行業(yè)很特殊，它不 是單純的服務，也不是單純意義上的管理，它是集服是單純的服務，也不是單純意義上的管理，它是集服 務、管理、經營為一體的，連接不同行業(yè)，填補傳統(tǒng)務、管理、經營為一體的，連接不同行業(yè)，填補傳統(tǒng) 行業(yè)之間空白的行業(yè)，是現(xiàn)代經濟社會人們工作方式行業(yè)之間空白的行業(yè)，是現(xiàn)代經濟社會人們工作方式 的變化、生活質量的提高和需求多樣化的產物。的變化、生活質量的提高和需求多樣化的產物。 v對物業(yè)管理

30、行業(yè)中的諸多問題，迄今為止還沒有形成對物業(yè)管理行業(yè)中的諸多問題，迄今為止還沒有形成 成熟的理論體系和明晰的行業(yè)定位，目前我國在這方成熟的理論體系和明晰的行業(yè)定位，目前我國在這方 面也沒有形成系統(tǒng)的法律規(guī)范體系，這一切都在不斷面也沒有形成系統(tǒng)的法律規(guī)范體系，這一切都在不斷 地探索和完善中，需要業(yè)內外的有關人士從理論到實地探索和完善中，需要業(yè)內外的有關人士從理論到實 踐方面進行更積極的探討。希望通過本課程的學習，踐方面進行更積極的探討。希望通過本課程的學習， 同學們能夠了解和掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內容、同學們能夠了解和掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內容、 物業(yè)的經營、物業(yè)的管理等基本理論，了解和掌握國

31、物業(yè)的經營、物業(yè)的管理等基本理論，了解和掌握國 內外物業(yè)管理的先進做法和經驗，能夠處理物業(yè)服務內外物業(yè)管理的先進做法和經驗，能夠處理物業(yè)服務 企業(yè)在物業(yè)管理中一些較復雜的問題，達到理論與實企業(yè)在物業(yè)管理中一些較復雜的問題，達到理論與實 踐融會貫通。踐融會貫通。 v本課程從物業(yè)管理經營決策的實際需要出發(fā)，以物本課程從物業(yè)管理經營決策的實際需要出發(fā)，以物 業(yè)服務企業(yè)從組建到形成品牌為主線，分別介紹了業(yè)服務企業(yè)從組建到形成品牌為主線，分別介紹了 如何科學組建物業(yè)管理機構，如何組織物業(yè)管理的如何科學組建物業(yè)管理機構，如何組織物業(yè)管理的 前期介入，如何關注財務管理問題，物業(yè)的基礎管前期介入，如何關注財務

32、管理問題，物業(yè)的基礎管 理有哪些，不同類型物業(yè)是如何管理的，如何開展理有哪些，不同類型物業(yè)是如何管理的，如何開展 物業(yè)綜合管理與綜合經營服務等內容。教學過程中物業(yè)綜合管理與綜合經營服務等內容。教學過程中 除了課堂講授外，將適當安排案例討論，同時于課除了課堂講授外，將適當安排案例討論，同時于課 后布置相應的作業(yè)要求學生自覺、獨立完成，以便后布置相應的作業(yè)要求學生自覺、獨立完成，以便 鞏固教學內容。鞏固教學內容。 一、物業(yè)的概念及種類一、物業(yè)的概念及種類 （一）（一） 物業(yè)含義物業(yè)含義 1.廣義的物業(yè)（廣義的物業(yè)（Property） ： 財產、資產、擁有物財產、資產、擁有物 和房地產等。和房地產等

33、。 2.狹義的物業(yè)：是指單元性的房地產。狹義的物業(yè)：是指單元性的房地產。 3.從物業(yè)管理的角度來講，所謂從物業(yè)管理的角度來講，所謂物業(yè)物業(yè)就是指已建成并就是指已建成并 投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和 場地。場地。 v從物業(yè)的概念中可以看出，一個完整的物業(yè)，應至從物業(yè)的概念中可以看出，一個完整的物業(yè)，應至 少包括以下幾個部分：少包括以下幾個部分： （1）建筑物。包括房屋建筑、構筑物（如橋梁、水）建筑物。包括房屋建筑、構筑物（如橋梁、水 塔等）、道路、碼頭等。塔等）、道路、碼頭等。 （2）設備。指配套的專用機械、電氣等設備。如電）設備。指配

34、套的專用機械、電氣等設備。如電 梯、空調、備用電源等。梯、空調、備用電源等。 （3）設施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、）設施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、 消防、強電（供變電等）、弱電（通訊、信號網絡消防、強電（供變電等）、弱電（通訊、信號網絡 等）、路燈，以及室外公建設施，（如幼兒園、醫(yī)等）、路燈，以及室外公建設施，（如幼兒園、醫(yī) 院）等。院）等。 （4）場地。指開發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括）場地。指開發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括 建筑地塊、庭院、停車場等。建筑地塊、庭院、停車場等。 v 完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點：完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點：

35、v 第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的 設備、設施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨設備、設施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨 的設備、設施或是單獨的場地（如空地），就不能的設備、設施或是單獨的場地（如空地），就不能 稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中的物業(yè)。稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中的物業(yè)。 第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)） 主要是物業(yè)的共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃主要是物業(yè)的共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃 紅線內的市政設施和附屬建筑及附屬配套服務設施。紅線內的市政設施和附屬

36、建筑及附屬配套服務設施。 v建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內 外墻體和基礎等承重結構部位和外墻面、樓梯間、外墻體和基礎等承重結構部位和外墻面、樓梯間、 走廊通道、門廳、電梯廳等。走廊通道、門廳、電梯廳等。 v房屋建筑共用設施設備包括共用的上下水管道、落房屋建筑共用設施設備包括共用的上下水管道、落 水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用 照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、 高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等。高壓水泵房、樓內消防設施設備

37、、電梯等。 v物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑包括：道路、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑包括：道路、 室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、 室外泵房、自行車棚、停車場等。規(guī)劃紅線內的附室外泵房、自行車棚、停車場等。規(guī)劃紅線內的附 屬配套服務設施包括網球場、游泳池、商業(yè)網點等。屬配套服務設施包括網球場、游泳池、商業(yè)網點等。 v業(yè)主自用物業(yè)建筑物和自用設備通常不是物業(yè)管理業(yè)主自用物業(yè)建筑物和自用設備通常不是物業(yè)管理 的范疇，除非經過單獨的委托，才能進入物業(yè)管理的范疇，除非經過單獨的委托，才能進入物業(yè)管理 的范圍。所謂自用物業(yè)建筑物部分和自用

38、設備，是的范圍。所謂自用物業(yè)建筑物部分和自用設備，是 指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以 內的管線和自用陽臺等。對于住宅，就是住宅的內內的管線和自用陽臺等。對于住宅，就是住宅的內 部（不含公共部分）；對于寫字間，就是寫字間的部（不含公共部分）；對于寫字間，就是寫字間的 內部（不含公共部分）。內部（不含公共部分）。 （二）物業(yè)的分類（二）物業(yè)的分類 v根據(jù)使用功能的不同分為：根據(jù)使用功能的不同分為： v居住性物業(yè)居住性物業(yè) v商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) v辦公物業(yè)辦公物業(yè) v工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè) v其他用途物業(yè)其他用途物業(yè) v 國際上，物業(yè)是一個通用的習慣

39、詞匯，與房地產、國際上，物業(yè)是一個通用的習慣詞匯，與房地產、 不動產表達同一種含義。不動產表達同一種含義。 v在我國，物業(yè)則有其約定俗成的內涵，即主要指進在我國，物業(yè)則有其約定俗成的內涵，即主要指進 入消費領域的房地產產品，而不是我們通常所說的入消費領域的房地產產品，而不是我們通常所說的 生產、流通、消費的整個過程中的房地產。從這個生產、流通、消費的整個過程中的房地產。從這個 角度上看，物業(yè)與房地產是有區(qū)別的。角度上看，物業(yè)與房地產是有區(qū)別的。 二、二、 物業(yè)與房地產和不動產的關系物業(yè)與房地產和不動產的關系 1、聯(lián)系（共同點）：物業(yè)與房地產都包含有土地、房、聯(lián)系（共同點）：物業(yè)與房地產都包含有

40、土地、房 屋及附屬的設施、設備和相關場地；物業(yè)與房地產具屋及附屬的設施、設備和相關場地；物業(yè)與房地產具 有實物形態(tài)和資產形態(tài)。有實物形態(tài)和資產形態(tài)。 2、區(qū)別：、區(qū)別： 房地產房地產：指以土地和房屋作為物質存在形態(tài)的財產。：指以土地和房屋作為物質存在形態(tài)的財產。 不動產不動產：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋， 由于是不可移動的，所以叫不動產。由于是不可移動的，所以叫不動產。 使用范圍不同使用范圍不同 適用場合不同適用場合不同 概念的外延不同概念的外延不同 （1）使用范圍不同：房地產一般指這一事物的整體，）使用范圍不同：房地產一般指這一事物的整體

41、， 往往在宏觀上使用。例房地產體制改革而非物業(yè)體往往在宏觀上使用。例房地產體制改革而非物業(yè)體 制改革。制改革。 （2）稱謂的領域不同或者說適用場合不同：就一般情）稱謂的領域不同或者說適用場合不同：就一般情 況來說，不動產是民法上通常使用的詞匯；房地產況來說，不動產是民法上通常使用的詞匯；房地產 則是在經濟法和行政法及商事實務中經常使用的詞則是在經濟法和行政法及商事實務中經常使用的詞 匯；而物業(yè)則是指房地產領域中單元性房地產概念匯；而物業(yè)則是指房地產領域中單元性房地產概念 的別稱。物業(yè)是從使用角度講，房地產、不動產是的別稱。物業(yè)是從使用角度講，房地產、不動產是 從財產等特性方面。從財產等特性方面

42、。 （3）概念的外延不同：房地產概念的外延包括房地）概念的外延不同：房地產概念的外延包括房地 產的投資、開發(fā)、建設、銷售、售后管理等整個過產的投資、開發(fā)、建設、銷售、售后管理等整個過 程。物業(yè)有時可以用來指某項具體的房地產，然而，程。物業(yè)有時可以用來指某項具體的房地產，然而， 它僅僅是指房地產的交易、售后服務等使用階段或它僅僅是指房地產的交易、售后服務等使用階段或 區(qū)域。區(qū)域。二者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。二者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。 就是說房地產是以單純的地產、單純的房產及房地就是說房地產是以單純的地產、單純的房產及房地 產三種形式結合起來存在的。而對物業(yè)來說，一塊產三

43、種形式結合起來存在的。而對物業(yè)來說，一塊 土地如不經過開發(fā)，則不能稱為物業(yè)，只有被開發(fā)土地如不經過開發(fā)，則不能稱為物業(yè)，只有被開發(fā) 后連同附屬物一起才統(tǒng)稱為物業(yè)。后連同附屬物一起才統(tǒng)稱為物業(yè)。 三、物業(yè)的性質三、物業(yè)的性質 物理性質（自然屬性）物理性質（自然屬性） 指與物質實體或物理形態(tài)指與物質實體或物理形態(tài) 相聯(lián)系的性質，它是物相聯(lián)系的性質，它是物 業(yè)社會屬性的物質內容業(yè)社會屬性的物質內容 和物質基礎。和物質基礎。 v二元性二元性 v有限性有限性 v差異性和多樣性差異性和多樣性 v固定性固定性 v永久性和長期性永久性和長期性 v配套性配套性 經濟性質（社會屬性）經濟性質（社會屬性） 是指物業(yè)

44、與所有權和商品經是指物業(yè)與所有權和商品經 濟相聯(lián)系的性質濟相聯(lián)系的性質，包括：包括： 權屬性權屬性 壟斷性壟斷性 商品性商品性-投資性投資性 效用性效用性 保值增值性保值增值性 物業(yè)的二元性物業(yè)的二元性 v無論何種建筑物，其基礎都是建立在土地之上的，無論何種建筑物，其基礎都是建立在土地之上的， 因而就成為土地的附屬物，使土地的功能借助于該因而就成為土地的附屬物，使土地的功能借助于該 建筑物得以充分的發(fā)揮。因此，在經濟發(fā)達的社會建筑物得以充分的發(fā)揮。因此，在經濟發(fā)達的社會 中，物業(yè)大多數(shù)是土地與建筑物的統(tǒng)一體，中，物業(yè)大多數(shù)是土地與建筑物的統(tǒng)一體，具有土具有土 地與建筑物兩方面的物質內容地與建筑

45、物兩方面的物質內容。物業(yè)的這種二元性。物業(yè)的這種二元性 特性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)特性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè) 必然兼有土地與建筑物二者各自所特有的各種性質。必然兼有土地與建筑物二者各自所特有的各種性質。 物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性 v物業(yè)的有限性從根本上來講，是由土地的有限決定物業(yè)的有限性從根本上來講，是由土地的有限決定 的。由于土地的數(shù)量是有限的，就導致了用于建筑的。由于土地的數(shù)量是有限的，就導致了用于建筑 的土地就更有限了，因此，人們只能在有限的土地的土地就更有限了，因此，人們只能在有限的土地 上開發(fā)建設，從而使物業(yè)的數(shù)量受到一定的限制。上開發(fā)建設，從而使

46、物業(yè)的數(shù)量受到一定的限制。 物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性和多樣性 v物業(yè)的差異性主要是就土地而言的物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地的數(shù)。由于土地的數(shù) 量是有限的，因此，隨著人口的增加和社會經濟的量是有限的，因此，隨著人口的增加和社會經濟的 發(fā)展，人們就必須去開發(fā)利用那些劣等土地。土地發(fā)展，人們就必須去開發(fā)利用那些劣等土地。土地 的優(yōu)劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他的優(yōu)劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他 自然條件，而在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技自然條件，而在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技 術經濟條件。術經濟條件。 v物業(yè)的多樣性，主要是就建筑物而言的物業(yè)的多樣性，主

47、要是就建筑物而言的。由于建筑。由于建筑 物的功能、位置、自然環(huán)境、技術經濟條件等方面物的功能、位置、自然環(huán)境、技術經濟條件等方面 的不同，使世界上沒有同樣的物業(yè)，形成了物業(yè)形的不同，使世界上沒有同樣的物業(yè)，形成了物業(yè)形 式上的多樣性。每一個建筑物都是單件產品，它們式上的多樣性。每一個建筑物都是單件產品，它們 在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣、外觀以及年代在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣、外觀以及年代 等方面，都存在著某種不同之處。因此，物業(yè)的多等方面，都存在著某種不同之處。因此，物業(yè)的多 樣性實際上就是它無數(shù)個個性的統(tǒng)一。樣性實際上就是它無數(shù)個個性的統(tǒng)一。 物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性 v物業(yè)的固定性

48、是指物業(yè)空間位置上的不可移動性，物業(yè)的固定性是指物業(yè)空間位置上的不可移動性， 人們無法將某一物業(yè)由偏遠區(qū)位移至商業(yè)中心，即人們無法將某一物業(yè)由偏遠區(qū)位移至商業(yè)中心，即 使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物 業(yè)的用途，不能移動法律意義或實質上的物業(yè)位置。業(yè)的用途，不能移動法律意義或實質上的物業(yè)位置。 因此，物業(yè)被視為重要的不動產，可以充當最可靠因此，物業(yè)被視為重要的不動產，可以充當最可靠 的擔保物，并成為一種特殊商品。的擔保物，并成為一種特殊商品。 物業(yè)的永久性和長期性物業(yè)的永久性和長期性 v物業(yè)的永久性是就土地而言的物業(yè)的永久性是就土地而言的

49、，土地是永存的，具，土地是永存的，具 有不可毀滅性。而建筑物則可能滅失、損耗、直到有不可毀滅性。而建筑物則可能滅失、損耗、直到 喪失物理壽命。喪失物理壽命。 v物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的，一個建筑物，一個建筑物 竣工后，在正常情況下，使用壽命可達幾十年，甚竣工后，在正常情況下，使用壽命可達幾十年，甚 至上百年的時間，即可供人們長期使用，特別是那至上百年的時間，即可供人們長期使用，特別是那 些具有文物價值的建筑物，如頤和園、故宮等，具些具有文物價值的建筑物，如頤和園、故宮等，具 有更長久的保護價值。有更長久的保護價值。 物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性 v物業(yè)的配套

50、性是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人 們各種需要的特性。一個建筑物沒有齊全的配套設們各種需要的特性。一個建筑物沒有齊全的配套設 施，就不是完整意義上的物業(yè)。以住宅為例，室內施，就不是完整意義上的物業(yè)。以住宅為例，室內 的配套設施至少要包括廚房、廁所、上下水、電等，的配套設施至少要包括廚房、廁所、上下水、電等， 否則就會造成使用不便，影響房屋居住功能的發(fā)揮。否則就會造成使用不便，影響房屋居住功能的發(fā)揮。 物業(yè)配套設施越齊全，功能發(fā)揮得就越充分。物業(yè)配套設施越齊全，功能發(fā)揮得就越充分。 物業(yè)的權屬性物業(yè)的權屬性 v物業(yè)的權屬性是指物業(yè)在法律上有著明確的權屬

51、關物業(yè)的權屬性是指物業(yè)在法律上有著明確的權屬關 系。這種權屬關系使物業(yè)的所有者、經營者和使用系。這種權屬關系使物業(yè)的所有者、經營者和使用 者等各方面的經濟利益，在物業(yè)的開發(fā)、建設、經者等各方面的經濟利益，在物業(yè)的開發(fā)、建設、經 營、管理與使用過程中，受到法律的保護。物業(yè)權營、管理與使用過程中，受到法律的保護。物業(yè)權 屬性最重要的內容就是物業(yè)的所有權和物業(yè)的使用屬性最重要的內容就是物業(yè)的所有權和物業(yè)的使用 權。權。 v所謂物業(yè)的所有權是指物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范所謂物業(yè)的所有權是指物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范 圍內對該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處分的圍內對該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處分的

52、權利。物業(yè)所有者的經濟利益主要表現(xiàn)在當其物業(yè)權利。物業(yè)所有者的經濟利益主要表現(xiàn)在當其物業(yè) 留作自用時，不必向任何人交納租金，當依法將物留作自用時，不必向任何人交納租金，當依法將物 業(yè)出租時，可以向承租人收取租金。業(yè)出租時，可以向承租人收取租金。 v物業(yè)的使用權是指依法經營或使用物業(yè)的權利。在物業(yè)的使用權是指依法經營或使用物業(yè)的權利。在 我國物業(yè)的使用權是實行所有權與使用權分離制度我國物業(yè)的使用權是實行所有權與使用權分離制度 以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產權。當使用者取以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產權。當使用者取 得物業(yè)使用權后，就得向物業(yè)所有者繳納租金。得物業(yè)使用權后，就得向物業(yè)所有者繳納租金

53、。 物業(yè)的壟斷性物業(yè)的壟斷性 v物業(yè)的壟斷性是指物業(yè)所有權和使用權的物業(yè)的壟斷性是指物業(yè)所有權和使用權的排他性排他性。 物業(yè)的壟斷性是由物業(yè)的有限性引起的，物業(yè)不像物業(yè)的壟斷性是由物業(yè)的有限性引起的，物業(yè)不像 空氣和陽光那樣可以取之不盡，用之不竭。作為物空氣和陽光那樣可以取之不盡，用之不竭。作為物 業(yè)的所有者，總是壟斷一定量的物業(yè)，排斥他人的業(yè)的所有者，總是壟斷一定量的物業(yè)，排斥他人的 所有和使用，形成物業(yè)的壟斷性主權。所有和使用，形成物業(yè)的壟斷性主權。 物業(yè)的商品性物業(yè)的商品性 v物業(yè)的商品性，是由物業(yè)的使用價值和商品經濟決物業(yè)的商品性，是由物業(yè)的使用價值和商品經濟決 定的。物業(yè)的商品性意味

54、著以下幾方面的實質性內定的。物業(yè)的商品性意味著以下幾方面的實質性內 容：容： 1）物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易后得以實）物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易后得以實 現(xiàn)的。物業(yè)的買賣、租賃、抵押、土地使用權的出現(xiàn)的。物業(yè)的買賣、租賃、抵押、土地使用權的出 讓與轉讓等，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式。讓與轉讓等，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式。 2）物業(yè)的開發(fā)建設、經營管理等都是商品經濟活動，）物業(yè)的開發(fā)建設、經營管理等都是商品經濟活動， 必須遵從價值規(guī)律來運行。必須遵從價值規(guī)律來運行。 3）物業(yè)的分配與消費，即使是非盈利性的，也充斥）物業(yè)的分配與消費，即使是非盈利性的，也充斥 著商品的行為，奉

55、行著著商品的行為，奉行著“商品貨幣商品貨幣”的規(guī)則。的規(guī)則。 4）參與物業(yè)開發(fā)建設、經營與管理以及消費的人與）參與物業(yè)開發(fā)建設、經營與管理以及消費的人與 人之間的關系，本質上是一種商品經濟關系，從生人之間的關系，本質上是一種商品經濟關系，從生 產到消費都不是無償?shù)?。產到消費都不是無償?shù)摹?物業(yè)的效用性物業(yè)的效用性 物業(yè)的效用性是指對人類社會的使用價值及人們因物業(yè)的效用性是指對人類社會的使用價值及人們因 占有和使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。物業(yè)若無占有和使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。物業(yè)若無 效用，就不會產生物業(yè)價格，人們就不會產生占有效用，就不會產生物業(yè)價格，人們就不會產生占有 物業(yè)的欲望。物

56、業(yè)的欲望。 物業(yè)的保值、增值性物業(yè)的保值、增值性 v物業(yè)具有保值和增值的功能，已經被越來越多的人物業(yè)具有保值和增值的功能，已經被越來越多的人 們所認識。應該看到物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，們所認識。應該看到物業(yè)的增值是一種長期的趨勢， 而不是直線式的運動。但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)而不是直線式的運動。但從長期來看，它無疑呈現(xiàn) 出在波動中上揚、螺旋式上升的趨勢。出在波動中上揚、螺旋式上升的趨勢。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理物業(yè)管理 一、物業(yè)管理及其特點一、物業(yè)管理及其特點 二、物業(yè)管理的類型二、物業(yè)管理的類型 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的關系三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的關系 四、物業(yè)管理的原則四、

57、物業(yè)管理的原則 五、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)管理的作用 一、物業(yè)管理及其特點一、物業(yè)管理及其特點 v物業(yè)管理是指由專門的機構和人員，依據(jù)合同物業(yè)管理是指由專門的機構和人員，依據(jù)合同 或契約，對物業(yè)及其附屬設備設施，周圍環(huán)境或契約，對物業(yè)及其附屬設備設施，周圍環(huán)境 等實施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經營管理，等實施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經營管理， 并向人們提供綜合性的有償服務，使物業(yè)發(fā)揮并向人們提供綜合性的有償服務，使物業(yè)發(fā)揮 其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。 1.物業(yè)管理是一種經營型的管理方式：物業(yè)管理是一種經營型的管理方式： v物業(yè)管理的管理對象是

58、物，但服務的對象卻是人。物業(yè)管理的管理對象是物，但服務的對象卻是人。 物業(yè)管理所提供的管理和服務，在市場經濟條件下物業(yè)管理所提供的管理和服務，在市場經濟條件下 應是有償?shù)?，要合理收費，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。應是有償?shù)?，要合理收費，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。 2物業(yè)管理是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后服務物業(yè)管理是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后服務 等活動進行全過程的管理。等活動進行全過程的管理。 v房地產開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、施工、銷售等環(huán)節(jié)，房地產開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、施工、銷售等環(huán)節(jié)， 都可以實行物業(yè)管理。因為物業(yè)管理公司可為規(guī)劃都可以實行物業(yè)管理。因為物業(yè)管理公司可為規(guī)劃 設計單位、建筑施工單位提供諸如綠化布局

59、、配套設計單位、建筑施工單位提供諸如綠化布局、配套 設施布局、最佳平面設計、管線安裝布置等方面的設施布局、最佳平面設計、管線安裝布置等方面的 合理化建議。同時物業(yè)在租賃、銷售過程中，也需合理化建議。同時物業(yè)在租賃、銷售過程中，也需 要有一個良好的廣告策劃和優(yōu)質的物業(yè)管理，只有要有一個良好的廣告策劃和優(yōu)質的物業(yè)管理，只有 這樣才能為開發(fā)企業(yè)帶來一定的經濟效益和社會效這樣才能為開發(fā)企業(yè)帶來一定的經濟效益和社會效 益。益。 3物業(yè)管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理物業(yè)管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理 所謂專業(yè)化管理有兩層意思：其一是由專門的物業(yè)管所謂專業(yè)化管理有兩層意思：其一是由專門的物業(yè)管 理公司通過合

60、同或契約，按照業(yè)主和使用權人的意理公司通過合同或契約，按照業(yè)主和使用權人的意 志與要求進行管理，將行政性的管理終身制變?yōu)槠笾九c要求進行管理，將行政性的管理終身制變?yōu)槠?業(yè)經營型管理的聘用制；其二是管理專業(yè)化，由專業(yè)經營型管理的聘用制；其二是管理專業(yè)化，由專 業(yè)化的環(huán)衛(wèi)隊、綠化隊、保安隊、維修隊和服務隊業(yè)化的環(huán)衛(wèi)隊、綠化隊、保安隊、維修隊和服務隊 等實施管理。從而大大提高了管理效率和效益。等實施管理。從而大大提高了管理效率和效益。 所謂綜合性管理是指從內容上講，物業(yè)管理的內容是所謂綜合性管理是指從內容上講，物業(yè)管理的內容是 多種多樣的，包括物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)銷售、多種多樣的，包括物業(yè)開發(fā)、