[房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析]房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬27

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬27房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬27房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬27一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)問(wèn)題:1. 下述投資項(xiàng)目中最有可能是政府或非盈利性機(jī)構(gòu)投資的是 。A.綠色住宅項(xiàng)目投資B.公共租賃住房投資C.限價(jià)商品房投資D.經(jīng)濟(jì)適用住房投資答案:B解析 政府投資和非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等。問(wèn)題:2. 某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性

2、中的 。A.區(qū)位選擇異常重要B.適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移答案:D解析 房地產(chǎn)投資的第8個(gè)特性：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移中提到，從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。問(wèn)題:3. 對(duì)于開發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，不會(huì)使其面臨收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的因素是 。A.未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格B.市場(chǎng)吸納能力C.開發(fā)建設(shè)成本D.未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化答案:D解析 對(duì)于開發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格；開發(fā)建設(shè)成本；市場(chǎng)吸納能力等變化，都會(huì)使開發(fā)商面臨這種風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化；物業(yè)毀損造成的損失；

3、資本化率的變化；物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，使投資者面臨收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題:4. 能承受較低風(fēng)險(xiǎn)與收益水平的長(zhǎng)期投資者，其投資對(duì)象主要為 。A.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)B.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.房地產(chǎn)開發(fā)D.剛剛竣工的收益性物業(yè)答案:B解析 按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。能承受較低風(fēng)險(xiǎn)與收益水平的長(zhǎng)期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收益為目的，投資對(duì)象通常為進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資，以同時(shí)獲得物業(yè)租金收益和物業(yè)增值收益，

4、投資對(duì)象通常為尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。問(wèn)題:5. 下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是 。A.利率和通貨膨脹B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地供應(yīng)狀況D.貸款支持力度答案:A解析 人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)屬于社會(huì)環(huán)境；土地供應(yīng)狀況屬于資源環(huán)境；貸款支持力度屬于金融環(huán)境中的金融資源。問(wèn)題:6. 土地開發(fā)的工作內(nèi)容不包括( )。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)B.土地綠化C.土地平整D.土地的征收補(bǔ)償答案:D解析 土地開發(fā)，就是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行前期開發(fā)活動(dòng)。前期開發(fā)工作的內(nèi)容，主要包

5、括道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作和綠化、土地平整工作，以及為實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動(dòng)。土地的征收補(bǔ)償屬于土地儲(chǔ)備過(guò)程中獲取土地階段的工作。問(wèn)題:7. 對(duì)于未審查過(guò)設(shè)計(jì)方案的重大開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，將在 階段對(duì)中標(biāo)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專項(xiàng)審查。A.規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案B.設(shè)計(jì)方案審查C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)D.建設(shè)工程招標(biāo)答案:A解析 對(duì)于未審查過(guò)設(shè)計(jì)方案的重大開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，將在規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案階段對(duì)中標(biāo)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專項(xiàng)審查。問(wèn)題:8. 國(guó)際招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告應(yīng)在 上發(fā)布。(新增內(nèi)容)A.中國(guó)日?qǐng)?bào)B.中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)C.中國(guó)建設(shè)報(bào)D.中國(guó)采購(gòu)與招標(biāo)網(wǎng)答案:A解

6、析 招標(biāo)公告必須發(fā)布在中國(guó)日?qǐng)?bào)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)、中國(guó)建設(shè)報(bào)和中國(guó)采購(gòu)與招標(biāo)網(wǎng)上。其中，國(guó)際招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告應(yīng)在中國(guó)日?qǐng)?bào)上發(fā)布。問(wèn)題:9. 以下哪種情況的標(biāo)書招標(biāo)人不予受理? 。A.未按招標(biāo)文件密封的B.無(wú)單位蓋章的C.投標(biāo)人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件D.未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的答案:A解析 招標(biāo)人不予受理的投標(biāo)文件包括：逾期送達(dá)的或者未送達(dá)指定地點(diǎn)的；未按招標(biāo)文件密封的。廢標(biāo)：無(wú)單位蓋章并無(wú)法定代表人或法定代表人授權(quán)的代理人簽字或蓋章的；未按規(guī)定的格式填寫，內(nèi)容不全或關(guān)鍵字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)的；投標(biāo)人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件，或在一份投標(biāo)文件中對(duì)同一招標(biāo)項(xiàng)目報(bào)有兩個(gè)或多個(gè)報(bào)

7、價(jià)，且未聲明哪一個(gè)有效，按招標(biāo)文件規(guī)定提交備選投標(biāo)方案的除外；投標(biāo)人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時(shí)不一致的；未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的；聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議的。問(wèn)題:10. 根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是 。A.目標(biāo)定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法答案:A解析 目標(biāo)定價(jià)法是指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。目標(biāo)定價(jià)法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預(yù)期的總成本和總收入。問(wèn)題:11. 國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查不包括 。A.技術(shù)發(fā)展環(huán)境B.人口資源環(huán)境C.金融環(huán)境D.政治環(huán)境答案:C解

8、析 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口資源環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、技術(shù)發(fā)展環(huán)境等方面的調(diào)查。問(wèn)題:12. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集二手資料的方法是 。A.文獻(xiàn)查閱B.觀察C.專題討論D.問(wèn)卷調(diào)查答案:A解析 收集一手資料的方法包括觀察法、訪問(wèn)法、問(wèn)卷法、實(shí)驗(yàn)法。問(wèn)題:13. 某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供剛畢業(yè)大學(xué)生居住的“青年公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是 模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.市場(chǎng)集中化答案:D解析 目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式：(1)市場(chǎng)集中化。市場(chǎng)集中化是企業(yè)最簡(jiǎn)單的選擇模式，即企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。(2)選擇專業(yè)化。企業(yè)

9、可以有選擇地進(jìn)入幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)。細(xì)分市場(chǎng)之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系。(3)產(chǎn)品專業(yè)化。指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品。(4)市場(chǎng)專業(yè)化。指企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求。(5)全面覆蓋。企業(yè)力圖為所有消費(fèi)群提供他們所需的所有產(chǎn)品。(6)大量定制。指企業(yè)按照每個(gè)消費(fèi)者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個(gè)最基本的組成部件。問(wèn)題:14. 下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是 。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟(jì)狀況C.感覺(jué)D.購(gòu)買動(dòng)機(jī)答案:B問(wèn)題:15. 已知某筆貸款的月利率為1%，借貸雙方約定按季度付息，則該筆貸款的名義利率和實(shí)際利率分別是( )。A.12%，12.55%B.3%，1

10、2.55%C.4%，12.49%D.12%，12.49%答案:A解析 名義利率是一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，所以本題中的名義利率為1%12=12%，實(shí)際利率 問(wèn)題:16. 若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18%，年租金增長(zhǎng)率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為( )。A.9.26%B.10%C.11.32%D.12%答案:C解析 假如名義利率為r、實(shí)際利率為i、通貨膨脹率為Rd，則三者的關(guān)系為 問(wèn)題:17. 銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，

11、該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了 元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2答案:B解析 本質(zhì)上這是一個(gè)按月等額還款的問(wèn)題，如果采用按月等額還款，則P=100000元，n=1210=120月，i=6%/12=0.5%，按月等額還款額為 采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，即月等額還款金額占借款總額的比例0.7%，所以每月的月還款額為1000000.7%=700元；根據(jù)該題的要求，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了1110.205-700=410.2元。 問(wèn)題:18. 某家庭申請(qǐng)了25萬(wàn)元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4

12、年后于第5年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了 。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24答案:A解析 P=60000元，n=(10-4)12=72月，i=6%/12=0.5% 這種題有可能還會(huì)問(wèn)從第5年開始該家庭的月還款額為多少。 問(wèn)題:19. 王某擬購(gòu)買一套面積為120m2、單價(jià)為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則公積金貸款的最高月還款額為 元。A.1297.91B.3584.01C.4881.9

13、3D.5158.71答案:A解析 (1)已知：P=7800120(1-30%)=655200元，n=2012=240(月)，i1=4.8%/12=0.4%，i1=7.2%/12=0.6%，P1=200000元，P2=655200-200000=455200元。 (2)計(jì)算按月等額還本付息的公積金月還款額 這種題有可能還會(huì)問(wèn)商業(yè)貸款的最低月還款額為多少。 問(wèn)題:20. 某家庭于2010年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬(wàn)美元的貸款，貸款方式為“2/28”，第一年和第二年的年利率為7.5%，兩年后的年利率調(diào)整為8.5%，則該家庭在第28個(gè)月的還款額為( )美元。A.1250B.1398C.1416D.15

14、62答案:D解析 此種貸款方式的含義：美國(guó)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的次級(jí)抵押貸款，普遍采用了可調(diào)利率貸款，也稱為“m/n”貸款(主要包括“2/28”和“3/27”兩種)，即借款人在最初m年還款期內(nèi)依照貸款合同約定的某一固定初始利率僅支付利息，從第m+1年開始將固定利率變?yōu)槊扛舭肽暌詡惗劂y行同業(yè)拆借利率為基準(zhǔn)重新確定的可調(diào)整利率還本付息。 已知：P=200000美元，i=8.5%/12=0.708%，n=(30-2)12=336(月) 本題在第28個(gè)月的還款額為 問(wèn)題:21. 下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的是 。A.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-期間費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金及附加B.營(yíng)業(yè)收入=銷售收入+出租收

15、入C.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入答案:C解析 對(duì)于開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-期間費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金及附加-土地增值稅；對(duì)于持有出租來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；營(yíng)業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入；銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入。問(wèn)題:22. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目 內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。A.經(jīng)營(yíng)期B.計(jì)算期C.開發(fā)期D.銷售期答案:B解析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic

16、，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。對(duì)于開發(fā)一出售這種經(jīng)營(yíng)模式來(lái)說(shuō)，計(jì)算期為開發(fā)期和銷售期之和；對(duì)于開發(fā)一出租或經(jīng)營(yíng)這種經(jīng)營(yíng)模式來(lái)說(shuō)，計(jì)算期為開發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和；對(duì)于置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。問(wèn)題:23. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目繳納土地增值稅后的開發(fā)成本利潤(rùn)率為( )。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%答案:B解析 開發(fā)成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總開發(fā)成本=(4500-248-2600-370)/2

17、600=49.31%，開發(fā)利潤(rùn)=項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總開發(fā)成本，計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于總銷售收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的凈銷售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)凈營(yíng)業(yè)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值(折到建設(shè)完成的時(shí)間點(diǎn)上)累計(jì)之和。項(xiàng)目總開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用(注意不是銷售稅費(fèi))、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。開發(fā)期間稅費(fèi)(P261)中的稅指的是固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(現(xiàn)暫停征收)。很顯然，項(xiàng)目總開發(fā)成本中不含土地增值稅。問(wèn)題:24. 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資不

18、確定因素的表述中，正確的是 。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化B.如果項(xiàng)目的容積率得到批準(zhǔn)，則項(xiàng)目可供出租或出售的面積就可以確定C.當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)量供應(yīng)、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降時(shí)，租售期就會(huì)縮短D.開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占比例不會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響答案:A解析 即使有關(guān)部門批準(zhǔn)了項(xiàng)目的容積率或建筑面積，項(xiàng)目可供出租或出售的面積仍然不能完全肯定。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)量供應(yīng)、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降時(shí)，租售期就會(huì)延長(zhǎng)。開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占比例也會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。問(wèn)題:25. 以下關(guān)于盈虧平衡分析的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是 。A.在盈虧平衡點(diǎn)上，銷售收入

19、和總成本費(fèi)用相等B.產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析C.在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)D.房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析就是通常所說(shuō)的保本點(diǎn)分析答案:D解析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種。問(wèn)題:26. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到( )的極值。A.利潤(rùn)為零B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C.最大費(fèi)用D.最大利潤(rùn)答案:B問(wèn)題:27. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的 彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤(rùn)B.所得稅后利潤(rùn)C(jī).應(yīng)分配利

20、潤(rùn)D.未分配利潤(rùn)答案:A問(wèn)題:28. 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將目標(biāo)投資回報(bào)率歸為 。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資類參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D.收益類指標(biāo)答案:C解析 在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)中包括選項(xiàng)列出的四個(gè)方面指標(biāo)，而評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤(rùn)率、目標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資回報(bào)率等指標(biāo)。問(wèn)題:29. 在可行性研究階段，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，這種方法屬于 。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法答案:D解析 A單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估

21、算方法。B單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。C工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。問(wèn)題:30. 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，不屬于管理費(fèi)用的是 。A.審計(jì)費(fèi)B.壞賬損失C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.折舊費(fèi)答案:C解析 金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用。問(wèn)題:31. 資產(chǎn)負(fù)債表可以用來(lái)計(jì)算 。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(現(xiàn)金流量表)B.速動(dòng)比率C.稅后利潤(rùn)(利潤(rùn)表)D.資本金利潤(rùn)率(利潤(rùn)表)答案:B解析 資產(chǎn)負(fù)債表可以用來(lái)計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。問(wèn)題:32. 權(quán)益型房地產(chǎn)

22、投資信托基金的主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)的 。A.出租收入B.貸款利息C.轉(zhuǎn)售收入D.銷售收入答案:A問(wèn)題:33. 金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò) 的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%答案:B問(wèn)題:34. 確定寫字樓能否滿足某一特定租戶的面積需求，考慮的因素包括可能的面積組合、該租戶辦公室面積的擴(kuò)展以及該租戶 。A.承租期限B.經(jīng)營(yíng)實(shí)力C.現(xiàn)在的辦公面積D.經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)答案:D解析 在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常常要考慮以下三個(gè)方面的因素：可能面積的組合；尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)；尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃。問(wèn)題:35

23、. 在確定寫字樓租金時(shí)，最低租金水平應(yīng)是能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、 和空置損失的租金。A.建造費(fèi)用B.人工費(fèi)用C.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用D.廣告費(fèi)用答案:C解析 在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意)問(wèn)題:1. 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于 時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營(yíng)E.出租 A B C D E答案:DE解析 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、倉(cāng)儲(chǔ)用房等)

24、或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、酒店等)時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。問(wèn)題:2. 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要體現(xiàn)在 。A.投資資金的安全性B.項(xiàng)目定位的科學(xué)性C.期望收益的可靠性D.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 A B C D E答案:ACDE解析 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。問(wèn)題:3. 面向新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品，存在 等子市場(chǎng)。A.保險(xiǎn)B.租賃C.銷售D.轉(zhuǎn)讓E.抵押 A B C D E答案:BCE解析 新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在租賃、

25、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。問(wèn)題:4. 在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有 。A.空置量B.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.吸納率E.銷售量 A B C D E答案:DE解析 空置量、平均建設(shè)周期屬于市場(chǎng)供給指標(biāo)；住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。問(wèn)題:5. 房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括 。A.投資機(jī)會(huì)尋找B.市場(chǎng)分析C.投資機(jī)會(huì)篩選D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)E.規(guī)劃設(shè)計(jì) A B C D E答案:BD解析 投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。問(wèn)題:6. 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可主要涉及政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理，具體包括 。A

26、.下發(fā)規(guī)劃意見(jiàn)書(選址)B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃 A B C D E答案:ABCD解析 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可，主要涉及政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理，具體包括下發(fā)規(guī)劃意見(jiàn)書(選址)、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)方案審查和核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證4個(gè)方面的工作。問(wèn)題:7. 能夠運(yùn)用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與除了時(shí)間以外其他眾多影響市場(chǎng)需求因素之間關(guān)系的定量預(yù)測(cè)方法包括 。A.市場(chǎng)因子推演法B.德爾菲法C.指數(shù)平滑法D.回歸分析法E.加權(quán)移動(dòng)平均法 A B C D E答案:AD解析 時(shí)間序列分析法是僅對(duì)

27、時(shí)間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測(cè)方法，它沒(méi)有考慮其他眾多影響市場(chǎng)需求的實(shí)際因素，因此在許多情況下是不適用的。此時(shí)可運(yùn)用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其他因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度，從而做出預(yù)測(cè)。這種方法尤其適用于中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。主要包括回歸分析法和市場(chǎng)因子推演法兩種分析方法。市場(chǎng)趨勢(shì)分析的方法：購(gòu)買者意圖調(diào)查法；銷售人員意見(jiàn)綜合法；專家意見(jiàn)法；時(shí)間序列分析法；相關(guān)分析法(回歸分析法、市場(chǎng)因子推演法)。問(wèn)題:8. 住房如果用于投資，其購(gòu)買決策就要受到 的影響。A.預(yù)期租金收入B.家庭收入C.增值收益D.利率水平E.其他類型投資收益水平 A B C D E答案:ACDE解析 影響消費(fèi)者購(gòu)買決策的因素：(1)“有土斯

28、有財(cái)”等傳統(tǒng)觀念的影響。(2)家庭規(guī)模、家庭生命周期所處階段、家庭收入等家庭特征因素的影響。(3)個(gè)人住房貸款的可獲得性及貸款條件的影響。(4)住房如果用于投資，其購(gòu)買決策就要受到預(yù)期租金收入、增值收益、利率水平以及其他類型投資收益水平的影響。(5)政府政策調(diào)整、社會(huì)輿論導(dǎo)向的影響。另外示范效應(yīng)、從眾心理的影響，導(dǎo)致出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購(gòu)買行為。問(wèn)題:9. 下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括運(yùn)營(yíng)成本的有 。A.購(gòu)買持有出租出售B.購(gòu)買更新改造出售C.購(gòu)買更新改造出租出售D.開發(fā)銷售E.開發(fā)持有出租出售 A B C D E答案:ACE解析 凡是有出租業(yè)務(wù)的就有運(yùn)營(yíng)成本。問(wèn)題:10. 房地產(chǎn)出

29、租過(guò)程中的營(yíng)業(yè)成本，通常包括 。A.固定資產(chǎn)折舊B.土地使用權(quán)攤銷C.物業(yè)服務(wù)費(fèi)D.營(yíng)業(yè)稅金及附加E.期間費(fèi)用 A B C D E答案:AB解析 房地產(chǎn)出租過(guò)程中的營(yíng)業(yè)成本，通常包括固定資產(chǎn)折舊、土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)攤銷。注意營(yíng)業(yè)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的區(qū)別。問(wèn)題:11. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小一般可用 等指標(biāo)來(lái)衡量。A.資本金利潤(rùn)率B.開發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資回報(bào)率D.成本利潤(rùn)率E.投資收益率 A B C D E答案:BDE解析 房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。題中的AC選項(xiàng)屬于置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的衡量指標(biāo)。問(wèn)題:12. 利

30、用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有 。A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案E.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案 A B C D E答案:ACE問(wèn)題:13. 編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制 。A.現(xiàn)金流量表B.利潤(rùn)表C.資金使用計(jì)劃D.資金籌措計(jì)劃E.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 A B C D E答案:CD解析 在資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃的基礎(chǔ)上，可以編制投資計(jì)劃與資金籌措表。問(wèn)題:14. 業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇寫字樓租戶，考慮的主要準(zhǔn)則有 。A.潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型B.財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力C.企業(yè)租戶的

31、股權(quán)結(jié)構(gòu)D.所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容E.潛在租戶的聲譽(yù) A B C D E答案:ABDE解析 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主選擇租戶時(shí)考慮的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。問(wèn)題:15. 對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有 。A.建筑規(guī)模B.經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍D.周圍環(huán)境E.服務(wù)人口的收入水平 A B C D E答案:ABC解析 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。三、判斷題問(wèn)題:1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于長(zhǎng)期投資，它形成了房地

32、產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。答案:B解析 房地產(chǎn)置業(yè)投資一般屬于長(zhǎng)期投資，但它不形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給，形成增量供給的是房地產(chǎn)開發(fā)投資。問(wèn)題:2. 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般可用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)衡量其單位收益下投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，標(biāo)準(zhǔn)差越小，該投資項(xiàng)目單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)就越小。答案:A解析 一般用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)衡量風(fēng)險(xiǎn)的大??；還可用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來(lái)表示單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)大小。這兩種說(shuō)法針對(duì)同一個(gè)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)結(jié)果都對(duì)。但是，如果是比較兩個(gè)投資項(xiàng)目且其期望值不相同的話，就不能直接用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)衡量?jī)烧唢L(fēng)險(xiǎn)的大小，必須用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來(lái)衡量。問(wèn)題:3. 建筑承包商兼做開發(fā)商，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)水平的要求相對(duì)純粹

33、開發(fā)商而言要高。答案:B解析 如果承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個(gè)開發(fā)過(guò)程并承擔(dān)與之相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，它就要求有一個(gè)更高的收益水平。但即便承包商同時(shí)兼做開發(fā)商的角色，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)水平的要求也相對(duì)較低，因?yàn)槠涑袚?dān)工程建設(shè)工作也能為企業(yè)帶來(lái)一定的收益。問(wèn)題:4. 由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。答案:A問(wèn)題:5. 存量住房市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)為壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。答案:B解析 存量住房市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷；對(duì)于新建住房市場(chǎng)，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。

34、問(wèn)題:6. 在數(shù)值上，平均建設(shè)周期一房屋施工面積/房屋新開工面積。答案:B解析 平均建設(shè)周期一房屋施工面積/新竣工面積。問(wèn)題:7. 土地轉(zhuǎn)化率是指是指當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積的比例，用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房建設(shè)和銷售之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。答案:A問(wèn)題:8. 開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。答案:A問(wèn)題:9. 潛在購(gòu)買者一般應(yīng)具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與途徑。答案:A解析 市場(chǎng)規(guī)模就是特定商品的潛在購(gòu)買者數(shù)量。消費(fèi)者只有興趣還不足以確

35、定市場(chǎng)，還需要消費(fèi)者有足夠的收入以及購(gòu)買途徑。問(wèn)題:10. 基礎(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的銀行存款利率作為基礎(chǔ)利率的代表。( )答案:B解析 基礎(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為基礎(chǔ)利率的代表。問(wèn)題:11. 對(duì)于開發(fā)一銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)開發(fā)總投資基本等于總成本費(fèi)用。答案:A解析 對(duì)于開發(fā)一銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)過(guò)程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零。開發(fā)建設(shè)投資基本上都一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品成本中去了，房地產(chǎn)開發(fā)總投資基本等于總成本費(fèi)用。問(wèn)題:12. 對(duì)于自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，自營(yíng)收入=營(yíng)

36、業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本。( )答案:B解析 自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。問(wèn)題:13. 出租期是指經(jīng)營(yíng)性物業(yè)從開始出租至租賃合同到期的時(shí)間。答案:B解析 出租期是指經(jīng)營(yíng)性物業(yè)從開始出租至達(dá)到穩(wěn)定出租狀態(tài)的時(shí)間。問(wèn)題:14. 金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)一方面來(lái)自申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者；另一方面則來(lái)自開發(fā)商。( )答案:A問(wèn)題:15. 零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入。答案:A四、計(jì)算題(要求列出算式和計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式)問(wèn)題:1. (一) 某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為

37、年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率分別是多少?(假設(shè)所得稅稅率為25%) 答案:根據(jù)投資回報(bào)率的定義，在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)， 需要計(jì)算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材置業(yè)投資的現(xiàn)金流， 稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-所得稅-準(zhǔn)備金， 本題中，沒(méi)有準(zhǔn)備金，所以只需扣除所得稅即可，即 稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-所得稅，因此需要計(jì)算稅前現(xiàn)金流量，而 稅前現(xiàn)金流量=凈

38、運(yùn)營(yíng)收益-抵押貸款還本付息，又 凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，進(jìn)一步將有效毛收入展開， 凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用， 本題中，其他收入沒(méi)有為零，所以 凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入-空置和收租損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=10-1010%-1030%=6萬(wàn)元 現(xiàn)在，要想計(jì)算出稅前現(xiàn)金流量，還需計(jì)算抵押貸款還本付息 抵押貸款還本付息為 將上面求出的凈運(yùn)營(yíng)收益和抵押貸款還本付息帶入稅前現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到 稅前現(xiàn)金流量=6-2.54=3.46萬(wàn)元 要想求得稅后現(xiàn)金流量，接下來(lái)的任務(wù)是求所得稅 所得稅=應(yīng)納稅所得額稅率 應(yīng)納稅所得額=有效毛租金收入-運(yùn)營(yíng)成本-貸款利息-建筑物折舊=凈

39、運(yùn)營(yíng)收益-貸款利息-建筑物折舊=6-307.5%=40/25=2.15萬(wàn)元 (注：這里貸款利息直接用307.5%來(lái)求，說(shuō)明后面計(jì)算的稅后現(xiàn)金流應(yīng)為第1年的稅后現(xiàn)金流，如果要計(jì)算第2年的稅后現(xiàn)金流這里的貸款利息就不能這樣計(jì)算了，因?yàn)榈谝荒暌呀?jīng)還掉了一部分本金，第2年的貸款利息應(yīng)該比第一年少。) 所以， 所得稅=2.1525%=0.5375萬(wàn)元 將上面求出的稅前現(xiàn)金流、所得稅帶入稅后現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到： 稅后現(xiàn)金流量=3.46-0.5375=2.9225萬(wàn)元 到這里為止，要想求得投資回報(bào)率，接下來(lái)的任務(wù)，就是要求解投資者權(quán)益增加值，因此我們要明白投資者權(quán)益增加值指的是什么，本題中指的是投資者在

40、第1年還給銀行的本金。為了便于大家理解，我們這樣來(lái)解釋，在購(gòu)房款中，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第1年還掉的本金為年還款額減去第1年的利息，即 投資者權(quán)益增加值=還掉的本金=2.54-307.5%=0.29萬(wàn)元 最終， 接下來(lái)再求償債備付率 (注：可用于還本付息的資金包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。) (二) 張某有甲、乙兩個(gè)可供選擇方案。甲方案：購(gòu)買房?jī)r(jià)為600萬(wàn)元的商鋪，首付款為總價(jià)的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該