葉劍英基金會東莞虎門項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

1、葉劍英基金會東莞虎門項(xiàng)目葉劍英基金會東莞虎門項(xiàng)目 前期策劃報(bào)告前期策劃報(bào)告 科通置業(yè) 2016.8.1 虎門經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況虎門經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況Part. one 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 虎門經(jīng)濟(jì)保持高速增長， 與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比遙遙領(lǐng)先。 2010年虎門完成生產(chǎn)總 值285億元，增長13.9%； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 520億元，增長13.4%； 出口總額22.7億美元， 增長17.5% 虎門經(jīng)濟(jì)實(shí)力全市第一，繼續(xù)保持高速增長；與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比，虎門經(jīng)濟(jì)實(shí)力全市第一，繼續(xù)保持高速增長；與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比， 遙遙領(lǐng)先，且第三產(chǎn)業(yè)占半壁江山。遙遙領(lǐng)先，且第三產(chǎn)業(yè)占半壁江山。 社會人口社會人口虎門戶籍人口平穩(wěn)增長，外來人口

2、有小幅下降趨勢?；㈤T戶籍人口平穩(wěn)增長，外來人口有小幅下降趨勢。 2009年虎門戶籍人口 126120人 保持相對穩(wěn)定。 2009年虎門外來人口 1426320人 本地、外來人口倒掛嚴(yán)重。 財(cái)政與消費(fèi)財(cái)政與消費(fèi)虎門鎮(zhèn)級可支配財(cái)政收入增多，社會消費(fèi)總額節(jié)節(jié)攀升?；㈤T鎮(zhèn)級可支配財(cái)政收入增多，社會消費(fèi)總額節(jié)節(jié)攀升。 2010年虎門鎮(zhèn)級可支配財(cái)政收入17億 元，增長18.5%。 2010年虎門社會消費(fèi)品零售總 額124.81億元，增長20.2%。 城建規(guī)劃城建規(guī)劃東莞將形成東莞將形成“復(fù)合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型復(fù)合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。 常平副常平副 中心中心 在東莞市

3、域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2005 2020）中，東莞將形成“復(fù)合中心、 五大片區(qū)、生態(tài)型”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。按 照城市功能確立具有區(qū)域性的四大專業(yè)中 心，以“城區(qū)、松山湖、虎門一厚街、常城區(qū)、松山湖、虎門一厚街、常 平一樟木頭平一樟木頭”形成復(fù)合型的中心，共同承 擔(dān)區(qū)域與市域的服務(wù)職能。此外，按照區(qū) 位、發(fā)展條件、自然條件和歷史傳統(tǒng)，將 市域劃為“西北部片區(qū)、中部片區(qū)、西南西北部片區(qū)、中部片區(qū)、西南 部片區(qū)、東北部片區(qū)、東南部片區(qū)部片區(qū)、東北部片區(qū)、東南部片區(qū)”，五 大片區(qū)，片區(qū)內(nèi)部突出功能整合，片區(qū)之 間由生態(tài)綠地相分隔，片區(qū)中心之間由軌 道交通相連。 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃虎門發(fā)展總體規(guī)劃：虎門發(fā)展總體規(guī)

4、劃：“一河兩岸三板塊一河兩岸三板塊” 虎門城市總體規(guī)劃編制5年后迎來首次編 修，新一輪編修是積極融入珠三角一體化 大格局的戰(zhàn)略舉措。之所以對總規(guī)進(jìn)行修 編，是因?yàn)榛㈤T建設(shè)濱海國際商城，確立確立 “一河兩岸三板塊一河兩岸三板塊”的新城市發(fā)展格局的新城市發(fā)展格局， 提出產(chǎn)業(yè)升級與城市升級的戰(zhàn)略重點(diǎn)，都 對城市總體規(guī)劃提出了新的、更高的要求 。 修編總體規(guī)劃是要和新的發(fā)展戰(zhàn)略定位實(shí) 現(xiàn)有效銜接，突出濱海國際商城這一城市 定位，突出“一河兩岸三板塊”這一城市 格局。 “一河兩岸三板塊”，形成以太 平河“一河”為中軸,虎門和威遠(yuǎn)“兩岸 ”齊頭并進(jìn),威遠(yuǎn)、新灣、虎門中心區(qū)“ 三大板塊”鼎立聯(lián)動(dòng)。 交通網(wǎng)絡(luò)

5、交通網(wǎng)絡(luò)虎門作為珠三角交通樞紐，帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)、物流快速發(fā)展。虎門作為珠三角交通樞紐，帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)、物流快速發(fā)展。 n虎門港國家一類開放港 n廣深高速 n廣深沿海高速 n常虎高速 n廣深港高鐵白沙站（預(yù)計(jì)12月開 通） nR2線與廣深港客運(yùn)專線交站 n穗莞深城軌 珠三角一小時(shí)生活圈 地塊交通四通八達(dá)，輕軌的前景誘人，未來廣深客戶可以輕松融入珠三角一小時(shí) 生活圈 專業(yè)市場專業(yè)市場虎門服裝專業(yè)市場分布虎門服裝專業(yè)市場分布 服裝商業(yè)區(qū)內(nèi)有大型服裝專業(yè)市場18個(gè)，經(jīng)營服裝商鋪達(dá)8600家，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集， 虎門專業(yè)服裝市場主要以黃河地產(chǎn)開發(fā)的黃河服裝城片區(qū)和以富民地產(chǎn)開發(fā)的富民服裝 城為兩大區(qū)域 項(xiàng)目概況項(xiàng)目

6、概況Part. two 項(xiàng)目分東西大、小兩個(gè)地塊，整體地勢規(guī)整、內(nèi)部較為平整項(xiàng)目分東西大、小兩個(gè)地塊，整體地勢規(guī)整、內(nèi)部較為平整 n占面：60570平米 n容積率：2.5 n大地塊限高：80 米 n小地塊限高：60米 n建筑密度：25% n綠化率：30% n地塊現(xiàn)狀：地塊周圍基礎(chǔ) 設(shè)施達(dá)到三通，東側(cè)擁有 山體山景資源，南側(cè)為菜 地及磨喋河涌，西側(cè)臨連 升路及虎門地標(biāo)，北側(cè)靠 華池酒店和虎門高速。 地塊地形整體條件較好，有一定山景資源，但周邊環(huán)境不純粹；項(xiàng)地塊地形整體條件較好，有一定山景資源，但周邊環(huán)境不純粹；項(xiàng) 目地理位置和交通條件優(yōu)越，屬于虎門中心南片區(qū)的核心區(qū)域。目地理位置和交通條件優(yōu)越，

7、屬于虎門中心南片區(qū)的核心區(qū)域。 連升路連升路 山體山體 虎門高速虎門高速 華池酒店華池酒店 金寧路金寧路 虎門地標(biāo)虎門地標(biāo) 本本 案案 磨喋河磨喋河 虎門房價(jià)有望與廣深“接軌”，各房企大佬長遠(yuǎn)看好虎門市場。 自萬科通過萬科紫臺開辟虎門市場，并且實(shí)現(xiàn)了品牌落地。接著，萬 科乘勢追擊，開發(fā)“萬科金色里城”，擴(kuò)大虎門版圖。2013年萬科斥資31 億元斬獲虎門大寧四宗商住地，是目前市場暢銷的標(biāo)桿大盤南部灣萬科 城?；㈤T成為萬科布局的重心，品牌影響力顯著?；㈤T是東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)力發(fā) 達(dá)強(qiáng)鎮(zhèn)和人口大鎮(zhèn)，吸引了萬科、萬達(dá)、佳兆業(yè)、金地等龍頭房企布局， 虎門成了品牌房企云集的區(qū)域。 n虎門“撤鎮(zhèn)設(shè)市”后，人力、交通

8、、配套等有望進(jìn)一步提升，未來發(fā)展 潛力可觀。虎門“撤鎮(zhèn)設(shè)市”，城市配套、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方面將有望升級， 為樓市發(fā)展注入新的活力。南沙自貿(mào)區(qū)掛牌，虎門二橋建立后將直接對接 南沙，接受自貿(mào)區(qū)的輻射，再加上近兩個(gè)月深圳房價(jià)的暴漲，加速深圳客 外流?；㈤T銜接廣州、深圳，接受南沙輻射以及對接深圳客的流入，虎門 將加快與廣州、深圳的融合，房價(jià)也有望與廣州南沙、深圳“接軌”?；?門坐享多重利好，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，虎門又作為人口大鎮(zhèn)，市場需求旺盛， 符合房企“快建快銷”的高周轉(zhuǎn)策略，這也是各房企長遠(yuǎn)看好虎門市場的 重要原因。 從主觀條件來看：從主觀條件來看： 從客觀條件來看：從客觀條件來看： 本項(xiàng)目屬于城市中心住宅

9、，城市中心區(qū)位是項(xiàng)目必須充分發(fā)揮的優(yōu)勢本項(xiàng)目屬于城市中心住宅，城市中心區(qū)位是項(xiàng)目必須充分發(fā)揮的優(yōu)勢 本項(xiàng)目必須走高端定位路線本項(xiàng)目必須走高端定位路線 本項(xiàng)目必須成為虎門高端市場領(lǐng)航者及虎門新豪宅標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)建者本項(xiàng)目必須成為虎門高端市場領(lǐng)航者及虎門新豪宅標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)建者 n虎門房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展推動(dòng)了虎門的城市發(fā)展； n虎門城市化進(jìn)程發(fā)展短期內(nèi)未如預(yù)期，城市中心仍是消費(fèi)者購房首選區(qū)域； n金洲片區(qū)作為虎門城心的地位越來越重要，這是項(xiàng)目的主要競爭優(yōu)勢之一。 n本項(xiàng)目的高地價(jià)成本及萬科的品牌背景是對金洲項(xiàng)目高端定位的要求同時(shí)也是支 持；本項(xiàng)目對于東莞萬科在虎門乃至東莞西部鎮(zhèn)區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有指標(biāo)性意義！ n

10、虎門相對稀缺的市場供求狀況使城市中心高端社區(qū)盤價(jià)值不斷提升！ n虎門新中心區(qū)域多為高檔樓盤，但檔次和整體品質(zhì)感仍有很大提升空間。 n虎門房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀為項(xiàng)目創(chuàng)造了超越市場的絕佳機(jī)會！ n本項(xiàng)目是奠定公司在虎門房地產(chǎn)行業(yè)話語權(quán)的最佳機(jī)會！ 毋庸置疑， 科通虎門項(xiàng)目必須是： 1 1、三高要求：高形象、高速度、高品牌提升、三高要求：高形象、高速度、高品牌提升 2 2、入市時(shí)間：、入市時(shí)間：20162016年年第四季度第四季度 3 3、銷售目標(biāo)：、銷售目標(biāo)：20162016年年年年底實(shí)現(xiàn)底實(shí)現(xiàn)6 6個(gè)個(gè)億（附成本分析表）億（附成本分析表） 1 1、保證高形象：通過打造虎門最具競爭力的高端豪宅產(chǎn)品形

11、象，、保證高形象：通過打造虎門最具競爭力的高端豪宅產(chǎn)品形象， 從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高形象及理想利潤從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高形象及理想利潤 2 2、保證高速度：根據(jù)地塊條件規(guī)劃市場接受度高的高端產(chǎn)品、保證高速度：根據(jù)地塊條件規(guī)劃市場接受度高的高端產(chǎn)品 3 3、保證高品牌提升：通過高端產(chǎn)品、保證高品牌提升：通過高端產(chǎn)品+ +高端營銷贏得市場口碑高端營銷贏得市場口碑 思考：思考： 在今天的虎門，在今天的虎門， 這樣一個(gè)天賦高端項(xiàng)目，這樣一個(gè)天賦高端項(xiàng)目， 應(yīng)針對哪些人？應(yīng)針對哪些人？ 該做什么樣的產(chǎn)品？該做什么樣的產(chǎn)品？ 如何營銷？如何營銷？ 才能實(shí)現(xiàn)我們的才能實(shí)現(xiàn)我們的“ “三高目標(biāo)三高目標(biāo)” ”？ 虎門房地產(chǎn)

12、市場發(fā)展情況虎門房地產(chǎn)市場發(fā)展情況Part. three 1 1土地成交分析土地成交分析 常平土地供應(yīng)緩慢；流拍現(xiàn)象與個(gè)人拿地行為共存！ 近幾年土地供應(yīng)緊缺，且地塊面積偏小！ 2008年樓市蕭條，出現(xiàn)流拍；同時(shí)由于地塊較小，個(gè)人拿地行為盛行！ 年份土地位置面積（）容積率總成交價(jià)地面地價(jià)樓面地價(jià)買方 2006金洲村348422.5306008782.53513 廣州凱藍(lán)房地產(chǎn) 有限公司 2006連升路236934.596304064.5903.2 東莞市合盛房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 2006連升路216513.4866503071.5882.6 東莞市合盛房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 2007白坑水庫旁13

13、476022830021001050 東莞市虎門建設(shè) 發(fā)展有限公司 2007博涌社區(qū)823.82052488.5 東莞市嘉安實(shí)業(yè) 投資有限公司 2008金洲村30096.93.575242499.9714.3 東莞市東方偉業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 2008金洲村393773.598442499.9714.3 東莞市東方偉業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 2008 博涌社區(qū)人民北 路 2827.610423685.1 東莞市鈞達(dá)實(shí)業(yè) 有限公司 2008 博涌社區(qū)人民北 路 4258.624505753.1 東莞市鈞達(dá)實(shí)業(yè) 有限公司 2008 博涌社區(qū)人民北 路 23319.62.35121275200.

14、32212.9 東莞慧盈咨詢管 理有限公司 2008 博涌社區(qū)人民北 路 20736.31.98107835200.12626.3 東莞慧盈咨詢管 理有限公司 2009虎門金洲村748364.03843051351284 東莞市龍泉實(shí)業(yè) 發(fā)展有限公司 2009虎門金洲村156594.01180075361884 東莞市龍泉實(shí)業(yè) 發(fā)展有限公司 2010虎門金洲村405262.57900013042.765217.1萬科地產(chǎn) 2010200442.5萬科地產(chǎn) 2010虎門博涌社區(qū)157573.01590010090.83363.6 東莞市高盛譽(yù)信 用擔(dān)保有限公司 但2009年以來，全市土地市場升溫

15、明顯，商住用地普遍拍出高價(jià)，特別是2010年 1月虎門金洲村地塊，以5217元/的地王價(jià)格成交。 2015年6月25日，編號為2015WG017-18位于虎門博涌社區(qū)的2宗商住地進(jìn)入競拍階段，兩宗地塊 占地面積分別是2.9萬、3.3萬，容積率均是3，最終東莞市萬勝房地產(chǎn)有限公司分別以底價(jià) 40023萬元、45270斬獲，折合樓面地價(jià)均是4500元/。 萬科斥萬科斥8.58.5億連拿兩地塊擴(kuò)版圖億連拿兩地塊擴(kuò)版圖 拍出今年最高樓面地價(jià)拍出今年最高樓面地價(jià) 截止6月21日，萬科銷售金額為44.17億元，保持行業(yè)領(lǐng)先地位，同比去年增加44.94%。其中南部 灣萬科城13.76億元、萬科金色悅府8.2

16、8億元、萬科棠樾6.24億元，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)28.28億元，貢 獻(xiàn)全公司64%的業(yè)績。萬科目前在售貨量略顯不足，靠個(gè)盤業(yè)績拉動(dòng)明顯。今年東莞土地市場供 應(yīng)深度放緩，市場尤其缺乏熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。 2007-20102007-2010年供應(yīng)情況年供應(yīng)情況 供應(yīng)年份供應(yīng)年份產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù) 2007年 別墅92550.03202 公寓00 洋房297563.872575 2007年 匯總390113.92777 2008年 別墅62269.07142 公寓65149.741079 洋房125973.391130 2008年 匯總253392.22351 2009年 別墅36

17、032.13131 公寓7655.68194 洋房178437.051617 2009年 匯總222124.86 1942 2010年 別墅32278.3380 公寓00 洋房97706.081294 2010年 匯總129984.411374 20112011年年1-111-11月供應(yīng)情況月供應(yīng)情況 0707年樓市紅火，新增供應(yīng)創(chuàng)下歷史最高，供應(yīng)面積為年樓市紅火，新增供應(yīng)創(chuàng)下歷史最高，供應(yīng)面積為39.0139.01萬平米，同比增加萬平米，同比增加59.52%59.52%； 20102010新增供應(yīng)持續(xù)偏緊，僅有來自虎門國際公館新增供應(yīng)持續(xù)偏緊，僅有來自虎門國際公館11341134套、豐泰套、

18、豐泰東海城堡東海城堡228228套、套、 萬科紫臺萬科紫臺1212套。套。 20112011年年1-111-11月，新增住宅供應(yīng)月，新增住宅供應(yīng)47.6047.60平米，平米，34843484套，套，主主要有萬科紫臺、地標(biāo)廣場、龍要有萬科紫臺、地標(biāo)廣場、龍 泉豪泉豪苑、虎門國際公苑、虎門國際公館等等。館等等。 2 2近年虎門住宅供應(yīng)情況近年虎門住宅供應(yīng)情況 用途建筑面積套數(shù) 別墅15361.8150 公寓21083.4338 普通住宅439523.83096 總計(jì)4759693484 自11年新政調(diào)控以來，受樓市大勢影響，虎門住宅由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供大于求！ 2011年市場整體供應(yīng)為3484套，成

19、交2524套，市場整體供大于求！ 60-100平米為虎門的主力去化的合拼前戶型，占虎門總成交量的45%！ 3 3 供求面積區(qū)間分析供求面積區(qū)間分析 20112011年年1-111-11月住宅市場整體供需月住宅市場整體供需 情況情況 面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù) 面積區(qū)間成交套數(shù)均價(jià) 供需比庫存 21-40304 20-40295 8159 1.03 360 41-60249 40-60418 7971 0.60 145 61-80184 60-80193 8523 0.95 93 81-1001562 80-100944 9764 1.65 1136 101-12052 100-12062 9572 0.

20、84 20 120-140 0 120-14029 7779 0.00 17 141-160202 140-160111 9760 1.82 34 161-180219 160-180178 9022 1.23 83 181-200112 180-20049 10530 2.29 70 201-300321 200-300165 12045 1.95 213 301-400165 300-40049 13820 3.37 126 401-5008 401-5008 12556 1.00 8 500以上106 500以上 23 14533 4.61 114 總計(jì)3484 總計(jì)2524 10256

21、 1.38 2419 1111年年1-111-11月虎門住宅市月虎門住宅市 場排名場排名 樓盤名稱成交套數(shù)成交面積成交金額名次 萬科紫臺47571.03478 6.78 1 地標(biāo)廣場61854.82596 5.88 2 豐泰東海城堡50869.15481 4.83 3 龍泉豪苑45653.4162 4.82 4 虎門國際公館42017.32456 4.24 5 虎門地標(biāo)25187.55362 1.68 6 金灣花園5791.9212 0.76 7 虎門1號4939.1474 0.48 8 濱江花園5535.540 0.45 9 怡景山水名都689.54 0.05 10 虎門前十名排名中，萬科紫

22、臺以6.78億居首，第二、三名分別是地標(biāo)廣場、 東海城堡！ 高端標(biāo)桿大盤推出的新貨，開盤銷售較為理想，其他項(xiàng)目以存量為主、慢 慢去貨！ 4 420112011年住宅整體市場年住宅整體市場 在在 售售 項(xiàng)項(xiàng) 目目 1 1 1 1 年年 洋洋 房房 面面 積積 區(qū)區(qū) 間間 銷銷 售售 套套 數(shù)數(shù) 情情 況況 從個(gè)盤銷售套數(shù)看，地標(biāo)廣場、紫臺一枝獨(dú)秀，合拼從個(gè)盤銷售套數(shù)看，地標(biāo)廣場、紫臺一枝獨(dú)秀，合拼 戶型也較多。戶型也較多。 5 5洋房出貨面積區(qū)間洋房出貨面積區(qū)間 樓盤名稱20-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200 200以上

23、合拼戶型總計(jì) 濱江花園1412131040 地標(biāo)廣場113801055497147596 豐泰東 海城堡 21411121445 豐泰裕 田花園 22 海岸國際1113 虎門1號4212371074 虎門地標(biāo)267655121129362 虎門國際 公館 62116961214178442 龍泉豪苑129132162 萬科紫 臺 320449472 怡景山 水名都 1214 總計(jì)2183601945966528112182421266272602 虎門市場別墅累積供需比虎門市場別墅累積供需比 虎門別墅市場，新上市產(chǎn)品都能快速消化，均價(jià)在18000-25000元/平米間，總價(jià) 在800-1000

24、萬為主！ 近年別墅整體供應(yīng)為523套，成交389套，成交率達(dá)到74.38%，但像金灣花園等 老盤則還有一些頑固的貨量沒被消化！ 其中萬科紫臺一支獨(dú)秀，達(dá)到虎門別墅價(jià)格的天花板！ 6 6別墅市場分析別墅市場分析 樓盤名稱總套數(shù)總建筑面積銷售均價(jià)銷售套數(shù)剩余套數(shù) 豐泰東海城堡17942548.031812614930 豐泰東海山莊1224332176451220 豐泰觀山碧水9547957虎門國際公館4223671.31194922418 金灣花園73810.911268125 蟠龍山莊一期5127626.933996501 萬科紫臺279772.04252801611

25、在在 售售 項(xiàng)項(xiàng) 目目 1 1 1 1 年年 別別 墅墅 面面 積積 區(qū)區(qū) 間間 銷銷 售售 套套 數(shù)數(shù) 情情 況況 大面積別墅暢銷。從個(gè)盤銷售套數(shù)看，大面積別墅暢銷。從個(gè)盤銷售套數(shù)看，200-300200-300平米以平米以 上大別墅需求較大，從別墅產(chǎn)品類型來看，聯(lián)排別墅上大別墅需求較大，從別墅產(chǎn)品類型來看，聯(lián)排別墅 出貨理想，其次為雙拼別墅；出貨理想，其次為雙拼別墅； 7 7別墅成交面積區(qū)間別墅成交面積區(qū)間 獨(dú)棟聯(lián)排雙拼總計(jì) 面積區(qū)間金灣花園蟠龍山莊 豐泰東海城 堡東海山莊 萬科紫臺 豐泰東海城堡 虎門國際公館 180-20088 200-30027229 300-400549 401-5

26、006118 500以上 621018 總計(jì)122352611472 20082008年至年至20112011年年1111月整體成交均價(jià)變動(dòng)不大，不部分時(shí)間維持在月整體成交均價(jià)變動(dòng)不大，不部分時(shí)間維持在70007000元元/ /平米左右；即使在平米左右；即使在0808年年 低東莞樓市最慘淡的時(shí)候，虎門樓市也只是小幅調(diào)整，此后從低東莞樓市最慘淡的時(shí)候，虎門樓市也只是小幅調(diào)整，此后從0909年開始成交逐漸放大，價(jià)格節(jié)節(jié)年開始成交逐漸放大，價(jià)格節(jié)節(jié) 攀升；攀升；1010年受供應(yīng)匱乏拖累，成交較為平淡；而隨著虎門國際公館、萬科紫臺的入市，精裝洋房年受供應(yīng)匱乏拖累，成交較為平淡；而隨著虎門國際公館、萬科

27、紫臺的入市，精裝洋房 和別墅成交拉高整體均價(jià)，目前價(jià)格依然能保持在相對高位。和別墅成交拉高整體均價(jià)，目前價(jià)格依然能保持在相對高位。 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 090708010909 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /平米）平米） 成交面積（萬平米）成交面積（萬平米） 3,996 0802 08030908 數(shù)據(jù)來源：東莞市房管局 2008年2009年2010年 5101 8 8價(jià)格分析價(jià)格分析

28、如剔除豪宅精裝修影響，住宅成交均價(jià)在如剔除豪宅精裝修影響，住宅成交均價(jià)在9000-100009000-10000元元/ /； 2011年 1010市場存量分析市場存量分析 截止截止1111年年1111月月3030日，虎門目前住宅庫日，虎門目前住宅庫 存量為存量為31.7931.79萬平米，萬平米，22702270套，套， 其中普通住宅存量為其中普通住宅存量為29.2929.29萬平萬平 米，米，22052205套；別墅存量為套；別墅存量為2.502.50萬萬 平米，平米，6565套；套； 樓盤名稱可售套數(shù)可售面積 虎門國際公館83374261 豐泰東海城堡43544367 龍泉豪苑378131

29、389 地標(biāo)廣場19516655 萬科紫臺17425131 虎門1號1084876 虎門地標(biāo)596452 濱江花園445817 虎門安居大廈162464 海岸國際91743 黃金洲天安大廈8852 金灣花園52565 怡景山水名都2439 錦繡半山花園2212 蟠龍山莊1560 豐泰裕田花園1130 總計(jì)2270317912 虎門樓市表面上看，住宅存量都以虎門樓市表面上看，住宅存量都以100100平米以下為主，實(shí)際上是合拼之前的狀態(tài)，大部分樓盤存量平米以下為主，實(shí)際上是合拼之前的狀態(tài)，大部分樓盤存量 是在是在120120平米以上居多。平米以上居多。 數(shù)據(jù)來源：東莞市房管局 1111市場存量分析

30、市場存量分析 虎門合拼戶型消化壓力較大虎門合拼戶型消化壓力較大 注意：數(shù)據(jù)截止2011年11月 面積區(qū)間可售套數(shù)套數(shù)占比可售面積面積占比 20-4035215.96%11688 3.99% 40-601235.58%6012 2.05% 60-80863.90%6607 2.26% 80-100104347.30%96152 32.82% 100-120200.91%2309 0.79% 120-140150.68%1929 0.66% 140-160331.50%4851 1.66% 160-180803.63%13634 4.65% 180-200632.86%12268 4.19% 20

31、0-3001838.30%41074 14.02% 300-4001064.81%40218 13.73% 400-50060.27%2671 0.91% 500以上954.31%53521 18.27% 總計(jì)2205100.00%292934 100.00% 深冠華地塊深冠華地塊 1212虎門樓市版圖：白沙新聯(lián)、新城中心、威遠(yuǎn)島虎門樓市版圖：白沙新聯(lián)、新城中心、威遠(yuǎn)島 虎門市場潛在供應(yīng)虎門市場潛在供應(yīng) 2011年供需比=（存量+潛在供應(yīng)）/10年成交=5.19，高檔樓盤扎堆競爭壓力加大！ 2011年，別墅在售面積（新貨+存量）將達(dá)到4.09萬平米，供需比2左右，小于整體市場 的壓力！ 131

32、3潛在供應(yīng)市場分析潛在供應(yīng)市場分析 樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積 地標(biāo)廣場 商鋪41696.00 普通住宅76923.42 車庫26432.69 萬科紫臺二期普通住宅134313.16 龍泉豪苑 商鋪709.85 普通住宅53667.37 車庫56018.02 豐泰.東海城堡 普通住宅63966.62 車庫18324.23 別墅5633.06 龍泉華苑 普通住宅55050.62 車庫10636.65 海鴻銀居普通住宅36783.20 萬科紫臺 普通住宅23375.75 車庫6082.91 別墅4850.33 虎門國際公館別墅2999.73 總計(jì)617463.60 萬科萬科紫紫 臺臺 龍泉豪苑龍泉豪

33、苑 龍泉華苑龍泉華苑 地標(biāo)廣場地標(biāo)廣場 虎門國際公館虎門國際公館 海鴻銀居海鴻銀居 豐泰豐泰東海城堡東海城堡 潛在供應(yīng)項(xiàng)目分布圖潛在供應(yīng)項(xiàng)目分布圖 深冠華地塊深冠華地塊 1414周邊區(qū)域競爭項(xiàng)目分析周邊區(qū)域競爭項(xiàng)目分析 樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域建筑面積建筑面積均價(jià)均價(jià)產(chǎn)品產(chǎn)品賣點(diǎn)賣點(diǎn)銷售情況銷售情況 長安1號長安18萬10386100170平米長安鎮(zhèn)最中心尾盤 富盈御墅蓮峰長安14.4萬9725聯(lián)排別墅蓮花山下僅剩1套 蓮湖四季豪園長安22.5萬17642聯(lián)排 雙拼獨(dú)棟地段 產(chǎn)品80% 沃多夫長安5.2萬1448843-85平米公寓精裝酒店管理尾盤 萬科麓湖別墅大嶺山11.7萬14014獨(dú)棟

34、雙拼同沙生態(tài)圈內(nèi)91% 新世紀(jì)領(lǐng)居大嶺山70萬729480-190平米標(biāo)桿大盤80% 豐泰觀山碧水厚街80萬11448別墅 高層橫崗湖90% 湖景壹號莊園二 期 厚街36萬10895別墅 高層橫崗湖50% 虎門周邊區(qū)域的厚街、大嶺山、長安有些高端樓盤也會對虎門的項(xiàng)目形成一定競爭 1515虎門個(gè)案分析虎門個(gè)案分析 項(xiàng)目基本指標(biāo)： 物業(yè)類別: 高層住宅 裝修情況：毛坯 物業(yè)地址：龍泉國際大酒店東側(cè)，虎門公園 南面 開 發(fā) 商：瑞豐地產(chǎn) 東莞市凱藍(lán)房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 容 積 率：2.5 綠 化 率：35% 開盤時(shí)間：07年11月18日 交通狀況：位于虎門CBD中心，毗鄰虎門大 道、連升 路，2分鐘

35、至黃河時(shí)裝城，3分鐘至高 速路口 周邊配套： 中小學(xué)虎門中學(xué)、虎門三中 幼兒園黃金洲幼兒園 法式：歐洲血統(tǒng) 點(diǎn) 評：從2007年虎門1號開盤，就完成了從地王 到樓王的飛躍，也一直倍受市場關(guān)注，銷售價(jià)格 一直高于周邊項(xiàng)目30%，書寫了虎門地產(chǎn)銷售神 話。而其持續(xù)吸引市場熱度的原因就是地王身份、 自身高品質(zhì)與強(qiáng)有力的營銷手法 個(gè)案分析個(gè)案分析虎門虎門1 1號號 該項(xiàng)目定位:虎門50萬頂級山水公館 項(xiàng)目基本指標(biāo)： 總建筑面積：248709.17 住宅面積：196307.22； 別墅面積：約21000 ；商業(yè)面積：2752.34 規(guī)劃總戶數(shù)：2478戶 小區(qū)建筑密度： 12.2 小區(qū)容積率：1.50

36、小區(qū)綠地率：47.19 一期住宅面積： 71950 一期總戶數(shù)900(合并后600)多戶 一期車位比例：地下817、地上398 個(gè)案分析個(gè)案分析虎門國際公館虎門國際公館 虎門目前最大規(guī)模高檔社區(qū)，其大規(guī)?？梢杂凶銐虻目臻g打造特色精品園林，而這 又迎合了虎門客戶注重園林的心理預(yù)期！ 項(xiàng)目基本指標(biāo)： 占地面積：69480 建筑面積：25萬 容 積 率：3.50 綠 化 率：40% 總 戶 數(shù)：1553戶 園林：獨(dú)享一座10000平米的花園，在山水 園林間，整個(gè)社區(qū)園林的景觀視野就形成 了上、中、下三層立體景觀，層次分明。 規(guī)劃：定位為時(shí)尚都會生活豪宅。整個(gè)小 區(qū)規(guī)劃講究，商業(yè)與住宅互不影響，天虹

37、百貨已租賃本項(xiàng)目達(dá)40000平米，打造成華 南區(qū)域旗艦店，另外本項(xiàng)目還有20000余平 米的國際主題街區(qū)。除自身大體量高端商 業(yè)外，周邊配套齊全，擁有龍泉國際大酒 店、虎門地標(biāo)商業(yè)廣場等虎門頂級商務(wù)商 業(yè)配套。 認(rèn)籌5萬抵15萬，開盤98折，當(dāng)天98折， 一次性付款99折。4月13日開盤，首推 1#、2# 245套145-178大戶型產(chǎn)品， 售出130套左右，均價(jià)98000元/平米。 個(gè)案分析個(gè)案分析地標(biāo)廣場地標(biāo)廣場 個(gè)案分析個(gè)案分析海岸國際海岸國際 項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)劃用地面積27452平方米，總建筑面積130170平方 米，其中住宅面積92938平方米，地下停車場面積27039平方米， 車位有近

38、600個(gè)，綠化率45.7%； 主力戶型：共約440套，全部為大戶型中高端產(chǎn)品。一期推出 170套。三種主力戶型：三房130平方米，僅有48戶，四房160平 方米，五房200平方米 ； 形象定位：鎮(zhèn)中心區(qū)，居住豪宅 目標(biāo)客戶群：主要為周邊專業(yè)市場私營業(yè)主，以自住為主。 項(xiàng)目簡評：太沙路與虎門大道交界處南，06年下半年泛中心區(qū)惟 一較大規(guī)模的新項(xiàng)目。毗鄰天河城、黃河服城等專業(yè)市場。但目 前周邊環(huán)境較雜亂，沒有景觀資源，且戶型全為中大戶型，自06 年5月蓄客，10月開盤以來，至今銷售約100套，月均銷售速度 緩慢，僅為15-20套/月。價(jià)格由開盤5200暗降至目前的4800。 地段好，定位于大戶型豪

39、宅，但項(xiàng)目自身及周邊形象與之不相匹配 個(gè)案分析個(gè)案分析濱江花園濱江花園 本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，共計(jì)10棟， 均為11層的小高層建筑，主力 戶型：100-140平米的三房， 160左右的四房，當(dāng)時(shí)均價(jià) 6200元/平方米。 項(xiàng)目基本指標(biāo) 占地面積:40000平方米 總筑面積:87400平方米 容 積 率：2.2 虎門首個(gè)低密度社區(qū)，剛一面市便受到歡迎和矚目 38 基本資料 項(xiàng)目名稱：龍泉豪苑 占地面積：90495平方米 容 積 率：4.0 建筑面積：36.49萬平方米 客 戶：已經(jīng)開始積累客戶 產(chǎn) 品：公布了戶型面積區(qū)間，以三房、四房為 主 建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格 價(jià)格：11480元/ 個(gè)案分析個(gè)案分析

40、龍泉豪苑龍泉豪苑 按規(guī)劃，共有12棟25層高層洋 房、1棟4層、1棟1層組成。龍 泉豪苑主力產(chǎn)品：最小的戶型 都超過了180平方米，更有300、 500平方米的超大戶型。 虎門房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望虎門房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望Part. four 市場熱銷戶型導(dǎo)向：市場熱銷戶型導(dǎo)向： 虎門過去三年戶型銷售情況（虎門過去三年戶型銷售情況（07-0907-09年整體）年整體）數(shù)據(jù)來源:合富輝煌(東莞)市場研究部 u 07-09年三年間，考慮總供應(yīng)套數(shù)因素，111-130平米戶型銷售最好，銷售 率達(dá)87.7%；其次為171-200平米和131-150平米戶型，銷售率分別為79.9% 和76.3%； u 1

41、51-170平米、81-90平米、91-110平米，200平米以上戶型也不錯(cuò)，整體 銷售率都在7成以上。 面積區(qū)間暢銷戶型排序總供應(yīng)已銷售銷售率 60以下6838712.7% 61-801744123.6% 81-90 5 562845271.9% 91-110 7 755639771.4% 111-130 111-130 1 1100688287.7%87.7% 131-150 131-150 3 345634876.3%76.3% 151-170 4 421715872.8% 170-200 170-200 2 259247379.9%79.9% 200以上 6 645932871.5%

42、虎門過去三年最熱銷戶型主要為（前三名）：虎門過去三年最熱銷戶型主要為（前三名）： 111-130111-1303 3房，房，170-200170-2004 4房，房， 131-150131-150大大3 3房，房， 面積段暢銷戶型排序新增套數(shù)已售套數(shù)銷售率 60以下主要是公寓產(chǎn)品1942010.3% 60-80因該戶型供應(yīng)量太少，不具排序意義262388.5% 81-9062257432.9% 91-11041495033.6% 111-130132222670.2%0%3% 171-200238024664.7% 200以上

43、319610553.6% 虎門虎門20092009年各戶型銷售情況（年各戶型銷售情況（20092009年整體）年整體） 數(shù)據(jù)來源:合富輝煌(東莞)市場研究部 u 綜合考慮供應(yīng)套數(shù)因素，相對而言，111-130平方米戶型銷售最好，銷售率達(dá)70.2%； 其次為為171-200平方米戶型，供應(yīng)套數(shù)最多，銷售率較高，達(dá)64.% u 相對而言，60平方米以下戶型銷售最差，銷售率僅一成。此類產(chǎn)品以公寓為主，代表 項(xiàng)目為虎門1號，價(jià)格高是一大因素，此外虎門公寓需求有限是另一因素。 市場熱銷戶型導(dǎo)向：市場熱銷戶型導(dǎo)向： 虎門虎門20092009年最熱銷戶型主要為：年最熱銷戶型主要為： 111-130111-1

44、303 3房，房，171-200171-2004 4房。房。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建面建面( (萬萬) )容積率容積率總套數(shù)總套數(shù)戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間( () )暢銷戶型暢銷戶型( () )均價(jià)均價(jià)( (元元/ /) ) 虎門1號12約3.4洋房約600 洋房： 145-190 四房 公寓： 27-57 的單房、一房 170190 洋房：7580 （毛坯價(jià)） 公寓：9000 （含1000裝修） 虎門地標(biāo)一期 25 （不含商業(yè)） 約8.0洋房約400 洋房： 88兩房/100-140三房/ 170-232 四房 公寓： 30-60 88兩房 100-140三房 170-232 四房 洋房：680

45、0 公寓：4900-6300 虎門國際公館50約1.66約2000余戶 洋房： 75-94 二房、三房/110 130140三房、四房 三房、四房 洋房：6600 頂復(fù)：89000 豐泰東海城堡35約2.3 洋房約2000 戶 別墅約60戶 洋房： 78-98 2+1房，129 3+1房 別墅： 230-430聯(lián)排/雙拼 129 的3+1房 430平米雙拼 洋房：4100-7000 別墅：8000-13000 海岸國際13約4.7約440 166-181約208套， 196-201約112套， 265-271約108套， 307-417約12套 166-181 06年5000元， 07年650

46、0元， 08年6300元（簽 約4套）， 09年5200元 濱江花園8.7約2.1596 產(chǎn)品全為3房以上戶型。部分產(chǎn)品可 贈送花園，可改造成N+1戶型。3、4 房占三分之一，5房以上占三分之一 120-140 三、四房 5700 數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（東莞）市場研究部選取標(biāo)準(zhǔn)：虎門目前在售的中高檔住宅 市場熱銷戶型導(dǎo)向：市場熱銷戶型導(dǎo)向： 虎門在售項(xiàng)目最熱銷戶型主要為：虎門在售項(xiàng)目最熱銷戶型主要為： 120-140120-1403 3房，房，160-180160-1804 4房。房。 數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（東莞）市場研究部選取標(biāo)準(zhǔn)：虎門目前在售及新增中高檔住宅 區(qū) 域 項(xiàng)目供應(yīng)物業(yè)類型建面占地預(yù)

47、計(jì)入市時(shí)間供應(yīng)套數(shù)面積區(qū)間 中 心 區(qū) 板 塊 龍泉豪苑新增高層30萬7.5萬2010年下半年預(yù)計(jì)400套170-560 龍泉華苑新增高層6.2萬1.5萬2010年下半年預(yù)計(jì)200套主力戶均為200 虎門地標(biāo)二期新增高層8.8萬3.5萬2010年9月份預(yù)計(jì)400套主力戶型為3房4房 白 沙 板 塊 虎門國際公館新增高層、別墅50萬30萬2010年下半年預(yù)計(jì)400套 洋房：1-8棟，產(chǎn)品以110- 120 為主力，聯(lián)排別墅面積 200 ；獨(dú)棟別墅面積380- 580 ，為半地下室設(shè)計(jì)。 豐泰東海城堡新增高層、別墅35萬15萬2010年下半年預(yù)計(jì)400套洋房以3房為主 濱 江 板 塊 金灣花園新增

48、高層1712 未定 （未動(dòng)工） 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2010年四季度入市，虎門1號、虎門地標(biāo)一期（洋房）、濱江花園現(xiàn)在已進(jìn) 入清理尾貨期，故把主要競爭對手鎖定為新增供應(yīng)項(xiàng)目：龍泉豪苑、龍泉華苑、虎門地 標(biāo)二期、虎門國際公館新品、豐泰東海城堡新品。 市場競爭導(dǎo)向：市場競爭導(dǎo)向： 預(yù)計(jì)虎門未來預(yù)計(jì)虎門未來2 2年內(nèi)新增供應(yīng)戶型主要為：年內(nèi)新增供應(yīng)戶型主要為： 110-150110-1503 3房，房，170-190170-1904 4房，房，200 200 以上大戶型以上大戶型 市場總結(jié)展望市場總結(jié)展望 CONCLUSIONCONCLUSION 2010年虎門GDP285億元，排名全市第一，但虎門的樓市成交

49、金額僅僅排在 第10位，非常不符合虎門的經(jīng)濟(jì)地位，說明虎門樓市的發(fā)展?jié)摿Ψ浅Ｖ螅?這也引來地產(chǎn)龍頭爭相進(jìn)駐、戰(zhàn)略布局。 虎門私企業(yè)主聚集需求旺盛，高端豪宅成開發(fā)主流。虎門私企業(yè)主聚集需求旺盛，高端豪宅成開發(fā)主流。 虎門經(jīng)濟(jì)全市第一，樓市發(fā)展?jié)摿薮?。虎門經(jīng)濟(jì)全市第一，樓市發(fā)展?jié)摿薮蟆?虎門是東莞民營經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的成熟區(qū)域，片區(qū)內(nèi)聚集了龐大的私企業(yè)主，他 們的改善性高端需求旺盛，不少開發(fā)商紛紛開發(fā)高端豪宅契合需求。 近期豪宅競爭加劇，但新推別墅較受青睞。近期豪宅競爭加劇，但新推別墅較受青睞。 虎門豪宅扎堆競爭加劇，特別是萬科紫臺、龍泉豪苑、地標(biāo)廣場“貼身肉搏”， 但價(jià)格仍然是節(jié)節(jié)攀升，而虎門

50、國際公館、萬科紫臺的新推別墅都是以推出就 幾近售罄。 交通樞紐、規(guī)劃利好逐漸釋放，交通樞紐、規(guī)劃利好逐漸釋放，長遠(yuǎn)長遠(yuǎn)虎門樓市仍將有上升空間?；㈤T樓市仍將有上升空間。 2011年底，高鐵白沙站將正式啟用，屆時(shí)虎門將融入全國鐵路快速路網(wǎng)；未 來廣深沿海高速、莞惠城軌的開通，更加便捷來往珠三角，虎門樓市的影響力 與日俱增。 思考： 面對競爭對手， 本項(xiàng)目應(yīng)采取怎樣的產(chǎn)品競爭策略？ 競品對手分析競品對手分析Part. five 龍泉豪苑龍泉豪苑 虎門國際公館虎門國際公館 虎門地標(biāo)二期虎門地標(biāo)二期 龍泉華苑龍泉華苑 豐泰東海城堡豐泰東海城堡 科通科通 虎門虎門 項(xiàng)目項(xiàng)目 競爭項(xiàng)目對比競爭項(xiàng)目對比 VS

51、VS 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：豪宅豪宅 主力戶型：主力戶型：170-560170-560平米大戶型平米大戶型 預(yù)計(jì)入市時(shí)間：預(yù)計(jì)入市時(shí)間：20102010年下半年年下半年 競爭對比：本項(xiàng)目VSVS龍泉豪苑 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：連升中路龍泉國際大酒店南 側(cè)約200米處 占地面積：占地面積：7.5萬平米 建筑面積：建筑面積：約30萬平米 預(yù)推貨量：預(yù)推貨量：約400套 物業(yè)類型：物業(yè)類型：純高層+商業(yè) 樓層狀況：樓層狀況：共有12棟25層高，現(xiàn)正打樁 龍泉豪苑 本項(xiàng)目本項(xiàng)目VS結(jié)果結(jié)果龍泉豪苑龍泉豪苑 占地（）約6 低于低于 7.5 建面（）約15萬約30萬 容積率2.5低于低于約4 區(qū)位中心南片區(qū)/

52、高尚住宅區(qū)略低于略低于中心區(qū)/高尚住宅區(qū) 配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)+周邊商業(yè)配套 核心景觀自身園林、一線山體景觀略優(yōu)于略優(yōu)于自身園林 產(chǎn)品類型高層、小高層持平持平高層 主力戶型170560純大戶型 核心優(yōu)勢中心區(qū)位/萬科品牌/精裝修 優(yōu)勢不明顯優(yōu)勢不明顯 中心區(qū)/本土知名開發(fā)商 不足 周邊配套不成熟，北側(cè)有高速噪 音影響，東側(cè)有墳地影響 地塊南側(cè)受高速噪音影響 龍泉豪苑規(guī)模及區(qū)位更優(yōu)于萬科項(xiàng)目，但容積率較高，建筑龍泉豪苑規(guī)模及區(qū)位更優(yōu)于萬科項(xiàng)目，但容積率較高，建筑 密度較大，綜合條件與萬科項(xiàng)目不相伯仲。密度較大，綜合條件與萬科項(xiàng)目不相伯仲。 競爭對比：本項(xiàng)目VS龍泉豪苑 項(xiàng)目定位：

53、項(xiàng)目定位：豪宅豪宅 主力戶型：主力戶型：200200平米左右大戶平米左右大戶 預(yù)計(jì)入市時(shí)間：預(yù)計(jì)入市時(shí)間：20102010年下半年年下半年 競爭對比：本項(xiàng)目VSVS龍泉華苑 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：連升中路龍泉國際大酒店南 側(cè)約300米處 占地面積：占地面積：1.5萬 建筑面積：建筑面積：6.2萬 預(yù)推貨量：預(yù)推貨量：約200套 容積率：容積率：約4.1 物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層+商業(yè) 樓層狀況：樓層狀況：共有5棟21層高，現(xiàn)已打好樁 龍泉豪苑 本案 龍泉華苑 虎門地標(biāo) （寫字樓） 虎門地標(biāo) （住宅） 本項(xiàng)目本項(xiàng)目VS結(jié)果結(jié)果龍泉華苑龍泉華苑 占地（）約6 高于高于 1.5 建面（）約15萬6.2

54、萬 容積率2.5低于低于約4.1 區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)略低于略低于中心區(qū)/高尚住宅區(qū) 配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)+周邊商業(yè)配套 核心景觀自身園林、一線山景觀優(yōu)于優(yōu)于自身園林 產(chǎn)品類型高層、小高層持平持平高層 主力戶型200純大戶型 核心優(yōu)勢中心區(qū)位/萬科品牌/精裝修 占有優(yōu)勢占有優(yōu)勢 中心區(qū)/本土知名開發(fā)商 不足 周邊配套不成熟，北側(cè)有高速噪 音影響，東側(cè)有墳地影響 容積率高，舒適度低 萬科項(xiàng)目規(guī)模及舒適度更優(yōu)于龍泉華苑，但周邊配套不成熟，萬科項(xiàng)目規(guī)模及舒適度更優(yōu)于龍泉華苑，但周邊配套不成熟， 綜合條件來看萬科項(xiàng)目占有優(yōu)勢。綜合條件來看萬科項(xiàng)目占有優(yōu)勢。 競爭對比：本項(xiàng)目VS龍

55、泉華苑 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：虎門地標(biāo)豪宅虎門地標(biāo)豪宅 主力戶型：主力戶型：3 3房房4 4房房 預(yù)計(jì)入市時(shí)間：預(yù)計(jì)入市時(shí)間：20102010年下半年年下半年 競爭對比：本項(xiàng)目VSVS虎門地標(biāo)二期 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：連升中路龍泉國際大酒店南側(cè) 占地面積：占地面積：3.5萬 建筑面積：建筑面積：8.8萬(住宅) 預(yù)推貨量：預(yù)推貨量：約400套 物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層+商業(yè)+公寓 樓層狀況：樓層狀況：目前地基已打好，現(xiàn)已建到地 上3層，共有七棟 虎門地標(biāo)虎門地標(biāo) （住宅）（住宅） 虎門地標(biāo)虎門地標(biāo) （二期）（二期） 龍泉豪苑龍泉豪苑 龍泉華苑龍泉華苑 本案本案 虎門地標(biāo)虎門地標(biāo) （公寓（公寓/

56、/寫字樓）寫字樓） 虎門地標(biāo)二期工地現(xiàn)場虎門地標(biāo)二期工地現(xiàn)場 本項(xiàng)目本項(xiàng)目VS結(jié)果結(jié)果虎門地標(biāo)二期虎門地標(biāo)二期 占地（）約6 高于高于 3.5 建面（）約15萬8.8（住宅） 容積率2.5 區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)略低于略低于中心區(qū)/高尚住宅區(qū) 配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)+周邊商業(yè)配套 核心景觀自身園林、一線山景觀優(yōu)于優(yōu)于自身園林 產(chǎn)品類型高層、小高層持平持平高層 主力戶型3房4房 核心優(yōu)勢中心區(qū)位/萬科品牌/精裝修 占有優(yōu)勢占有優(yōu)勢 中心區(qū) 不足 周邊配套不成熟，北側(cè)有高速噪 音影響，東側(cè)有墳地影響 容積率高，舒適度低 萬科項(xiàng)目規(guī)模及舒適度更優(yōu)于虎門地標(biāo)二期，但周邊配套不萬科項(xiàng)目

57、規(guī)模及舒適度更優(yōu)于虎門地標(biāo)二期，但周邊配套不 成熟，綜合條件來看萬科項(xiàng)目占有優(yōu)勢。成熟，綜合條件來看萬科項(xiàng)目占有優(yōu)勢。 競爭對比：本項(xiàng)目VS虎門地標(biāo)二期 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：虎門國際豪宅大社區(qū)虎門國際豪宅大社區(qū) 主力戶型：主力戶型：洋房主力為洋房主力為110-120110-120平；聯(lián)排平；聯(lián)排200200平；獨(dú)棟平；獨(dú)棟380-580380-580平平 預(yù)計(jì)入市時(shí)間：預(yù)計(jì)入市時(shí)間：20102010年下半年年下半年 競爭對比：本項(xiàng)目VSVS虎門國際公館 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：白沙 占地面積：占地面積：30萬 建筑面積：建筑面積：50萬 預(yù)推貨量：預(yù)推貨量：約400套 容積率：容積率：1.66 物

58、業(yè)類型：物業(yè)類型：高層+別墅+商業(yè)+酒店 樓層狀況：樓層狀況：共有5棟21層高，現(xiàn)已打好樁 已售已售9-149-14棟，在售棟，在售1515、1717棟棟 1-81-8棟未推棟未推 未推未推 本項(xiàng)目本項(xiàng)目VS結(jié)果結(jié)果虎門國際公館虎門國際公館 占地（）約6 低于低于 30萬 建面（）約15萬50萬 容積率2.5高于高于1.66 區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)高于高于白沙板塊/城郊區(qū)域/輕軌 配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)街+五星酒店配套 核心景觀自身園林、一線山景觀低于低于湖景+山景+自身園林 產(chǎn)品類型高層、小高層低于低于高層+別墅 主力戶型 洋房主力為110-120平；聯(lián)排200平； 獨(dú)棟3

59、80-580平 核心優(yōu)勢中心區(qū)位/萬科品牌/精裝修 略有優(yōu)勢略有優(yōu)勢 大社區(qū)/自然資源/本土知名開發(fā)商 不足 周邊配套不成熟，北側(cè)有高速噪 音影響，東側(cè)有墳地影響 周邊配套不成熟，片區(qū)整體偏遠(yuǎn) 虎門國際公館項(xiàng)目規(guī)模及舒適度優(yōu)于萬科項(xiàng)目，但區(qū)位偏遠(yuǎn)，虎門國際公館項(xiàng)目規(guī)模及舒適度優(yōu)于萬科項(xiàng)目，但區(qū)位偏遠(yuǎn)， 且周邊配套欠佳，綜合條件來看萬科項(xiàng)目略有優(yōu)勢。且周邊配套欠佳，綜合條件來看萬科項(xiàng)目略有優(yōu)勢。 競爭對比：虎門項(xiàng)目VS虎門國際公館 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：虎門國際豪宅虎門國際豪宅 主力戶型：主力戶型：78-98 78-98 的的2+12+1房，房，129 129 的的3+13+1房房 預(yù)計(jì)入市時(shí)間：

60、預(yù)計(jì)入市時(shí)間：20102010年下半年年下半年 競爭對比：本項(xiàng)目VSVS豐泰東海城堡 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：新聯(lián)白馬湖畔 占地面積：占地面積：15萬 建筑面積：建筑面積：35萬 預(yù)推貨量：預(yù)推貨量：約400套 容積率：容積率：2.33 物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層+別墅+商業(yè) 別墅別墅 洋房洋房 本項(xiàng)目本項(xiàng)目VS結(jié)果結(jié)果豐泰東海城堡豐泰東海城堡 占地（）約6 低于低于 15萬 建面（）約15萬35萬 容積率2.5高于高于2.33 區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)高于高于白沙板塊/城郊區(qū)域 配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)+豐泰大社區(qū)商業(yè)配套 核心景觀自身園林、一線山景觀低于低于湖景+山景+自身園林 產(chǎn)