山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)

1、山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書估價(jià)項(xiàng)目名稱：泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地價(jià)格評估委托方： XXX 公司評 估 機(jī) 構(gòu) ：12 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理估價(jià)公司評估日期 :2015年 01月 19日至 2015年 01月 24日第 1 頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)目錄一、致委托 方 函 .3二、估價(jià)師 聲明 .4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 . .5（一）估價(jià)假設(shè)條件 .5四、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 .6（一）委托方.6（二）估價(jià)方.6（三）估價(jià)對象 .6（四）估價(jià)目的 .6（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) .6（六）價(jià)值定義 .6（七）估價(jià)依據(jù) .7（八）估價(jià)原則 .7（九）估價(jià)方法 .7（十）估價(jià)結(jié)果 .8（

2、十一）估價(jià)作業(yè)日期 .8（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 .8（十三）估價(jià)人員 .8五、估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 .9（一）區(qū)域因素分析 .9（二）個(gè)別因素分析 .9（三）市場背景分析 .9（四）最高最佳使用分析.10(五)估價(jià)價(jià)方法選用 .10(六）估價(jià)測算過程 .10（七）價(jià)結(jié)果確定 .10六、附件 .14七、實(shí)習(xí)心得體會 .15第 2 頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)一、致委托方函公司：受貴公司委托， 本所人員根據(jù)估價(jià)目的， 遵循估價(jià)原則， 經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地勘查，遵照中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及其他相關(guān)法規(guī)，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上， 經(jīng)過周密詳細(xì)的測算， 結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與

3、對影響土地市場價(jià)格因素進(jìn)行分析， 確定估價(jià)對象在市場上有足夠的買方和賣方， 并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，我們對泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地價(jià)格現(xiàn)值進(jìn)行了估價(jià)， 選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行了評定估算，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值總額為：總價(jià)：人民幣2157378124元；大寫：貳拾壹億伍仟柒佰叁拾柒萬捌仟壹佰貳拾肆圓；單價(jià)：人民幣 26429 元；大寫：貳萬陸仟肆佰貳拾玖圓。特發(fā)此函！法定代表人：（簽章）2015年 01月24日第 3 頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1. 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、 意見和結(jié)論是我們自己公正的專

4、業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限。3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5. 我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘， 并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任， 但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況， 對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分， 依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。 除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象出現(xiàn)的問題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6. 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7. 本報(bào)告僅為委托方以位于泉

5、城廣場北側(cè)待開發(fā)空地確定其現(xiàn)值提供參考意見， 不得作其他用途。8. 本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用， 不得做其他用途。 未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意， 估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果， 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9. 如未得本公司的書面許可， 本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋， 均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。10. 最后，根據(jù)本公司的一貫做法， 我們必須申明， 本估值報(bào)告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：（簽章

6、）第 4 頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)條件我們評估的結(jié)果為評估標(biāo)的物的市場價(jià)值，即在估價(jià)期日能成交的最好價(jià)格，它依據(jù)了以下假設(shè)：1 、有自愿的銷售賣方。2、在評估基準(zhǔn)日前，相對于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場狀態(tài)而言，為使交易完成達(dá)到合理價(jià)格，有一個(gè)合理的談判周期。3、在這個(gè)周期內(nèi)市場狀態(tài)、價(jià)格水平保持穩(wěn)定。4、物業(yè)能自由地在市場上出售。5、不考慮特殊性質(zhì)買家的附加叫價(jià)。6、估價(jià)對象取得證書的過程是正常的，已履行了所有房地產(chǎn)建設(shè)中國家規(guī)定的必要手續(xù)。（二）估價(jià)限制條件：1、本報(bào)告以委托方確定的估價(jià)范圍和設(shè)定用途為前提進(jìn)行估價(jià)。2 、本次評估測算的市場價(jià)格不包含

7、轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。3、本報(bào)告以委托方所提供的資料的真實(shí)性為前提，若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任，估價(jià)方不予承擔(dān)。即本次估價(jià)范圍內(nèi)的估價(jià)對象的具體地址、產(chǎn)權(quán)人、用途等均以委托方提供的資料為依據(jù)。4、我方僅對房地產(chǎn)進(jìn)行一般性察看， 并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試的要求， 因此，不確定其有無內(nèi)部缺損；對于建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，以委托方提供的房地產(chǎn)證等資料為依據(jù)。5 、本報(bào)告評估并未考慮該房地產(chǎn)所欠負(fù)的抵押、擔(dān)保等可能影響其價(jià)值的因素限制。6、委托方提供的使用功能、布局以及設(shè)備安裝和裝修工程方案是否有變，均對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定影響。7、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估

8、價(jià)對象估價(jià)價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接用本估價(jià)結(jié)論。8、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價(jià)結(jié)論的影響。9、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。第 5 頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)10、確定委估房地產(chǎn)的市場價(jià)值,為委托方向銀行申請抵押貸款提供價(jià)值參考，不作它用。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方委托方： XXX公司（二）估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)： 12 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理估價(jià)公司資格證書號：濟(jì)建房估證字（2006）第 054 號法人代表：（三）估價(jià)對象泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地，位于濟(jì)南市泉城廣場北面，泉城路與趵北路，之間，土地面積為 16325 ，已完成七通

9、一平。（四）估價(jià)目的本報(bào)告僅為委托方為獲取土地提供參考意見而評估土地價(jià)值，不得作其他用途。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年 01月24日（六）價(jià)值定義根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定, 委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實(shí)際情況 , 本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是指泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地價(jià)格現(xiàn)值. 根據(jù)委托方提供的資料 , 該宗土地的面積為 16325 ，規(guī)劃建筑容積率為 5，建筑密度為 40%。土地使用權(quán)年期為 40 年。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) , 即估第 6 頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在公開市場上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成的價(jià)格。（七）估價(jià)依據(jù)1國家和濟(jì)南市有關(guān)的法律法規(guī)（ 1）

10、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法（ 2）中華人民共和國土地管理法（ 3）濟(jì)南市土地管理辦法(4)山東省人民政府和山東省國土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件2濟(jì)南市歷下區(qū)規(guī)劃詳圖3. 委托方提供的估價(jià)對象權(quán)屬證件及相關(guān)資料(1)濟(jì)南市國有土地使用權(quán)出讓合同(2)國有土地使用證(3)委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本(4)委托方提供的其他相關(guān)資料4. 估價(jià)人員實(shí)地查勘所獲取的資料5. 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)調(diào)查和掌握的市場資料（八）估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。合法原則要求房地產(chǎn)估

11、價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。最高最佳使用原則必須同時(shí)符合4 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。（九）估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況 , 選取市場比較法和假設(shè)開發(fā)法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法。第 7 頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格 ,

12、 交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料； 對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況, 時(shí)間因素, 區(qū)域因素 , 個(gè)別因素修正 , 以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對象現(xiàn)值。假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值， 減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，依次求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。對上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后 , 得到估價(jià)對象的最終價(jià)格。（十）估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析， 確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在目前狀態(tài)下的市場價(jià)格為：總

13、價(jià)：人民幣 2157378124 元；大寫：貳拾壹億伍仟柒佰叁拾柒萬捌仟壹佰貳拾肆圓。單價(jià)：人民幣26429 元；大寫：貳萬陸仟肆佰貳拾玖圓。（十一）估價(jià)作業(yè)日期2015 年 01 月 19 日至 2015 年 01 月 24 日。（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起為半年。（十三）估價(jià)人員簽字：2015/01/24第 8 頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）區(qū)域因素分析估價(jià)對象位于濟(jì)南市泉城廣場繁華地段，地處泉城路與趵北路之間，東臨濟(jì)南貴和購物中心。并且估價(jià)對象北臨泉城路商業(yè)街和芙蓉街歷史保護(hù)街區(qū), 南側(cè)面向泉城廣場。 估價(jià)對象周圍還有彩云商

14、城，惠爾商廈，恒隆廣場等大型購物中心，交通十分便利，有3 路， 14 路， 19 路， 65 路， 101 路， K95 路等多條公交線路經(jīng)過。（二）個(gè)別因素分析名稱 : 泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地坐落 : 濟(jì)南市泉城廣場北面，泉城路與趵北路之間，東臨濟(jì)南貴和購物中心，擁有國有土地使用證估價(jià)對象位于泉城廣場繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，周圍商業(yè)，娛樂，休閑完善，隨著濟(jì)南市的發(fā)展，泉城廣場作為標(biāo)志性地段，必然會有更高的市場地位和商業(yè)價(jià)值。（三）市場背景分析隨著 2010 年全國十一運(yùn)會在濟(jì)南的成功舉辦以及濟(jì)南建設(shè)東部新城政策的實(shí)施濟(jì)南東部地區(qū)以及全運(yùn)會場館周圍地區(qū)的交通條件得到了極大的改善，基礎(chǔ)

15、設(shè)施也得到了極大的完善。 十一運(yùn)會的主場館和分場館都在經(jīng)十路上, 住場館在本地塊以西 , 分場館在本地塊以東 , 一次該評估地塊的交通條件非常便利，周圍的基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善。 2014 年，濟(jì)南市認(rèn)真貫徹落實(shí)國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，全市房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體上朝著調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。預(yù)計(jì)2015 年, 我市房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，價(jià)格波動幅度不會很大。第 9 頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)（四）最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用， 本估價(jià)對象

16、位于濟(jì)南市泉城廣場北面，泉城路與趵北路之間。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)對象的現(xiàn)狀, 我們認(rèn)為估價(jià)對象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)作為商業(yè)用途開發(fā)建設(shè)最為有效。(五) 估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后, 根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況, 選取市場比較法和假設(shè)開發(fā)法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法。市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格 , 交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況, 時(shí)間因素 , 區(qū)域因素 , 個(gè)別因素修正 , 以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對象現(xiàn)值。假設(shè)開發(fā)

17、法是將預(yù)測的估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值， 減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，依次求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。對上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后 , 得到估價(jià)對象的最終價(jià)格。(六）估價(jià)測算過程土地面積及使用年限 : 該宗土地的面積為 16325 ，土地使用權(quán)年期為 40 年，假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值， 減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，依次求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用收益法求取高層購物中心大樓建成后的總價(jià)值，再扣減建筑安裝工程費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)，銷售費(fèi)用，便可求得待開發(fā)空地的總價(jià)格。A：市場比較法

18、根據(jù)替代原則 , 調(diào)查濟(jì)南市同類地區(qū)土地市場交易的情況 , 結(jié)合我所收集的低價(jià)資料 , 選取以下三個(gè)實(shí)例 :估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C地明湖壹號院地濼源大街商業(yè)保利大明湖商鋪址塊地塊地塊第10頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)交易日期2015年 1月2014年 10月2014 年 11 月交易情況正常正常正常土地剩余40 年42 年50 年使用年限土地用途商業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地面 積16325 16000 1600660 建筑容積率5.0 5.05.0 5.0交易價(jià)格50000 元/ 26800 元 / 32000 元/ (2) 比較因素條件說明將估價(jià)對象土地的各因素條件與比較實(shí)例的各

19、因素條件詳述見表一。表一 因素條件說明表比較因素估價(jià)對象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C交易地價(jià)（元 / ）待估300002200025000交易情況正常正常正常正常交易日期2015 年 01 月2015年 1月2014 年 10 月2014 年 11 月基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通一平七通一平五通一平七通一平區(qū)位置泉城路縣西巷中段濼源大街銀明湖東路北域中段路東座附近側(cè)，保利芙蓉因西鄰素距市中心距離市中心市中心市中心約 5公里交通設(shè)施狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)商服繁華程度繁華繁華繁華繁華比較因素估價(jià)對象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C個(gè)建筑容積率小于等于小于等于小于等于小于等于別5.05.05.05.0因土地用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)素土地

20、級別三類三類三類三類土地面積16325 50000 26800 32000 第11頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)使用年限32 年33 年30 年(3) 比較因素條件指數(shù)表將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象土地相比較 , 確定相應(yīng)指數(shù) , 見表二表二 比較因素條件指數(shù)表比較因素估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況100100100100交易日期1001009899基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100區(qū)100100100104域位置因距市中心距離100100100104素交通設(shè)施狀況100100100100商服繁華程度100100100100個(gè)建筑容積率100100100100別1001001001

21、00因土地用途素土地級別100100100100土地面積100103101102使用年限100102102101市場比較法公式：比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià) A=30000 100/100100/100 100/102=29412 元比準(zhǔn)價(jià) B=22000 100/100 100/98 100/101=22227 元比準(zhǔn)價(jià) C=25000 100/100 100/99 100/104=24281 元經(jīng)比較修正后的樓面熟地價(jià)相差不大 , 取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為估價(jià)對象法定出讓年限下的熟地價(jià) , 為(29412+22227+24281)/3=

22、25306.67 元 / 。則估價(jià)對象現(xiàn)值為 :25306.67 816282065732587 元。大寫：貳拾億陸仟伍佰柒拾叁萬貳仟伍佰捌拾柒圓整第12頁山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)B：假設(shè)開發(fā)法1. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)掌握的市場資料，運(yùn)用市場提取法確定每平方米建筑面積的年租金為6000 元/平方米(1) 計(jì)算年有效毛收入出租面積占總面積的90%年租金 = 6000 81628 90%=440791200元年租金損失以半個(gè)月租金計(jì)年租金損失 =440791200/121/2=18366300 元年有效毛收入 =440791200-18366300=422424900元（2）計(jì)算年運(yùn)

23、營費(fèi)用（房屋出租中每年的經(jīng)營費(fèi)用包括：管理費(fèi)按年租金的 5%計(jì)，年維修費(fèi)按年租金的 8%計(jì)，租賃稅金按年租金的 12%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)不計(jì)）。年管理費(fèi) =4224249005%=21121245元年維修費(fèi) =4224249008%=33793992元年租賃稅金 =42242490012%=50690988元年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì) =21121245+33793992+50690988=105606225元（3）年凈收益估算年凈收益 =年有效毛收入 - 年運(yùn)營費(fèi)用 =422424900-105606225=316818675元（4）確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場調(diào)查，采用市場提取法綜合考慮房地產(chǎn)市場狀況和影響房地產(chǎn)

24、的因素，確定本類房地產(chǎn)的綜合報(bào)酬率為12%。（5）求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測年凈收益保持不變， 選用有限年期的收益法公式。 自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期 2055 年 1 月 24 日，土地使用權(quán)剩余年期為 40 年，短于房屋尚可使用年限，故確定受益年限為 40 年，取該房地產(chǎn)報(bào)酬率為 12%，則運(yùn)用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格：為 V=A/Y1-1/(1+Y)n=2611782405 元2. 建筑安裝工程費(fèi)和勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)（工程費(fèi) +管理費(fèi)）：建筑安裝工程費(fèi)和勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)第一年投入總額的 40%，第二年投入總額的 40%，第三年投入總額的 20%。，并為便于計(jì)算假設(shè)在各年年中投入，則有：2900 81628（1+10%）40%/（1+12%）0.5 +2900 81628（1+10%）40%/（ 1+12%）1.5 +290081628（ 1+10%） 20%/（1+12%） 2.5