項目開發(fā)主流程及權(quán)責劃分

1、項目開發(fā)主流程項目開發(fā)主流程 一、投資決策一、投資決策 投資決策階段投資決策階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備 注 1、戰(zhàn)略規(guī)劃 1、制定發(fā)展戰(zhàn)略目標項目拓展部 營銷策劃部 項目公司 2、土地儲備規(guī)劃項目拓展部營銷策劃部 3、資金籌措與運用規(guī)劃財務(wù)部項目拓展部 4、人力資源規(guī)劃人力資源部項目拓展部 5、品牌營銷規(guī)劃營銷策劃部項目拓展部 6、組織架構(gòu)及管理規(guī)劃人力資源部項目拓展部 7、編制年度經(jīng)營計劃項目拓展部營銷策劃部 8、季度經(jīng)營分析會項目拓展部營銷策劃部 9、年度戰(zhàn)略目標調(diào)整項目拓展部營銷策劃部 2、投資機會尋找 與篩選 1、投資機會尋找與篩選 a) 房地產(chǎn)信息及土地信息收集整理

2、b) 初步投資分析 項目拓展部 投資決策階段投資決策階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備 注 3、可行性研究1、可行性研究 a) 項目踏勘 營銷策劃部 項目拓展部 項目公司 設(shè)計部 成本管理部 財務(wù)部 b) 初步經(jīng)濟性分析 c) 地塊初評 d) 編制項目關(guān)鍵節(jié)點進度計劃 e) 市場分析 f) 產(chǎn)品初步定位 g) 規(guī)劃設(shè)計草案 h) 建安成本分析 i) 經(jīng)濟研究 j) 法律風險分析 k) 編制銷售及回款計劃 l) 確定規(guī)劃指標 m) 編制項目總體開發(fā)計劃 n) 編制成本匡算表 o) 編制經(jīng)濟分析報告 p) 出具法律意見書 q) 編制項目可行性研究報告 r) 組織評審會 二、前期工作二、前期

3、工作 籌集開發(fā)建設(shè)資金 取得開發(fā)用地的土地使用權(quán) 開發(fā)項目立項 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 總規(guī)及方案設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計 申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工與監(jiān)理招標 工程報建 前期工作階段前期工作階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備 注 1、籌集開發(fā)建設(shè) 資金 1、籌集開發(fā)建設(shè)資金 a) 對企業(yè)和項目的內(nèi)外因素進行 分析 財務(wù)部 項目拓展部 成本部 b) 項目總投資的估算及編制用款 計劃 c) 資金籌措方式的規(guī)劃 d) 編制貸款還本付息表、投資計 劃與資金籌措表 e) 選擇籌資方案 f) 籌資方案的實施及調(diào)整 2、取得開發(fā)用地 的土地使用權(quán) 1、取得開發(fā)用地的土地使用 權(quán) a) 參加土地

4、交易會 項目拓展部項目公司 b) 簽訂正式土地合同 c) 領(lǐng)取國有土地使用證 d) 地質(zhì)初勘 前期工作階段前期工作階段 一 級4二 級三 級主責部門配合部門備 注 3、開發(fā)項目立項 1、項目外部立項項目公司 項目拓展部 設(shè)計部 營銷策劃部 2、項目內(nèi)部立項項目公司 3、確定市場定位營銷策劃部 4、確定產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏周期營銷策劃部項目公司 5、編制產(chǎn)品初步建議書 營銷策劃部 項目公司 設(shè)計部 6、編制項目開發(fā)計劃營銷策劃部項目公司 4、申請建設(shè)用 地規(guī)劃許可證 1、申請建設(shè)用地規(guī)劃許可 證 a) 準備申請表 項目公司 b) 準備申請人身份證明材料 c) 準備土地使用權(quán)招標、拍賣、 掛牌成交確認書

5、d) 準備土地使用權(quán)出讓合同書 及補充協(xié)議書 e) 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 前期工作階段前期工作階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備 注 5、總規(guī)及方案設(shè) 計 1、總規(guī)及方案設(shè)計 a) 編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計部 營銷策劃部 項目公司 采購招標部 成本部 工程管理部 b) 規(guī)劃設(shè)計招標/委托 c) 確定規(guī)劃設(shè)計單位及中標方案 d) 組織規(guī)劃設(shè)計評審會 e) 規(guī)劃設(shè)計方案調(diào)整并確認 f) 編制方案設(shè)計任務(wù)書 g) 確定方案設(shè)計單位 h) 組織總圖、單體方案評審 i) 組織結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案評審 j) 方案報建 k) 深化方案設(shè)計 l) 景觀概念設(shè)計 m) 銷售包裝設(shè)計 前期工作階段前期工作

6、階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備 注 6、初步設(shè)計1、初步設(shè)計 a) 編制擴初設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計部 營銷策劃部 項目公司 采購招標部 成本部 工程管理部 b) 確定擴初方案及施工圖設(shè)計單位 c) 主要設(shè)備、材料選型意見 d) 初步確定交樓標準 e) 設(shè)計方案交底 f) 組織總圖、單體深化設(shè)計評審 g) 組織結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步設(shè)計評審 h) 初步設(shè)計報建 i) 景觀方案深化設(shè)計 j) 地質(zhì)詳勘 k) 深化擴初方案 7、施工圖設(shè)計1、施工圖設(shè)計 a) 主要材料設(shè)備選型 設(shè)計部 項目公司 成本部 工程管理部 b) 編制施工圖設(shè)計任務(wù)書 c) 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備條件圖審查 d) 組織外部專家審查 e

7、) 審圖公司審查 f) 施工圖報建 g) 編制設(shè)備材料清單 前期工作階段前期工作階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備 注 8、申請建設(shè)工 程規(guī)劃許可證 1、申請建設(shè)工程規(guī)劃許可 證 a) 準備申請表 項目公司設(shè)計部 b) 準備建設(shè)用地規(guī)劃許可證 c) 準備土地使用權(quán)出讓合同書 及補充協(xié)議書 d) 建委或有關(guān)部門的初步設(shè)計批 復 e) 消防、環(huán)保、人防、檔案、房 產(chǎn)等有關(guān)部門意見 f) 地名辦批準的建筑名稱 g) 全套施工圖及電子數(shù)據(jù)一份 h) 專業(yè)審查機構(gòu)關(guān)于該施工圖的 審查意見 i) 工程地質(zhì)詳細勘察報告 j) 其他必備資料 k) 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 前期工作階段前期工作階段 一

8、級二 級三 級主責部門配合部門備 注 9、施工與監(jiān)理招 標 1、確定監(jiān)理單位 a) 施工標段劃分 采購招標部 項目公司 工程管理部 成本部 b) 編寫監(jiān)理招標文件 c) 收集合格監(jiān)理商名錄 d) 合格監(jiān)理承包商考察 e) 考察結(jié)果評審會 f) 選出合格監(jiān)理承包商 g) 招標會 h) 現(xiàn)場踏勘 i) 舉行標前發(fā)布會 j) 開標、評標和定標 k) 與監(jiān)理商洽談合同 l) 簽訂監(jiān)理合同協(xié)議 m) 合同存檔及發(fā)放給相關(guān)管理人員 2、確定總承包單位 a) 編寫施工總承包招標文件 采購招標部 項目公司 工程管理部 成本部 b) 收集合格施工總承包商名錄 c) 考察合格總承包商 d) 招標會 e) 現(xiàn)場踏勘

9、 f) 舉行標前發(fā)布會 g) 開標、評標和定標 h) 與中標單位進行合同談判 i) 簽訂合同 j) 合同存檔 k) 合同副本發(fā)給項目相關(guān)的合作伙 伴及責任人 前期工作階段前期工作階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備 注 10、工程報建1、工程報建 a) 準備申請表 項目公司設(shè)計部 b) 準備建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附 件 c) 準備建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件 d) 準備施工圖紙設(shè)計文件審查通 知書 e) 準備施工合同及中標通知書 采購招標部 f) 準備監(jiān)理合同及中標通知書 g) 準備保證工程質(zhì)量及施工安全的 基本技術(shù)資料 項目公司 h) 辦理項目建設(shè)資金落實證明財務(wù)部 i) 辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督

10、手續(xù) 項目公司工程管理部 j) 辦理散裝水泥、新型建筑材料相 關(guān)繳費 k) 準備其他要求報建資料 l) 辦理建筑施工許可證 三、工程建設(shè)三、工程建設(shè) 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 1、施工準備 1、放線、驗線和交 樁 a) 提出放線條件及質(zhì)量要求 項目公司 b) 與測量單位洽談放線事宜 c) 簽訂放線合同 d) 向測量單位發(fā)放總平面布置圖及單體坐標 e) 測量單位向建設(shè)方進行放線交底 f) 測量單位現(xiàn)場放線 g) 規(guī)劃部門驗線 h) 建設(shè)方接放線樁及成果資料 i) 建設(shè)方向施工單位及監(jiān)理公司交樁交成果資料 j) 施工單位熟悉圖紙 k) 監(jiān)理公司熟悉圖紙 l)

11、 監(jiān)理公司組織施工單位進行設(shè)計交底 m) 編寫控制網(wǎng)施測交底紀要 n) 監(jiān)理公司編寫放線監(jiān)理細則 o) 施工單位編寫放線方案 p) 審核監(jiān)理細則 q) 審核放線施工方案 r) 施工單位放單體線 s) 監(jiān)理公司驗線 t) 施工單位向監(jiān)理報送放線結(jié)果 u) 監(jiān)理公司審核放線結(jié)果 v) 監(jiān)理公司向業(yè)主報送放線成果 w) 建設(shè)方驗線及審查結(jié)果 x) 建設(shè)方存檔 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 1、施工準備2、施工臨設(shè) 2.1、臨時用電 項目公司 采購招標部 成本部 a) 了解項目施工用電接口 b) 熟悉施工總體布置圖及施工標段劃分 c) 確定施工總用電量 d) 繪制施

12、工臨時用電的現(xiàn)場布置圖 e) 布置圖報電力部門審查 f) 電力部門反饋審查意見 g) 辦理臨時用電手續(xù) h) 收集臨時用電施工實施單位的合格名錄 i) 編寫臨時用電的實施招標合同條件書 j) 舉行標前發(fā)布會 k) 收集臨時用電實施建議書 l) 開標 m) 進行合同談判 n) 簽訂合同 o) 合同實施 p) 實施結(jié)果驗收(通電試運行) q) 書面出據(jù)驗收結(jié)果 r) 進行結(jié)算 s) 施工款的撥付 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 1、施工準備2、施工臨設(shè) 2.2、臨時用水 項目公司 采購招標部 成本部 a) 了解項目施工用水接口 b) 熟悉施工總體布置圖及施工標段劃

13、分 c) 確定施工總用水量 d) 繪制施工用水臨時布置圖 e) 布置圖報自來水公司審查 f) 辦理臨時用水手續(xù) g) 收集臨時用水施工實施單位的合格名錄 h) 編制臨時用水的實施招標合同條件書 i) 舉行標前發(fā)布會 j) 收集臨時用水實施建議書 k) 開標 l) 進行合同談判 m) 簽訂合同 n) 施工臨時用水施工 o) 進行通水試驗 p) 驗收 q) 進行結(jié)算 r) 工程款撥付 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 1、施工準備2、施工臨設(shè) 2.3、臨時施工排水 項目公司 采購招標部 成本部 a) 了解臨時施工排水的臨時接口 b) 確定施工排水出水口及數(shù)量 c)

14、繪制施工排水布置圖 d) 施工排水的布置圖審批 e) 辦理臨時施工排放手續(xù) f) 落實實施單位 g) 進行合同談判 h) 簽訂合同 i) 施工排水管網(wǎng)實施 j) 實施結(jié)果驗收 k) 進行結(jié)算 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 1、施工準備3、施工設(shè)計圖圖審 a) 建設(shè)方各專業(yè)工程師讀各專業(yè)方案及初設(shè)圖 設(shè)計部 項目公司 成本部 b) 提出讀圖紀要 c) 向設(shè)計院提出各專業(yè)施工圖的設(shè)計條件 d) 設(shè)計單位設(shè)計施工圖 e) 各專業(yè)工程師審核施工圖白圖 f) 提出調(diào)整意見紀要 g) 與施工圖設(shè)計人員進行溝通 h) 設(shè)計院進行施工圖設(shè)計調(diào)整 i) 施工圖出圖 j) 選擇

15、施工圖審圖單位 k) 洽談審圖協(xié)議 l) 簽訂審圖合同 m) 審圖單位審施工圖 n) 圖審單位提出圖審紀要 o) 建設(shè)方將圖審紀要向設(shè)計單位反饋 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 1、施工準備4、施工圖設(shè)計交底 a) 建設(shè)方各專業(yè)工程師讀施工圖 項目公司設(shè)計部 b) 提出讀圖紀要 c) 監(jiān)理各專業(yè)工程師讀施工圖 d) 提出讀圖紀要 e) 施工單位各專業(yè)工程師讀施工圖 f) 提出讀圖紀要 g) 總監(jiān)理工程師將三方讀圖紀要進行匯總整理 h) 總監(jiān)理工程師將讀圖紀要向設(shè)計單位反饋 i) 總監(jiān)理工程師組織施工、設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)方 進行施工圖設(shè)計交底 j) 總監(jiān)理工程師組

16、織編寫施工圖設(shè)計交底紀要 k) 各單位在設(shè)計交底紀要上蓋章 l) 監(jiān)理工程師組織各施工單位進行交底紀要交底 m) 監(jiān)理工程師編寫監(jiān)理規(guī)劃 n) 施工單位編寫施工組織設(shè)計 o) 建設(shè)方審核監(jiān)理規(guī)劃 p) 建設(shè)方審核施工組織設(shè)計 q) 將上述經(jīng)審核修改的規(guī)劃、組織設(shè)計蓋章存檔 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 1、施工準備 5、簽發(fā)開工令 a) 施工單位提出開工申請報告 項目公司 b) 簽發(fā)開工令 6、甲供材料、設(shè)備 的訂購 a) 熟悉合同要求及相關(guān)圖紙 采購招標部項目公司 b) 提出材料、設(shè)備需求計劃 c) 施工單位制定材料、設(shè)備采購計劃 d) 采購計劃審批 e)

17、 收集合格供應(yīng)商名錄 f) 合格供應(yīng)商考察 g) 考察結(jié)果評審會 h) 選出合格供應(yīng)商 i) 與供應(yīng)商洽談合同 j) 簽訂供貨合同協(xié)議 k) 合同存檔及發(fā)放給相關(guān)管理人員 l) 供應(yīng)商供貨，組織采購驗收 m) 結(jié)算 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理1、土石方施工 a) 熟悉土石方施工圖 項目 公司 成本部 設(shè)計部 b) 熟悉總體平面布置圖 c) 熟悉總體豎向布置圖 d) 熟悉國家、地區(qū)土方施工規(guī)范 e) 監(jiān)理公司組織施工、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理四方設(shè)計交底 f) 監(jiān)理公司編寫土石方設(shè)計交底紀要 g) 明確成本、質(zhì)量、進度控制目標 h) 監(jiān)理公司編寫土石方

18、施工監(jiān)理細則 i) 建設(shè)方審核監(jiān)理細則 j) 施工單位編寫土石方施工方案 k) 建設(shè)方審核土石方施工方案 l) 監(jiān)理公司組織施工單位或中立單位測設(shè)土方開挖方格網(wǎng) m) 提交方格網(wǎng)測設(shè)成果 n) 監(jiān)理公司統(tǒng)計圖設(shè)土石方工程量 o) 施工單位統(tǒng)計圖設(shè)工程量 p) 監(jiān)理公司審核施工單位圖設(shè)及實測計算工程量 q) 進行土方開挖施工 r) 土方開挖過程控制 s) 土方開挖結(jié)果檢查 t) 土方開挖收方測量 u) 提出土方測量文字圖紙 v) 審核土方開挖結(jié)果測量圖紙 w) 進行土方開挖工程驗收 x) 將開挖完成工程量與原開挖前預(yù)測工程量進行比較 y) 辦理土方開挖驗收手續(xù) z) 形成驗收文檔 aa) 進行土

19、方開挖結(jié)算 bb) 辦理土方開挖工程款撥付 cc) 進行土方開挖合同收尾 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理2、基礎(chǔ)開挖 a) 熟悉基礎(chǔ)開挖施工圖紙 項目公司成本部 b) 熟悉國家、地區(qū)基礎(chǔ)土方施工規(guī)范 c) 熟悉擬建小區(qū)的地質(zhì)資料 d) 監(jiān)理組織設(shè)計交底 e) 監(jiān)理編寫交底紀要 f) 審核交底紀要 g) 形成交底紀要 h) 明確成本、質(zhì)量、進度控制目標 i) 監(jiān)理公司編寫監(jiān)理細則 j) 審核監(jiān)理細則 k) 施工單位編寫施工方案 l) 審核施工方案 m) 施工單位進行基礎(chǔ)開挖基礎(chǔ)放線 n) 監(jiān)理公司組織驗線 o) 施工單位提出放線記錄 p) 監(jiān)理公司

20、提出驗線報告 q) 施工單位進行開挖 r) 監(jiān)理公司進行開挖過程監(jiān)理 s) 監(jiān)理公司組織設(shè)計、質(zhì)監(jiān)、施工、地質(zhì)、甲方 驗槽、坑，得出驗坑結(jié)論 t) 進行工程量結(jié)算 u) 辦理開挖工程款項結(jié)算 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理3、基礎(chǔ)施工 a) 熟悉基礎(chǔ)施工圖紙 項目公司 b) 熟悉國家、地區(qū)基礎(chǔ)施工規(guī)范 c) 監(jiān)理組織基礎(chǔ)施工設(shè)計交底 d) 編寫交底紀要 e) 審核交底紀要 f) 明確基礎(chǔ)施工的成本質(zhì)量進度控制目標 g) 明確相關(guān)工程量及相關(guān)材料品種規(guī)格數(shù)量 h) 監(jiān)理公司編寫監(jiān)理細則 i) 審核監(jiān)理細則 j) 施工單位編寫施工方案 k) 審核施工

21、方案 l) 進行基礎(chǔ)封底 m) 進行基槽放線 n) 監(jiān)理驗線 o) 監(jiān)理向建設(shè)方提供驗線結(jié)論 p) 施工單位進行基礎(chǔ)鋼筋制安 q) 監(jiān)理組織設(shè)計施工質(zhì)監(jiān)建設(shè)進行基礎(chǔ)驗筋 r) 監(jiān)理書面提供驗筋結(jié)論 s) 施工單位進行模板制安 t) 監(jiān)理組織基礎(chǔ)模板及基礎(chǔ)斷面軸線標高驗收 u) 監(jiān)理提出驗收意見 v) 監(jiān)理下達基礎(chǔ)砼澆灌令 w) 施工單位進行基礎(chǔ)砼澆注 x) 砼澆注過程現(xiàn)場監(jiān)理 y) 砼養(yǎng)護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理4、主體施工 4.1、主體施工 項目公司 a) 熟悉建筑結(jié)構(gòu)等相關(guān)施工圖 b) 熟悉國家地區(qū)的相關(guān)施工規(guī)范 c) 監(jiān)理組織施工圖

22、設(shè)計交底 d) 監(jiān)理編寫交底紀要 e) 審核交底紀要 f) 明確成本質(zhì)量進度目標 g) 明確主體上升相關(guān)工程量及相關(guān)材料品種 規(guī)格數(shù)量 h) 監(jiān)理公司編寫監(jiān)理細則 i) 審核監(jiān)理細則 j) 施工單位編寫施工方案 k) 審核施工方案 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理4、主體施工 4.2、豎向結(jié)構(gòu)施工 項目公司 a) 進行豎向結(jié)構(gòu)放線 b) 監(jiān)理進行豎向結(jié)構(gòu)驗線 c) 提出驗線結(jié)論 d) 進行上升施工結(jié)構(gòu)支撐架搭設(shè) e) 進行上升鋼筋制安 f) 鋼筋現(xiàn)場取樣送檢 g) 進行鋼筋綁扎驗收 h) 監(jiān)理提出驗收結(jié)論 i) 進行模板制安 j) 監(jiān)理組織對模板制

23、安加固預(yù)埋標高檢查 k) 提出檢查結(jié)論 l) 監(jiān)理下達砼澆灌令 m) 澆灌過程監(jiān)理 n) 砼養(yǎng)護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理4、主體施工 4.3、梁板施工 項目公司 a) 進行梁板支撐架搭設(shè) b) 進行梁底模制安 c) 進行梁底模軸線標高檢查 d) 提出檢查結(jié)論 e) 進行粱筋制安 f) 進行梁筋檢查 g) 提出檢查結(jié)論 h) 進行板模制安 i) 進行板模標高檢查 j) 提出檢查結(jié)論 k) 進行板筋制安 l) 進行梁板筋檢查 m) 進行砼保護層檢查 n) 提出檢查結(jié)論 o) 進行擬澆梁板豎向筋軸線檢查 p) 提出檢查結(jié)論 q) 進行水電等相關(guān)

24、專業(yè)的預(yù)留預(yù)埋檢查 r) 提出檢查結(jié)論 s) 監(jiān)理工程師組織相關(guān)單位進行綜合檢查 t) 提出檢查結(jié)論 u) 監(jiān)理工程師下達砼澆灌許可證 v) 進行砼澆注 w) 監(jiān)理公司進行現(xiàn)場監(jiān)理 x) 砼養(yǎng)護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理 5、框價砌體填充施 工 5.1、框價砌體填充施工 項目公司 a) 熟悉施工設(shè)計圖紙 b) 熟悉國家地區(qū)相關(guān)施工規(guī)范 c) 組織設(shè)計交底 d) 編寫交底紀要 e) 明確本階段的成本質(zhì)量進度控制目標 f) 根據(jù)各項目標制定相應(yīng)管理計劃 g) 計算砌體工程量 h) 制定材料需求計劃 i) 制定材料采購計劃 j) 編寫監(jiān)理細則 k

25、) 審核監(jiān)理細則 l) 編寫施工方案 m) 審核施工方案 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理 5、框價砌體填充施 工 5.2、砌筑施工樣板墻 項目公司 a) 砌體砂漿試配 b) 試塊送檢 c) 確定砌體水泥砂漿配合比 d) 砌體放線 e) 分水平和豎向模數(shù) f) 處理與框架的拉結(jié)筋 g) 磚砌塊潤濕 h) 擬砌砌體的基層清理潤濕 i) 進行樣板墻砌體砌筑 j) 砌體養(yǎng)護 k) 樣板墻監(jiān)理施工建設(shè)三方點評 l) 形成樣板墻評審書面紀要 m) 大面積展開砌體施工 n) 施工過程嚴格過程監(jiān)理 o) 墻體成品檢查驗收 p) 形成驗收紀要 q) 進行績效評估

26、r) 砌體工程量收方 s) 實物砌體結(jié)算 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理6、欄桿工程 a) 熟悉施工設(shè)計圖紙 項目公司 b) 熟悉國家地區(qū)的相關(guān)規(guī)范 c) 掌握物業(yè)營銷定的欄桿配置標準 d) 明確欄桿制安工程的成本進度質(zhì)量目標 e) 制定欄桿工程的成本進度質(zhì)量管理計劃 f) 提出各類欄桿需用量 g) 進行欄桿二次設(shè)計及加工大樣圖 h) 批準欄桿制作安裝大樣圖 i) 尋求合格欄桿承包商生產(chǎn)制作樣品 j) 樣品確定 k) 樣品欄桿安裝 l) 安裝樣品點評 m) 樣品欄桿驗收 n) 建立驗收文檔 o) 批量加工 p) 加工抽樣檢查 q) 欄桿安裝 r)

27、 安裝過程監(jiān)理 s) 欄桿底漆 t) 欄桿面漆 u) 欄桿安裝成品驗收 v) 成品保護 w) 建立驗收文檔 x) 物業(yè)公司驗收 y) 小業(yè)主驗收 z) 建立驗收文檔 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理7、抹灰工程 7.1、外抹灰裝飾工程階段 項目公司 a) 熟悉設(shè)計施工圖紙 b) 熟悉國家地區(qū)相關(guān)施工規(guī)范 c) 組織施工圖設(shè)計交底 d) 編寫交底紀要 e) 明確外墻裝飾工程的成本質(zhì)量進度控制目標 f) 根據(jù)控制目標制定相關(guān)管理計劃 g) 計算外墻裝飾工程量 h) 提出材料需求計劃 i) 制定材料采購計劃 j) 編寫監(jiān)理細則 k) 審核監(jiān)理細則 l)

28、編寫施工方案 m) 審核施工方案 n) 外墻面基層清理 o) 外墻面結(jié)構(gòu)砌體垂直度平整度通線檢查 p) 放外墻門窗線 q) 提出外墻打巴出點的定量指標 r) 砌體結(jié)構(gòu)面第一道糙灰勾抹 s) 養(yǎng)護 t) 不同結(jié)構(gòu)界面掛鋼絲網(wǎng) u) 基層清理潤濕 v) 刮第一道基層 w) 養(yǎng)護 x) 刮第二道基層或面層 y) 養(yǎng)護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理7、抹灰工程 7.2、作面層樣板 項目公司 設(shè)計部 成本部 a) 分面磚水平和豎向模數(shù) b) 基層潤濕 c) 貼面磚或石材樣板 d) 樣板點評 e) 形成紀要 f) 鋪開面層施工 g) 面層施工監(jiān)理 h) 面

29、層檢查驗收 i) 形成驗收紀要 j) 進行績效評估 k) 進行工程量核算 l) 技術(shù)經(jīng)濟資料歸檔 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理8、內(nèi)墻抹灰工程 8.1、內(nèi)墻抹灰工程 項目公司 a) 熟悉施工設(shè)計圖紙 b) 熟悉國家、地區(qū)的內(nèi)墻抹灰的施工規(guī)范 c) 組織進行設(shè)計交底 d) 編寫交底紀要 e) 審核交底紀要 f) 明確內(nèi)墻抹灰的成本、質(zhì)量、進度目標 g) 根據(jù)成本、質(zhì)量、進度目標制定相應(yīng)管理計劃 h) 編制監(jiān)理細則 i) 審核監(jiān)理細則 j) 編寫施工方案 k) 審核施工方案 l) 內(nèi)墻清理 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部

30、門備注 2、施工管理8、內(nèi)墻抹灰工程 8.2、樣板間施工 項目公司 設(shè)計部 成本部 a) 室內(nèi)軸線檢查規(guī)方放線彈線 b) 打巴出柱 c) 基層砂漿抹縫 d) 不同材質(zhì)界面掛鋼絲網(wǎng) e) 基層潤濕 f) 作底層 g) 養(yǎng)護 h) 作面層 i) 養(yǎng)護 j) 樣板間點評 k) 樣板間驗收 l) 形成驗收文擋 m) 在樣板間基礎(chǔ)上大面積施工 n) 展開施工現(xiàn)場監(jiān)理 o) 大面積抹灰質(zhì)量檢查 p) 大面積內(nèi)抹灰績效評估 q) 大面積內(nèi)抹灰驗收 r) 形成驗收文檔 s) 進行內(nèi)抹灰工程量計算 t) 辦理結(jié)算手續(xù) 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理9、門窗工程 9

31、.1、外墻窗 項目公司 采購招標部 成本部 a) 收集外墻窗制安合格供應(yīng)商名錄 b) 進行外墻窗相關(guān)材料市場調(diào)查 c) 收集外墻窗各類型材樣品 d) 建設(shè)方工程師熟悉外墻窗設(shè)計圖紙 e) 編制招標條件書 f) 舉行標前發(fā)布會 g) 收集合格供應(yīng)廠家的經(jīng)濟技術(shù)建議書 h) 開標 i) 與中標合格供應(yīng)商進行外墻窗制作安裝合同談判 j) 簽訂制作安裝合同 k) 合同存檔 l) 熟悉外墻窗施工設(shè)計圖紙 m) 熟悉國家地區(qū)相關(guān)二次設(shè)計規(guī)范 n) 組織二次設(shè)計交底 o) 編寫交底紀要 p) 進行外墻窗各種窗型數(shù)量統(tǒng)計 q) 確認外墻窗統(tǒng)計 r) 制作單位進行二次窗型設(shè)計 s) 建設(shè)方進行窗型設(shè)計確認 t)

32、 窗型設(shè)計圖交設(shè)計院審核 u) 設(shè)計院提出確認意見書 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理9、門窗工程 9.2、門制作安裝階段 項目公司 采購招標部 成本部 a) 熟悉施工圖紙 b) 熟悉國家、地區(qū)的相關(guān)規(guī)范 c) 明確門制作安裝的成本質(zhì)量進度目標 d) 提出門安裝施工的成本進度質(zhì)量計劃 e) 提出門計劃數(shù)量及技術(shù)要求 f) 收集合格供應(yīng)商名錄 g) 編制門招標條件書 h) 舉行標前會議 i) 收集合格供應(yīng)商的技術(shù)及經(jīng)濟建議書 j) 開標 k) 與中標單位進行談判 l) 簽訂門供應(yīng)合同 m) 樣品門生產(chǎn) n) 樣品門驗收 o) 出據(jù)驗收文檔 p) 進行

33、批量生產(chǎn) q) 進行批量驗收 r) 提出驗收文檔 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理9、門窗工程 9.3、進行樣品門安裝 項目公司 采購招標部 成本部 a) 門的定位放線 b) 定位放線確認 c) 門安裝 d) 安裝后驗收 e) 安裝后作一次砼后塞口 f) 一次后塞檢查 g) 作二次后塞 h) 二次后塞檢查 i) 樣品門整體安裝后驗收 j) 作出驗收紀要 k) 進行批量安裝 l) 安裝過程檢查監(jiān)理 m) 批量安裝驗收 n) 形成驗收文檔 o) 進行成品保護 p) 進行門安裝工程的績效考核 q) 進行合同收尾 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三

34、級主責部門配合部門備注 2、施工管理10、樓地面工程 10.1、樓地面工程 項目公司設(shè)計部 a) 熟悉設(shè)計施工圖 b) 熟悉國家、地區(qū)的相關(guān)施工規(guī)范及驗收標準 c) 明確樓地面施工的成本進度質(zhì)量目標 d) 制定樓地面施工的成本質(zhì)量進度的管理計劃 e) 組織設(shè)計交底 f) 編制交底紀要 g) 審核交底紀要 h) 編制監(jiān)理細則 i) 審核監(jiān)理細則 j) 編制施工方案 k) 審核施工方案 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理10、樓地面工程 10.2、作樓地面的樣板間 項目公司 a) 地面清理 b) 測量彈出等高線 c) 打巴沖筋 d) 基層清理 e) 沖洗

35、 f) 刷結(jié)合材料 g) 細石砼或水泥砂漿鋪筑并隨之找平 h) 第一遍壓實 i) 養(yǎng)護 j) 第二次壓實并收光或拉毛 k) 養(yǎng)護 l) 樣板間點評 m) 樣板間驗收 n) 建立樣板間驗收文檔 o) 按樣板間展開施工 p) 進行施工過程監(jiān)理 q) 進行樓地面地坪的質(zhì)量檢查 r) 進行樓地面施工的績效考評 s) 進行樓地面驗收 t) 建立驗收文檔 u) 進行成品保護 v) 對樓地面工程量進行結(jié)算 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理11、屋面工程 a) 熟悉施工圖設(shè)計圖紙 項目公司成本部 b) 國家及地區(qū)的相關(guān)屋面設(shè)計及施工規(guī)范 c) 組織屋面設(shè)計及施工交

36、底 d) 編寫交底紀要 e) 審核交底紀要 f) 明確屋面實施的成本進度質(zhì)量目標 g) 提出屋面實施的相關(guān)工程量 h) 編寫監(jiān)理細則 i) 審核監(jiān)理細則 j) 編寫施工方案 k) 審核施工方案 l) 提出屋面實施的材料需用計劃 m) 提出屋面施工的材料采購計劃 n) 進行屋面樣板施工 o) 進行樣板點評 p) 編寫樣板驗收文檔 q) 屋面鋪開實施 r) 屋面實施過程監(jiān)理 s) 對實施結(jié)果進行全面檢查 t) 對屋面施工結(jié)果進行功能檢查 u) 進行績效評估 v) 作出相關(guān)檢查文檔 w) 對屋面實施結(jié)果進行驗收 x) 編寫驗收紀要 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2

37、、施工管理12、防水工程施工 12.1、防水工程施工 項目公司成本部 a) 熟悉設(shè)計施工圖紙 b) 熟悉國家地區(qū)施工驗收規(guī)范 c) 明確防水施工的成本進度質(zhì)量目標 d) 制定防水施工的成本進度質(zhì)量管理計劃 e) 組織設(shè)計交底 f) 編制設(shè)計交底紀要 g) 提出防水施工的相關(guān)工程量 h) 制定采購計劃 i) 編制防水施工監(jiān)理細則 j) 審核監(jiān)理細則 k) 編制施工方案 l) 審核施工方案 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理12、防水工程施工 12.2、防水施工的樣板制作 項目公司成本部 a) 基層清理 b) 作結(jié)合層 c) 作界面處理 d) 作防水層

38、e) 進行細部處理 f) 進行關(guān)水試驗 g) 對樣品進行點評 h) 建立樣品檢驗文檔 i) 大面積施工 j) 進行施工過程監(jiān)理 k) 進行關(guān)水試驗 l) 進行防水工程單項驗收 m) 進行成品保護 n) 統(tǒng)計防水工程施工工程量 o) 建立驗收文檔 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理 13、給水安裝工程施 工 13.1、給水工程 項目公司成本部 a) 明確市政管網(wǎng)的接口位置 b) 熟悉施工圖紙 c) 熟悉國家地區(qū)相關(guān)規(guī)范 d) 提出給水安裝工程的成本進度質(zhì)量目標 e) 編制給水安裝工程的成本質(zhì)量進度管理計 劃 f) 組織設(shè)計交底 g) 編制設(shè)計交底紀要

39、h) 提出主要安裝工程量 i) 提出材料采購計劃 j) 編制施工監(jiān)理細則 k) 審核監(jiān)理細則 l) 編制施工方案 m) 審核施工方案 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理 13、給水安裝工程施 工 13.2、預(yù)埋階段 項目公司成本部 a) 進行給水工程樣板預(yù)埋 b) 進行樣板預(yù)埋檢查 c) 預(yù)埋樣板評估 d) 作出評估紀要并存檔 e) 進行大面積預(yù)埋 f) 進行預(yù)埋監(jiān)理 g) 進行預(yù)埋檢查 h) 預(yù)埋驗收 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理 13、給水安裝工程施 工 13.3、安裝階段 項目公司成本部 a)

40、檢查預(yù)埋情況 b) 清理預(yù)埋孔洞 c) 進行樣板安裝 d) 進行樣板評估 e) 樣板驗收 f) 形成驗收文檔 g) 進行大面積安裝 h) 進行安裝監(jiān)理 i) 給水安裝工程驗收 j) 形成驗收文檔 k) 進行績效評估 l) 進行安裝工程量統(tǒng)計 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理 14、排水安裝工程施 工 14.2、排水工程預(yù)埋階段 項目公司成本部 a) 預(yù)埋材料確定 b) 熟悉排水施工圖和土建施工圖 c) 預(yù)埋放線 d) 預(yù)埋套管安裝 e) 預(yù)埋檢查 f) 預(yù)埋點評 g) 預(yù)埋驗收 h) 建立驗收文檔 i) 以樣板為依據(jù)大面積預(yù)埋 j) 進行預(yù)埋過程監(jiān)

41、理 k) 大面積預(yù)埋檢查 l) 預(yù)埋驗收 m) 建立驗收文檔 n) 砼澆注 o) 預(yù)埋成品保護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理 14、排水安裝工程施 工 14.3、安裝階段 項目公司成本部 a) 安裝前預(yù)埋孔洞清理 b) 安裝樣板 c) 樣板檢查 d) 樣板評估 e) 樣板驗收 f) 辦理樣板驗收文檔 g) 以樣板為安裝標準鋪開安裝 h) 安裝過程驗收 i) 辦理驗收文檔 j) 通水試驗 k) 填寫通水記錄 l) 成品保護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理15、電梯安裝工程 15.1、電梯安裝工程 項

42、目公司 采購招標部 成本部 a) 熟悉建筑及結(jié)構(gòu)施工圖紙 b) 熟悉國家地區(qū)的電梯相關(guān)設(shè)計及施工規(guī)范 c) 明確電梯設(shè)計及安裝的成本進度質(zhì)量目標 d) 編制電梯的成本進度質(zhì)量管理計劃 e) 提出電梯采購數(shù)量計劃 f) 提出電梯的相關(guān)技術(shù)指標 g) 收集電梯合格供應(yīng)商名錄 h) 考察電梯合格供應(yīng)商 i) 向合格電梯供應(yīng)商發(fā)出邀請建議書 j) 舉行標前說明會 k) 收集合格供應(yīng)商投標建議書 l) 開標 m) 與合格供應(yīng)商進行商務(wù)談判 n) 簽訂合同 o) 與電梯供應(yīng)商進行技術(shù)溝通 p) 向電梯供應(yīng)商提供電梯書面技術(shù)參數(shù) q) 電梯廠家進行電梯生產(chǎn) r) 電梯供應(yīng)商向建設(shè)方交付電梯成品 s) 電梯開

43、箱檢查驗貨 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理15、電梯安裝工程 15.2、安裝階段 項目公司 采購招標部 成本部 a) 土建井道檢查預(yù)埋檢查 b) 提出驗收或整改意見 c) 土建井道或機房驗收 d) 井道放線(垂直水平) e) 建立放線記錄 f) 導軌組裝 g) 導軌檢查 h) 導規(guī)驗收 i) 建立驗收文檔 j) 曳引裝置組裝 k) 曳引裝置檢查 l) 曳引裝置驗收 m) 建立驗收文檔 n) 轎廂層門組裝 o) 轎廂層門檢查 p) 轎廂層門驗收 q) 電氣裝置安裝 r) 電氣通電試驗 s) 建立通電試驗文檔 t) 安全保護裝置安裝 u) 安全保護裝

44、置檢查 v) 安全保護裝置驗收 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理15、電梯安裝工程 15.3、試運行 項目公司 采購招標部 成本部 a) 荷載檢查 b) 震動沖擊制動器檢查 c) 指令召喚定向程序轉(zhuǎn)換開車截車平層檢查 d) 聲光信號檢查 e) 建立檢查記錄 f) 內(nèi)部檢查通過合格證 g) 勞動局檢查 h) 檢查通過或整改 i) 取得使用證 j) 電梯安裝績效考評 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理16、電氣安裝工程 16.1、預(yù)埋階段 項目公司成本部 a) 熟悉土建及消防施工圖紙 b) 確定消防電氣控制系

45、統(tǒng)的電氣預(yù)埋管敷設(shè)方式 及走向 c) 消防電氣預(yù)埋管預(yù)埋 d) 電氣預(yù)埋管檢查 e) 電氣預(yù)埋管驗收 f) 建立驗收文檔 g) 砼澆注 h) 成品保護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理16、電氣安裝工程 16.2、安裝階段 項目公司成本部 a) 消防電氣穿線 b) 通電測試 c) 煙感安裝 d) 溫感安裝 e) 消防管安裝 f) 噴淋頭安裝 g) 消防卷簾安裝 h) 消防管刷漆 i) 消防控制中心安裝 j) 消防排煙風管安裝 k) 排煙風機安裝 l) 消火栓系統(tǒng)安裝 m) 上述各類安裝過程監(jiān)理 n) 各類設(shè)備安裝檢查 o) 消防模塊安裝 p) 消防

46、綜合調(diào)試 q) 消防聯(lián)動試驗 r) 建立消防聯(lián)動試驗記錄 s) 消防初驗 t) 消防復驗 u) 取得消防驗收報告 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理17、綜合管網(wǎng)工程 a) 熟悉小區(qū)管網(wǎng)與市政管網(wǎng)的接口的平面位置及 標高 項目公司 設(shè)計部 成本部 b) 熟悉綜合管網(wǎng)的設(shè)計圖紙 c) 熟悉小區(qū)的豎向布置圖 d) 熟悉國家地區(qū)的相關(guān)規(guī)范及標準 e) 組織設(shè)計交底 f) 編制交底紀要 g) 審核交底紀要 h) 明確綜合管網(wǎng)的成本進度質(zhì)量目標 i) 編制綜合管網(wǎng)的成本進度質(zhì)量的管理計劃 j) 提出綜合管網(wǎng)的主要材料需用計劃 k) 制訂材料采購計劃 l) 監(jiān)理

47、公司編寫綜合管網(wǎng)的監(jiān)理細則 m) 審核監(jiān)理細則 n) 施工單位編寫施工方案 o) 審核施工方案 p) 進行綜合管網(wǎng)實施 q) 實施過程監(jiān)理 r) 辦理隱蔽工程驗收記錄 s) 建立綜合管網(wǎng)驗收文檔 t) 對綜合管網(wǎng)的相關(guān)工程量進行統(tǒng)計 u) 辦理綜合管網(wǎng)相關(guān)結(jié)算 v) 進行綜合管網(wǎng)的實施績效進行平審 w) 建立評審文檔 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理18、景觀綠化工程 18.1、熟悉方案設(shè)計圖 項目公司 設(shè)計部 采購招標部 成本部 a) 熟悉總體平面布置圖 b) 熟悉豎向布置圖 c) 掌握景觀設(shè)計的基本思路 d) 明確景觀園林設(shè)計實施的成本進度質(zhì)量

48、目標 e) 制定景觀園林設(shè)計實施的成本進度質(zhì)量的管理計劃 f) 組織景觀園林設(shè)計 g) 對景觀園林設(shè)計方案進行審查 h) 提出書面審查意見 i) 確定審查或調(diào)整后的景觀園林設(shè)計方案 j) 提出景觀園林施工圖設(shè)計條件 k) 收集景觀園林施工圖設(shè)計的合格設(shè)計師名錄 l) 舉行標前說明會 m) 收集景觀園林設(shè)計單位的技術(shù)建議書和報價 n) 開標 o) 與中標單位進行合同談判 p) 簽訂合同 q) 景管園林設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計 r) 進行施工圖審查 s) 提出書面圖審紀要 t) 批準或調(diào)整施工圖 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理18、景觀綠化工程 18.

49、2、實施階段 項目公司 設(shè)計部 采購招標部 成本部 a) 熟悉景觀施工設(shè)計圖 b) 熟悉國家地區(qū)的相關(guān)規(guī)范及定額 c) 熟悉建筑小區(qū)的總體平面和豎向布置圖 d) 收集合格經(jīng)管園林施工的合格施工單位名錄 e) 明確景觀園林施工的成本質(zhì)量進度目標 f) 編制景觀園林施工的成本進度質(zhì)量管理計劃 g) 編制景觀園林施工的邀標書 h) 舉行標前說明會 i) 收集合格園林實施單位的技術(shù)建議書和報價書 j) 開標 k) 與中標園林施工單位進行談判 l) 簽訂園林施工實施合同 m) 組織設(shè)計交底 n) 編寫交底紀要 o) 監(jiān)理公司編寫監(jiān)理細則 p) 審核監(jiān)理細則 q) 編寫施工方案 r) 審核施工方案 工程建

50、設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理18、景觀綠化工程 18.3、硬景 項目公司 設(shè)計部 采購招標部 成本部 a) 確定硬景材料的品種及規(guī)格數(shù)量 b) 制定材料采購計劃 c) 硬景材料的采購 d) 硬景樣板實施 e) 硬景樣板點評 f) 通過或調(diào)整樣板 g) 建立樣板文檔 h) 硬景鋪開施工 i) 硬景施工過程檢查 j) 硬景施工過程調(diào)整 k) 硬景施工驗收 l) 建立驗收文檔 m) 成品保護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理18、景觀綠化工程 18.4、軟景 項目公司 設(shè)計部 采購招標部 成本部 a) 確定苗木

51、灌木草皮的品種及規(guī)格數(shù)量 b) 制定苗木等采購計劃 c) 軟景樣板的實施 d) 軟景樣板實施結(jié)果點評 e) 通過或調(diào)整樣板 f) 建立樣板文檔 g) 軟景鋪開實施 h) 軟景實施過程監(jiān)理 i) 軟景實施結(jié)果檢查及調(diào)整 j) 軟景驗收 k) 建立驗收文檔 l) 成品保護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理18、景觀綠化工程 18.5、水景 項目公司 設(shè)計部 采購招標部 成本部 a) 明確景觀設(shè)計的水體布置圖 b) 水體的土建施工 c) 水體的水電預(yù)埋 d) 水體的防水施工 e) 水體的關(guān)水試驗 f) 水體的安裝施工 g) 水體的水電通水通電試驗 h)

52、水體的效果調(diào)試 i) 水體驗收 j) 建立驗收文檔 k) 成品保護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理18、景觀綠化工程 18.6、雕塑 項目公司 設(shè)計部 采購招標部 成本部 a) 熟悉景觀施工圖紙 b) 明確雕塑的平面布置及種類 c) 收集合格雕塑師名錄 d) 編制各類雕塑的產(chǎn)品描述 e) 舉行標前發(fā)布會 f) 收集合格雕塑師的技術(shù)建議書 g) 開標 h) 與中標的雕塑師進行合同談判 i) 簽訂合同 j) 雕塑品樣品制作 k) 樣品點評 l) 通過或調(diào)整樣品 m) 建立驗收文檔 n) 進行雕塑品批量創(chuàng)作 o) 過程檢查 p) 批量驗收 q) 雕塑品

53、現(xiàn)場布置 r) 現(xiàn)場驗收 s) 成品保護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理18、景觀綠化工程 18.7、景觀燈飾工程 項目公司 設(shè)計部 采購招標部 成本部 a) 熟悉景觀設(shè)計圖紙 b) 明確景觀燈飾工程的成本進度質(zhì)量目標 c) 制定燈飾的成本進度質(zhì)量管理計劃 d) 組織設(shè)計交底 e) 編寫交底紀要 f) 監(jiān)理編寫監(jiān)理計劃 g) 審核監(jiān)理計劃 h) 燈飾實施單位編寫施工方案 i) 審核施工方案 j) 提出燈飾材料需用計劃 k) 編制燈飾工程材料采購計劃 l) 供方選擇 m) 燈飾燈具樣品確定 n) 進行合同談判 o) 燈飾采購 p) 產(chǎn)品驗收 工程建

54、設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、施工管理18、景觀綠化工程 18.8、燈飾工程預(yù)埋與安裝 項目公司 設(shè)計部 采購招標部 成本部 a) 明確燈飾工程的埋管走向 b) 進行管線埋設(shè) c) 埋管穿線 d) 燈具安裝 e) 通電試驗 f) 燈飾效果檢查 g) 驗收 h) 建立驗收文檔 i) 成品保護 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 3、工程竣工交驗 1、預(yù)驗收 a) 施工單位自驗 項目公司設(shè)計部 b) 施工單位提請驗收 c) 監(jiān)理單位驗收 d) 施工單位整改 e) 初驗收合格 2、竣工驗收 a) 施工單位提交竣工驗收報告 項目公司設(shè)計部

55、 b) 建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等有 關(guān)單位進行單位工程竣工驗收 c) 辦理竣工驗收證明 3、綜合驗收 a) 建設(shè)單位聯(lián)系政府或?qū)I(yè)部門驗收 項目公司設(shè)計部 b) 組織規(guī)劃驗收 c) 檔案驗收 申請竣工驗收備案 工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 4、物業(yè)移交1、物業(yè)移交 a) 物業(yè)公司提出驗收標準 項目公司 b) 驗收標準確認 c) 提出檢查表 d) 檢查表確認 e) 第一輪對所有建筑成品進行普查 f) 普查后整改 g) 第二輪普查 h) 普查整改 i) 第三輪普查 j) 普查整改 k) 資料移交 l) 績效評估 四、產(chǎn)品銷售四、產(chǎn)品銷售 產(chǎn)品銷售階段

56、產(chǎn)品銷售階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 1、營銷準備階段1、營銷準備階段 a) 制定營銷工作方案 營銷策劃部 b) 組織廣告公司招標、議標 c) 組織銷售代理公司招標、議標 d) 確定項目賣點、廣告總精神 e) 確定廣告名稱、口號、文字 f) 確定物管單位 g) 審核物業(yè)管理方案 h) 審核會所、商業(yè)配套經(jīng)營方案 i) 編制營銷推廣方案 j) 內(nèi)部評審 k) 組織項目營銷聽證會 l) 銷售環(huán)境準備 m) 銷售環(huán)境檢查 產(chǎn)品銷售階段產(chǎn)品銷售階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 2、銷售準備階段1、銷售準備階段 a) 預(yù)售許可證申報 營銷策劃部項目公司 b) 銷售測繪 c)

57、制定樓盤價格表、付款方式 d) 編制銷售資料 e) 銷售資料會審 f) 銷售道具準備 g) 編制認購書及買賣合同 h) 認購書及買賣合同會審 i) 編制銷控方案 j) 銷售人員培訓 產(chǎn)品銷售階段產(chǎn)品銷售階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 3、銷售管理階段1、銷售管理階段 a) 開盤 營銷策劃部 b) 現(xiàn)場客戶接待 c) 確定特殊銷售條件 d) 協(xié)助客戶簽訂購房合同 e) 購房合同審核 f) 按揭、付款及產(chǎn)權(quán)服務(wù) g) 客戶資料移交 h) 銷售情況分析 i) 市場競爭項目研究 j) 階段性銷售總結(jié) k) 階段性廣告效果分析 l) 制定階段性推廣計劃 m) 樓盤廣告推廣 n) 制定房源及

58、價格策略 o) 銷售控制 p) 賣場形象及后勤管理 q) 組織活動推廣 r) 安排尾盤銷售 s) 編制營銷及銷售總結(jié) 產(chǎn)品銷售階段產(chǎn)品銷售階段 一 級二 級三 級主責部門配合部門備注 4、入伙準備和交樓 1、入伙準備和交樓 a) 入伙條件確認 營銷策劃部 b) 入伙資料準備 c) 向業(yè)主郵寄/廣告 d) 入伙服務(wù)準備 e) 協(xié)助業(yè)主交驗資料 f) 協(xié)助業(yè)主驗房 g) 辦理大產(chǎn)權(quán)證 h) 處理客戶投訴 五、售后服務(wù)五、售后服務(wù) 售后服務(wù)階段售后服務(wù)階段 一級二級三級主責部門配合部門備注 1、工程保修1、工程保修 a) 發(fā)現(xiàn)問題 營銷策劃部項目公司 b) 分析問題 c) 提出整改方案 d) 整改方

59、案通過 e) 處理問題 f) 效果跟蹤 g) 績效評估 售后服務(wù)階段售后服務(wù)階段 一級二級三級主責部門配合部門備注 2、客戶關(guān)系管理 1、處理客戶投訴 a) 投訴登記 營銷策劃部項目公司 b) 投訴分析 c) 調(diào)查原因 d) 制定方案 e) 知會客戶 f) 方案實施 g) 客戶確認 h) 記錄結(jié)果 i) 統(tǒng)計分析 j) 持續(xù)改進 2、顧客滿意度調(diào)查 a) 制定調(diào)查表 營銷策劃部 b) 發(fā)放調(diào)查表 c) 滿意度統(tǒng)計分析 d) 制定方案 e) 方案實施 f) 實施效果評估 g) 持續(xù)改進 項目開發(fā)周期項目開發(fā)周期 物業(yè)類型 吸納土地- 定位 規(guī)劃設(shè)計- 定位 規(guī)劃設(shè)計- 施工圖 施工圖- 開工 賣

60、場開工- 賣場竣工 開工-開盤 開工- 竣工 竣工- 入伙 總發(fā)展周期 無預(yù)售 條件 有預(yù)售 條件 高層 （30層） 無地下室 26.23.2-1.366.5 8.718.6 1.2 29.9 有地下室10.820.732 小高層 （12層） 無地下室 25.72.7-1.366.5 8.414.5 1 24.6 有地下室10.91727.1 多層 （6層） 無地下室 25.72.70.566.5 8.213.9 1 25.8 有地下室10.615.627.5 別墅、聯(lián) 排 （3層） 無地下室 25.72.70.566.5 11.113.1 1 25 有地下室12.314.326.2 單位：月