中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

1、 152010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告 搜房租房網(wǎng) 2010 年3 月31 日 中國指數(shù)研究院1 研究背景由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院四家單位共同主辦的“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，自2004年來已連續(xù)進行了七年，引起了社會各界的廣泛關(guān)注，相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標準。中國房地產(chǎn)top10研究組啟動“2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，在總結(jié)歷年研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以“理性成長”為主旨，進一步完善研究方法和評價指標體系，適當提高穩(wěn)健性的評價權(quán)重，更全面、客觀地評價企業(yè)的規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、運營效

2、率和綜合實力；通過發(fā)掘綜合實力強、成長穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵、引導(dǎo)廣大房地產(chǎn)企業(yè)理性把握成長速度，以企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營促進行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為企業(yè)成長創(chuàng)造更和諧的發(fā)展環(huán)境。2 主要研究成果2.1 百強企業(yè)整體發(fā)展特點分析2.1.1 銷售業(yè)績：百強企業(yè)銷售業(yè)績大幅增長，推動房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟回暖2009年，在政策支持、信貸寬松、剛性需求及通脹預(yù)期等因素的影響下，中國房地產(chǎn)市場強勢回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動gdp增長達1.12%，對經(jīng)濟增長的拉動力度和貢獻率都非常顯著。作為房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀代表，百強企業(yè)銷售業(yè)績普創(chuàng)新高，銷售總額達9742億元，銷售面積9877萬平方米，同比分別增長99.

3、0%、77.0%。與全國商品房75.5%的銷售額增長率、42.1%的銷售面積增長率相比，百強企業(yè)銷售額與銷售面積的增長率分別高出行業(yè)水平23.5與34.9個百分點。繼2008年以領(lǐng)先優(yōu)勢跑贏市場低谷大勢之后，百強企業(yè)在2009年以更快的速度引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，為推動房地產(chǎn)市場回暖、實現(xiàn)國民經(jīng)濟增長“保八”做出突出貢獻。2.1.2 規(guī)模性：融資活躍擴大百強企業(yè)規(guī)模，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)同比增長近40%2009年，百強企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)實現(xiàn)強勁增長：總資產(chǎn)均值為256.4億元，同比增長40.0%，近5年年度復(fù)合增長率達到 37.7%，5年內(nèi)總資產(chǎn)翻了兩番；凈資產(chǎn)均值為79.5億元，同比增長36.4%，顯示了良

4、好的發(fā)展勢頭?？傎Y產(chǎn)尤其是凈資產(chǎn)的快速增長反映了百強企業(yè)經(jīng)營規(guī)模與企業(yè)實力的提升。其中，凈資產(chǎn)的增長主要源于本年結(jié)算規(guī)模擴大帶來的凈利潤轉(zhuǎn)增以及2009年活躍的融資活動對百強企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的提升，主要特點如下：（1）銀行大額授信。（2）借殼上市受青睞。（3）赴港ipo熱潮再起。（4）再融資方面呈現(xiàn)增發(fā)配售與債券融資并舉格局。2.1.3 盈利性：百強企業(yè)盈利質(zhì)量面臨挑戰(zhàn)，凈利潤增長但毛利率下降隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴大，百強企業(yè)的盈利規(guī)模也出現(xiàn)了大幅提升，營業(yè)收入均值72.4億元，同比增長40.0%；凈利潤均值11.0億元，增幅高達57.7% 。百強企業(yè)中，凈利潤超過10億元的企業(yè)數(shù)量為26家，較上年

5、增加9家。保利、soho中國、綠地等10家企業(yè)均實現(xiàn)30億元以上的凈利潤；萬科的凈利潤更是達到63.1億元，比上年增長了17.9億元。2.1.4 成長性：百強企業(yè)成長速度顯著，土地儲備滿足2-3年增長需要2009年既是百強企業(yè)的豐收之年，也是百強企業(yè)的快速成長之年，其房屋銷售面積同比增長77.0%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長36.1%，凈利潤同比增長57.7%，均出現(xiàn)顯著增長。同時，隨著市場形勢的變化，百強企業(yè)普遍上調(diào)年初制定的開工計劃，新開工面積在2009年平均達到90.1萬平方米，較2008年的79.4萬平方米上升13.4% ，也超過了2007年84.8萬平方米的平均水平，將為2010年的市場

6、供給提供保障。研究組選取了8家百強企業(yè)，測算了在滿足當前銷售面積復(fù)合增長速度的前提下，土地儲備可以支撐的開發(fā)年限。所選取的8家百強企業(yè)近三年銷售面積復(fù)合增長速度幾乎都在30%以上。依此計算的企業(yè)土地儲備可供開發(fā)年限，多數(shù)在3年左右，與項目平均開發(fā)周期接近，企業(yè)土地儲備水平總體適當。2.1.5 穩(wěn)健性：百強企業(yè)財務(wù)穩(wěn)健性提高，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額首次由負轉(zhuǎn)正2009年百強企業(yè)預(yù)收賬款均值達44.1億元，與上年相比增長81.4%，是2005到2009年來增長幅度最大的一年。預(yù)收賬款影響房地產(chǎn)企業(yè)未來可結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的變化給企業(yè)未來的營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)和會計利潤留下一定余地，有利于報表業(yè)績的平滑和穩(wěn)定。百強企業(yè)

7、2009年預(yù)收賬款的增長，在一定程度上保障了企業(yè)今明兩年的營業(yè)收入和利潤額，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)行業(yè)在我國處于快速發(fā)展階段，企業(yè)為了增加土地儲備的需要，經(jīng)營性現(xiàn)金流歷來負值居多，然而這一狀況在2009年有了顯著變化。2009年百強企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流5年來首次轉(zhuǎn)正，均值為6.9億元；從經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的百強企業(yè)個數(shù)來看， 2007、2008年分別為47家與46家，但到2009年底，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的百強企業(yè)已經(jīng)達到81家，體現(xiàn)了百強企業(yè)2009年現(xiàn)金流狀況的明顯改善。2.1.6 運營效率：百強企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)加快，存貨消化周期明顯縮短如圖所示，百強企業(yè)2009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

8、均值為0.38，較2008年的0.34略有提高；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值由上年的0.40提高到0.47，周轉(zhuǎn)速度加快對企業(yè)盈利能力起到增強作用。存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.56，較2008年有所上升，存貨的消化速度加快，存貨消化周期也由上年的106周下降到93周。存貨消化周期的縮短同時也要求企業(yè)的土地儲備保持適度增長，以滿足未來市場供應(yīng)需要。2.1.7 社會責(zé)任：百強企業(yè)納稅貢獻保障地方財政穩(wěn)定，積極踐行責(zé)任地產(chǎn)與公益事業(yè)2009年，百強企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，積極帶動相關(guān)市場投資與需求的快速增長，對我國國民經(jīng)濟擺脫金融危機影響、實現(xiàn)穩(wěn)定增長做出了重要貢獻。從納稅情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)在國家財政收入中的貢獻繼續(xù)

9、穩(wěn)步提升，2009年房地產(chǎn)有關(guān)稅收已占到國家稅收總額的11%；全年百強企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加均值為3.9億元，所得稅均值為5.4億元，共計9.3億元，增長率達20.8%，為政府財政實現(xiàn)保增長目標提供了重要支持。2.2 2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)top10研究中國房地產(chǎn)top10研究組對企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性和運營效率等方面的進行了深入研究。2.2.1 2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“綜合實力top10”綜合實力top10企業(yè)特別表現(xiàn)出了規(guī)模大、盈利性好、成長迅速、穩(wěn)健性強、運營效率高等特點。規(guī)模性方面，綜合實力top10企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達到783.7億元，同比增長42.2%，遠高于百強

10、企業(yè)均值256.4億元；盈利能力方面，綜合實力top10企業(yè)凈利潤均值為38.1億元，同比增長32.3%；成長能力方面，綜合實力top10企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值超過200億元，同比增長40.2%，遠高于百強企業(yè)平均水平。穩(wěn)健性方面，綜合實力top10企業(yè)在2009年資產(chǎn)負債率均值保持在60%左右，合理有效利用了財務(wù)杠桿；運營效率，綜合實力top10企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.6，高出百強平均水平4個百分點。2.2.2 2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“規(guī)模性top10”規(guī)模性top10企業(yè)在完成全國化布局后繼續(xù)深化已進入市場。2009年總資產(chǎn)均值高達715.6億元，是同期百強企業(yè)平均總資產(chǎn)的2.8倍；房

11、地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值超過200億元，是同期百強企業(yè)的3.2倍；房屋銷售面積均值近350萬平方米，是同期百強企業(yè)的3.5倍，優(yōu)勢明顯。2.2.3 2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“盈利性top10”盈利性top10企業(yè)在2009年凈利潤快速增長，均值達到30.9億元，為百強企業(yè)凈利潤均值的2.8倍，盈利水平優(yōu)勢突出。top10企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值達到7%以上，比同期百強企業(yè)高出1個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值比同期百強企業(yè)高出2個百分點以上，三年凈資產(chǎn)收益率均值為21.3%。2.2.4 2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“成長性top10”成長性top10企業(yè)在2009年房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)尤為突出，實現(xiàn)了快速增長，房地

12、產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增長率均值達到112.1%，同比增長80.9%；銷售面積增長率為151.5%，近三年的銷售面積增長率均值為105.4%，展現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。綜合實力top10企業(yè)特別表現(xiàn)出了規(guī)模大、盈利性好、成長迅速、穩(wěn)健性強、運營效率高等特點。規(guī)模性方面，綜合實力top10企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達到783.7億元，同比增長42.2%，遠高于百強企業(yè)均值256.4億元；盈利能力方面，綜合實力top10企業(yè)凈利潤均值為38.1億元，同比增長32.3%；成長能力方面，綜合實力top10企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值超過200億元，同比增長40.2%，遠高于百強企業(yè)平均水平。穩(wěn)健性方面，綜合實力top10企業(yè)在2009

13、年資產(chǎn)負債率均值保持在60%左右，合理有效利用了財務(wù)杠桿；運營效率，綜合實力top10企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.6，高出百強平均水平4個百分點。2.2.5 2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“穩(wěn)健性top10”穩(wěn)健性top10企業(yè)三年來持續(xù)保持穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)風(fēng)險控制能力，2009年資產(chǎn)負債率均值為0.61，低于同期百強企業(yè)0.68的平均水平，負債規(guī)模較百強企業(yè)更加合理；預(yù)收賬款均值為74.3億元，是同期百強企業(yè)的1.68倍，預(yù)收賬款的優(yōu)勢為穩(wěn)健性top10企業(yè)提供了現(xiàn)金流保障，確保了企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定。2.2.6 2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“運營效率top10”在企業(yè)規(guī)模不斷擴張的形勢下，如何保證運營

14、效率的提升成為百強企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。運營效率top10企業(yè)2009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.58，高于百強企業(yè)0.38的平均水平，近三年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值也達到0.45以上；存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.75，高于0.56的百強企業(yè)平均水平，實現(xiàn)了更高的運營效率。2.2.7 2009-2010中國房地產(chǎn)年度社會責(zé)任感企業(yè)在經(jīng)營業(yè)績大幅提升，企業(yè)實力不斷增強，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位日益突出的情況下，百強企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)公民意識顯著增強，承擔了更多的社會責(zé)任，通過實際行動來回報社會，謀求社會與企業(yè)的和諧進步。在納稅額方面，2009-2010中國房地產(chǎn)年度社會責(zé)任感企業(yè)納稅額占百強企業(yè)納稅額比例超過25

15、%。2.2.8 2010中國房地產(chǎn)百強之星 百強之星強化區(qū)域布局百強之星企業(yè)結(jié)合品牌影響力和企業(yè)自身優(yōu)勢，在區(qū)域布局上探索出適合企業(yè)發(fā)展的道路。百強之星企業(yè)以區(qū)域核心城市為基礎(chǔ)，強化區(qū)域內(nèi)市場布局，根據(jù)不同區(qū)域特點采用因地制宜措施，打造適宜當?shù)氐漠a(chǎn)品，有效地提高了品牌的知名度，推動了企業(yè)的快速發(fā)展。 百強之星優(yōu)化管理體制百強之星規(guī)模日益壯大，實力不斷發(fā)展，并紛紛采用科學(xué)高效的管理制度。百強之星管理模式由之前的粗放式管理向精細化邁進，在管理運作中，加強企業(yè)的執(zhí)行力，實施管理流程可操控性，加入了考核管理。3 結(jié)語：百強企業(yè)理性發(fā)展任重道遠（1） 房地產(chǎn)政策環(huán)境由寬松轉(zhuǎn)向從緊，百強企業(yè)需積極防范市場

16、調(diào)整風(fēng)險2007-2009年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由高到低再到迅猛上揚的起伏行情，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)歷了由歡喜到茫然再到驚喜交加的心理劇變。2009年初，很多房地產(chǎn)企業(yè)還面臨資金壓力甚至現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險，而盤點全年，全國房地產(chǎn)市場銷售量及銷售價格已達到了前所未有的高度，百強企業(yè)獲得了鼓舞人心的發(fā)展業(yè)績，市場份額進一步加大，企業(yè)規(guī)?？焖贁U張，區(qū)域布局上加大了對二三城市的投資與開發(fā)，成長速度非常顯著，為帶動房地產(chǎn)市場回暖、國民經(jīng)濟“保八”增長做出突出貢獻。從城市化發(fā)展進程來看，我國正處在快速發(fā)展的階段與人口紅利峰值的前期，對房地產(chǎn)的需求將繼續(xù)增加，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。但從長遠來說，我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于起

17、步階段，百強企業(yè)的發(fā)展仍將面臨持久戰(zhàn)的考驗。2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國十一條”），標志著房地產(chǎn)業(yè)政策從“鼓勵”轉(zhuǎn)為“趨緊”，表明我國房地產(chǎn)政策環(huán)境整體發(fā)生了變化。作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)和社會各方面高度關(guān)注的民生行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)無疑將在國家加強和改善房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)展。順勢而為方能四兩撥千斤。基于長期房地產(chǎn)企業(yè)研究經(jīng)驗，研究組建議百強企業(yè)一定要密切關(guān)注政策變化，關(guān)注政策變化給市場環(huán)境帶來的影響，以積極心態(tài)應(yīng)對政策、市場變化，理性處理成長速度與戰(zhàn)略目標的關(guān)系，謀求企業(yè)的長期穩(wěn)健發(fā)展。（2） 百強企業(yè)應(yīng)提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，土地儲備合理增長，促進企業(yè)可

18、持續(xù)發(fā)展2009年，百強企業(yè)的現(xiàn)金流狀況明顯改善，企業(yè)預(yù)收賬款的大幅上漲為2010的業(yè)績水平也奠定了基礎(chǔ)。但值得一提的是，百強企業(yè)2009年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.38，存貨周轉(zhuǎn)率約0.56，低于2007年相應(yīng)指標的0.46和0.60。相比國外房地產(chǎn)開發(fā)公司，美國top10的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為1-2倍，是中國企業(yè)的3倍以上。因為資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，自身的資金積累難以滿足成長目標需要，百強企業(yè)只能到資本市場上尋求外部資金支持，體現(xiàn)在2009年百強企業(yè)出現(xiàn)了港股ipo與借殼上市熱潮，以及增發(fā)配售與債券融資并舉的形勢。盡管企業(yè)在資本市場上獲取外部資產(chǎn)注入是企業(yè)發(fā)展的手段之一，但是這種大規(guī)模借助外部融資的增長是難以持久而且是蘊含了極高風(fēng)險的。百強企業(yè)要想持續(xù)長久的發(fā)展，需要企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營能力挖掘潛力成長因子，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率；而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，又需要企業(yè)合理制定土地儲備的擴張速度，把握拿地節(jié)奏并科學(xué)布局，既保障發(fā)展的需要，也不會因為過度的土地儲備沉積大量資金。（3） 百強企業(yè)需科學(xué)設(shè)計理性成長速度，同時堅守財務(wù)紀成長速度目標決定企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。合理的成長速度需要科學(xué)設(shè)計，百強企業(yè)需要綜合考慮企業(yè)成長規(guī)律、現(xiàn)有資源條件、財務(wù)安全要求、發(fā)展戰(zhàn)略要求、行業(yè)競爭情況等方面的情況，科學(xué)設(shè)計企業(yè)的理性成長速度，并