深圳公寓組酒店式公寓建筑剖析曾瑞華(PPT

1、中國十強中國十強酒店式公寓剖析專題酒店式公寓剖析專題 課題組課題組：深圳商務公寓組深圳商務公寓組 撰稿人撰稿人：曾瑞華曾瑞華 酒店式公寓的概念酒店式公寓的概念 酒店式服務公寓意為“酒店式的 服務，公寓式的管理”，它最早 源于歐洲，是當時旅游區(qū)內租給 游客，供其臨時休息的物業(yè)，由 專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管 理，既有酒店的性質又相當于個 人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就 成了酒店式服務公寓的雛形。 如今酒店式公寓多指位于大型商 圈內，保持統(tǒng)一裝修模式、配置 一整套高標準硬件設施和酒店服 務系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理 公司或酒店式公寓管理公司并由 其統(tǒng)一經營和管理、區(qū)別于純酒 店單間的公寓，其大多會

2、被用作 投資使用。 2006 2006年中國年中國100100強酒店公寓強酒店公寓 前十名項目概況前十名項目概況 雅詩閣雅詩閣酒店式公寓酒店式公寓100100強第一名強第一名 雅詩閣集團目前在華運營的 18個公寓項目中，已有6個是 含有股權的項目 上海浦東雅詩閣酒店位于陸 家嘴金融貿易區(qū)，靠近東方 明珠電視塔，于2001年開業(yè)， 樓高40層，共有客房248間 套 ，單房1495元/日，兩房 2185元/日。 北京雅詩閣位于北京商業(yè)中 心區(qū)，距國際貿易中心和國 貿商城僅咫尺之遙。極盡辦 公、購物、娛樂之便利。擁 有一房至四房復式公寓，室 內玻璃頂泳池，設備齊全的 健身中心、商務中心等； 北京雅詩

3、閣北京雅詩閣 上海浦東雅詩閣上海浦東雅詩閣 酒店入口酒店入口大堂大堂 房間房間 泳池泳池 “貢院六號”位于北京東城區(qū)東城 建國門內大街貢院6號。 共6種不同戶型的裝修，總體上可 用“披金戴銀”來描述：馬尾編制 的床頭、吹制時摻入金粉的威尼斯 水晶燈具；用手工貼制的金箔、銀 箔、絲、棉緞、桃花芯木等裝飾的 墻體；整塊施華洛世奇天然水晶嘴 開關，還有更多從國外量身定制的。 包括大堂及所有的設施，由3位海 外設計師設計：貴族型、現(xiàn)代型、 總統(tǒng)型、豪華型、皇朝型、皇宮型。 我們希望把這里做成高層人士聚會 的地方。 開盤時間：2001年6月15日，銷售 均價為50000元/平米。 貢院六號貢院六號酒店式

4、公寓酒店式公寓100100強第二名強第二名 總投資為11-12億元，至于資金來源，有銀行資金、外資和自有 資金等，總之“渠道很復雜”。貢院六號由3棟樓組成，“綠都源” 只打算出售其中的1棟（50套），其余兩棟（100套）僅供出租。 “兩棟用于出租的現(xiàn)樓，預計投資回收期可能比較長，但最終的收 益率可望高于售出的樓盤（出售部分的收益率為20%），現(xiàn)在租樓的 人絡繹不絕，租金為每平方米30-40美元?！?豪宅物業(yè)的管理費歷來都是不菲的?！柏曉毫枴蔽飿I(yè)管理處 介紹說，這里采用中央空調，其物業(yè)管理費每平方米3美元。即使是 一套最小的房子（129平方米），每月管理費也要3000多元，而400 平米的房則

5、接近萬元。 金宸公寓金宸公寓酒店式公寓酒店式公寓100100強第三名強第三名 金宸公寓距西二環(huán)200米左右，南距 長安街300米左右?？傄?guī)劃面積8.5萬 平方米，由兩棟13層塔樓和兩棟13層 鋼結構板式樓組成。 開盤日期2002年6月21日，銷售均價 18000元/平米。首家鋼結構建設，北 京首家市內酒店式公寓，首家3A工程， 首家人民保險公司建筑質量保險工程， 首家投資回報率的包租公寓。 戶型分析戶型分析: : 金宸公寓整體顯示尊貴、絕版、現(xiàn)代、高尚、雍容華貴的氣金宸公寓整體顯示尊貴、絕版、現(xiàn)代、高尚、雍容華貴的氣 度度, ,戶型都是戶型都是184-298184-298平米的三房和四房平米的

6、三房和四房, ,使用率為使用率為84%.84%. 以三號樓G/N戶型為例。 銷售面積200.9平方米，使用面積168.8平方米。為三室一廳一廚三衛(wèi)戶型。 劃分為一個生活區(qū)和兩個居住區(qū)。南北通透的設計及通頂斷橋隔熱鋁合金窗，可 充分采光，消除了室內陰暗死角，并能更好的保持室內溫度和濕度。入戶門為桃 木材質，配有電子門禁系統(tǒng)。室內門采用高級實木復合門，華麗而牢固。門廳走 道等地面均采用高級地磚及石材。臥室地面鋪設地毯，墻體和頂棚采用高級環(huán)保 乳膠漆。主生活區(qū)地面采用石料或高級實木復合地板，天花板及墻體采用高級乳 膠漆，局部藝術吊頂。廚房地面為高檔防滑地磚，鋁扣板天花，并配套安裝了海 爾廚具或同檔次

7、廚具套裝。衛(wèi)生間地面使用防滑地磚，墻體、天花為鋁扣板，配 套美國科勒潔具組合。大理石臺面浴室柜，毛油架、換氣扇等設施齊備，主衛(wèi)設 有獨立衣帽間，方便您的出行更衣。衣。 室內配套設施室內配套設施: :中央潔凈水系統(tǒng)，凈水入戶；美國伊來克斯戶式中央吸塵系統(tǒng)，中央潔凈水系統(tǒng)，凈水入戶；美國伊來克斯戶式中央吸塵系統(tǒng)， 2 2微米塵超凈過濾，避免室內二次污染；美國雷諾士戶式中央空調，冷暖自選并微米塵超凈過濾，避免室內二次污染；美國雷諾士戶式中央空調，冷暖自選并 設有新風系統(tǒng)，隨時保持室內空氣流通；管道天然氣入戶；設有新風系統(tǒng)，隨時保持室內空氣流通；管道天然氣入戶；2424小時熱水；千兆主小時熱水；千兆主

8、 干以太網，四個電話接口，兩個網絡接口；衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)，可收視包括干以太網，四個電話接口，兩個網絡接口；衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)，可收視包括 CNNCNN、HBOHBO、MOVIESMOVIES、鳳凰衛(wèi)視等國內外眾多知名頻道。、鳳凰衛(wèi)視等國內外眾多知名頻道。 項目項目公式公式金額金額 單價（元 / 平方米）16910 面積（平方米）200.44 總價單價*面積3389440.4 首付總額總價*30%+萬位以下余額1019440.4 貸款總額總價*70%-萬位以下余額2370000.0 年利率5.51% 月還款16316.32 年還款月還款額*12個月195795.84 五年還款年還款額*5年97

9、8979.2 租賃單價（元 / 平方米 / 日）3.5 年租金租賃單價*面積*365天256062.1 月租金年租金額/12個月21338.51 年凈收益年租金額 - 年還款60266.26 年收益率年租金額 / 首付款額25% 年凈收益 率 年凈回報額 / 首付款額6% 投資收益表投資收益表: 金融街華榮公寓金融街華榮公寓酒店式公寓酒店式公寓100100強第四名強第四名 金融街華榮公寓位于西城區(qū)興盛街 2號。開盤時間為2003年10月8日， 均價20000元/平米。 建筑為10層的低密度公寓，既保證 了室內采光，也增加了外立面的通 透感，以現(xiàn)代風格建筑造型體現(xiàn)規(guī) 律線條的獨特建筑格調，以金屬

10、與 石材對比協(xié)調，體現(xiàn)出脫俗不凡的 華麗格調。 優(yōu)越的地理位置；優(yōu)秀的教育環(huán)境； 國際一流品牌精心打造；超5A級的 智能化網絡系統(tǒng)和安全保障系統(tǒng)； 超5星級的酒店服務標準設計管家 服務模式。 金融街華榮公寓共金融街華榮公寓共166166戶戶, ,主力戶型為主力戶型為110-135110-135的一房的一房, ,戶型均偏大戶型均偏大 皇家港灣皇家港灣酒店式公寓酒店式公寓100100強第五名強第五名 皇家港灣坐落在東直門外大街， 澳大利亞使館正對面?？偨ㄖ?積1.5萬平方米，地上14層，地下 2層，是一個包含標準客房、商 務客房、貴賓套房以及酒吧、咖 啡、餐飲、會所的小型酒店式設 計。 港灣戶型

11、為4060平米的精裝修 小戶型，整樓配備四部三菱直升 梯，公共樓道以海馬地毯滿鋪， 戶內墻壁為美高壁紙，采用的約 克的獨立中央空調系統(tǒng)，堪稱全 球廚衛(wèi)經典的科勒龍頭也是亮點 之一。 開盤時間為2004年11月10日，均 價15800元/平米。 美華世紀美華世紀酒店式公寓酒店式公寓100100強第六名強第六名 美華世紀開盤時間為2005年4月7 日，銷售均價為18000元/平米。 美華世紀是一個集涉外服務式公 寓、辦公、配套商業(yè)于一體的綜 合型建筑，位于建國門外賽特東 南側，距長安街僅100米左右，其 優(yōu)越的地理位置、成熟的國際環(huán) 境、高品質的完善配套、涉外酒 店式的星級服務、優(yōu)雅的歐式風 格大

12、堂，并由法國設計師主持的 室內設計，共同構成了美華世紀 的優(yōu)異的投資價值。 酒店公寓有1居室和2居室，面積 在6090平方米之間，總價在 130-180萬(均價18000左右)。 大堂餐廳茶館 書房 房間 客廳 特別精心設計了特別精心設計了22種戶型以滿足不同人士適合種戶型以滿足不同人士適合 度度. 租金價格表 1居14000/月 1+1居16000/月 2居18000/月 碧玉碧玉108108酒店式公寓酒店式公寓100100強第七名強第七名 碧玉108全裝修小戶型，地處碧云國際 社區(qū)，一棟4層建筑，一樓商業(yè)，24 層為公寓.2004年8月1日公開發(fā)售，總 戶數(shù)108套，該案率先通過ISO14

13、00國 際環(huán)境認證是上海市區(qū)內少數(shù)達到國家 空氣質量一級標準的區(qū)域，45-76平米 （建面）精裝修，4.5米層高，由中國 臺灣空間藝術大師史南橋親自設計，交 通比較方便，周圍學校、賣場、商貿等 配套齊全。物業(yè)管理公司： 金馬酒店 公寓管理（上海）有限公司 開盤時間為2004年8月8日，銷售均價 為13000元/平米。 和喬麗致酒店公寓和喬麗致酒店公寓酒店式公寓酒店式公寓100100強第八名強第八名 和喬集團為跨足金融、科技、石 化、服務、房地產業(yè)之大型臺資 企業(yè)集團。 今和喬再次于CBD核心地帶傾心 打造全新概念之產品“和喬麗致 酒店公寓”為具有品味的服務。 “和喬麗致酒店公寓”八層以 下經營

14、高級商務酒店，一層是約 3000平米的酒店大堂，挑高8.2 米門廳 。 和喬麗致酒店公寓開盤時間為 2004年6月1日，銷售均價為 15000元/平米。 旺座中心旺座中心酒店式公寓酒店式公寓100100強第九名強第九名 旺座中心位于朝陽區(qū)關東店，地處 CBD中央商務區(qū)中心地帶，東臨東 三環(huán)路，西側為關東店南街，南靠 嘉里中心。國貿、京廣和嘉里 中 心等眾多頂級寫字樓、公寓四方圍 合這一片未來五百強爭搶進駐的國 際經濟貿易中心。 開盤時間為2001年7月28日，銷售 均價為：24000元/平米。 一房一房 三房三房 兩房兩房 泰悅豪庭泰悅豪庭酒店式公寓酒店式公寓100100強第十名強第十名 堅果

15、公寓位于三里屯南街與白家莊 路交叉點的東南角，與商務 中心國貿和京廣中心毗鄰相接，距 東三環(huán)和工體北路均米路程。 項目所處的區(qū)位優(yōu)勢，對于工作生 活核心處于或者說泛 區(qū)的某些具備較高消費實力又很強 的個性化需求的人群來說，的確存 在巨大的誘惑力。 該項目為客戶提供了“套餐式”全 套精裝修服務，即除了提供室內裝 修外，同時還提供全套家私和電器。 開盤時間為2003年3月8日，銷售均 價為：13000元/平米。 項目名稱項目名稱地址地址規(guī)模規(guī)模建筑風格建筑風格開盤時間開盤時間價格（元價格（元/ 平米）平米） 賣點賣點 雅詩閣 貢院六號北京東城區(qū)東城建 國門內大街貢院6 號 建面4.5萬平方 米，共

16、有150套 房。 法式2001-6-15500006種豪華裝修風格品味與 眾不同，便利的交通、嚴 密的保安系統(tǒng) 金宸公寓北京西城區(qū)金融街 廣城大街4號院 建面8.5萬平方 米 共147戶 現(xiàn)代2002-6-2118000金融街核心地段，唯一投 資公寓，70年產權 金融街華 榮公寓 北京興盛街2號 建面0.89萬平 方米 共166戶 現(xiàn)代2003-10-820000優(yōu)越位置和教育環(huán)境、建 筑為十層低密度公寓 皇家港灣 東城區(qū) 東直門外 大街28號 建面1.67萬平 米 共312戶 現(xiàn)代2004-10- 27 15800 快速、高效回報，堪稱全 球廚衛(wèi)經典的科勒龍頭也 是亮點之一 美華世紀北京朝陽區(qū)建外建 華南路15號 建面3.98萬平 米 共200多戶 歐式2003-4-718000優(yōu)越位置、成熟的國際環(huán) 境、完善的配套、涉外酒 店式的星級服務 碧玉108 上海浦東區(qū)紅楓路 108弄 建面0.7萬平米 共108戶 20