物業(yè)設(shè)施管理與維護(hù)與方案

1、第一節(jié) 房屋附屬設(shè)備的管理與日常性保養(yǎng)一、附屬設(shè)備管理的意義與特征物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋 建筑實體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價 值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。物業(yè)設(shè)備配套的完善性、合理性與先進(jìn)性為人們改善房屋建筑、 住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。 影響居住水平，關(guān)系到人們生 活質(zhì)量。物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理的重中之重。反映國家、民族、時 代科技經(jīng)濟(jì)特征，是人類文明的標(biāo)志。（一）物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對各 種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。其作用：1. 是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障2. 是延長

2、設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行、發(fā)揮設(shè)備價值的 保證3. 利于推動房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化4. 利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)（二）物業(yè)設(shè)備管理的特征：1. 服務(wù)性功能強(qiáng)；2.經(jīng)營性特點(diǎn)突出；3.專業(yè)性技術(shù)要求高；4. 綜合性強(qiáng)（具有計劃性與突然性，集中與分散結(jié)合的特點(diǎn)）。二. 物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成（一）給排水系統(tǒng)物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工 程設(shè)施的總稱。它包括：1. 供水設(shè)備、設(shè)施按照整個供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、 水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。2. 排水設(shè)備、設(shè)施包括排水管道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外 排水管道、污水井、化糞池等。

3、根據(jù)納污性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生 產(chǎn)廢水管道、雨水管道。3. 房屋衛(wèi)生設(shè)備包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等 不同種類。4. 熱水供應(yīng)設(shè)備包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、 疏水器、自動溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5. 消防設(shè)備包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的 消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、 防火門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、 應(yīng)急照明設(shè)備等。（二）燃?xì)庀到y(tǒng)包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。（三）空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)包括：供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)

4、設(shè)備1. 供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸氣供暖之分包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散 熱部分（如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風(fēng)機(jī)、 水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2. 供冷設(shè)備包括：冷氣機(jī)組、冷水機(jī)組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及 輸送冷水的管網(wǎng)等。3. 室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備包括：通風(fēng)機(jī)、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。（四）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。1供電及照明設(shè)備包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計量儀 表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明 設(shè)施等。2. 電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備）包

5、括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線及電視監(jiān)控 設(shè)備和電腦設(shè)備等。3. 房屋運(yùn)輸設(shè)備即物業(yè)內(nèi)的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯一般組成：傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備。 按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1. 5M/S以上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機(jī)拖動方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調(diào)速電梯按控制方式可分為：信號控制電梯集選控制電梯微機(jī)程序控制電梯簡單手柄控制電梯。（2）扶梯自動扶梯組成：驅(qū)動裝置、運(yùn)動裝置和支撐裝置。4. 防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設(shè)施

6、組成：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護(hù)（五）其它設(shè)備（建筑實體的一個部分）：庫房設(shè)備；裝飾性設(shè)備三、物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容（一）技術(shù)檔案管理1. 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料： .設(shè)備原始資料：所有設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案，內(nèi)容：驗收文件；設(shè)備卡片； 設(shè)備維修資料：報修單；運(yùn)行記錄；檢查記錄；運(yùn)行目報；考評資料；技術(shù)革新資料； 設(shè)備管理資料：設(shè)備的運(yùn)行管理；維修管理。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)： 設(shè)備技術(shù)檔案的保管；為設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、管理提供信息依據(jù)。2. 標(biāo)準(zhǔn)化管理兩類標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級標(biāo)準(zhǔn)）；管理標(biāo)準(zhǔn)（報修程序、信息處理標(biāo)

7、準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎懲標(biāo)準(zhǔn)）功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，提供基本依據(jù)與手段3. 規(guī)章制度建設(shè)規(guī)章制度建設(shè)三類：生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程（設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）；管理工作制 度（接管驗收制度；預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度；運(yùn)行管理制度、安全 管理制度、檢修制度、值班工作制度等）；責(zé)任制度（崗位責(zé)任制度、 記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等）4. 教育培訓(xùn)（對內(nèi)、對業(yè)主用戶）（二）物業(yè)設(shè)備的使用管理特點(diǎn)與要求：日常性、安全性、廣泛性1設(shè)備運(yùn)行的勞動組織任務(wù)：合理分工與協(xié)作，配置人力；合理確定勞動組織形式（根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求）具體工作內(nèi)容：（1）定員（定工作崗位人數(shù)）方法：按設(shè)備定

8、員，按崗位定員，按比例定員（2）分組：強(qiáng)電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組（3）輪班組織：基本形式：單班制、多班制2. 設(shè)備運(yùn)行的管理制度內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程；設(shè)備的巡視工作制度；崗位責(zé)任制度；值班與交班制度；記錄與報表制度；制度和服務(wù)規(guī)范等。(三) 物業(yè)設(shè)備的安全管理主要涉及四方面工作：1. 維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育培訓(xùn)內(nèi)容：安全作業(yè)訓(xùn)練； 安全意識教育；安全作業(yè)管理業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3. 建立設(shè)備的安全管理措施包括：對特殊、具危險性設(shè)備加保護(hù)裝置定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試制定設(shè)備的安全管理制度4、建立安全責(zé)任制度(四) 物業(yè)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理1. 日常保養(yǎng)內(nèi)容：設(shè)備的

9、清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等2. 定期檢查：包括日常檢查與定期檢查3. 計劃修理設(shè)備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化設(shè)備磨損大致三階段：(1) 初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時間短(2)正常磨損階段(3) 劇烈磨損階段設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為：(1) 初期故障期：必須把握好運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、驗收等工作， 重點(diǎn)是細(xì)致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。(2) 偶發(fā)事故期：此時工作重點(diǎn)是加強(qiáng)安全操作管理，做好日 常的維修保養(yǎng)。（3）磨損故障期：須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理。因此，這一時期重點(diǎn)是進(jìn)行預(yù)防維修與改善性維修。四、三級保養(yǎng)制1. 日常維護(hù)保養(yǎng)（設(shè)備操作人

10、員）2. 一級保養(yǎng)（設(shè)備操作人員和維修人員）3. 二級保養(yǎng)（設(shè)備維修人員）五、房屋附屬設(shè)備維修類型1. 零星維修工程2. 中修工程（10%-30%3. 大修工程（30%以上）4. 設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命通?？煞譃椋涸O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命（1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報廢為止所經(jīng)歷的 時間，其長短取決于：自身質(zhì)量、運(yùn)行過程中的使用、保養(yǎng)、更換與 修復(fù)情況。（2）設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘 汰為止所經(jīng)歷的時間。設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會技術(shù) 進(jìn)步和技術(shù)更新的速度與周期（3）設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽

11、命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而 停止使用所經(jīng)歷的時間。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限是設(shè)備更新的主要依 據(jù)。設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題（1）確定設(shè)備合理的使用年限。（2）在做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、修理工作同時，注意適度進(jìn)行設(shè) 備的技術(shù)改造，延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命。（3）設(shè)備的最佳更新時期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。設(shè)備更新改造的類型（1）設(shè)備的改造（2）設(shè)備的原型更新（3）設(shè)備的技術(shù)更新*物業(yè)設(shè)備的購置及評價購置設(shè)備應(yīng)注意：1. 反復(fù)研究，避免盲目采購2. 大型設(shè)備購置應(yīng)進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證， 保證設(shè)備選性能達(dá) 到技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用。3. 與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào)物業(yè)設(shè)備的購置目的主要有三

12、類：全新房屋建筑的裝修型購置； 替換陳舊落后設(shè)備的更新型購置；完善和改進(jìn)環(huán)境與條件的添裝型購 置。設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個方面：1. 技術(shù)性的要求應(yīng)考慮：設(shè)備功能，可靠性，安全性，耐用性、 節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。2. 適用性的要求：適應(yīng)物業(yè)總體功能、裝修等級、使用環(huán)境，適 應(yīng)用戶的需要。3. 經(jīng)濟(jì)性的要求：經(jīng)濟(jì)性評價主要方法：年費(fèi)法、現(xiàn)值法。（1）年費(fèi)法。這種方法的思路是把購置設(shè)備的一次性的投資費(fèi)， 借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費(fèi)用支出，然后加上每年的使用 費(fèi)，估算出每年平均年度費(fèi)用支出，最后，比較不同設(shè)備購置方案的年度費(fèi)用支出，從中選擇費(fèi)用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學(xué)業(yè)表

13、達(dá) 式為：設(shè)備的年總費(fèi)用 二 CF i(1+l)n/(1+i)n-1+ CV其中：CF:設(shè)備初期投資費(fèi)；CV設(shè)備年均維修費(fèi)：(2)現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費(fèi)法的主要區(qū)別在于將每年 平均維修費(fèi)用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初 期投資費(fèi)，估算出壽命周期維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用最省的方案為優(yōu)選方案。其 數(shù)學(xué)表達(dá)式為：設(shè)備壽命周期費(fèi)用 二CF + CV i(1+i) n/(1+l )n-1六、管理原則1. 以防為主2. 做到三好、四會、五定3. 專業(yè)修理與使用操作相結(jié)合4. 定期維修5修舊利廢第二節(jié)房屋給排水設(shè)備的維修管理水是制約生產(chǎn)發(fā)展的重要因素，是商業(yè)活動運(yùn)行的保障，涉及到 城市景觀、衛(wèi)生

14、、溫度、濕度及消防，關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，給水 是城市生產(chǎn)生活和發(fā)展的的血液；而排水對維持城市生態(tài)平衡必不可 少，污水任意排放不僅污染水體、土地，而且環(huán)境生態(tài)遭受破壞，形 成公害，所以如何收集、輸送、處理、利用污水，對排水加強(qiáng)管理就 顯得非常重要。一、嚴(yán)格給排水設(shè)備驗收接管制度二、嚴(yán)加水泵房的管理三、給水系統(tǒng)的管理與維護(hù)1. 界定管理的范圍2. 給水系統(tǒng)的管理3. 給水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)4. 給水系統(tǒng)的維修四、排水系統(tǒng)管理與維護(hù)1. 管理范圍的界定2. 排水系統(tǒng)的管理3. 室內(nèi)排水管道堵塞的清除4. 室外排水管道的維修5. 高位水箱及浮球閥的維修6. 高位水箱的清洗消毒五、消防設(shè)備維修管理第三節(jié)房屋電氣設(shè)備的維修管理一、電力系統(tǒng)的管理與維護(hù)1. 供電設(shè)備的管理2. 供電設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)二、避雷設(shè)施的維護(hù)1. 建（構(gòu)）筑物防雷等級的劃分2. 防雷裝置的一般要求3. 維修和檢測三、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修1. 熟悉制冷及供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度2. 掌握