第2講 法律基礎(chǔ)知識(shí) (下)

1、2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考前輔導(dǎo)（精講班）學(xué)習(xí)（房地產(chǎn)基本制度與政策）第2講法律基礎(chǔ)知識(shí) (下)一、內(nèi)容提要：1、物權(quán)與債權(quán)2、房地產(chǎn)法津法規(guī)二、考試要求：1、熟悉所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，物權(quán)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)法律體系。2、了解物權(quán)的概念，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別。 第三節(jié) 物權(quán)與債權(quán) 一、物的種類(lèi) (一)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn) 這是民法上物最重要的分類(lèi)。不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)嚴(yán)重減損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物為不動(dòng)產(chǎn)，包括土地及地上定著物，如房屋、林木等。不動(dòng)產(chǎn)之外的，可以移動(dòng)且并不減損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物為動(dòng)產(chǎn)。貨幣為特別的動(dòng)產(chǎn)。一般來(lái)說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)以占有為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)交付而變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)則需要

2、經(jīng)過(guò)登記。 (二)流通物和限制流通物 法律允許在民事主體之間自由流轉(zhuǎn)的物為流通物。法律限制或者禁止在民事主體之間自由流轉(zhuǎn)的物為限制流通物，如土地、武器、彈藥、麻醉品等為限制流通物。 (三)主物和從物 兩個(gè)以上獨(dú)立的物相互配合，為一定經(jīng)濟(jì)目的組合到一起時(shí)，起主要作用的為主物，起從屬作用的為從物。構(gòu)成從物的要件有3個(gè)：(1)須獨(dú)立而非主物的成分；(2)須助主物的效用；(3)須與主物同屬于一人。 (四)原物和孳息 原物的收益為其孳息。孳息又分為天然孳息和法定孳息。天然孳息是指依物的自然屬性而獲得的收益。如樹(shù)木的果實(shí)和動(dòng)物的子畜。法定孳息是指依法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定而產(chǎn)生的收益，如存款的利息、房屋

3、因出租而獲得的租金等。 (五)特定物和種類(lèi)物 依當(dāng)事人的意思具體指定的物為特定物。當(dāng)事人僅依抽象的種類(lèi)、品質(zhì)、數(shù)量予以限定的物為不特定物。 (六)替代物和不可替代物 可以相同數(shù)量相互代替的物為替代物，如平常的大米、煤炭等。不能以相同數(shù)量替代的物為不可替代物，如房屋、土地、藝術(shù)品等。 例題：構(gòu)成從物的要件包括( )。 A、須獨(dú)立而非主物的成分 B、不獨(dú)立但非主物的成分 C須助主物的效用 D不與主物同屬于一人E、須與主物同屬于一人答案：ACE解析：不獨(dú)立但非主物的成分、不與主物同屬于一人都是不符合題意的。 二、物權(quán)概述 (一)物權(quán)的概念 物權(quán)是指權(quán)利人直接支配其標(biāo)的物，并享受其利益的排他性權(quán)利，同

4、一物上不能有內(nèi)容不相容的兩種以上的物權(quán)并存。 (二)物權(quán)的分類(lèi) 物權(quán)除法律明文規(guī)定外，不得自由創(chuàng)設(shè)。我國(guó)民法體系中上規(guī)定的物權(quán)主要有所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等。 按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，可對(duì)物權(quán)做如下分類(lèi)： 1自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)是權(quán)利人對(duì)自己的物享有的權(quán)利，即所有權(quán)。他物權(quán)是指在他人的物上設(shè)立的權(quán)利，如抵押權(quán)、地役權(quán)、土地使用權(quán)等。 2動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。凡以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如質(zhì)權(quán)。凡以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如抵押權(quán)。 3主物權(quán)和從物權(quán)。主物權(quán)是指本身就獨(dú)立存在，不需要依附于其他權(quán)利的物權(quán)，如所有權(quán)。從物權(quán)是指必須依附于其他權(quán)利而存在的物權(quán)，如抵押權(quán)。 4所有權(quán)和限制物權(quán)。

5、為充分發(fā)揮物的效用，法律規(guī)定，權(quán)利人可以在其所有物上為他人設(shè)立權(quán)利，這種權(quán)利的直接效力是限制了所有權(quán)的效用，稱為限制物權(quán)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)都是限制物權(quán)。 例題：下列不屬于我國(guó)民法體系中上規(guī)定的物權(quán)的有( )。 A、 所有權(quán) B、債權(quán) C用益物權(quán) D擔(dān)保物權(quán)E、限制物權(quán)答案：B (三)物權(quán)的效力 物權(quán)除因種類(lèi)不同而有各種不同的效力外，有下列共同效力： 1排他效力。它是指同一標(biāo)的物，不允許有性質(zhì)不相容的兩個(gè)物權(quán)同時(shí)并存。 2優(yōu)先效力。它又稱為物權(quán)的優(yōu)先權(quán)，包括：(1)就同一標(biāo)的物，物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán)。當(dāng)然，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)也有例外，如我國(guó)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)(

6、試行)第119條規(guī)定：私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼續(xù)發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。即所謂買(mǎi)賣(mài)不破租賃。(2)在物權(quán)與物權(quán)之間，也有效力強(qiáng)弱的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，性質(zhì)相容的物權(quán)并存時(shí)，先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)；所有權(quán)與限制物權(quán)并存時(shí)，限制物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)。 3追及效力。它是指物權(quán)成立后，無(wú)論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手，權(quán)利人均可追及標(biāo)的物行使其權(quán)利。 例題：下列關(guān)于物權(quán)的優(yōu)先效力說(shuō)法正確的是 ( )。 A、就同一標(biāo)的物，物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán) B、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)也有例外 C 物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)沒(méi)有例外 D一般來(lái)說(shuō)，性質(zhì)相容的物權(quán)并存時(shí)，后成立的物權(quán)

7、優(yōu)先于先成立的物權(quán)E、所有權(quán)與限制物權(quán)并存時(shí)，限制物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)答案：ABE解析：物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)沒(méi)有例外 的說(shuō)法，因買(mǎi)賣(mài)不破租賃，而是錯(cuò)誤的；一般來(lái)說(shuō)，性質(zhì)相容的物權(quán)并存時(shí)，先成立的物權(quán)是優(yōu)先于后成立的物權(quán)的。 (四)物權(quán)的特征 1物權(quán)法定原則。指物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容只能由法律來(lái)確定，而不能由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設(shè)。因?yàn)椋旱谝?，物?quán)具有排他性。第二，物權(quán)是人們交易、交換的前提和結(jié)果。第三，財(cái)產(chǎn)權(quán)支配關(guān)系是一個(gè)社會(huì)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，各國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化等對(duì)物權(quán)有重大影響。 2物權(quán)公示原則。各種物權(quán)變動(dòng)取得必須以一種可以公開(kāi)的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示，而決定物權(quán)變動(dòng)取得的效力的原則。物權(quán)的公示

8、方式各國(guó)較一致，不動(dòng)產(chǎn)登記采取登記。 3物權(quán)優(yōu)先原則。物權(quán)是債權(quán)產(chǎn)生的前提，在物權(quán)和債權(quán)同時(shí)存在的情況下，無(wú)論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)優(yōu)于一般的債權(quán)。最典型的是房地產(chǎn)辦理抵押登記后，即取得擔(dān)保物權(quán)后即可對(duì)抗第三人。 例題：下列不是物權(quán)的特征的包括 ( )。 A、物權(quán)法定原則 B、物權(quán)自由原則 C物權(quán)公示原則 D物權(quán)優(yōu)先原則答案：B解析：物權(quán)自由原則不是物權(quán)的特征。三、所有權(quán) (一)所有權(quán)的一般原理 所有權(quán)人擁有特定的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)其動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)享有全面支配的權(quán)利。完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能。占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能可以與所有權(quán)發(fā)生分離，而所有權(quán)人并不因

9、此喪失其所有權(quán)，但其所有權(quán)因此而受到限制。 (二)共有 共有是兩個(gè)或兩個(gè)以上的人(自然人或法人)對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。共有可分為按份共有和共同共有。因共有關(guān)系消滅而分割共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，在不損害財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的前提下，可以采取以下方法：(1)實(shí)物分割。(2)變價(jià)分割。(3)作價(jià)補(bǔ)償。 按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人(自然人或法人)對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)。共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人(自然人或法人)對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的全部，不分份額地、平等地享有所有權(quán)。共同共有與按份共有的最顯著的區(qū)別在于：共同共有是不確定份額的共有，只要共同共有關(guān)系存在，共有人就不能劃分自己對(duì)財(cái)產(chǎn)的份額，只有在共同共有關(guān)系消滅

10、，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，才能確定各個(gè)共有人應(yīng)得的份額。 (三)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)等。我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。 (四)建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人就該建筑物內(nèi)其居室等專有部分各自獨(dú)立享有其所有權(quán)，就走廊、電梯等共有部分按其專有部分的比例享有共同的權(quán)利，并就該建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)等享有共同管理的權(quán)利。 建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對(duì)共同共有享有的共有權(quán)利以及對(duì)該建筑物及其附屬設(shè)施享有的共同管理的權(quán)利，視為一并轉(zhuǎn)讓。 例題：下列關(guān)于共同共有與按份共有，說(shuō)法正確的是 ( )。 A、共同共有是不確定份額的共有

11、 B、共同共有是確定份額的共有 C只要共同共有關(guān)系存在，共有人就不能劃分自己對(duì)財(cái)產(chǎn)的份額 D只有共同共有關(guān)系存在，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，才能確定各個(gè)共有人應(yīng)得的份額E、只有在共同共有關(guān)系消滅，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，才能確定各個(gè)共有人應(yīng)得的份額答案：ACE解析：共同共有是不確定份額的共有；共同共有關(guān)系存在，就不能確定各個(gè)共有人應(yīng)得的份額。 四、用益物權(quán) (一)用益物權(quán)概述用益物權(quán)是指對(duì)他人所有的物，在一定范圍內(nèi)進(jìn)行使用、收益 的他物權(quán)。用益物權(quán)具有以下特點(diǎn)：(1用益物權(quán)的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)。(2)用益物權(quán)是一種他物權(quán)。(3)用益物權(quán)以對(duì)物的使用、收益為主要內(nèi)容，重在取得物的使用價(jià)值。 (二)用益物權(quán)

12、的分類(lèi) 用益物權(quán)包括承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)(國(guó)有土地使用權(quán))、宅基地使用權(quán)(居住用途的集體土地使用權(quán))、地役權(quán)、典權(quán)等。 所謂典權(quán)，是指典權(quán)人支付典價(jià)，對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。它具有以下特征：(1)典權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。(2)典權(quán)是因支付典價(jià)而成立的物權(quán)。(3)典權(quán)是占有、使用、收益他人不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。 典權(quán)消滅的一般原因包括：(1)回贖?；刳H是出典人向典權(quán)人支付原典價(jià)而消滅典權(quán)的單方行為。(2)找貼。找貼是在典權(quán)關(guān)系存續(xù)期間出典人將典物所有權(quán)讓與典權(quán)人，找回典物的當(dāng)時(shí)價(jià)格與典價(jià)的差額，從而使典權(quán)消滅的一種方法。(3)作絕。有期限的典權(quán)，附有到期不贖，即作絕賣(mài)條款的，因期限屆滿

13、(作絕)由 典權(quán)人取得所有權(quán)，典權(quán)因混同而消滅。(4)別賣(mài)。典權(quán)附有到期不贖，聽(tīng)從典權(quán)人出賣(mài)典物收回典價(jià)條款的，因典權(quán)人別賣(mài)于第三人而使典權(quán)消滅。 地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。地役權(quán)具有以下特征：(1)地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。(2)地役權(quán)是使自己土地便利的權(quán)利。(3)地役權(quán)具有從屬性和不可分性。 例題：下列關(guān)于典權(quán)的特點(diǎn)，說(shuō)法正確的是 ( )。 A、典權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) B、典權(quán)是動(dòng)產(chǎn)物權(quán) C典權(quán)是因支付典價(jià)而成立的物權(quán) D典權(quán)是占有、使用、收益本人不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)E、典權(quán)是占有、使用、收益他人不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)答案：ACE解析：占有、使用、收益本人不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，不是典權(quán)。五、擔(dān)保物權(quán)

14、 (一)擔(dān)保物權(quán)概述 擔(dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)履行為目的，在債務(wù)人或第三人所有或經(jīng)營(yíng)管理的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的一種物權(quán)。其特征為：(1)擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的履行為目的。(2)擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利，是一種他物權(quán)。(3)擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保物的交換價(jià)值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的，是以對(duì)所有人的處分權(quán)能加以限制而實(shí)現(xiàn)這一目的。(4)擔(dān)保物權(quán)具有從屬性和不可分性。 (二)擔(dān)保物權(quán)的分類(lèi) 擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。質(zhì)權(quán)是指為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有就其占有的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證處分價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其特征為：(1)質(zhì)權(quán)是

15、一種擔(dān)保物權(quán)。(2)質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。(3)質(zhì)權(quán)須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有。(4)質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 留置權(quán)是指為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債權(quán)人按照合同的約定占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有留置該財(cái)產(chǎn)并就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其特征為：(1)留置權(quán)是以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的一種擔(dān)保物權(quán)。(2)留置權(quán)是債權(quán)人留置債務(wù)人動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。(3)留置權(quán)是一種法定擔(dān)保物權(quán)。 例題：擔(dān)保物權(quán)包括 ( )。 A、 抵押權(quán) B、質(zhì)權(quán) C留置權(quán) D地役權(quán)E、典權(quán)答案：ABC解析： 地役權(quán)、典權(quán)是屬于用益物權(quán)的。 六、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別 物權(quán)是和債權(quán)相對(duì)應(yīng)的一種民事權(quán)利，它們共同組成民法中最基本的

16、財(cái)產(chǎn)形式。財(cái)產(chǎn)權(quán)的靜止?fàn)顟B(tài)體現(xiàn)為物權(quán)，在運(yùn)動(dòng)狀態(tài)中又表現(xiàn)為債權(quán)，物權(quán)和債權(quán)反映著社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最基本的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。 物權(quán)和債權(quán)盡管都屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的范疇，但和債權(quán)相比較，物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)人一般不是直接支配一定的物，而是請(qǐng)求債務(wù)人依照債的規(guī)定為一定行為或不為一定的行為。 除此外，物權(quán)具有自身的特點(diǎn)，表現(xiàn)在： 第一，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。物權(quán)是指特定的主體所享有的、排除一切不特定人的侵害的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。作為絕對(duì)權(quán)和對(duì)世權(quán)，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，其他任何人都負(fù)有不得非法干涉和侵害權(quán)利人所享有的物權(quán)的義務(wù)。 第二，物權(quán)具有優(yōu)先性，債權(quán)具有平等性。物權(quán)的優(yōu)先性，首先表現(xiàn)

17、在當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán)，物權(quán)的優(yōu)先性還表現(xiàn)在，同一物上有數(shù)個(gè)物權(quán)并存時(shí)，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)，這就是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。而債權(quán)則有所不同，除法律另有規(guī)定外，債權(quán)相互之間不存在優(yōu)先效力問(wèn)題。在同一物上可以設(shè)立多個(gè)債權(quán)，各個(gè)債權(quán)不管設(shè)立時(shí)間的先后和數(shù)額的差別，都具有平等的效力，債權(quán)人在依法受償時(shí)都是平等的。 第三，物權(quán)能夠?qū)Φ谌水a(chǎn)生效力，物權(quán)都具有追及性，所謂追及的效力，是指物權(quán)的標(biāo)的物不管輾轉(zhuǎn)流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，請(qǐng)求其返還其物。任何人都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義務(wù)，無(wú)論何人非法取得所有人的財(cái)產(chǎn)，都有義務(wù)返還。而債權(quán)只能在合同當(dāng)事

18、人之間發(fā)生效力。債權(quán)原則上只具有相對(duì)性。因?yàn)楹贤环疆?dāng)事人原則上只能向與其有合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求，而不能向第三人提出請(qǐng)求。 但物權(quán)的追及效力并不是絕對(duì)的，法律上確立善意取得制度之后，物權(quán)應(yīng)當(dāng)受到善意取得適用的限制。也就是說(shuō)，如果標(biāo)的物由占有人非法轉(zhuǎn)讓給第三人，而第三人取得該標(biāo)的物時(shí)是出于善意，則所有人不得請(qǐng)求第三人返還原物，只能請(qǐng)求不法轉(zhuǎn)讓人賠償損失。 第四，在權(quán)利設(shè)定上的區(qū)別。物權(quán)設(shè)定時(shí)必須公示，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以動(dòng)產(chǎn)的占有為權(quán)利象征。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)亦以占有為權(quán)利象征，而不動(dòng)產(chǎn)則以登記為權(quán)利象征，地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等亦以登記為權(quán)利象征。公示常常伴隨著物權(quán)的存在。而債權(quán)只是在特定的當(dāng)

19、事人之間存在的，它并不具有公示性，設(shè)立債權(quán)亦不需要公示。因此當(dāng)事人之間訂立合同設(shè)立某項(xiàng)物權(quán)，如未公示，可能僅產(chǎn)生債權(quán)而不產(chǎn)生物權(quán)。物權(quán)的設(shè)立采取法定主義，物權(quán)的種類(lèi)和基本內(nèi)容由法律規(guī)定，而不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類(lèi)。然而債權(quán)，尤其是合同債權(quán)，主要由當(dāng)事人自由確定。 第五，物權(quán)和債權(quán)的保護(hù)方法不同。針對(duì)物權(quán)的保護(hù)，各國(guó)物權(quán)法都設(shè)立了專門(mén)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)制度，賦予物權(quán)人具有請(qǐng)求他人返還原物、排除妨礙、恢復(fù)原狀的權(quán)利，以保障物權(quán)人對(duì)其物的支配權(quán)。而合同債權(quán)主要受合同法的保護(hù)，侵害合同債權(quán)也主要適用合同法規(guī)定的違約責(zé)任。 例題：下列關(guān)于物權(quán)和債權(quán)的說(shuō)法正確的包括 ( )。 A、物權(quán)和債權(quán)都屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的范

20、疇 B、 物權(quán)和債權(quán)都不屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的范疇 C物權(quán)是支配權(quán) D債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)E、債權(quán)是支配權(quán) 答案：ACD解析：物權(quán)和債權(quán)都屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)，其中物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)法津法規(guī) 目前，我國(guó)房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設(shè)已取得了顯著成績(jī)，該體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。其中，法律主要有三部，即中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法)(1994年頒布，1995年1月1日起實(shí)施。以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法)、中華人民共和國(guó)土地管理法)(1998年修訂，1999年1月1日起實(shí)施。以下簡(jiǎn)稱土地管理法)、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法(1989年頒布，19

21、90年4月1日起實(shí)施。以下簡(jiǎn)稱城市規(guī)劃法)。特別是城市房地產(chǎn)管理法，它的頒布實(shí)施標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁人了法制管理的新時(shí)期，為依法管理房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。這部法律除確立了中國(guó)房地產(chǎn)管理的基本原則，還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內(nèi)容十分豐富。 城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城市規(guī)劃法既有分工，又相輔相成。城市房地產(chǎn)管理法是為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。土地管理法是為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理

22、利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。城市規(guī)劃法是為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)，適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。因此，對(duì)于城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，土地管理法主要是解決土地資源的保護(hù)、利用和配置，規(guī)范城市建設(shè)用地的征用，即征用農(nóng)村集體所有的土地以及使用國(guó)有土地等問(wèn)題。城市規(guī)劃法除規(guī)定了城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，重點(diǎn)是規(guī)范城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。城市房地產(chǎn)管理法對(duì)如何取得國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等做出了具體規(guī)定。 例題：城市房地產(chǎn)管理法還對(duì) ( )等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內(nèi)容十分豐富。 A、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) C房地產(chǎn)交易 D城市規(guī)劃E、房地產(chǎn)權(quán)屬登記答案：ABCE解析：城市規(guī)劃不