住宅地產(chǎn)營銷策劃】沿海集團2008年沈陽渾南項目策劃報告

1、 房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云 （PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔 案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房 地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè) 計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團 圓網(wǎng) tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 房地產(chǎn)策劃大全名 企歷年案例 團圓網(wǎng) tuanyuan.tv 房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云 （PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔 案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房 地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè) 計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團 圓網(wǎng) tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 項目目標決策報告項目目標

2、決策報告 項目策劃報告項目策劃報告 聯(lián)合版聯(lián)合版 沈陽渾南 渾南項目策劃團渾南項目策劃團 隊隊 集團發(fā)展管理部集團發(fā)展管理部 www.tuanyuan.tv 房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云 （PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔 案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房 地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè) 計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團 圓網(wǎng) tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 內(nèi)容提要內(nèi)容提要 一、一、 項目系統(tǒng)策略組合項目系統(tǒng)策略組合 二、項目的二、項目的“魂魂” 三、市場環(huán)境總體研判三、市場環(huán)境總體研判 四四 、項目自身條件研究、項目自身條件研究 五、五、

3、 項目目標顧客定位項目目標顧客定位 六、項目策略組合六、項目策略組合 財務(wù)財務(wù)成本成本 營銷營銷投資投資 項目策劃項目策劃 設(shè)計設(shè)計 工程工程 項目策劃項目策劃 項目之項目之“魂魂” “ “戰(zhàn)略戰(zhàn)略”到到“戰(zhàn)爭戰(zhàn)爭”的接力棒的接力棒 專業(yè)端口總指揮專業(yè)端口總指揮 房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云 （PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔 案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房 地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè) 計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團 圓網(wǎng) tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 一、項目開發(fā)目標系統(tǒng)一、項目開發(fā)目標系統(tǒng) www.tuanyuan.tv 專業(yè)化

4、專業(yè)化 業(yè)務(wù)的專業(yè)化及管理的專業(yè)化業(yè)務(wù)的專業(yè)化及管理的專業(yè)化 區(qū)域集中化區(qū)域集中化 集中資源、集中投資區(qū)域集中資源、集中投資區(qū)域 品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略 企業(yè)品牌及項目品牌的建設(shè)企業(yè)品牌及項目品牌的建設(shè) 發(fā)發(fā) 展展 速速 度度 199119911997199720062006198919891994199420042004 成長成長調(diào)整調(diào)整發(fā)展發(fā)展起步起步 20092009 超越超越 沿海戰(zhàn)略系統(tǒng)沿海戰(zhàn)略系統(tǒng) 實現(xiàn)項目提速實現(xiàn)項目提速 推行項目網(wǎng)絡(luò)圖推行項目網(wǎng)絡(luò)圖 1+N1+N標準化策劃標準化策劃 進軍潛力城市沈陽進軍潛力城市沈陽 單城市多項目聯(lián)動單城市多項目聯(lián)動 健康住宅技術(shù)導(dǎo)入健康住宅技術(shù)導(dǎo)入

5、實現(xiàn)沿海品牌溢價實現(xiàn)沿海品牌溢價 強化沿海品牌形象強化沿海品牌形象 契合集團發(fā)展戰(zhàn)契合集團發(fā)展戰(zhàn) 略，成為略，成為- - 集團超越式發(fā)集團超越式發(fā) 展期的標桿與現(xiàn)展期的標桿與現(xiàn) 金牛項目金牛項目 項目開發(fā)目標系統(tǒng)項目開發(fā)目標系統(tǒng)戰(zhàn)略層戰(zhàn)略層 www.tuanyuan.tv 項目開發(fā)目標具體資料請參見附項目開發(fā)目標具體資料請參見附 件投入產(chǎn)出分析件投入產(chǎn)出分析 核心指標：核心指標： 1 1、內(nèi)部收益率、內(nèi)部收益率26.1%26.1% 2 2、銷售凈利率、銷售凈利率19.1%19.1% 3 3、自有資金投資回報率、自有資金投資回報率103.4%103.4% 參考指標：參考指標： 4 4、單位面積凈

6、利（元、單位面積凈利（元/m2/m2）963 963 5 5、凈利潤總計（萬元）、凈利潤總計（萬元）30718 30718 6 6、銷售毛利率、銷售毛利率28.5%28.5% 7 7、自有資金年均投資回報率、自有資金年均投資回報率51.7%51.7% 8 8、資金峰值（萬元）、資金峰值（萬元）-34298 -34298 9 9、盈虧平衡點、盈虧平衡點0909年年4 4季度季度 1010、地價支付貼現(xiàn)比、地價支付貼現(xiàn)比97.5%97.5% 投入產(chǎn)出分析投入產(chǎn)出分析 項目開發(fā)目標系統(tǒng)項目開發(fā)目標系統(tǒng)項目層項目層 房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云 （PSD素材） 2010

7、最新房地產(chǎn)檔 案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房 地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè) 計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團 圓網(wǎng) tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 二、項目的二、項目的魂魂 房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云 （PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔 案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房 地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè) 計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團 圓網(wǎng) tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 天時天時, ,地利地利, ,人和人和 一、天時一、天時 小區(qū)塊小戶型啟動項目，搶灘金九銀十,獲銀行及人氣支撐。 奧運會之機推動大戶型銷售，實現(xiàn)高價值

8、產(chǎn)品成功變現(xiàn)。 地鐵即將開通之機再次掀起小戶型銷售熱潮 二、地利二、地利 借地塊CBD勢場特性形成新派概念 借原有4S店設(shè)立體驗型營銷中心 借會展中心聚集效應(yīng)與事件效應(yīng)吸引人流 三、人和三、人和 攜沿海TOP10品牌優(yōu)勢與港資背景,啟動3億元資本盛宴 - 借項目之機,實現(xiàn)區(qū)域公司能力整體性提升,實現(xiàn)沿?？v深布局. 房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云 （PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔 案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房 地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè) 計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團 圓網(wǎng) tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 三、市場環(huán)境總體研判三、市場

9、環(huán)境總體研判 www.tuanyuan.tv n 整體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，房地產(chǎn)行業(yè)已進入穩(wěn)定、高速發(fā)展時期。整體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，房地產(chǎn)行業(yè)已進入穩(wěn)定、高速發(fā)展時期。 n 隨著經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 n 根據(jù)國際成熟經(jīng)驗，人均根據(jù)國際成熟經(jīng)驗，人均GDPGDP值達到值達到13001300美元，將會使房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展初期狀態(tài)，美元，將會使房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展初期狀態(tài)， 居民的消費觀念、生活觀念將逐漸現(xiàn)代化、城市化。居民的消費觀念、生活觀念將逐漸現(xiàn)代化、城市化。 數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計局 04年后，本市房地產(chǎn)

10、業(yè)已 進入穩(wěn)定高速發(fā)展時期。 各項財政指標 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分沈陽整體經(jīng)濟概況沈陽整體經(jīng)濟概況 www.tuanyuan.tv 本市房地產(chǎn)市場處于快速有序發(fā)展發(fā)展初期，本市房地產(chǎn)市場處于快速有序發(fā)展發(fā)展初期，3-53-5月與月與8-108-10月為樓盤銷售旺季月為樓盤銷售旺季, ,月均去化量月均去化量 為為6060萬平米萬平米. . 各月商品住宅上市、銷售走勢圖各月商品住宅上市、銷售走勢圖 20062006年年4 4月，由月，由 于春季房展會的于春季房展會的 召開，造成市場召開，造成市場 集中交易。集中交易。 20062006年年6 6月，新政月，新政 出臺出臺, ,未對市場造未

11、對市場造 成過大沖擊。成過大沖擊。 20062006年年5 5月月2929日，日， 九部委九部委關(guān)于調(diào)關(guān)于調(diào) 整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價格的穩(wěn)定住房價格的 意見意見 20052005年年3 3月月-4-4月，月， “國八條國八條”與與 “新八條新八條”陸陸 續(xù)出臺續(xù)出臺 20062006年年9 9月，月， 由于秋季房由于秋季房 展會的召開，展會的召開， 造成市場集造成市場集 中交易。中交易。 數(shù)據(jù)來源：沈陽房地產(chǎn)信息中心 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分沈陽房地產(chǎn)市場運行分析沈陽房地產(chǎn)市場運行分析 www.tuanyuan.tv 青青 年年 大大 街街 一條長河 一條長街 北 東

12、 渾河渾河 項目項目 基地基地 沈陽老城沈陽老城 渾南新城渾南新城 渾南新城渾南新城 破殼、拓延、獨立破殼、拓延、獨立 城勢城勢 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分沿河而分，新老并舉沿河而分，新老并舉 www.tuanyuan.tv 1.1.總面積總面積120120平方公里，常住和流動人口平方公里，常住和流動人口2020余萬人；余萬人； 2.2.以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研教育、金融商貿(mào)、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研教育、金融商貿(mào)、 生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化科技生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化科技 新城區(qū)；新城區(qū)； 3.3.國家級高新區(qū)，是國家科技部重點扶持的國家級高新區(qū)

13、，是國家科技部重點扶持的1010個高新個高新 區(qū)之一；區(qū)之一； 4.4.世界世界500500強企業(yè)已有強企業(yè)已有2323家入主；家入主； 5.5.中國北方的電子信息和先進制造兩大主導(dǎo)基地；中國北方的電子信息和先進制造兩大主導(dǎo)基地； 6.6.是沈陽城市新的是沈陽城市新的CBDCBD，城市高端人群聚集地；可見的，城市高端人群聚集地；可見的 新城市都心。新城市都心。 中國北方最具活力、最富吸引力、最有競爭力的投資發(fā)展地區(qū)中國北方最具活力、最富吸引力、最有競爭力的投資發(fā)展地區(qū) 沈陽最具國際化色彩的新城市中心沈陽最具國際化色彩的新城市中心 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分渾南新區(qū)，國際化新城市中心渾南新

14、區(qū)，國際化新城市中心 www.tuanyuan.tv 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分樓市新銳區(qū)，客群以老城為主樓市新銳區(qū)，客群以老城為主 區(qū)域特征區(qū)域特征 新興區(qū)域，發(fā)展動量大新興區(qū)域，發(fā)展動量大 親水訴求，價格及品質(zhì)北高南低親水訴求，價格及品質(zhì)北高南低 沿河布局，以橋輻射，向三環(huán)發(fā)展沿河布局，以橋輻射，向三環(huán)發(fā)展 中高檔發(fā)展方向，漸與沈河、和平三足鼎立中高檔發(fā)展方向，漸與沈河、和平三足鼎立 從目前渾南市場的狀況來看，購買渾南的客從目前渾南市場的狀況來看，購買渾南的客 戶主要來自沈河、和平及市中心區(qū)客戶戶主要來自沈河、和平及市中心區(qū)客戶 由于沈河、和平人口密度過大、土地稀缺，由于沈河、和平人

15、口密度過大、土地稀缺， 加之城市中心南移，金廊銀帶的建設(shè)，渾南加之城市中心南移，金廊銀帶的建設(shè)，渾南 成為吸納沈河、和平的主要區(qū)域。成為吸納沈河、和平的主要區(qū)域。 核心客源核心客源 www.tuanyuan.tv 項目名稱項目名稱已開工已開工0606年開發(fā)年開發(fā)年均消化年均消化 中房金河花園中房金河花園10105 55 5 浦江苑浦江苑20207 74.84.8 SRSR新城新城222217173.73.7 假日伊利雅特灣假日伊利雅特灣303014145.25.2 融城時代融城時代11115 54.54.5 中國女人街中國女人街10102.52.5 金水花城金水花城35356.46.4 河畔新

16、城河畔新城505010109 9 左岸慧晶左岸慧晶11115.55.5 唯美品格唯美品格19198 8 清華同方信息港清華同方信息港8 87 74 4 在水一方在水一方26264 4 塞納家園塞納家園17174 45 5 新華國際公寓新華國際公寓6.66.65 5 慧緣博雅慧緣博雅18186 66 6 新榆公館新榆公館20206 65.45.4 富都麗景富都麗景101010107 7 雍熙金園雍熙金園101010105.55.5 總 計333.610196.5 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分年均消化量近百萬平米年均消化量近百萬平米 www.tuanyuan.tv 普通住宅的主力戶型面積在普通

17、住宅的主力戶型面積在100-180m100-180m2 2之間，多數(shù)超過政府限價的大面積戶之間，多數(shù)超過政府限價的大面積戶 型，小戶型供給相對缺乏。型，小戶型供給相對缺乏。 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分大戶型主導(dǎo)大戶型主導(dǎo) www.tuanyuan.tv 案名主力總價 項目名稱項目名稱3030萬以下萬以下30-4030-4040-5040-5050-6050-6060-7060-7070-8070-808080萬以上萬以上 中房金河花園中房金河花園 浦江苑浦江苑 SRSR新城新城 假日伊利雅特灣假日伊利雅特灣 融城時代融城時代 中國女人街中國女人街 金水花城金水花城 河畔新城河畔新城 左岸

18、慧晶左岸慧晶 唯美品格唯美品格 清華同方信息港清華同方信息港 在水一方在水一方 塞納家園塞納家園 新華國際公寓新華國際公寓 慧緣博雅慧緣博雅 新榆公館新榆公館 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分主力總價在主力總價在30-7030-70萬之間萬之間 www.tuanyuan.tv 以橋為劃分，分為東部板塊、中部板塊、西部板塊；以橋為劃分，分為東部板塊、中部板塊、西部板塊； 西部先行、中部最熱，東部后市強勁；價格北高南低西部先行、中部最熱，東部后市強勁；價格北高南低 西部產(chǎn)品線齊全；中部以商業(yè)及辦公為主，少量住宅；東部以多層、小高及高層住宅為主西部產(chǎn)品線齊全；中部以商業(yè)及辦公為主，少量住宅；東部以多

19、層、小高及高層住宅為主 渾南新城渾南新城 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分分為中東西三大板塊分為中東西三大板塊 www.tuanyuan.tv 該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側(cè)區(qū)域，是目前該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側(cè)區(qū)域，是目前 渾南新區(qū)外來開發(fā)商最多、樓盤最集中、高檔樓盤渾南新區(qū)外來開發(fā)商最多、樓盤最集中、高檔樓盤 最多的區(qū)域；最多的區(qū)域； 西部板塊是渾南最先開發(fā)的板塊，也是目前該區(qū)域西部板塊是渾南最先開發(fā)的板塊，也是目前該區(qū)域 價格最高的板塊之一，目前該板塊均價已超過價格最高的板塊之一，目前該板塊均價已超過45004500 元元/ /平，從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以三室為主，大面積平，從主力

20、產(chǎn)品供應(yīng)面積看以三室為主，大面積 產(chǎn)品為輔，一室供應(yīng)量偏少，成為區(qū)域空白點。產(chǎn)品為輔，一室供應(yīng)量偏少，成為區(qū)域空白點。 產(chǎn)品供應(yīng)與消化比產(chǎn)品供應(yīng)與消化比 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分西部板塊西部板塊 www.tuanyuan.tv 中部板塊位于渾河橋東、富民橋西側(cè)。依據(jù)規(guī)劃，該中部板塊位于渾河橋東、富民橋西側(cè)。依據(jù)規(guī)劃，該 板塊為渾南新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。奧體中心的建設(shè)提升了板塊為渾南新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。奧體中心的建設(shè)提升了 板塊的商業(yè)價值，而近期不斷涌現(xiàn)的商業(yè)項目，也使該板塊的商業(yè)價值，而近期不斷涌現(xiàn)的商業(yè)項目，也使該 板塊具有較強的商業(yè)氛圍，本案即位于該板塊內(nèi)。板塊具有較強的商業(yè)氛圍，本案即

21、位于該板塊內(nèi)。 中部板塊是渾南最熱的板塊，該板塊均價中部板塊是渾南最熱的板塊，該板塊均價43004300元元/ /平，平， 今年該區(qū)域板塊均價預(yù)期突破今年該區(qū)域板塊均價預(yù)期突破45004500元元/ /平；從主力產(chǎn)品平；從主力產(chǎn)品 供應(yīng)看以一室為主，二室為輔，由于該區(qū)域?qū)僦醒肷虅?wù)供應(yīng)看以一室為主，二室為輔，由于該區(qū)域?qū)僦醒肷虅?wù) 區(qū)，未來公寓及小戶型產(chǎn)品供應(yīng)將會成為主流。區(qū)，未來公寓及小戶型產(chǎn)品供應(yīng)將會成為主流。 產(chǎn)品供應(yīng)與消化比產(chǎn)品供應(yīng)與消化比 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分中部板塊中部板塊 www.tuanyuan.tv 東部板塊位于富民橋東側(cè)，包含大學(xué)城區(qū)域。受大東部板塊位于富民橋東側(cè)，

22、包含大學(xué)城區(qū)域。受大 學(xué)城建設(shè)的影響，該板塊成為渾南又一重點的居住學(xué)城建設(shè)的影響，該板塊成為渾南又一重點的居住 區(qū)域。區(qū)域。 區(qū)域點評：東部板塊發(fā)展速度相對緩慢，目前該板區(qū)域點評：東部板塊發(fā)展速度相對緩慢，目前該板 塊均價在塊均價在3700-38003700-3800元元/ /平，未來隨著大學(xué)城周邊環(huán)平，未來隨著大學(xué)城周邊環(huán) 境的成熟，該區(qū)域價值將會劇增；從主力產(chǎn)品供應(yīng)境的成熟，該區(qū)域價值將會劇增；從主力產(chǎn)品供應(yīng) 面積看以二室為主，其次供應(yīng)量較多的是三室二廳面積看以二室為主，其次供應(yīng)量較多的是三室二廳 產(chǎn)品，產(chǎn)品， 該區(qū)域未來主力產(chǎn)品面積將會向三室二廳方該區(qū)域未來主力產(chǎn)品面積將會向三室二廳方

23、向發(fā)展。向發(fā)展。 產(chǎn)品供應(yīng)與消化比產(chǎn)品供應(yīng)與消化比 宏觀市場研究部分宏觀市場研究部分東部板塊東部板塊 www.tuanyuan.tv 【小結(jié)與思考】【小結(jié)與思考】 市場小結(jié)：市場小結(jié)： 開發(fā)環(huán)境開發(fā)環(huán)境 供銷兩旺，渾南房地產(chǎn)正處于加速發(fā)展期；供銷兩旺，渾南房地產(chǎn)正處于加速發(fā)展期； 產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點 小戶型產(chǎn)品市場去化較快，而渾南區(qū)三、兩室唱主角，一室產(chǎn)品機會顯著；小戶型產(chǎn)品市場去化較快，而渾南區(qū)三、兩室唱主角，一室產(chǎn)品機會顯著； 發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 渾南房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展方向是向中高端方向發(fā)展的；渾南房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展方向是向中高端方向發(fā)展的； 板塊特點板塊特點 商務(wù)氣息濃厚，商業(yè)、公寓類型

24、項目居多，住宅較少商務(wù)氣息濃厚，商業(yè)、公寓類型項目居多，住宅較少 策劃思考策劃思考 l本項目所處開發(fā)環(huán)境極為有利，應(yīng)提早開發(fā)，占領(lǐng)市場；本項目所處開發(fā)環(huán)境極為有利，應(yīng)提早開發(fā)，占領(lǐng)市場； l從市場空白點看，開發(fā)中小戶型比較有利，符合市場供應(yīng)趨勢；從市場空白點看，開發(fā)中小戶型比較有利，符合市場供應(yīng)趨勢； l從發(fā)展趨勢看，本項目升值潛力巨大，有很大的增值空間；從發(fā)展趨勢看，本項目升值潛力巨大，有很大的增值空間； l從板塊特點看，本項目所處為從板塊特點看，本項目所處為CBDCBD板塊，適合做中高開發(fā)；板塊，適合做中高開發(fā)； 房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云 （PSD素材）

25、 2010最新房地產(chǎn)檔 案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房 地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè) 計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團 圓網(wǎng) tuanyuan.tv 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 四、項目自身條件研究四、項目自身條件研究 www.tuanyuan.tv 1.1.項目位處渾河南岸、渾南新區(qū)中腹，機場高速以東，是渾南新區(qū)的中心位置 2.2.周邊已有大規(guī)模的高尚住宅開發(fā)，住宅市場趨近成熟，認可度較高，是沈陽 市民心目中公認的高端聚集區(qū) 3.3.項目北側(cè)為沈陽國際會展中心和奧體中心，被譽為渾南的國際窗口，是渾南 自身對外交交流的平臺，也是渾南未來最受矚目的地段。 項目自身條件研究項目自身條件研究項目核

26、心價值解構(gòu)項目核心價值解構(gòu) www.tuanyuan.tv 項目自身條件研究項目自身條件研究項目核心價值解構(gòu)項目核心價值解構(gòu) 項目地塊核心價值點項目地塊核心價值點 1. CBD1. CBD 2. 2. 奧體中心奧體中心 3. 3. 地鐵地鐵 項目不利因素項目不利因素: :毗鄰火毗鄰火 車道與高速路車道與高速路 www.tuanyuan.tv CBD因素因素 按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為“三區(qū)一城一帶三區(qū)一城一帶”，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次 中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。中央商務(wù)區(qū)（中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居

27、住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。中央商務(wù)區(qū)（CBDCBD）為其中的重要組）為其中的重要組 成部分，是渾南新區(qū)重要功能之一。渾南新區(qū)要建的是現(xiàn)代濱河商務(wù)區(qū)，占地成部分，是渾南新區(qū)重要功能之一。渾南新區(qū)要建的是現(xiàn)代濱河商務(wù)區(qū)，占地2 26 6平方公里，平方公里， 瀕臨寬闊的渾河和大型渾河沿岸公園。功能以現(xiàn)代商務(wù)為特色，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)多樣化。瀕臨寬闊的渾河和大型渾河沿岸公園。功能以現(xiàn)代商務(wù)為特色，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)多樣化。 本案坐落于沈陽渾南本案坐落于沈陽渾南CBDCBD區(qū)，具區(qū)，具 有顯著的商業(yè)與配套價值有顯著的商業(yè)與配套價值. .作為作為 CBDCBD區(qū)數(shù)量較少的居住性配套樓盤區(qū)數(shù)量較少的居住性配套樓盤,

28、 , 具有明顯的稀缺性具有明顯的稀缺性. . 板塊的商業(yè)與配套價值板塊的商業(yè)與配套價值 www.tuanyuan.tv 總長37.8公里的地鐵二號線，由于主體部分與沈陽的城市金廊走向基本一致，因此也被響亮地稱為 “金廊線”。這條貫通城市南北的金線，北起道義組團，南達桃仙航空港，穿越了渾河，串起了沈 陽市最具發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地段，為城市未來的發(fā)展預(yù)留下了極為寬廣的發(fā)展空間。 本案坐落于地鐵站附近，屬于標本案坐落于地鐵站附近，屬于標 準的地鐵物業(yè)準的地鐵物業(yè). . 項目后期項目后期, ,正逢地正逢地 鐵即將開通之時鐵即將開通之時, , 將對項目客戶將對項目客戶 的寬度增加及售價的提升的寬度增加及售價

29、的提升, ,產(chǎn)生積產(chǎn)生積 極的作用極的作用. . 地鐵因素地鐵因素 客戶寬度增加與售價增長客戶寬度增加與售價增長 www.tuanyuan.tv 沈陽奧體中心沈陽奧體中心2008年奧運會帶來的年奧運會帶來的“奧體時代奧體時代” 根據(jù)奧運會組委會的要求，2008年6月，沈陽奧體中心要正式交付使用。 隨著2008年奧運會的臨近，奧體中心的作用越發(fā)凸顯，預(yù)計在奧運會期間，沈陽奧體中心附近將 云集大量觀看奧運的外來人群，使區(qū)域內(nèi)的人氣達到前所未有的高度，全面帶動區(qū)域內(nèi)的相關(guān)行業(yè)發(fā) 展，如商業(yè)、地產(chǎn)、酒店業(yè)等。 成熟的人氣正式地產(chǎn)業(yè)所廣泛需要的，也是目前渾南區(qū)域所缺乏的核心資源，因此奧體中心的硬 件如同

30、給渾南中央板塊注入了強心劑。 奧體中心及奧運比賽將為項目所在奧體中心及奧運比賽將為項目所在 區(qū)域帶來井噴式的人氣支撐區(qū)域帶來井噴式的人氣支撐. . 奧體中心因素奧體中心因素 www.tuanyuan.tv 酒店、寫字間的建設(shè)酒店、寫字間的建設(shè) 產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展帶來大量置業(yè)需求，產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展帶來大量置業(yè)需求， 市中心區(qū)內(nèi)供求矛盾短期內(nèi)無法解市中心區(qū)內(nèi)供求矛盾短期內(nèi)無法解 決決 地鐵即將開通地鐵即將開通 億豐等大型商業(yè)幅射效應(yīng)億豐等大型商業(yè)幅射效應(yīng) 奧體中心奧體中心 商務(wù)區(qū)形象初見端倪；商務(wù)區(qū)形象初見端倪； 開發(fā)總建面開發(fā)總建面2424萬萬，是商務(wù)區(qū)內(nèi)少，是商務(wù)區(qū)內(nèi)少 有的住宅開發(fā)用地；有的住宅開發(fā)用

31、地； 交通改善，擴大客戶范圍；交通改善，擴大客戶范圍； 提升片區(qū)知名度與美譽度，形成良提升片區(qū)知名度與美譽度，形成良 好的居住氛圍；好的居住氛圍； 高檔次、完善的商業(yè)及文化配套；高檔次、完善的商業(yè)及文化配套； 項目自身條件研究項目自身條件研究項目區(qū)塊未來發(fā)展項目區(qū)塊未來發(fā)展 【 站在站在20082008年的時點上，重新審視項目區(qū)位特性】年的時點上，重新審視項目區(qū)位特性】 www.tuanyuan.tv n地處渾南中心，區(qū)域輻射范圍廣；地處渾南中心，區(qū)域輻射范圍廣； n位處位處CBD,CBD,毗鄰奧體毗鄰奧體, ,區(qū)域潛力巨大區(qū)域潛力巨大 n周邊路網(wǎng)發(fā)達，地鐵即將開通周邊路網(wǎng)發(fā)達，地鐵即將開通

32、S S n受到噪音影響；受到噪音影響； n居住氛圍尚未形成居住氛圍尚未形成, ,交通暫時不便交通暫時不便 n項目受項目受70/9070/90嚴格限制嚴格限制 W W O OT T n0808奧運會帶動區(qū)域成熟；奧運會帶動區(qū)域成熟； n“金廊金廊”全面啟動全面啟動 n商圈漸成規(guī)模商圈漸成規(guī)模 ； n區(qū)域內(nèi)未來競品樓盤過多區(qū)域內(nèi)未來競品樓盤過多 n區(qū)域間板塊價值的此消彼長區(qū)域間板塊價值的此消彼長 n政府換屆后渾南面臨的政策風(fēng)險政府換屆后渾南面臨的政策風(fēng)險 項目項目SWOT分析分析 抓住地緣優(yōu)勢抓住地緣優(yōu)勢, ,分時分期提升項分時分期提升項 目價值目價值 利利 用用 優(yōu)優(yōu) 勢勢 克克 服服 不不 足

33、足 挖挖 掘掘 機機 會會 規(guī)規(guī) 避避 威威 脅脅 宣傳地塊潛力與規(guī)劃中的公交總站宣傳地塊潛力與規(guī)劃中的公交總站 通過開發(fā)策略與競爭策略通過開發(fā)策略與競爭策略, ,規(guī)避政策影響規(guī)避政策影響 因勢利導(dǎo)因勢利導(dǎo), , 抓住核心契機抓住核心契機, ,提升提升 項目人氣與價值項目人氣與價值 擬訂合理價格與其他競爭策略擬訂合理價格與其他競爭策略, ,速戰(zhàn)速速戰(zhàn)速 決決, ,在風(fēng)險期內(nèi)完成項目在風(fēng)險期內(nèi)完成項目 www.tuanyuan.tv 五、目標顧客定位五、目標顧客定位 www.tuanyuan.tv 項目目標顧客定位思考項目目標顧客定位思考 快速啟動項目，打開市場快速啟動項目，打開市場 尋找去化率

34、最高的產(chǎn)品組合尋找去化率最高的產(chǎn)品組合 成熟型類比項目分析成熟型類比項目分析 綜合競爭等因素確定目標顧客綜合競爭等因素確定目標顧客 項目首期定位思路項目首期定位思路 國六條限制國六條限制 以去化能力最高的產(chǎn)品打開市場，以去化能力最高的產(chǎn)品打開市場， 中長期尋找最有價值客戶。中長期尋找最有價值客戶。 www.tuanyuan.tv 沈陽市沈河區(qū)青年大街沈陽市沈河區(qū)青年大街165165號號 物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、公寓住宅、公寓 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式小高層、高層小高層、高層 樓座數(shù)量樓座數(shù)量1010棟棟 總用地總用地1010萬平方米萬平方米 總建筑面積總建筑面積3838萬平方米萬平方米 容積率容積率3.

35、83.8 綠化率綠化率4646 總戶數(shù)總戶數(shù) 約約19001900戶戶 車位比例車位比例1 1：2 2 車位形式車位形式地下地下 車位經(jīng)營方式車位經(jīng)營方式只售只售 車位租價車位租價1515萬元萬元/ /個個 盛華苑案例研究盛華苑案例研究項目基本情況項目基本情況 類比案例分析（盛華苑）類比案例分析（盛華苑） 盛華苑盛華苑 成熟型項目成熟型項目 www.tuanyuan.tv 跟蹤參數(shù)銷售套數(shù) 銷售面積 (平米) 銷售金額 (萬元) 銷售均價 (元/平米) 5000(5000(含含)-5500)-5500元元4364365450054500286132861352505250 5000(5000(

36、含含)-5500)-5500元元6236236413764137346343463454005400 5000(5000(含含)-5500)-5500元元5575575291552915291032910355005500 成交主要集中價位在成交主要集中價位在5400550054005500元元/ /平米的單價范圍內(nèi)（該項目區(qū)域與本項目區(qū)域存在平米的單價范圍內(nèi)（該項目區(qū)域與本項目區(qū)域存在 大約大約10001000元元/ /平米平米 的平均價差）的平均價差） 盛華苑案例研究盛華苑案例研究價格成交區(qū)間價格成交區(qū)間 類比案例分析（盛華苑）類比案例分析（盛華苑） www.tuanyuan.tv 周 邊

37、 配 套 學(xué) 校 東北大學(xué) 、沈陽二中 商 場 三好街、工業(yè)展覽館、家樂福 超市 銀 行 中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀 行、農(nóng)業(yè)銀行 醫(yī) 院 陸軍總院 、東電醫(yī)院 餐 飲 遼展飯店、新洪記餃子館、重 慶陳火鍋 娛 樂 南湖劇場、樂樂迪 園 區(qū) 內(nèi) 配 套 商業(yè) 功能介 紹 家樂福+底商 面積1.1萬平方米 價格 1000018000元/平方 米 會所 功能介 紹 專業(yè)化會所 面積2000平米 物業(yè) 公司名 稱 萬達物業(yè)管理公司萬達物業(yè)管理公司 收費標 準 1.5元/月.平米 住宅 1.8元/月.平米 公寓 盛華苑案例研究盛華苑案例研究內(nèi)外配套設(shè)施內(nèi)外配套設(shè)施 類比案例分析（盛華苑）類比案例分析（

38、盛華苑） www.tuanyuan.tv 跟蹤參數(shù)銷售套數(shù)銷售面積 銷售金額（ 萬元） 銷售均價 （元） 60平方米以下360360 20880 20880116071160755095509 60(含)-80平方米110110823082304534453454735473 80(含)-100平方米3123122975129751163841638454235423 100(含)-120平方米3103103472034720188811888153965396 120(含)-140平方米3043043991239912215922159253525352 140(含)-160平方米12512

39、51915819158103181031853375337 160(含)-200平方米95951890118901101141011452315231 n80-9080-90平方米平方米 n方正格局，客廳與餐廳各方正格局，客廳與餐廳各 成天地。成天地。 n干濕分區(qū)、動靜分區(qū)明晰，干濕分區(qū)、動靜分區(qū)明晰， n居住空間合理，浪費小。居住空間合理，浪費小。 n108108平方米平方米 n兩房一廳南向采光兩房一廳南向采光 成為該戶型的最大特成為該戶型的最大特 色；色； n格局方正格局方正 房間寬敞房間寬敞 n廚房實用設(shè)計廚房實用設(shè)計 類比案例分析（盛華苑）類比案例分析（盛華苑） 盛華苑案例研究盛華苑案

40、例研究戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu) www.tuanyuan.tv 一室一廳小戶型 二室二廳中小戶型三室兩廳中大戶型四室以上大戶型 40-60小戶型，次 主力產(chǎn)品，總價低， 銷售速度快 80-100中小戶型，主力 產(chǎn)品，銷售較為順暢 120-140，少量， 去化低于小戶型 極少量大戶型， 去化力一般 銷售比例（套數(shù)） 銷售率 盛華苑案例研究盛華苑案例研究產(chǎn)品去化情況產(chǎn)品去化情況 類比案例分析（盛華苑）類比案例分析（盛華苑） www.tuanyuan.tv 項目名稱項目名稱目標客群來源目標客群來源目標客群職業(yè)劃分目標客群職業(yè)劃分 河畔新城河畔新城 以沈河、和平區(qū)域、及工作和居住在渾以沈河、和平區(qū)域、及工作和

41、居住在渾 南附近的人為主南附近的人為主 政府公務(wù)員、私營企業(yè)主、外企或私企高政府公務(wù)員、私營企業(yè)主、外企或私企高 管、金領(lǐng)、外地來沈高管、醫(yī)護人員管、金領(lǐng)、外地來沈高管、醫(yī)護人員 浦江苑浦江苑以周邊工作和居住的人為主以周邊工作和居住的人為主私營企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員私營企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員 億豐廣場億豐廣場 以周邊工作和居住客戶為主，及外地來以周邊工作和居住客戶為主，及外地來 沈置業(yè)人員沈置業(yè)人員 私營企業(yè)主、外地來沈白領(lǐng)私營企業(yè)主、外地來沈白領(lǐng) 萬科新榆萬科新榆 公館公館 以周邊工作和居住的人為主，輻射渾河以周邊工作和居住的人為主，輻射渾河 北岸北岸 政府公務(wù)員、企業(yè)高管、外企

42、或私企金領(lǐng)政府公務(wù)員、企業(yè)高管、外企或私企金領(lǐng) 左岸慧晶左岸慧晶以南航和政府公務(wù)員為主以南航和政府公務(wù)員為主政府公務(wù)員、國企白領(lǐng)政府公務(wù)員、國企白領(lǐng) 融城時代融城時代以和平區(qū)居住和工作的人群為主以和平區(qū)居住和工作的人群為主韓國來沈的生意人韓國來沈的生意人 金水花城金水花城一期一期: :北方航空公司團購北方航空公司團購800800余套余套政府公務(wù)員、新華社編輯、企業(yè)白領(lǐng)政府公務(wù)員、新華社編輯、企業(yè)白領(lǐng) 本案地理位置和外部舒適性將會吸引大批在產(chǎn)業(yè)區(qū)工作的企事業(yè)工作人員以本案地理位置和外部舒適性將會吸引大批在產(chǎn)業(yè)區(qū)工作的企事業(yè)工作人員以 及在青年大街、五里河商務(wù)區(qū)工作的銀領(lǐng)、白領(lǐng)置業(yè)，未來隨著地鐵的

43、開通，及在青年大街、五里河商務(wù)區(qū)工作的銀領(lǐng)、白領(lǐng)置業(yè)，未來隨著地鐵的開通， 客戶區(qū)域范圍將會呈擴大趨勢?？蛻魠^(qū)域范圍將會呈擴大趨勢。 其他類比項目簡要分析其他類比項目簡要分析 www.tuanyuan.tv A.A.本地人對采光、戶型設(shè)計的方正、是否浪費面積、公攤面積多少的考慮比較多本地人對采光、戶型設(shè)計的方正、是否浪費面積、公攤面積多少的考慮比較多，容易，容易 帶來銷售抗性，客戶通常要求帶來銷售抗性，客戶通常要求采光面比較大，客廳尺度大，因為東北人好講排場。采光面比較大，客廳尺度大，因為東北人好講排場。 SRSR新城新城 B.B.本項目主要以區(qū)域周邊客戶為主，主要是來自本項目主要以區(qū)域周邊客

44、戶為主，主要是來自和平區(qū)、沈河區(qū)及部分東陵區(qū)的客戶和平區(qū)、沈河區(qū)及部分東陵區(qū)的客戶， 客戶年齡段多以客戶年齡段多以35-5035-50歲的成功人士為主，素質(zhì)較高，其中包含政府官員，私營業(yè)主，都歲的成功人士為主，素質(zhì)較高，其中包含政府官員，私營業(yè)主，都 市白領(lǐng)管理層等，市白領(lǐng)管理層等， 客戶一方面看中萬科的品牌，另一方面看中項目內(nèi)在環(huán)境，本項目始客戶一方面看中萬科的品牌，另一方面看中項目內(nèi)在環(huán)境，本項目始 終保持低調(diào)，給客戶就是一種安靜、舒適的感覺，因為在市區(qū)上了一天，鬧鬧得一天下終保持低調(diào)，給客戶就是一種安靜、舒適的感覺，因為在市區(qū)上了一天，鬧鬧得一天下 來，總是希望能安靜下來。來，總是希望能

45、安靜下來。 萬科新榆公館萬科新榆公館 C.C.年輕人因為要和父母分開住，所以比較傾向于小戶型年輕人因為要和父母分開住，所以比較傾向于小戶型，本項目主要以小戶型住宅和公，本項目主要以小戶型住宅和公 寓組成，面積區(qū)間寓組成，面積區(qū)間50-9150-91平米，在渾南這個富人區(qū)里，供應(yīng)量很少，類似我們項目當(dāng)前的平米，在渾南這個富人區(qū)里，供應(yīng)量很少，類似我們項目當(dāng)前的 價格和戶型是可以讓客戶接受的。整體來講，沈陽客戶在購買房產(chǎn)的時候是很理智和精價格和戶型是可以讓客戶接受的。整體來講，沈陽客戶在購買房產(chǎn)的時候是很理智和精 明的，明的，最關(guān)注的是戶型面積和價格，其次才是附加值最關(guān)注的是戶型面積和價格，其次才

46、是附加值。 億豐廣場億豐廣場 其他類比項目簡要分析（銷售主管訪談）其他類比項目簡要分析（銷售主管訪談） www.tuanyuan.tv 類比案例分析綜合結(jié)論類比案例分析綜合結(jié)論 小戶型產(chǎn)品去化力強，風(fēng)險較小小戶型產(chǎn)品去化力強，風(fēng)險較小 2. 沈河、和平兩區(qū)為主要客群來源，其中三好街與青年大街客群尤為顯著沈河、和平兩區(qū)為主要客群來源，其中三好街與青年大街客群尤為顯著 3.年齡則集中在年齡則集中在25-30歲，以中高級職員與普通公務(wù)員居多，看中性價比歲，以中高級職員與普通公務(wù)員居多，看中性價比 4. 顧客主要價值點為新區(qū)發(fā)展及投資潛力及相對疏朗的居住環(huán)境。顧客主要價值點為新區(qū)發(fā)展及投資潛力及相對疏

47、朗的居住環(huán)境。 www.tuanyuan.tv 目標顧客定位目標顧客定位 風(fēng)尚品位風(fēng)尚品位 旭日東升旭日東升 風(fēng)尚品位風(fēng)尚品位 受教育程度較高，喜歡受教育程度較高，喜歡 嘗鮮嘗鮮 追求品位優(yōu)雅的生活追求品位優(yōu)雅的生活 買房最關(guān)注人文環(huán)境買房最關(guān)注人文環(huán)境 核心客源核心客源 旭日東升旭日東升 年輕群體，收入不高年輕群體，收入不高 渴望自由獨立的生活渴望自由獨立的生活 大部分選擇中小戶型大部分選擇中小戶型 主力客群主力客群 次主力客群次主力客群 1.居住型居住型 占總比例占總比例70%70% 2.投資客投資客 占總比例占總比例30% www.tuanyuan.tv 年齡年齡3535歲以下，家庭人員

48、歲以下，家庭人員1-21-2人，首次置業(yè)，家庭年收入在人，首次置業(yè)，家庭年收入在5-105-10萬之間，主要職業(yè)為萬之間，主要職業(yè)為 沈河、和平區(qū)青年大街沿線及三好街的企事業(yè)單位的一般職員。沈河、和平區(qū)青年大街沿線及三好街的企事業(yè)單位的一般職員。 生活哲學(xué)：獨立、自由、有歸屬感，積極向上生活哲學(xué)：獨立、自由、有歸屬感，積極向上 房產(chǎn)觀念：房子是溫馨的避風(fēng)港灣房產(chǎn)觀念：房子是溫馨的避風(fēng)港灣 房屋傾向：房屋傾向：40-9040-90平米，總價平米，總價4040萬內(nèi)，購買動機主要為成家和擁有獨立空間。萬內(nèi)，購買動機主要為成家和擁有獨立空間。 年齡在年齡在31-4531-45歲之間，家庭人數(shù)歲之間，家

49、庭人數(shù)3-43-4人，首次置業(yè)及二次置業(yè)約等，家庭年收入人，首次置業(yè)及二次置業(yè)約等，家庭年收入10-2010-20萬，主要職業(yè)萬，主要職業(yè) 為沈河、和平區(qū)青年大街沿線及三好街的企事業(yè)單位的中高級職員及公務(wù)員。為沈河、和平區(qū)青年大街沿線及三好街的企事業(yè)單位的中高級職員及公務(wù)員。 生活哲學(xué)：有品位的、優(yōu)雅的生活生活哲學(xué)：有品位的、優(yōu)雅的生活 房產(chǎn)觀念：房子是品位和生活方式的象征房產(chǎn)觀念：房子是品位和生活方式的象征 房屋傾向：房屋傾向：100-140100-140平米，總價平米，總價6 6萬以內(nèi)，購買動機除改善居住環(huán)境，主要為增加居住面積。萬以內(nèi)，購買動機除改善居住環(huán)境，主要為增加居住面積。 住宅部

50、分住宅部分主力客群定位主力客群定位 本地及外地投資客，在本區(qū)域的投資傾向本地及外地投資客，在本區(qū)域的投資傾向20-5020-50平米小戶型平米小戶型 www.tuanyuan.tv 六、項目開發(fā)策略系統(tǒng)六、項目開發(fā)策略系統(tǒng) www.tuanyuan.tv - - 經(jīng)營策略經(jīng)營策略 www.tuanyuan.tv 項目提速，快速滿足施工要求項目提速，快速滿足施工要求 提高資金使用效率，減少資金占用，快速回收啟動資金提高資金使用效率，減少資金占用，快速回收啟動資金 以性價比高的產(chǎn)品激活市場，樹立品牌，分時分段實現(xiàn)品牌溢價以性價比高的產(chǎn)品激活市場，樹立品牌，分時分段實現(xiàn)品牌溢價 項目經(jīng)營策略的關(guān)鍵在

51、于項目的項目經(jīng)營策略的關(guān)鍵在于項目的選擇性快速啟動，選擇性快速啟動， 與奧運及地鐵事件的借勢！與奧運及地鐵事件的借勢！ 項目系統(tǒng)策略組合項目系統(tǒng)策略組合經(jīng)營策略經(jīng)營策略 快速登陸，大勢營銷，建立沈陽根據(jù)地快速登陸，大勢營銷，建立沈陽根據(jù)地 www.tuanyuan.tv 母本投入期母本投入期母本歸還期母本歸還期自我平衡期自我平衡期純利貢獻期純利貢獻期 0606年年4 4季度季度0707年年1 1季度季度0707年年1 1季度季度0808年年4 4季度季度0909年年1 1季度季度0909年年4 4季度季度1010年年1 1季度季度1111年年3 3季度季度 本階段屬項目啟動本階段屬項目啟動 階

52、段，無銷售收入，階段，無銷售收入， 需集團投入需集團投入2.852.85億元億元 （0606年年4 4季度季度1.91.9億，億， 0707年年1 1季度季度0.950.95億）億） 集團投入主要用于集團投入主要用于 交付土地款（交付土地款（2.752.75億億 元）及前期費用。元）及前期費用。 本階段項目共產(chǎn)生銷本階段項目共產(chǎn)生銷 售收入售收入7.567.56億元，并獲億元，并獲 得銀行貸款得銀行貸款3 3億元（億元（0707 年年1 1季度）季度） 其收入除支付項目發(fā)其收入除支付項目發(fā) 生的費用外將分生的費用外將分4 4次償次償 還集團項目母本還集團項目母本2.852.85億億 元（元（0

53、707年年1 1季度季度2 2億，億，0707 年年4 4季度季度0.40.4億，億，0808年年3 3 季度季度0.350.35億，億，0808年年4 4季季 度度0.10.1億），同期歸還億），同期歸還 銀行貸款銀行貸款1.51.5億（億（0808年年 3-43-4季度）季度） 本階段項目共產(chǎn)生銷本階段項目共產(chǎn)生銷 售收入售收入3.753.75億元，億元， 其收入除支付項目發(fā)其收入除支付項目發(fā) 生的費用外，分期償生的費用外，分期償 還銀行貸款還銀行貸款1.51.5億（億（0909 年年3-43-4季度）季度） 本階段項目共產(chǎn)生本階段項目共產(chǎn)生 銷售收入銷售收入4.84.8億元。億元。 其收

54、入除了支付項其收入除了支付項 目發(fā)生的成本及費目發(fā)生的成本及費 用外，剩余部分為用外，剩余部分為 項目的純利潤貢獻，項目的純利潤貢獻， 共計共計1.761.76億元億元。 經(jīng)營策略經(jīng)營策略項目資金組織項目資金組織 www.tuanyuan.tv 經(jīng)營策略經(jīng)營策略項目現(xiàn)金流量項目現(xiàn)金流量 資金峰值發(fā)生在資金峰值發(fā)生在0707年年4 4季度，數(shù)額季度，數(shù)額3.433.43億元億元 0909年年4 4季度始，項目現(xiàn)金流為正季度始，項目現(xiàn)金流為正 www.tuanyuan.tv - - 產(chǎn)品及開發(fā)策略產(chǎn)品及開發(fā)策略 www.tuanyuan.tv 項目總體方案示意項目總體方案示意 用地紅線總面積用地紅

55、線總面積57643.557643.5 總建筑面積總建筑面積341295.22341295.22 計容積率總建筑面積計容積率總建筑面積292645.3292645.3 高層住宅高層住宅278191.23278191.23 商業(yè)商業(yè)14454.0714454.07 不計容積率總建筑面積不計容積率總建筑面積48649.9248649.92 其中：地下室其中：地下室48649.9248649.92 容積率容積率5.085.08 覆蓋率覆蓋率25.52%25.52% 綠化率綠化率45%45% 住宅戶數(shù)住宅戶數(shù)36603660 總停車位總停車位13781378 其中地上停車其中地上停車200200 地下停

56、車地下停車11781178 一期一期A A段段一期一期B B段段 二期二期 三期三期 一期一期A段可售面積如下段可售面積如下 住宅：住宅：57307 商業(yè)：商業(yè)：2784.38 一期一期B段可售面積如下段可售面積如下 住宅：住宅：43614 商業(yè)：商業(yè)：4707 二期可售面積如下二期可售面積如下 住宅：住宅：38612 商業(yè)：商業(yè)：0 三期可售面積如下三期可售面積如下 住宅：住宅：138658 商業(yè)：商業(yè)：6963 車位：車位：34015 www.tuanyuan.tv 戶型整體比例遵循原則如下戶型整體比例遵循原則如下 沈陽政府沈陽政府70/9070/90規(guī)定規(guī)定 渾南新區(qū)是政府渾南新區(qū)是政府

57、70/9070/90政策嚴控區(qū)域政策嚴控區(qū)域 項目定位與競爭策略項目定位與競爭策略 項目定位旭日東升為主力客群，渾南新區(qū)存量及短期增量以大戶型為主項目定位旭日東升為主力客群，渾南新區(qū)存量及短期增量以大戶型為主 推盤節(jié)點性安排推盤節(jié)點性安排 小戶型迅速啟動項目，奧運概念推高端戶型，地鐵開通概念強推二期小戶型小戶型迅速啟動項目，奧運概念推高端戶型，地鐵開通概念強推二期小戶型 集中小戶型區(qū)集中小戶型區(qū) 中央景觀區(qū)集中央景觀區(qū)集 中布置大戶型中布置大戶型 戶型戶型面積面積戶數(shù)戶數(shù)戶型（戶戶型（戶 數(shù)）比數(shù)）比 單身公寓單身公寓27-4771119.43% 一房一廳一房一廳40-6383122.70%

58、二房二廳二房二廳85-90151541.39% 三房二廳三房二廳107-12060316.48% 合計合計3660100% 戶型分布戶型分布 www.tuanyuan.tv 商業(yè)部分商業(yè)部分業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分析 北方部落商業(yè)形態(tài)，近期持北方部落商業(yè)形態(tài)，近期持 有培育，中期變現(xiàn)，實現(xiàn)最有培育，中期變現(xiàn)，實現(xiàn)最 大化利潤實現(xiàn)（共計大化利潤實現(xiàn)（共計11670平平 米）米） 臨街底商，快速變現(xiàn)，臨街底商，快速變現(xiàn)，2784平米平米 業(yè)態(tài)的定位需要綜合考慮對外經(jīng)營的問題，擬以綜合型業(yè)態(tài)規(guī)劃，如銀行、業(yè)態(tài)的定位需要綜合考慮對外經(jīng)營的問題，擬以綜合型業(yè)態(tài)規(guī)劃，如銀行、 餐飲、通訊公司、家居飾品、照相、彩擴、

59、網(wǎng)吧、個性服飾店等業(yè)態(tài)。餐飲、通訊公司、家居飾品、照相、彩擴、網(wǎng)吧、個性服飾店等業(yè)態(tài)。 北方部落形態(tài)具有商業(yè)與社區(qū)服北方部落形態(tài)具有商業(yè)與社區(qū)服 務(wù)雙重價值，具體分析見方案匯務(wù)雙重價值，具體分析見方案匯 報部分。報部分。 www.tuanyuan.tv - - 競爭及價格策略競爭及價格策略 www.tuanyuan.tv 周邊競爭項目分析周邊競爭項目分析 A.A.本案位于渾南新區(qū)，從地緣屬性角度檢取參考樣本；本案位于渾南新區(qū)，從地緣屬性角度檢取參考樣本； B.B.依據(jù)市場客戶來源檢取本市房地產(chǎn)市場可參考項目作為對比系。依據(jù)市場客戶來源檢取本市房地產(chǎn)市場可參考項目作為對比系。 融城時代融城時代 均價：均價：42004200元元/ / 億豐廣場億豐廣場 均價：均價：42004200元元/ / 左岸慧晶左岸慧晶 均價：均價：54005400元元/ / 萬科新榆公館萬科新榆公館 均價：均價：45004500元元/ / 河畔新城（精裝）河畔新城（精裝） 均價：均價：56005600元元/ / 陽光陽光100100 均價：均價：37003700元元/ / 伊麗雅特灣伊麗雅特灣 均價：均價：57005700元元/ / 東方威尼斯東方威尼斯 均價：均價：54005400元元/ / 萬科城萬科城 均價：均價：44804480元元/ / 格林生活坊格林生活坊 均價：均價：39503950元