某地產項目投資分析報告

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改目 錄摘要一、項目概況二、市場分析1、社會經濟2、房地產市場三、開發(fā)模式1、主要經濟技術指標2、方案比較3、開發(fā)策略四、開發(fā)成本1、銷售單價確定2、成本費用構成五、技術經濟分析1、盈虧平衡分析2、敏感性分析3、風險性分析六、附件列表摘要A、關于對張王莊項目投資機會分析的主要目的：為投資者在該地段進行投資決策提供依據(jù)，并根據(jù)投資機會的分析對本項目潛在的經濟效益進行分析。B、主要假設前提：沒有自然及社會環(huán)境的變化；房地產開發(fā)按現(xiàn)行的法律、規(guī)范、政策來執(zhí)行；報告中所涉及的利率等財務內容一律按照報告撰寫日為基準；報告中所涉及的物業(yè)售價均為當時當?shù)胤康禺a市場均價，由

2、于售價是市場上最敏感的因素之一，還有待于產品投放市場時所確定價為準。C、本報告是本著嚴謹認真的態(tài)度在嚴格的市場調研的基礎上完成的，僅供投資者進行決策參考。D、通過以上分析，本著滿足市場與社會需求、尊重自然開發(fā)原則，方案二具有很強的適應性和廣闊的發(fā)展前景。并且，方案二的經濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率的內部收益率，項目盈利水平高，并且抗風險性能比較強，具有很強的可行性。E、兩種開發(fā)方案的財務指標匯總經濟指標方案A方案B項目總投資2323626767項目總銷售收入3414938196利潤總額903511328稅前投資利潤率38.88%45.74%財務內部利潤率52.32%64.4%盈

3、虧平衡點銷售率75.33%71.78%項目單位成本19422078項目銷售價格27003080F、兩種開發(fā)方案的配置配置情況方案A方案B電梯普通名牌門、窗普通高檔樓地面水泥壓光高檔地面磚建筑外墻高級防水涂料精品外墻轉衛(wèi)生間、廚房裝修簡裝精裝防盜門高級防水涂料精品外墻轉采暖集體供暖鋁合金散熱片集中供暖地熱物業(yè)管理一般物業(yè)管理封閉式物業(yè)管理園林景觀普通綠化園林景觀一、項目概況1、地理位置：項目位于臨西七路和水安路的交匯去，東西兩邊分別毗鄰蒙山大道與工業(yè)大道，處于臨沂批發(fā)市場、華藥、澳龍等所交錯輻射的商圈內。2、社區(qū)規(guī)劃本項目規(guī)劃總用地面積為11.66公頃，其中小區(qū)建筑面積為11.25萬平方米，建筑

4、密度為15%，容積率1.72，綠化率56.6%。3、交通情況項目周邊臨近多條交通大道交通十分方便，并且8、2、36路公交車可以直達項目小區(qū)內部。4、配套情況項目位于多個生活小區(qū)內，居住氛圍比較濃厚，其周邊有欣琦幼兒園、商城實驗小學、蘭山一中等教育單位，并且菜市場、銀行、 超市、醫(yī)療門診等商業(yè)網(wǎng)點聚集，配套設施非常完二、市場分析1、社會經濟臨沂位于山東東南部，是一個正處于騰飛階段的成長型城市，近幾年其經濟發(fā)展迅速，固定資產投資增長較快，城市建設和基礎設施改造取得了比較大的進步。2021年，臨沂市實現(xiàn)GDP 1012億元，在全省位列第七，并在全國老區(qū)中率先實現(xiàn)了人均GDP過萬元。臨沂區(qū)位優(yōu)勢非常明

5、顯：距黃海?？诘闹挥?00多公里，東靠日照港、嵐山港和連云港；京滬高速公路、日東高速公路、新亞歐大陸橋鐵路等鐵路大通道在臨沂市境內縱橫交錯，構成了一個非常便捷的陸?？樟Ⅲw交通主干網(wǎng)，加上不斷完善的現(xiàn)代化通訊網(wǎng)，使得沂蒙大地對外聯(lián)系的時空距離大大縮短，客流、物流、資金流、信息流在這里縱橫交匯，內外雙向互動，輻射面非常廣，一個大開放、大交融、大發(fā)展的格局已經初步形成。2、房地產行業(yè)房地產業(yè)在臨沂一直作為朝陽產業(yè)，近幾年臨沂市房地產開發(fā)完成投資和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，投資結構繼續(xù)改善，開發(fā)到位資金比較充足，商品房價穩(wěn)中趨升，市場銷售形勢平穩(wěn)，基本處于健康發(fā)展階段。臨沂市2021年底的城市化

6、水平是32.9，按照臨沂市政府確定的城市化目標到2022年，全市城市化水平要達到50以上，這需要向城鎮(zhèn)轉移農業(yè)人口237萬人，同時臨沂城城市人口由現(xiàn)在的70多萬人要發(fā)展到2022年的100萬人。按3.5人一套房，每套100平方米計算， 2022年到2022年的10年里全市每年將需新建住宅500萬左右平方米，臨沂城每年需新建住宅70萬平方米左右，但根據(jù)2021年全市住房新開工面積113萬平方米(不包含平房建設)，臨沂城53萬平方米的情況來看，離城市化的要求還有相當差距，縣城和建制鎮(zhèn)的差距更大。并且臨沂市政府最近又提出把臨沂城建設成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市，這為房地產業(yè)打開了廣闊的發(fā)展空間。三、

7、開發(fā)模式1、用地主要經濟技術指標表項目指標單位規(guī)劃總用地11.66公頃其中居住組團用地6.65公頃非配套公建用地4.37公頃小區(qū)建筑面積11.25萬平方米其中小高層住宅面積7.78萬平方米高層住宅面積2.87萬平方米共建建筑面積0.80萬平方米居住總戶數(shù)800戶居住總人數(shù)2579人人口毛密度388人/公頃人口凈密度648人/公頃建筑密度15%容積率（不含二期商業(yè)）1.72綠地率（不含二期商業(yè)）56.6%平均層數(shù)（不含二期商業(yè)）11.67層非配套共建面積4.2萬平方米停車位（不含二期商業(yè)）899其中地下車庫899地上車位 2、方案A、B的配置配置情況方案A方案B電梯普通名牌門、窗普通高檔樓地面水

8、泥壓光高檔地面磚建筑外墻高級防水涂料精品外墻轉衛(wèi)生間、廚房裝修簡裝精裝防盜門高級防水涂料精品外墻轉采暖集體供暖鋁合金散熱片集中供暖地熱物業(yè)管理一般物業(yè)管理封閉式物業(yè)管理園林景觀普通綠化園林景觀3、開發(fā)策略（1） 項目的入市時機本報告假設在報告撰寫后數(shù)日內項目進入前期開發(fā)階段，在年底項目進入試營銷階段，在來年的現(xiàn)在樓盤進入熱銷階段。（2） 項目的開發(fā)節(jié)奏項目分兩期開發(fā)，在工程建設中要合理控制建設進度力爭使工程的建設與銷售計劃相符。，（3）項目成本控制項目在資金的使用上，要合理安排，在確保工程質量的基礎上盡量減少項目的財務壓力，在資金控制上，以設計為重點。以主動控制為主，通常情況下，項目投資控制的

9、標準就是投資（預算計劃。）四、成本費用2、成本費用構成（1）土地出讓費用土地費用主要包括土地購置費、土地契稅、拆遷補嘗費、城市綜合開發(fā)費等。？（2）前期工程費前期工程費主要包括：開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘查以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。（3）建筑安裝工程費建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修費用。（4）基礎設施配套費用基礎設施配套費又稱紅線內工程費主要包括項目的供水、排水、排污、綠化、供熱、小區(qū)道路建設等。（5

10、）公共建筑配套費用公建配套工程主要是指小區(qū)內的會所、幼兒園等，不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的費用。（6）不可預見費用 不可預見費用主要包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎或是其他工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。（7）管理費用主要內容包括：公司經費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、管理人員工資等。按（土地使用權出讓金及征地費+前期工程費+房屋開發(fā)費）3%。（8）銷售費用銷售費用是指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。（9）財務費用財務費用是指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款利息和其他財務

11、費用。成本構成表序號項目合計(萬元)單位成本（元/平方米）方案A方案B方案A方案B1土地成本557855785245242前期工程費213021302002003建安工程費12021132458919984公建配套費960104090985不可預見費用75582170776管理費用42945640437利息費用68475564718銷售費用6967426367總計2323624767194220781、銷售單價的確定（1）市場比較法技術路線、可比實例的選取方案A售價（均價）市場比較法綜合修正系數(shù)表 單位：（元/平方米）項目名稱修正因素張王莊小區(qū)后園馨園小區(qū)北園小區(qū)園中苑河畔花園成交（預期）價格

12、1260028003200交易情況修正1111交易時間修正11.051.01.05區(qū)域因素修正10.900.951.05個別因素休整10.950.951.10所占比例10.400.300.30本項目的相對價格2822275131002639方案B售價（均價）市場比較法綜合修正系數(shù)表 單位：（元/平方米）項目名稱修正因素張王莊小區(qū)宋王莊小區(qū)同心小區(qū)沂河花園成交（預期）價格1350030003588交易情況修正1111交易時間修正11.051.01.02區(qū)域因素修正11.01.01.05個別因素休整11.00.971.03所占比例10.400.400.20本項目的相對價格2822333330923

13、252（2）成本法成本法定價主要是從項目開發(fā)成本的角度對目標項目進行定價，主要思路是項目開發(fā)的各種成本費用、稅費等累加后再加上開發(fā)商一定的預期利潤之和。成本法所確定的銷售價格一般作為項目的銷售底價。方案A成本法定價P=1942(1+30%)=2525（元/平方米）結合市場比較所確定的2822元/平方米的市場上限價格，我司建議方案A銷售單價為2700元/平方米方案二成本法定價P=2078（1+30%）=2701（元/平方米）結合市場比較所確定的3220元/平方米的市場上限價格，我司建議方案A銷售單價為3080元/平方米項目的總銷售收入表項目數(shù)量單價(萬元)總額(萬元)方案A方案B方案A方案B住宅

14、10.65(萬平方米)0.270.3082875532802地下車庫899(個)6653945394總計3414938196五、兩方案的經濟技術分析1、項目的盈虧平衡表盈虧平衡點。影響本項目住宅出售稅前利潤的主要因素主要為建筑工程投資、住宅的出售價格等。這些因素受政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經濟利益。盈虧平衡點就是上述因素向不利的方向變動，達到項目的利潤為零時的臨界點。項目的盈虧平衡分析表因素建安投資項目銷售總價銷售率方案A方案B方案A方案B方案A方案B因素現(xiàn)在估算值23236247673414938196100%100%因素盈虧平衡點的變化38.90%45.70%

15、-25.22%-28.22%-25.67%-28.22%因素盈虧平衡點值3227536085.5257242741775.33%71.78%2、項目的敏感性分析影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售率、建設周期等因素，據(jù)市場預測，開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的變化的是建筑工程投資和銷售價格，通過分別對建安投資和銷售價格分別上下波動5%、10%、15%的分析發(fā)現(xiàn)，方案A對銷售價格反映比較靈敏，方案A、方案B對建筑投資的反映都比較靈敏，所一在設計與工程建設階段應加強頭投資的控制。3、項目的風險分析（1）政策風險最近國家面對新一輪的房地產熱出臺了一系列的政策，比如“121文件”、

16、“8.31大限”等，同時近來銀行又提高了利率，在房地產的致命點資金、土地上進行了調控，這些因素增加了當前房地產開發(fā)的成本，種種跡象表明國家新一輪的宏觀調控還可能繼續(xù)。（2）市場風險本項目的市場風險主要在于當?shù)氐母偁帢潜P與潛在的競爭樓盤和消費者對項目的認可度，調研發(fā)現(xiàn)，項目周圍正在銷售的樓盤不是分多，這對項目的推出提供了一個比較好的機會；但調研后的數(shù)據(jù)分析結果顯示，項目周圍的消費者所能接受的價位主要在1500元/平方米-1800元/平方米，同時對本項目位置有64%的被訪者認為一般，所以項目所面臨的市場風險主要在項目本身的定位。（3）財務風險從項目的盈虧平衡分析中可以發(fā)現(xiàn)，兩個方案的銷售率的盈虧平

17、衡點分別高達75.33%和71.78%，都超過了警戒線（70%），這可能與項目早期開發(fā)中對基礎設施投入過多有關，或與本項目的定價保守有關，但還也說明了項目存在很大的銷風險。項目建議通過以上分析，本著滿足市場與社會需求、尊重自然開發(fā)原則，方案二具有很強的適應性和廣闊的發(fā)展前景。并且，方案二的經濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率的內部收益率，項目盈利水平高，并且抗風險性能比較強，具有很強的可行性。合計第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度341493414.93414.95122.355122.356829.85122.353414.91707.

18、45287752877.52877.54316.254316.2557754316.252877.51438.755396539.6539.6809.4809.41079.2809.4539.6269.829373.792323.62323.63673.223673.223360.4353360.4353938.4073360.4351969.2041391.232232362323.62323.63485.43485.42323.62323.62323.62323.61161.81161.81878.195187.8195187.8195281.7293281.7293375.639281.7293187.819593.909754259.593755.1062755.10621239.168755.1062619.5842135.52214775.212-2323.6-2323.6-258.32-258.321761.9151761.9152891.3931761.9151445.696