農(nóng)貿(mào)市場策劃方案

1、農(nóng) 貿(mào) 市 場 策劃方案 一.項目評價 項目位置項目位置： 地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。 周邊環(huán)境周邊環(huán)境： 地處中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。 紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā) 達(dá)。 地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線路、車站眾多。 二.大環(huán)境分析 1.1.政府宏觀計劃政府宏觀計劃: : 經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，政府對城 區(qū)進行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費 觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴(yán) 格。同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮 演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市

2、消 費異軍突起的形勢下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場再也無法守株待兔。 隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推 進農(nóng)貿(mào)市場的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計劃 的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修 建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場（不包括大棚市場）。成都將 掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃 金口岸內(nèi)。 2.2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變: : 地 點從室外到室內(nèi)的遷徙； 形 態(tài)從簡陋到精致的蛻變； 經(jīng)營管理者從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。 3.3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢 所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓 勵支

3、持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對 不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng) 貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市 場進行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng) 營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營 生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。 4.4.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢 近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營 慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、 商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子” 工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的 有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成 長性和投資風(fēng)險小的因素

4、國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄 悄成為中小投資客的新寵。 農(nóng)貿(mào)市場超市化是舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由 于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子” 工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。 三、定位分析 根據(jù)市場調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基 本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的 商業(yè)價值，必須依托強大的居住人群得以實現(xiàn)。項目的居住 人群消費需求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況 和商業(yè)價值。 由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳 細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào) 市場的真實需求后，才能合理的制定項目產(chǎn)品規(guī)劃，項目

5、 年的經(jīng)營權(quán)銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式。 項目地處市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)的影響，未 來時期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動 為主的商務(wù)人群，當(dāng)商務(wù)功能人群最大化時，項目就有可能 失去終端消費人群。 如何規(guī)避和適應(yīng)的必然擴張對項目帶來的壓力和 風(fēng)險。將是保證項目長期經(jīng)營和實商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。 成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場 為主（大棚蔬菜攤位圍合門市臨街商鋪），在形式 上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品 設(shè)計的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位 置相對較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其 累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)

6、營環(huán)境還有很大 距離； 現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和 影響，受城市經(jīng)濟發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為 必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、 經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。 關(guān)鍵詞： 立體：在產(chǎn)品設(shè)計上導(dǎo)入百貨經(jīng)營的理念，優(yōu)化人 流動線、 提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營環(huán)境，最大化項目 價值。 超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場的 先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營的競爭優(yōu)勢 和項目的增值。 三項要求： 建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：健康、方便、舒適。 功能上必須滿足立體概念的實現(xiàn)，營造立體的經(jīng)營環(huán)境，提 升項目的整體價值。 布置

7、上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可 持續(xù)性。 產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標(biāo)，新的“立體農(nóng)貿(mào)超 市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn) 。 產(chǎn)品設(shè)計建議產(chǎn)品設(shè)計建議 項目單層建筑面積均在以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào) 市場的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細(xì)的業(yè)態(tài) 優(yōu)勢消除面積不足的影響。 普通的農(nóng)貿(mào)市場由于硬件和消費習(xí)慣的限制，經(jīng)營很難延伸到三層以上， 而農(nóng)貿(mào)市場三層以上的其他業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因為農(nóng)貿(mào)市 場的經(jīng)營特點影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營，建筑設(shè)計必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極 影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。 建立高效率、舒

8、適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市 場經(jīng)營瓶頸，在主要通道設(shè)置電動扶梯引導(dǎo)人流，提升項目的經(jīng)營競爭 力，最大化項目整體價值。 項目的整體建筑功能設(shè)計，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營需求，還應(yīng)該考 慮對其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來項目的調(diào)整空間。 業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必 須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上； 根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格的要求，在大框架 之后就很隨意，不注重項目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使 市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起

9、 來的可能。 所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時要把握以下兩點： 市場產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。 市場消費需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。 規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補，最大化利用人流提高項目整體經(jīng)營環(huán)境， 最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證項目的整體價值最大化。 客戶生態(tài)鏈：客戶生態(tài)鏈： 終端消費群體終端消費群體項目經(jīng)營商家項目經(jīng)營商家項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主 終端消費群體：終端消費群體： 項目區(qū)域內(nèi)的居住人群項目區(qū)域內(nèi)的居住人群 項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群 項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體 項目經(jīng)營商家：項目經(jīng)營商家： 即將拆除的南糠市

10、農(nóng)貿(mào)市場、義學(xué)路市場的經(jīng)營商家；即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場、義學(xué)路市場的經(jīng)營商家； 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都經(jīng)營者；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都經(jīng)營者； 泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者； 經(jīng)營權(quán)業(yè)主：經(jīng)營權(quán)業(yè)主： 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都投資者；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都投資者； 泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者； 成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者； 關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投 資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，相對風(fēng)險極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比 農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。 新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造

11、房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡，因其 具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的成都市民們看好，并培養(yǎng) 了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟投資群體。 農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊 人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費 者，這樣對投資者來說，有比較可靠的投資回報，當(dāng)然愿意買。 價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格； 投資回報計算 以一個蔬菜攤位來做計算演示： 總投資55500元 月租金收益：370元 年租金收益：4440元 30年經(jīng)營權(quán)總收益：133200元 除去投資成本后年回報：4.67% 很明顯,30年經(jīng)營權(quán)投資相對產(chǎn)權(quán)投資回報過低； 所以

12、，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)， 要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來的價要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來的價 格才能對投資者具有吸引力，才能被市場所接受，得到投格才能對投資者具有吸引力，才能被市場所接受，得到投 資者的認(rèn)可才能順利的完成銷售，實現(xiàn)快速的資金回收。資者的認(rèn)可才能順利的完成銷售，實現(xiàn)快速的資金回收。 項目優(yōu)勢及機會點項目優(yōu)勢及機會點 ： 項目項目定位定位分析分析。 商業(yè)價值商業(yè)價值優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析。 商業(yè)核心商業(yè)核心區(qū)位區(qū)位，人氣、商氣鼎盛。，人氣、商氣鼎盛。 商業(yè)商業(yè)配套的酒店、餐飲配套的酒店、

13、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。 地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線、車站眾多，項目地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線、車站眾多，項目 消費人群輻射半徑巨大。消費人群輻射半徑巨大。 借勢：借勢： 農(nóng)貿(mào)市場的升級是舊城改造和市容整農(nóng)貿(mào)市場的升級是舊城改造和市容整 頓的產(chǎn)物，由于項目符合城市規(guī)劃和政府頓的產(chǎn)物，由于項目符合城市規(guī)劃和政府 政策導(dǎo)向，且涉及政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子菜籃子”工程，所以工程，所以 收益穩(wěn)定，投資當(dāng)然有保障。收益穩(wěn)定，投資當(dāng)然有保障。 項目劣勢及威脅點：項目劣勢及威脅點： 項目附近項目附近農(nóng)貿(mào)市場競爭農(nóng)貿(mào)市場競爭，影響項目前期招商。，影響項目前期招商。 項目附近的居家人群多為

14、事業(yè)單位或企業(yè)單位項目附近的居家人群多為事業(yè)單位或企業(yè)單位 人員，缺乏消費積極性且消費力度有限。人員，缺乏消費積極性且消費力度有限。 農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)投資回報相對產(chǎn)權(quán)投資回報較農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)投資回報相對產(chǎn)權(quán)投資回報較 底，經(jīng)營權(quán)投資對投資者吸引不大。底，經(jīng)營權(quán)投資對投資者吸引不大。 項目地處商務(wù)中心區(qū)域，周邊人群多以商務(wù)活項目地處商務(wù)中心區(qū)域，周邊人群多以商務(wù)活 動為主，缺乏目標(biāo)消費人群。動為主，缺乏目標(biāo)消費人群。 未來隨著中央商務(wù)區(qū)的擴張，項目區(qū)域內(nèi)的居未來隨著中央商務(wù)區(qū)的擴張，項目區(qū)域內(nèi)的居 住人群將由居家型演化為商務(wù)型，當(dāng)商務(wù)人群最住人群將由居家型演化為商務(wù)型，當(dāng)商務(wù)人群最 大化時，項目有

15、可能失去終端消費群體。大化時，項目有可能失去終端消費群體。 完善項目的需求分析，通過詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律完善項目的需求分析，通過詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、 科學(xué)的分析項目所處區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求，合理的制定項目產(chǎn)品科學(xué)的分析項目所處區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求，合理的制定項目產(chǎn)品 規(guī)劃，為項目年的經(jīng)營權(quán)銷售找到市場所接受的推廣方式。規(guī)劃，為項目年的經(jīng)營權(quán)銷售找到市場所接受的推廣方式。 優(yōu)化項目建筑設(shè)計、人流動線設(shè)計、立體交通設(shè)計，致力打造成都新優(yōu)化項目建筑設(shè)計、人流動線設(shè)計、立體交通設(shè)計，致力打造成都新 型農(nóng)貿(mào)市場典范，最大化項目整體商業(yè)價值。型農(nóng)貿(mào)市場典范，最大化項目整體商業(yè)價值。 梳理租金與業(yè)態(tài)梳理租金與業(yè)態(tài)、消費需求與產(chǎn)品供給的關(guān)系，根據(jù)市場調(diào)查和