彭山·時代廣場市場調(diào)計劃書

1、彭山時代廣場市調(diào)計劃1、 市調(diào)目的主要通過市場調(diào)查確立本項目的定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格，可作為項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并對項目的后續(xù)開發(fā)提供可具參考價值的數(shù)據(jù)資料。2、 區(qū)域背景2.1彭山市簡介彭山位于成都南部，與成都的新津、雙流兩縣相連，距離成都45公里，距離雙流國際機場28公里，距離眉山市區(qū)12公里，是眉山融入成都的只要交通干道，區(qū)域面積465平方公里，轄9鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，總人口35萬左右。2.2 彭山城市規(guī)劃彭山縣按照天府新區(qū)的標準來建設“全域彭山”， 為彭山鄉(xiāng)鎮(zhèn)帶來前所未有的發(fā)展機遇：青龍鎮(zhèn)全域被納入天府新區(qū)范圍；這都為加快實現(xiàn)與成都“有特色、無落差”提供

2、了條件。彭山正在奮力建設成為現(xiàn)代工業(yè)新城、歷史文化名城、生活品質(zhì)之城。區(qū)域劃分。將11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分為四大區(qū)域：東部區(qū)域（黃豐鎮(zhèn)、錦江鄉(xiāng)）、成彭大道區(qū)域（牧馬鎮(zhèn)、江口鎮(zhèn)、武陽鄉(xiāng)）、濱江大道區(qū)域（青龍鎮(zhèn)、觀音鎮(zhèn)）、工業(yè)大道區(qū)域（公義鎮(zhèn)、謝家鎮(zhèn)、義和鄉(xiāng)、保勝鄉(xiāng)）。在編制規(guī)劃時注重區(qū)域?qū)樱瑢崿F(xiàn)“沿江”（水系）、“沿路”（三箭齊發(fā)）的規(guī)劃控制與覆蓋。多規(guī)銜接。在編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃大會戰(zhàn)中6個規(guī)劃時，做到“六規(guī)融合”，“一致體現(xiàn)”。同時，加強與縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、縣城總體規(guī)劃、縣域新村建設總體規(guī)劃等上位規(guī)劃及專項規(guī)劃的銜接，注意與周邊區(qū)域規(guī)劃的協(xié)調(diào)，實現(xiàn)區(qū)域路網(wǎng)等基礎設施無縫銜接、區(qū)域功能協(xié)調(diào)發(fā)展，做到“一張藍圖繪

3、徹底”。立足“四種模式”。在編制規(guī)劃時，充分考慮“以工為主、以城為主、以農(nóng)為主、以游為主”在規(guī)劃中的具體落實和體現(xiàn)，以“四種模式”來推進“四個轉變”。著力綠水景文。注重生態(tài)、體現(xiàn)品質(zhì)。按照眉山全域天府新區(qū)，融入成都、同城發(fā)展、無縫對接、標準一致的規(guī)劃理念，按照建設“生活品質(zhì)之城”、“五百米見綠、一千米見水”的要求，做足“綠”、做活“水”、做美“景”、做特“文”。3、 市調(diào)內(nèi)容3.1市調(diào)范圍：根據(jù)彭山項目所處的地理位置及地塊特征，確定本次市調(diào)范圍為整個彭山市，已建及在建項目的商業(yè)調(diào)查，重點區(qū)域為本項目周邊輻射10公里范圍。3.2 市調(diào)對象：l 彭山主要商業(yè)項目，競爭對手市場調(diào)查l 青龍場/青龍鎮(zhèn)

4、片區(qū)商業(yè)及酒店項目l 彭山酒店項目l 商鋪投資者（區(qū)域、年齡）l 各種商業(yè)項目具體經(jīng)營者（租賃用戶）l 各種商業(yè)的具體消費者3.3市調(diào)方法l 重點/競爭項目踩點l 深度訪談l 定量問卷式3.4 市調(diào)內(nèi)容針對項目區(qū)域內(nèi)相關商業(yè)項目，側重了解項目周邊的業(yè)態(tài)形成、建筑規(guī)模、經(jīng)營狀態(tài)、租金水平、客流量及消費者特征等內(nèi)容。3.4.1 項目基本信息：項目名稱、具體位置、建筑面積、業(yè)態(tài)分布、開業(yè)時間、建筑檔次、層高、裝修情況；3.4.2 經(jīng)營模式：開發(fā)后持有經(jīng)營、開發(fā)后整售、開發(fā)并進入穩(wěn)定經(jīng)營期后帶租約整售、售后返租；3.4.3 項目售價、租金3.4.4 項目客戶來源及特征：投資客戶來源、租賃客戶來源（區(qū)域

5、、年齡、投資/租賃能力）3.4.5 項目優(yōu)劣勢分析：目前的存在的問題及優(yōu)勢所在。3.4.6 客戶對商鋪的具體需求：數(shù)量、樓層、面積大小、價格承受能力（單價/總價）配套、租金水平、物業(yè)管理、層高/面寬、電梯、車位要求；3.4.7 對本項目的接受程度、對擬開發(fā)產(chǎn)品的接受程度、對價格的接受程度、本項目的優(yōu)劣勢；4、 市調(diào)流程及時間安排時間安排工作內(nèi)容市調(diào)工作計劃擬定1天路街構成主干道分布、長寬度、建筑新舊度、代表性商業(yè)分布1天商圈業(yè)態(tài)構成商圈的大致比列關系，主要干道的商戶總量、種類、品質(zhì)、經(jīng)營概況1天商業(yè)競爭趨勢同質(zhì)的商業(yè)，互補的商業(yè)，同檔次的商業(yè)，過量的商業(yè)業(yè)態(tài)，主要競爭手段1天客流量及消費特征年

6、齡、職業(yè)、來源、目的1天交通干道及出入口消費者的基本交通工具，工具快線及連接區(qū)域，停車數(shù)量及便利性3天商圈周邊寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公司、機關單位、重點住宅等數(shù)量2天商圈物業(yè)物業(yè)服務情況及收費標準，供求與租賃概況、單價走勢、租售比列、空置率1天在建項目在建及重點規(guī)劃商業(yè)個案1天客戶訪談商業(yè)市調(diào)表5、 市調(diào)結果分析及項目建議6、 附錄附近1：競品項目市調(diào)表樓盤名稱： 調(diào)研時間： 調(diào)研人員：項目基本情況項目名稱地理位置交通狀況開發(fā)商銷售代理公司商業(yè)運營公司項目性質(zhì)功能定位目標消費群開盤時間竣工時間開業(yè)時間售樓電話銷售招商位置總建筑面積商業(yè)面積停車位面積產(chǎn)權年限電梯類型數(shù)量建筑指標建筑結構

7、層高柱距通道寬度停車位形式及價格建筑材料及裝飾建筑風格外立面外墻 屋頂 門窗公共區(qū)域廣場 公共走道內(nèi)部外墻 地面 內(nèi)部門窗 燈光照明配套設施空調(diào)設施衛(wèi)生間數(shù)量及分布收銀臺及atm安防設施班車數(shù)量路線發(fā)車頻率信息管理系統(tǒng)電話 閉路 傳真 寬帶網(wǎng)絡業(yè)態(tài)分布及價格情況樓層單層建筑面積業(yè)態(tài)規(guī)劃及進駐品牌單店經(jīng)營面積層高銷售價格租賃價格租售率地下一層一層二層三層其他樓層備注租售模式租賃租賃模式出租率租賃者租賃年限物業(yè)管理費經(jīng)營模式銷售銷售模式銷售率反租返租價格返租年限可否自營返租期滿處理方式返租回報支付方式返租回報率抽取點數(shù) 經(jīng)營狀況商戶數(shù)總商戶數(shù)產(chǎn)權商戶數(shù)租賃商戶數(shù)總銷售額(天)客流量日均客流量節(jié)假客

8、流量客源構成客源消費額(日)推廣情況推廣主題媒體選擇廣告頻率促銷活動主題效果分析其他周邊商業(yè)環(huán)境評價項目位置圖項目平面圖商鋪銷售分析商鋪租賃分析客戶群分析項目優(yōu)勢分析項目劣勢分析附件2：市場需求調(diào)研表 請問您近期是否有購買商鋪需求 1、有 2、沒有若有，預計多長時間內(nèi)？1、半年內(nèi) 2、一年內(nèi) 3、一到兩年4、兩到三年 5、三年以后請問您的購買商鋪的目的是1、自用 2、投資升值 3、其他 您打算購買商鋪建筑面積在1、10以下 2、1020 3、2540 4、4580 5、100以上您所需求的商業(yè)的業(yè)態(tài)應該是1、服裝 2、超市 3、娛樂 4、美食 5、其它 您對商業(yè)的基本要求是：最重要 ， 其次

9、， 再次 。1、面積 2、單價/總價 3、樓層 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃 4、層高 5、其他 您購買商鋪最關注的因素是（三項）： 、 、 。1、價格 2、面積 3、區(qū)域成熟度 4、交通方便度 5、業(yè)態(tài)規(guī)劃水平 6、物業(yè)管理 7、開發(fā)商品牌實力 8、投資升值潛力您希望購買商鋪的樓層是1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6、其他 如果有價格、面積合理的商業(yè)投資在區(qū)域，您會考慮購買嗎？1、會 （直接問下一題） 2、不會不會的原因是： 。（多選）1、擔心價格高 2、區(qū)域成熟度不夠 3、周邊配套不完善4、項目規(guī)模小 5、其他 按目前市場情況，您能接受區(qū)域的商業(yè)單價范圍在： 元/。1、4500-6000 2、6000-80

10、00 3、8000-10000、4、10000-15000、5、15000-20000按目前市場情況，您能接受該區(qū)域的商鋪總價范圍在： 萬元。1、25以下 2、2530 3、30-35 4、35-405、45-50 6、50-55 7、55-60 8、60以上您能接受的物業(yè)管理費范圍： 。1、2.5元/ 2、3元/ 3、4元/ 4、5元/請您例舉最喜歡逛的商業(yè)。_ _、 _ _ _您獲取信息的最主要的渠道是： 。1、電視 2、報紙雜志 3、路牌廣告 4、親朋好友介紹 5、房展會請問您現(xiàn)在所住的區(qū)是： 。 工作地點是： 。1、xx區(qū) 2、xx區(qū) 3、xx區(qū) 4、xx區(qū)5、xx區(qū) 6、開發(fā)區(qū) 7、其它請問您的年齡范圍： 。1、25歲以下 2、25-35歲 3、35-45歲 4、45-55歲 5、55歲以上請問您的工作單位是： 。1、政府機關 2、事業(yè)單位 3、企業(yè) 4、個體 5、其他 請問您的職業(yè)是； 。1、機關/事業(yè)干部 2、中高層企業(yè)管理人員 3、老板 4、專業(yè)技術人員 5、普通員工 6、其他 請問您擁有的商鋪面積