土地增值稅的計(jì)算方法.doc

1、。土地增值稅的計(jì)算方法一、基本計(jì)算方法（一）增值稅稅額： 條例第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。增值稅稅額增值額增值稅稅率扣除項(xiàng)目金額扣除系數(shù)（二）增值額： 條例第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。增值額銷(xiāo)售收入扣除項(xiàng)目金額（三）銷(xiāo)售收入： 條例第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220 號(hào)）土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交

2、易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。1、一般銷(xiāo)售收入：（ 1）一般銷(xiāo)售收入的概念：細(xì)則第五條：條例所稱(chēng)收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。2、非直接銷(xiāo)售收入及自用：國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)。（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。按下列方法確認(rèn)收入： A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷(xiāo)售同類(lèi)房屋的平均價(jià)計(jì)算； B、按當(dāng)?shù)赝晖?lèi)房屋平均銷(xiāo)售價(jià)計(jì)算。（2）將

3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。（四）扣除項(xiàng)目金額：扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法：（條例第六條）扣除項(xiàng)目金額土地款開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用稅金其他扣除項(xiàng)目1、土地成本：。1。（1）細(xì)則第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款、按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220 號(hào)）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。2、開(kāi)發(fā)成本：（1）細(xì)則第七條 :成本包括：土地征用及拆

4、遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（2）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220 號(hào)）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題A、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。B、開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。C、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、開(kāi)發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用；細(xì)則第七條：費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能

6、超過(guò)按商業(yè)銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁?。金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和 10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除 。（2）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220 號(hào)）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題A、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金

7、額之和的 5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。B、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的 10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。D、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。財(cái)稅字 199548 號(hào)：利息的扣除按以下方法計(jì)算：（ 1）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)

8、行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；（ 2）對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！鞠嚓P(guān)鏈接】（1）金融機(jī)構(gòu)的概念：金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)專(zhuān)門(mén)從事貨幣信用活動(dòng)的中介組織。從我國(guó)目前的情況看我國(guó)金融機(jī)構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類(lèi)：貨幣當(dāng)局，又稱(chēng)中央銀行，即中國(guó)人民銀行。銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房?jī)?chǔ)蓄銀行。非銀行金融機(jī)構(gòu)。主要包括國(guó)有及股份制的保險(xiǎn)公司，城市合作社及農(nóng)村信用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財(cái)務(wù)公司，及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)。境內(nèi)開(kāi)辦的外資、僑

9、資、中外合資金融機(jī)構(gòu)。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)及駐華代表處。3。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過(guò)未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的單位或個(gè)人發(fā)生的，則按“不能提供金融機(jī)構(gòu)證明來(lái)處理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條 ( 一) 、( 二) 項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 10以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?！保?2）土地增值稅清算扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的劃分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地

10、產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用有比例限制，并且開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用可以做為加計(jì)扣除 20的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無(wú)意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。如果不細(xì)加區(qū)分，就會(huì)造成土地開(kāi)發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增?！纠?2 3】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生 1000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套成本為 1200 萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 50 萬(wàn)元（包括管理人員工資福利 5 萬(wàn)元，辦公設(shè)備折舊 5 萬(wàn)元，廣告和其他銷(xiāo)售的費(fèi)用 20 萬(wàn)元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻?/p>

11、供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為 10。分析：如果不對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加以剔除，通過(guò)計(jì)算：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本虛增30 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用虛增3010%3 萬(wàn)元，加計(jì)扣除金額虛增30 20%6 萬(wàn)元，共計(jì)扣除項(xiàng)目金額虛增303639 萬(wàn)元。由于扣除項(xiàng)目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。（ 3）土地增值稅清算成本與會(huì)計(jì)成本的主要區(qū)別國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建

12、筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積也就意味著如果稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如果房開(kāi)企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應(yīng)的預(yù)提費(fèi)用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的，也應(yīng)當(dāng)按原清算時(shí)的單位成本進(jìn)行相應(yīng)成本扣除，單位成本不再進(jìn)行調(diào)整。4?！纠?2 4】某房開(kāi)公司開(kāi)發(fā)100000 平方米的寫(xiě)字樓，己銷(xiāo)售95000 平方米。清算時(shí)，共發(fā)生扣除項(xiàng)目金額 9000 萬(wàn)元，則單位建筑面積成本費(fèi)用 900010900 元。在清算后，余下的 5000 平方米的寫(xiě)字樓一次性轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓金額為 800 萬(wàn)元，問(wèn)扣除金額多少元？扣除額為 5000 900450 萬(wàn)元。4、與轉(zhuǎn)讓房

13、地產(chǎn)有關(guān)的稅金；細(xì)則第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅財(cái)稅字 199548 號(hào)：對(duì)于印花稅通過(guò)“管理費(fèi)用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。5、其他扣除項(xiàng)目土地增值稅暫行條例細(xì)則：第七條第六項(xiàng)：根據(jù)條例第六條第五項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。財(cái)稅字 199548 號(hào)：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計(jì)扣除 20%的基數(shù)；代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、未作為收入的，不許扣除。6、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題：國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)（1）提供“前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、

14、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：”四項(xiàng)資料不真實(shí)或不符合清算要求，稅務(wù)部門(mén)可根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門(mén)造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項(xiàng)費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的派出所、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”或“無(wú)償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公益事業(yè)的”，其成本、費(fèi)用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先計(jì)算收入，再準(zhǔn)予扣除成本費(fèi)用。（3）銷(xiāo)售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率為 30%、4

15、0%、 50%、60%四個(gè)檔次。具體應(yīng)適用哪一級(jí)稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率增值額扣除項(xiàng)目金額100%細(xì)則規(guī)定：1、增值率未超過(guò)50%的（含 50%）土地增值稅稅額增值額30%2、增殖率在 50% 100%（含 00%）之間的。5。土地增值稅稅額增值額 40%扣除項(xiàng)目金額 5% 3、增殖率在 100%200%（含 200%）之間的土地增值稅稅額增值額 50%扣除項(xiàng)目金額 15% 4、 增殖率超過(guò) 200%的土地增值稅稅額增值額 60%扣除項(xiàng)目金額 35% 公式中的 5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。（六）其它問(wèn)題：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函 2010220 號(hào)）

16、八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金二、綜合案例分析：【例 2 5】某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)， 2006 年 1 月立項(xiàng)開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。1、發(fā)總建筑面積21 萬(wàn)平方米房屋，其中住宅18 萬(wàn)平方米（含別墅樓1 萬(wàn)平方米）；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會(huì)所、物業(yè)樓計(jì)5000 平方米；小學(xué)5000 平方米；其他商業(yè)用房屋、寫(xiě)字樓等2 萬(wàn)平方米。2、取得 350 畝開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)時(shí)，支付土地款及相關(guān)稅費(fèi)2.1 億元；發(fā)生建筑成本 2.8 億元（不含項(xiàng)目借款利息）；發(fā)生各

17、項(xiàng)費(fèi)用4500 萬(wàn)元（印花稅通過(guò)“管理費(fèi)用”核算）。該項(xiàng)目共繳納各項(xiàng)稅費(fèi)：4208 萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅3757 萬(wàn)元，城建稅 263 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加150 萬(wàn)元，印花稅 38 萬(wàn)元。3、銷(xiāo)售房屋取得收入7.5 億元。4、整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1000 萬(wàn)元。該項(xiàng)目截至 2007 年底工程已經(jīng)全部竣工驗(yàn)收，并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對(duì)外銷(xiāo)售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。地稅部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地所得稅清算時(shí)，確認(rèn)：1、所取得的土地有 50 畝未用于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是用于另一個(gè)項(xiàng)目，此項(xiàng)目正在建設(shè)中，不具備清算條件。2、銷(xiāo)售收入中含普通房屋銷(xiāo)售5.9 億元；別墅和商業(yè)樓銷(xiāo)

18、售1 .6 億元（以銷(xiāo)售明細(xì)賬、售房合同為準(zhǔn)）。3、其中普通住宅分配給本公司職工 20 套， 2500 平方米，按每平方米 2000 元成本價(jià)入帳，實(shí)現(xiàn)收入 500 萬(wàn)元。4、以分配股利些形式分配給 5 位股東 5 套別墅，建筑面積 1000 平方米，未計(jì)收入。6。5、用新建商業(yè)房第一、二層2500 平方米對(duì)外投資，合伙開(kāi)辦一家餐飲公司，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)入餐飲公司。6、小學(xué)校 5000 平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付補(bǔ)償費(fèi)400 萬(wàn)元，未計(jì)收入。7、收取客戶退房違約金4 萬(wàn)元，記入“其他應(yīng)收款”。8、“應(yīng)付賬款”掛賬未付工程款3000 萬(wàn)元（對(duì)方科目“開(kāi)發(fā)成本”），憑據(jù)不足，經(jīng)到對(duì)方取證為虛增成本。

19、9、支付煤氣公司的煤氣工程款共計(jì)500 萬(wàn)元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費(fèi)收據(jù)。10、開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房有400 平方米用于企業(yè)辦公，并已經(jīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，未對(duì)外銷(xiāo)售。11、幼兒園、會(huì)所、物業(yè)樓5000 平方米作為配套設(shè)施，所有權(quán)歸全體業(yè)主，以后發(fā)生經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主委員會(huì)處置。計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅。1、確定收入 ：（1）普通住宅對(duì)外銷(xiāo)售平均價(jià)格（590000000400005000000）（ 1700002500） 3492.78 元出售給職工住宅應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入 3492.78 25008731950.00 元出售給職工住房已實(shí)現(xiàn)收入 5000000 元出售給職工住宅少計(jì)收入873195050000003731

20、950 元普通住宅共計(jì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入59000000040000 3731950 593771950元（2）其他用房外銷(xiāo)平均價(jià)格160000000（ 3000010002500400） 6130 元分配該股東別墅和投資分配該股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入 6130（ 10002500） 21455000 元其他用房應(yīng)實(shí)現(xiàn)總收入160000000 214550004000000185455000元2、確定扣除項(xiàng)目金額（ 1） 應(yīng)扣除開(kāi)發(fā)成本總土地成本： 210000000350（ 35050） 180000000元總開(kāi)發(fā)成本： 280000000虛列 30000000白條 5000000

21、245000000 元合計(jì)： 425000000 元平均單位成本 425000000（ 210000公共配套設(shè)施 5000） 2073 元用于辦公商用房成本 2073400829200 元該項(xiàng)目應(yīng)扣除開(kāi)發(fā)總成本425000000829200424170800 元（ 2）普通住房、其他用房占總建筑面積的比例：普通住房面積占總面積百分比（181）（ 210.5 ） 100% 83%。7。其他用房面積占總面積百分比 （18 17） 20.5 （ 210.5 ） 100%17%普通住宅、商業(yè)用房的實(shí)際應(yīng)扣除成本：普通住宅應(yīng)扣除開(kāi)發(fā)成本 424170800 83% 352061764 元其他用房應(yīng)扣除開(kāi)

22、發(fā)成本 424170800 17% 72109036 元（ 2）、確定應(yīng)扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用：普通住宅應(yīng)扣除費(fèi)用 35202176410%35206176 元其他用房應(yīng)扣除費(fèi)用 7210903610% 7210903 元（ 3）、確定應(yīng)扣除稅金普通住宅應(yīng)扣除：營(yíng)業(yè)稅金 5937719505%29688597.50 元城建稅 29688597.507%2078201.83 元教育費(fèi)附加 29688597.50 4% 1187543.90 元合計(jì) 29688597.502078201.83 1187543.90 32954343.23 元其他用房應(yīng)扣除：營(yíng)業(yè)稅金 1854550005%9272750 元城建稅 9272750 7%649093 元教育費(fèi)附加 22311950.00 4% 370910 元合計(jì) 9272750649093 37091010292753 元（ 4）、確定其他扣除項(xiàng)目：普通住宅應(yīng)扣除其他費(fèi)用 352061764 20% 70412353 元其他用房應(yīng)扣除其他費(fèi)用 7210903620%14421807 元（ 5）、扣除項(xiàng)目總額普通住宅扣除項(xiàng)目總額35206176435206176 32954343.23