房地產(chǎn)低首付買賣雙方稅負問題分析

1、房地產(chǎn)低首付買賣雙方稅負問題分析房地產(chǎn)低首付買賣雙方稅負問題分析例如，A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā) B項目，開盤日即不公開承諾只要 首付10%即能辦理七成按揭款。以總價 48萬元的單套商品 房為例，該企業(yè)將總價提升為 60萬元，客戶只需交 6萬元 即可成交，辦理按揭所需約 20%的首付款12萬元可以開具 發(fā)票但不需客戶支付，該企業(yè)將這12萬元以商業(yè)折扣進行處理。營業(yè)稅處理。營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā) 票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開 發(fā)票的，不論其在財務上如何處理， 均不得從營業(yè)額中扣除。就該公司的情況而言，如果不將折扣和房價款

2、開具在 同一張發(fā)票上，顯然要按照 60萬元全額繳納營業(yè)稅。由于 該企業(yè)開具發(fā)票的目的在于套取銀行按揭貸款，回籠資金，盡管可以按照折扣后凈額繳納營業(yè)稅，但是往往不能做到將 折扣和房價款開具在同一張發(fā)票上。因此，虛增收入12萬元存在多繳納營業(yè)稅金及附加12 X% =的可能。企業(yè)所得稅處理。國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知規(guī)定，企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。債權人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務人 提供的債務扣除屬于現(xiàn)金折扣，銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的， 應當按扣除現(xiàn)金折扣前的金

3、額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為財務費用扣除。企業(yè)因售出商品的 質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè) 因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折 讓和銷售退回，應當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。根據(jù)以上規(guī)定，企業(yè)給予客戶的20%折扣既不屬于商 業(yè)折扣，又不屬于銷售折讓，可以推理為提前承諾給客戶的 一種現(xiàn)金折扣，現(xiàn)金折扣不能直接沖減銷售收入，而是計入財務費用，所以企業(yè)所得稅確認收入60萬元，財務費用12萬元?？此茖{稅所得額沒有影響，但不能保證這種財務費用完全能獲得主管稅務機關認可而在稅前扣除。另外，

4、即便該公司可以將折扣額和房價款開具在同一張發(fā)票上，企 業(yè)所得稅收入也仍然要按照 60萬元計算。會計處理如下： 收取首付款：借：現(xiàn)金6財務費用12貸：預收賬款18。 收取按揭款：借：銀行存款42貸：預收賬款42。 結(jié)轉(zhuǎn)收入：借：預收賬款60貸：營業(yè)收入 60。土地增值稅處理。國家稅務總局關于土地增值稅清 算有關問題的通知規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具 商品房銷售發(fā)票 的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具 發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載 的售房金額及其他收益確認收入。對于該公司來說，如果折 扣額 開具發(fā)票，則以發(fā)票金額48萬元確認收入，否則以60 萬元確認收入，但是計入財務費用的折扣就不能進行抵減 了。但實際上以實際銷售價格48萬元計算確認收 入的可能性小。以60萬元計算，按照最低土地增值稅稅率計算，要 多繳納土地增值稅 12 XX30% =。點評：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 48萬元的商品房，盡管采 取提高售價辦法為客戶辦理了按揭套貸，自己及時獲得了資 金，但同時損失了稅收利益。不考慮企業(yè)所得稅，僅營業(yè)稅金及附加和土地增值稅就要多繳納+ =。企業(yè)48萬元的 商品房按60萬元出售，實際收益只有 60- 12-=。同時