房地產(chǎn)投資分析全套PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1 房地產(chǎn)投資分析全套房地產(chǎn)投資分析全套 第1頁/共51頁 第2頁/共51頁 第3頁/共51頁 第4頁/共51頁 第5頁/共51頁 第6頁/共51頁 第7頁/共51頁 第8頁/共51頁 第9頁/共51頁 第10頁/共51頁 第11頁/共51頁 第12頁/共51頁 項(xiàng) 目金額（萬元） 1 2 3 土地費(fèi)用420100% 前期工程費(fèi)28100% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10100% 建筑安裝工程費(fèi)9 91710%33%57% 公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi) 9663%33%4% 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用9933%33%33% 銷售費(fèi)用9917%50%32% 開發(fā)期稅費(fèi)36741%33%26% 其他費(fèi)用18355%3

2、3%12% 不可預(yù)見費(fèi)44933%33%3% 表表10-1 10-1 用用 款款 計(jì)計(jì) 劃劃 表表 第13頁/共51頁 第14頁/共51頁 序 號(hào)項(xiàng) 目總 投 資估算說明 1開發(fā)建設(shè)總投資12 391 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 420 28 10 9 917 96 99 99 367 183 449 722 2經(jīng)營資金 3項(xiàng)目總投資12 391 3.1 3.2 3.3 開

3、發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 12 391 表表10-2 10-2 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元單位：萬元 第15頁/共51頁 第16頁/共51頁 序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)12 34 5 6 1總投資 123911 9833 8246 11923315578 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 12391 11669 722 198 3 196 8 14 3824 3754 70 6119 5947 172 233 233 155 155 78 78 2資金籌

4、措 123911 9833824611923315578 表表10-3 10-3 投資使用計(jì)劃與資金籌措表投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元 第17頁/共51頁 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 其他 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 3 000 5 501 3 891 3 891 3 891 1500 483 483 483 1500 941 1383 1383 1383 4 094

5、2 025 2 025 2 025 23315578 續(xù)表續(xù)表10-3 10-3 投資使用計(jì)劃與資金籌措表投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元 第18頁/共51頁 第19頁/共51頁 稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率 營業(yè)稅5公益金5 城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10 教育費(fèi)附加3任意盈余公積金0 企業(yè)所得稅33不可預(yù)見費(fèi)4 房產(chǎn)稅（按租金） 12土地增值稅30、40、50超率 累進(jìn) 表表10-4 10-4 稅費(fèi)率表稅費(fèi)率表 單位：單位：% % 第20頁/共51頁 第21頁/共51頁 年份 類型 2345 高層樓房404020 多層樓房30303010 營業(yè)用房303040 表表10-

6、5 10-5 房屋銷售計(jì)劃表房屋銷售計(jì)劃表 單位：單位：% % 第22頁/共51頁 第23頁/共51頁 第24頁/共51頁 第25頁/共51頁 序號(hào) 項(xiàng) 目合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 1售房收入20 4861 5577 0057 1334028763 1.1 1.2 1.3 可銷售面積(平方 米) 平均售價(jià)(元/平 方米) 銷售比例(%) 122 660 100 45898 1696 37 45898 1 696 37 27764 1632 23 3100 1250 3 2經(jīng)營稅金及附加 1 127 86385 392 222 42 2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附

7、加 1 024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3土地增值稅 2 202 163732 754 454 99 4商品房銷售凈收 入 17 1581 3085 8885 9873352622 表表10-6 10-6 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 第26頁/共51頁 序號(hào) 項(xiàng) 目合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 1租房收入 18553 6666 1.1 1.2 1.3 可出租面積(平方米) 單位租金(元/平方米) 出租率(%) 528 1 000 80 660 1 000 100

8、660 1 000 100 2經(jīng)營稅金及附加 10 3 4 4 2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 9 1 3 3 3 3租金凈收入 175 50 62 62 4凈轉(zhuǎn)售收入 44 44 注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對(duì)值小于1時(shí)，用“”表示，以后各表同。 表表10-7 10-7 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 第27頁/共51頁 序號(hào) 項(xiàng) 目合 計(jì)1 2 3 4 5 6 1經(jīng)營收入20 6711 5577 0057 1864 0

9、94829 1.1 1.2 1.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 20 286 185 15577 0057 133 53 4 028 66 763 66 2經(jīng)營成本12 3489484 2664 3282 384423 2.1 2.2 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本(攤銷) 12 341 7 9484 2664 326 2 2 381 3 420 3 3出租房經(jīng)營費(fèi)用 31 9 11 11 4自營部分經(jīng)營費(fèi)用 5 自營部分折舊、攤銷 6自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7經(jīng)營稅金及附加1 1378638539522546 8土地增值稅 2 202 163 732754 454 99 9利潤總額4

10、 9543601 6221 7001 020251 表表10-8 10-8 損益表損益表 單位：萬元單位：萬元 第28頁/共51頁 10彌補(bǔ)以前年度虧損 11應(yīng)納稅所得額4 9543601 6221 7001 020251 12所得稅1 63511953556133783 13稅后利潤3 3192421 0871 139683168 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 17 14加:年初未分配利 潤 205 1129 15可供投資者分配的 利潤 2051 129 2 098581 143 16應(yīng)付利潤2 8212 09

11、8581143 A方 B方 C方 2 8212 098581143 17年末未分配利潤2051 129 續(xù)表續(xù)表10-8 10-8 損益表損益表 單位：萬元單位：萬元 第29頁/共51頁 第30頁/共51頁 序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 1現(xiàn)金流入20 7141557700571864094873 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 44 155770057133 53 402 8 66 763 66 44 2現(xiàn)金流出17 39519834192777219

12、521182316 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅) 開發(fā)產(chǎn)品投資 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 12 391 31 1 137 2 202 1 635 1983 382 4 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表表10-9 10-9 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元單位：萬元 第31頁/共51頁 3凈現(xiàn)金流量 3 319-1 983-

13、2 635-76752342 912557 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 -1 983-4 618-5 384-1502 7623 319 4所得稅前凈現(xiàn)金 流量 4 954-1 983-2 516-23157953 248 640 累計(jì)所得稅前凈 現(xiàn)金流量 -1 983-4 499-4 73010664 3144 954 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（FIRR） 28.77% 19.5% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 781 -45 投資回收期（年） 3.82 4.05 基準(zhǔn)收益率（ic） 20% 20% 續(xù)表續(xù)表10-9 10-9 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元單位

14、：萬元 第32頁/共51頁 序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1現(xiàn)金流入20 7141 5577 0057 1864 094873 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 售房收入 租房收入 自營收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 44 1 5577 0057 133 53 402 8 66 763 66 44 2現(xiàn)金流出17 3951 5002 8085 7473 2492 4781613 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 資本金 預(yù)售(租)收入用于 開發(fā)產(chǎn)品投資 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增

15、值稅 所得稅 3 000 5 501 31 1 137 2 202 1 635 1 5001 500 941 86 163 119 4 094 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表表10-10 10-10 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元單位：萬元 第33頁/共51頁 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 長期借款本金償還 流動(dòng)資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 償還其他應(yīng)付款 389 1 1297129 7 129 7 3凈現(xiàn)金流量3319-1500-1

16、252125839371615-740 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1500-2752-1493244440593319 計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率（FIRR） 39.16% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 909 基準(zhǔn)收益率（ic） 20% 續(xù)表續(xù)表10-10 10-10 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元單位：萬元 第34頁/共51頁 第35頁/共51頁 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1長期借款償還 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 年初借款本息累計(jì) 本金 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 還本 付息 年末借款本息累計(jì) 3891 722 3891 722

17、 483 14 14 14 483 483 483 1383 70 70 70 1866 1866 1866 2025 172 172 172 3891 3891 3891 233 1530 1297 233 2594 2594 2594 155 1452 1297 155 1297 1297 1297 78 1374 1297 78 2房地產(chǎn)投資人民幣借款 2.1 2.2 2.3 年初借款本息累計(jì) 本金 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 3891 722 483 14 483 483 1383 70 1866 1866 2025 172 3891 3891 233 2594 2594 15

18、5 1297 1297 78 表表10-11 10-11 長期借款還本付息估算表長期借款還本付息估算表 單位：萬元單位：萬元 第36頁/共51頁 2.4 2.5 本年按約定還本付息 還本 付息 年末借款本息累計(jì) 3891 722 14 14 483 70 70 1866 172 172 3891 1530 1297 233 2594 1452 1297 155 1297 1374 1297 78 3還本資金來源 7178427352054253 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 上年余額 攤銷 折舊 利潤 可利用售房收入 其他 7 7 171 178 4095 2976 2229

19、 3908 345 4償還等額還款本金129712971297 5償還長期貸款本金能力 7178297639082956 6長期借款償還期(年)6.00 續(xù)表續(xù)表10-11 10-11 長期借款還本付息估算表長期借款還本付息估算表 單位：萬元單位：萬元 注：有效利率為5.98%。 第37頁/共51頁 第38頁/共51頁 序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1資金來源276051 9834 440903071864094873 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 自營資產(chǎn)長期借款 自

20、營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款 房地產(chǎn)投資借款 短期借款 資本金 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 3 891 3 000 44 483 1 500 1 557 1 383 1 500 7005 2025 7133 53 4028 66 763 66 44 2資金運(yùn)用24 1071 9834 1927772534630591755 2.1 2.2 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資 (含方向稅) 自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè) 期利息 表表10-12 10-12 資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元單位：萬元 第39頁/共51頁 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

21、 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 房地產(chǎn)投資(含利息) 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 自營資產(chǎn)長期借款本金償還 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還 房地產(chǎn)長期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還 12 391 31 1 137 2 202 1 635 2 821 3 891 19833824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 2098 1297 155 11 225 454 337 581 1297 78 11 46 99

22、 83 143 1297 3盈余資金3 498248125818401034-883 4累計(jì)盈余資金2481507334643813498 續(xù)表續(xù)表10-12 10-12 資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元單位：萬元 第40頁/共51頁 序號(hào) 項(xiàng) 目 1 2 3 4 5 6 1資產(chǎn)1 983 5 1078 2195 9644 7703 498 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.3 1.4 流動(dòng)資產(chǎn)總額 應(yīng)收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 1 983 1 983 5 107 4 859 248 8 219 6

23、 713 1 507 5 964 2 618 3 346 4 770 389 4 381 3 498 44 3 454 2負(fù)債及所有者權(quán)益1 983 5 1078 2195 9644 7703 498 表表10-13 10-13 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元單位：萬元 第41頁/共51頁 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤 483 4

24、83 483 1 500 1 500 1 866 1 866 1 866 3 242 3 000 36 205 3 891 3 891 3 891 4 328 3 000 199 1 129 2 594 2 594 2 594 3 370 3 000 370 1 297 1 297 1 297 3 473 3 000 473 3 498 3 000 498 比率指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率(%) 流動(dòng)比率(%) 速動(dòng)比率(%) 24 37 47 43 27 續(xù)表續(xù)表10-13 10-13 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬單位：萬 元元 第42頁/共51頁 第43頁/共51頁 序 號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度 （%） 全

25、部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益 率（%） 凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期 （年） 0基本方案28878138 1 開發(fā)產(chǎn)品投資+102011240 -103921 55036 2 售房價(jià)格+103971 76936 -10177-20642 3預(yù)售款回籠進(jìn) 度 +1031494237 -1024139841 4 租房價(jià)格+1028878738 -1028777538 表表10-14 10-14 敏感性分析表敏感性分析表 第44頁/共51頁 80 60 40 20 0 -20 -40 -30 -20-10 010 20 3040 FIRR（%） 1 2 3 4 5 敏感性因素變動(dòng)（%） 1售房價(jià)格；2預(yù)售款回籠進(jìn)度；3租房價(jià)格； 4基準(zhǔn)收益率；5開發(fā)產(chǎn)品投資 圖圖10-1 10-1 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 第45頁/共51頁 第46頁/共51