桂平興寧商城招商方案

1、桂平興寧商城招商策劃方案目 錄一、 項(xiàng)目概況二、 市場(chǎng)環(huán)境分析三、 項(xiàng)目SWTO分析四、 項(xiàng)目定位五、 招商方式及管理運(yùn)營(yíng)策略六、 整合推廣策略七、 招商進(jìn)度按排八、 結(jié)束語(yǔ)一、 項(xiàng)目概況1、地理位置 興寧商城位于桂平市新天地步行街與桂南路交匯處，靠近一農(nóng)貿(mào)，坐擁桂南路、桂貴路、人民路三大客源。2、商業(yè)氛圍 新天地步行街是06年興建起來的新型商業(yè)步行街，這里是新舊商業(yè)區(qū)的結(jié)合地帶，在步行街內(nèi)聚集了眾多服裝專賣店、超市、藥店、飲食、大型網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)，開業(yè)之初，即吸引了大批市民特別是青年學(xué)生的目光。3、商場(chǎng)規(guī)模F1：1500F2：2000F3：2000二、 商業(yè)環(huán)境分析1、政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境桂平市是

2、中國(guó)縣級(jí)優(yōu)秀旅游城市，城區(qū)人口20多萬，享受著“中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)”、泛珠三角區(qū)啟動(dòng)建設(shè)以及貴港建設(shè)“玉貴走廊”等的優(yōu)惠政策，隨著國(guó)家繼續(xù)加大西部開放力度，桂平市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷壯大，且速度快，城區(qū)商業(yè)環(huán)境有了長(zhǎng)足的發(fā)展。2、城市商業(yè)環(huán)境桂平市的商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐步形成了以桂貴路、桂南路和人民路為核心的商業(yè)格局，目前仍以沿街商鋪經(jīng)營(yíng)為主，整個(gè)城市商業(yè)還處于街區(qū)式的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但近兩年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，桂平的商業(yè)格局有聚集的趨勢(shì)，其中的主力店對(duì)商圈的聚集起了的磁石作用，近年來先后出現(xiàn)了新天地步行街、桂平商廈、宏輝商廈、桂平商都等較現(xiàn)代的商住樓盤，經(jīng)過一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)，有些市場(chǎng)取得了較快的發(fā)展

3、，但也有些慘淡經(jīng)營(yíng)，舉步維艱?？梢灶A(yù)測(cè)，今后兩年，桂平市還將出現(xiàn)較多的商業(yè)樓盤，商業(yè)配套設(shè)施將越來越完善，將吸引更多的主力店進(jìn)駐，并且商場(chǎng)將向?qū)I(yè)化發(fā)展。3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 近年來，桂平的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，由于大多數(shù)樓盤以商住結(jié)合的形式呈現(xiàn)，桂平的商業(yè)市場(chǎng)也如“雨后春筍”般涌現(xiàn)，但對(duì)于一個(gè)只有20多萬人口的四級(jí)城市來說，呈現(xiàn)出了“消化不良”的癥狀。以下是項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)的比較： 名稱比較項(xiàng)目新天地步行街桂平商廈桂平商都宏輝商廈占地面積20000多約3000107畝5000多地段背靠人民路，連接桂南路與桂貴路桂南中路，距離步行街約800M。桂南中路桂南中路與桂平商廈相連。物業(yè)配套大型停車場(chǎng)、兩條規(guī)

4、劃路、一條百米步行街，有購(gòu)物手扶電梯。前有廣場(chǎng)，50米沿街商鋪停車場(chǎng)、中庭步行街地下停車場(chǎng)、電梯、內(nèi)街廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式沿街商鋪、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)一層沿街商鋪、二層小商鋪，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)一層沿街商鋪、二層小商鋪，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)未定業(yè)態(tài)組合服裝、超市、藥店、精品店、粉店、茶葉專賣、書店等一層服裝專賣店、鞋店、書店、理發(fā)店等一層診所、理發(fā)店等，二層旅游產(chǎn)品未定經(jīng)營(yíng)檔次中高中高中低未定經(jīng)營(yíng)環(huán)境好較好一般一般消費(fèi)群體1525歲的年輕人、初高中學(xué)生中青年居多還未開業(yè)還未開業(yè) 由以上比較分析可知，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，四個(gè)項(xiàng)目全部集中于桂南路，且都相聚不遠(yuǎn)，經(jīng)營(yíng)壓力可想而知。但興寧商城自有自己的優(yōu)勢(shì)，它所在的步行街，規(guī)模大，入市

5、早，已形成了較為固定的消費(fèi)群。4、居民消費(fèi)情況桂平市目前還是一個(gè)縣級(jí)旅游城市，市區(qū)人口僅20多萬，且居民的月收入普遍低于1500以下，相對(duì)來說，穩(wěn)定的消費(fèi)群體有限，并且居民的購(gòu)買力較弱，在接受調(diào)查的居民中月消費(fèi)支出預(yù)算在100元以下的占約四成，101300元的占約一半。近年來桂平市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們生活水平有了很大提高，但生活仍處于滿足衣食住行后的起步階段，大部分居民的消費(fèi)相對(duì)保守，儲(chǔ)蓄與小孩的教育生活費(fèi)用占絕大部分。但大部分年輕人的消費(fèi)觀念較超前，且負(fù)擔(dān)輕，有多少花多少，不乏超前消費(fèi)顧客。而大部分學(xué)生屬于知識(shí)文化人群，他們的消費(fèi)觀念是比較超前的，大部分家長(zhǎng)都比較寵愛小孩，他們具有相當(dāng)?shù)南M(fèi)能

6、力，且他們消費(fèi)帶有一定的盲目性，看見什么喜歡就買什么，呈現(xiàn)“你有我也要有，我要比你的好！”的心理?？偨Y(jié)：一、 新天地步行街的的顧客以1525歲年輕人居多，其中又以初高中學(xué)生為主項(xiàng)目的目標(biāo)群體適宜定位為青年人，以初高中學(xué)生為主。二、 桂平市民消費(fèi)能力不高，但青年人特別是學(xué)生消費(fèi)能力強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商品主要以中低檔適宜學(xué)生消費(fèi)為主。三、 桂平市商業(yè)市場(chǎng)主要以沿街商鋪為主引進(jìn)先進(jìn)商業(yè)理念，充分挖掘市場(chǎng)潛力，首開大型時(shí)尚服飾賣場(chǎng)是一個(gè)良好的機(jī)會(huì)。三、 項(xiàng)目SWOT分析1、 優(yōu)勢(shì) 企業(yè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)決策者具有獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光，具有超前的市場(chǎng)意識(shí)。首開大型時(shí)尚服飾賣場(chǎng)將是一個(gè)良好的機(jī)會(huì)，正所謂“先入為主”。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

7、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，坐擁桂南路，桂貴路人民路三大客源。統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，將加大項(xiàng)目成功砝碼。步行街入市早，規(guī)模較大，已形成了一定的顧客群，興寧商城“坐享其成”！興寧商城將成為步行街的主力店，將產(chǎn)生強(qiáng)大磁場(chǎng)效應(yīng)，吸引更多客源；此為項(xiàng)目的獨(dú)享優(yōu)勢(shì)，也是項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)。2、 劣勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì)此為二次招商，招商風(fēng)險(xiǎn)及難度加大。競(jìng)爭(zhēng)較激烈，商家經(jīng)營(yíng)壓力大，新天地步行街，以及離此不遠(yuǎn)的桂平商廈有較多經(jīng)營(yíng)服裝類的商鋪，大大分流客源。項(xiàng)目所在地的客流量不均衡，呈波浪起伏狀，即周六周日節(jié)假日人流量較大，平時(shí)人流量較少，白天人流量少，晚上人流量較多。3、 機(jī)會(huì) 共享機(jī)遇 桂平市人民生活水平及消費(fèi)能力逐漸提高，商業(yè)環(huán)境有

8、了較快的發(fā)展。 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，桂平的商業(yè)市場(chǎng)正逐漸向現(xiàn)代化，專業(yè)化發(fā)展。 越來越多的外地投資者進(jìn)入，帶動(dòng)本地的商業(yè)發(fā)展。 獨(dú)享機(jī)遇率先引入聯(lián)營(yíng)方式，以及先進(jìn)管理理念，興寧商城作為桂平首家規(guī)范化管理運(yùn)營(yíng)商城，在一定的時(shí)期內(nèi)，樹立起了“先入為主”的優(yōu)勢(shì)。4、 威脅 直接威脅城區(qū)人口較少，僅20多萬，居民收入水平偏低，穩(wěn)定的消費(fèi)群體有限，并且居民的購(gòu)買力較弱。 間接威脅越來越多的商業(yè)樓盤出現(xiàn)，將加大競(jìng)爭(zhēng)激烈度。四、 項(xiàng)目定位1、 市場(chǎng)定位 集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食等多功能于一體的時(shí)尚購(gòu)物商場(chǎng)。2、 經(jīng)營(yíng)定位 二層敞開經(jīng)營(yíng)，三層獨(dú)立小商鋪，整體統(tǒng)一管理。3、 業(yè)態(tài)定位F1：興寧

9、商城數(shù)碼廣場(chǎng)（與移動(dòng)合作）F2：青年時(shí)尚購(gòu)物商城主營(yíng)各類中低檔時(shí)尚服裝；F3：興寧街女人世界 皮鞋箱包：主營(yíng)各類中低檔皮革箱包； 針織用品：主營(yíng)內(nèi)衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等； 化妝用品：主營(yíng)中低檔香水類、口紅類、護(hù)膚類、潔容類、美甲類、美發(fā)類等； 仿真飾品：仿真珠寶項(xiàng)鏈等； 風(fēng)情飾品：主營(yíng)頭飾類、服飾類、手機(jī)飾品類、假發(fā)類、仿真首飾、民族風(fēng)情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等； 美容美甲類：主營(yíng)美容、美發(fā)、美甲等。 貼紙照：貼紙照、自助卡拉OK等吸引年輕人的玩意。 西餐主力店：如麥肯姆。4、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 滿足桂平市以周邊縣鎮(zhèn)年輕人，初高中學(xué)生的消費(fèi)需要，打造成為桂平市年青一族

10、的時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，桂平市濃縮版的“裕豐商場(chǎng)”。五、 招商策略及管理運(yùn)營(yíng)方式由于前期商場(chǎng)操作不當(dāng)，造成經(jīng)營(yíng)不理想，此為二次招商，當(dāng)慎之又慎，一著不慎，全盤皆輸，且要想再次啟動(dòng)，則難上加難；現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。多年的商業(yè)歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的購(gòu)物中心，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。綜合桂平市的商業(yè)特點(diǎn)以及我司豐富的商業(yè)地產(chǎn)操作管理經(jīng)驗(yàn)，我司建議，興寧商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，按此操作得當(dāng)，商城必定大發(fā)異彩，梅天二度。1、 招商

11、策略1） 由我司負(fù)責(zé)引進(jìn)南寧新和平商家，直接進(jìn)入鋪貨，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)；以扣點(diǎn)形式收取租金。2） 由南寧新和平供貸，投資者代理經(jīng)營(yíng)。2、 管理運(yùn)營(yíng)方式 經(jīng)營(yíng)管理模式定位：統(tǒng)一管理 “統(tǒng)一管理”就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日?，F(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷活動(dòng)、收取出租活動(dòng)場(chǎng)地等方式達(dá)到收支平衡甚至贏利；統(tǒng)一管理包括十個(gè)“統(tǒng)一”：1) 統(tǒng)一規(guī)劃布局 各業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、承租戶應(yīng)按照興寧商城的統(tǒng)一規(guī)劃布局進(jìn)行分類經(jīng)營(yíng)，以保證興寧商城的整體形象和各業(yè)主利益。2) 統(tǒng)一宣傳促銷 興寧商城在重大節(jié)假日、店慶、換季期間組織統(tǒng)一的營(yíng)銷宣傳和促銷活

12、動(dòng)，經(jīng)營(yíng)者可以經(jīng)申請(qǐng)并獲批準(zhǔn)后單獨(dú)組織促銷宣傳活動(dòng)。3) 統(tǒng)一商場(chǎng)形象 各業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、承租戶須按照興寧商城的要求統(tǒng)一店鋪裝修（裝修前向興寧商城提交設(shè)計(jì)方案，經(jīng)審核同意后方可施工），統(tǒng)一實(shí)施廣告宣傳，使店鋪形象與興寧商城的整體形象一致。4) 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)人員管理 經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)人員須經(jīng)統(tǒng)一培訓(xùn)合格后方可上崗，以展示興寧商城員工的整體對(duì)外形象，并統(tǒng)一為營(yíng)業(yè)人員定做工裝和工牌，如有經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)人員因特珠情況需著品牌專用服裝的，須向興寧商城提出書面申請(qǐng)，經(jīng)同意后方可施行。5) 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間 所有業(yè)戶須按統(tǒng)一時(shí)間開門、打烊、若有特殊情況不能正常營(yíng)業(yè)，應(yīng)提前書面申請(qǐng)并得到批準(zhǔn)后才可以停業(yè)或不按規(guī)定時(shí)間營(yíng)業(yè)。6

13、) 統(tǒng)一收銀 興寧商城設(shè)立統(tǒng)一收銀臺(tái)，以方便購(gòu)物。7) 統(tǒng)一物價(jià)、質(zhì)量、計(jì)量管理 為維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，保證興寧商城信譽(yù)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)自覺遵守國(guó)家有關(guān)部門有關(guān)的物價(jià)、質(zhì)量、計(jì)量等管理規(guī)定，不得經(jīng)營(yíng)假冒偽劣和質(zhì)價(jià)不符、以次充好的商品，使用興寧商城統(tǒng)一物價(jià)標(biāo)簽和訂做的價(jià)托，使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量器具，不欺騙消費(fèi)者。8) 統(tǒng)一售后服務(wù)及投訴接待 興寧商城設(shè)專門的售后服務(wù)中心和專接專專職的接待人員、負(fù)責(zé)處理售后服務(wù)及服務(wù)人員服務(wù)質(zhì)量等問題，以維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益、金盛商業(yè)廣場(chǎng)信譽(yù)及投資者、經(jīng)營(yíng)者的正當(dāng)利益。9) 統(tǒng)一物業(yè)管理 興寧商城對(duì)物業(yè)設(shè)施等提供全面的維護(hù)和管理工作，保證經(jīng)營(yíng)環(huán)境的安全舒服10) 統(tǒng)一管理制

14、度 興寧商城統(tǒng)一各項(xiàng)管理制度，統(tǒng)一業(yè)主規(guī)范、健全廣場(chǎng)各項(xiàng)管理制度，統(tǒng)一業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)行為，保證全體經(jīng)營(yíng)者的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。六、 整合推廣策略(一) 商場(chǎng)命名 桂平興寧街時(shí)尚購(gòu)物商城(二) 商場(chǎng)推廣主題c 與新和平一起賺錢c 商場(chǎng)主力店進(jìn)駐（移動(dòng)數(shù)碼通訊城、網(wǎng)吧等）c 二層時(shí)尚購(gòu)物商城c 三層女人世界(三) 招商推廣策略 現(xiàn)場(chǎng)招商直接到南寧和平商場(chǎng)設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)招商處，利用、條幅、招商畫冊(cè)等，充分展示商業(yè)步行街投資購(gòu)物環(huán)境等。 設(shè)計(jì)招商宣傳單頁(yè)（DM）設(shè)計(jì)制作內(nèi)容詳實(shí)的招商畫冊(cè)，說透生意機(jī)會(huì)及生意成本，作為項(xiàng)目的宣傳資料。 利用我司在新和平的資源，進(jìn)行品牌商戶洽談及資料派發(fā)。利用世方商戶資源，在招商前期階段采取

15、定人定點(diǎn)的方式，拜訪品牌商家，派發(fā)宣傳資料，進(jìn)行定向招商。 新聞推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時(shí)通過新聞推廣方式，進(jìn)行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關(guān)注。 直銷發(fā)單給各類的目標(biāo)客戶送去招商畫冊(cè)，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關(guān)系。 條幅樓體布置招商信息條幅，每有一個(gè)品牌商家入駐就增加一塊條幅。 DM廣告可以在雄基信息、三聯(lián)廣告做發(fā)布招商信息，以吸引當(dāng)?shù)赝顿Y者。 活動(dòng)推廣組織新和平商家考察桂平和桂平投資者考察南寧新和平活動(dòng)。c 現(xiàn)場(chǎng)包裝立體推廣組合 招商部設(shè)計(jì)：面積約60平方米，小面積利于積聚人氣；招商部?jī)?nèi)布置形象背景板，左右布置噴繪，突出項(xiàng)目綜合賣點(diǎn)。 現(xiàn)場(chǎng)包

16、裝（充分展示興寧商城特色及項(xiàng)目形象）樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商城形象及招商、銷售信息； 燈桿旗、路旗：主要布置于項(xiàng)目附近街道沿線及步行街內(nèi)。七、 招商進(jìn)度安排時(shí)間工作內(nèi)容12月份第1周 提交招商報(bào)告；簽定合約；12月份第2周確定招商面積及經(jīng)營(yíng)品種、業(yè)態(tài)劃分等，公開招商時(shí)間最終確認(rèn)；樓層平面效果圖確定；制定招商計(jì)劃；宣傳推廣計(jì)劃；設(shè)計(jì)制作招商宣傳冊(cè)，宣傳單頁(yè)，X展架等；現(xiàn)場(chǎng)包裝方案等初步設(shè)想；確定、聯(lián)營(yíng)合同、委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議等各類合同條款、12月份第3周正式按招商計(jì)劃進(jìn)行招商，招商畫冊(cè)，宣傳單頁(yè)，X展架等設(shè)計(jì)制作完成；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)招商部裝修完畢；現(xiàn)場(chǎng)代表確定進(jìn)駐，現(xiàn)場(chǎng)招商；進(jìn)駐新和平進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)招商；發(fā)布相關(guān)招商廣告；12月份第4周分頭實(shí)施招商；主力店、品牌店直招；籌備主力店、品牌店現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式07年1月份第1周分頭實(shí)施招商（此后按