舊城改造項(xiàng)目要點(diǎn)精編版.doc

1、舊城改造項(xiàng)目要點(diǎn)一、幾個(gè)關(guān)鍵名詞1.拆遷成本：拆遷中所有的費(fèi)用， 是開(kāi)發(fā)成本的一部分， 包括拆除費(fèi)、安置費(fèi)、搬遷費(fèi)用、拆遷管理費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用。一般換算到還建面積的平米單位。2.定向摘牌：拆遷業(yè)主和政府協(xié)商， 設(shè)立土地出讓條件， 保證出讓的凈地可以自己拿到。3.拆賠比：新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是 1 日 0.8, 還有拆一賠一。4.丈量、確權(quán)：對(duì)拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(集體、個(gè)人、國(guó)家 ) （有時(shí)需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等)，經(jīng)過(guò)業(yè)生、開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)的

2、三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。5. 村民股份公司：村民的基層管理組織， 相當(dāng)于居委會(huì)。股份公司對(duì)村民信息掌握全面，熟悉村民心理， 在村民中有一定的威望， 在村民的聯(lián)系、 召集、組織、確權(quán)、談判過(guò)程中能起到重要作用，能減少過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾1二、補(bǔ)償方式拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種方式。1.實(shí)物：實(shí)物補(bǔ)償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。2.貨幣：貨幣補(bǔ)償即根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格給出單位面積補(bǔ)償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。3.實(shí)物為主貨幣為輔：實(shí)物加貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償

3、不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。4.貨幣為主實(shí)物為輔：貨幣和實(shí)物相結(jié)合的補(bǔ)償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補(bǔ)償款， 對(duì)于拆遷居民的回購(gòu)商品房采取優(yōu)惠措施， 在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋。三、拆賠模式1.完全市場(chǎng)化拆賠式 :市場(chǎng)賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場(chǎng)操作中由開(kāi)發(fā)商與村民談判達(dá)成的， 完全根據(jù)村民意愿。2.有條件市場(chǎng)化拆賠 :采取不界定建房時(shí)間的方式， 由政府控制綜合拆賠比直接對(duì)現(xiàn)有2私房按市場(chǎng)方式拆賠。3.準(zhǔn)政策方案一 :完全政策方案的基礎(chǔ)上對(duì)違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定仍由規(guī)劃國(guó)土部門(mén)界定。4.準(zhǔn)政策方案二 :完全政策方案的基礎(chǔ)上對(duì)違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定由集體股份公司。5

4、.完全政策拆賠 :若政府能夠保證落實(shí)“有效界定建房時(shí)間”(即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn) )和“強(qiáng)制拆除違法建筑”兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項(xiàng)目能夠按照政府政策要求完全實(shí)施。 (政府強(qiáng)勢(shì)， |西部城市 )備注：建議從可操作性出發(fā)選拼拆賠方案。 如果側(cè)重于操作風(fēng)險(xiǎn)最小應(yīng)選擇“自條件市場(chǎng)方案” 。如果側(cè)小于維護(hù)兩規(guī)，應(yīng)選擇準(zhǔn)政策方案 1”,但必須解決時(shí)間界定中所存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)， 并能得到村民的認(rèn)可。四、拆賠比“實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比。一般政府政策會(huì)有指導(dǎo)拆建比。在深圳市， 采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為 1: 0.8 左右，成熟旺區(qū)更高。村民一般要求拆一賠一。項(xiàng)目拆賠比框架結(jié)構(gòu)房1:1.2

5、混合結(jié)構(gòu)房1:13磚木結(jié)構(gòu)房1:0.85簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房1:0.6五、拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中的細(xì)節(jié)1.賠償方式1 ）階梯式的拆賠比以 180 平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換， 剩下的用貨幣補(bǔ)償。如 180 以 下按照全產(chǎn)權(quán)置換， I80-300 補(bǔ)償 90% ，300-400 補(bǔ)償 80% ，剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。只要不太離譜，不讓后面的補(bǔ)償難做就可以。 (實(shí)踐中的最佳方式。 )2）首層賠償商業(yè)私房的首層是按 1:0.82 補(bǔ)償集中商業(yè)，私房的二層及以上是按1:0.88 補(bǔ)償住宅或公寓。 原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營(yíng)和管理。2.鼓勵(lì)搬遷1 ）鼓勵(lì)搬遷。村民原先的房子

6、有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對(duì)于這種情況， 誰(shuí)先同意搬遷， 誰(shuí)先選擇高層的房子， 鼓勵(lì)搬遷。2）在政府政策中也有規(guī)定鼓勵(lì)搬遷，如選擇貨幣補(bǔ)償，獎(jiǎng)勵(lì) 10% ；配合丈量安置搬遷，獎(jiǎng)勵(lì) 10%;( 房屋貨幣補(bǔ)償金額 )3.安撫村民1）居民組建物管公司：居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費(fèi)，擔(dān)心生活成本增加。 解決辦4法就是交給社區(qū)來(lái)管理， 社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)商鋪返還。2）商鋪返還：低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理 、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ，把安置區(qū)的低層商鋪?zhàn)尷o老百姓， 對(duì)于老百姓更有吸引力。 水電費(fèi)可以直接由水電公司來(lái)處理。以現(xiàn)狀賠償。4.以現(xiàn)狀賠償：對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)

7、權(quán)、不合法的建筑，一股以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行賠償，不去區(qū)分有無(wú)產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。六、設(shè)定拆賠方案的關(guān)鍵1.舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點(diǎn)1）違章私房普遍 :2）產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 :3）面積超標(biāo)嚴(yán)重 :4）建筑強(qiáng)度大 :5）業(yè)主來(lái)源復(fù)雜 :6）建房形式多樣 :2.設(shè)定拆賠方案的關(guān)鍵1）查帳 :拆遷區(qū)房屋有翔實(shí)的查帳資料，三方都確認(rèn)。! 拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償!2）確權(quán) :5確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn):關(guān)鍵是界定美房時(shí)間。但在實(shí)施中由于界定建房時(shí)間不確定性因素多，項(xiàng)目前期工作存在時(shí)間長(zhǎng)、 操作難等問(wèn)題。 I 界定人由規(guī)劃國(guó)土部門(mén)或集體股份公司，可形成

8、兩套方案。3）可行性 :七、舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn) :1.拆遷進(jìn)度 :舊改項(xiàng)目能否順利拆遷關(guān)系到項(xiàng)目工期以及銷售的重要節(jié)點(diǎn)的確定，否則則難以預(yù)計(jì)項(xiàng)目的進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)策略的制定。2.規(guī)劃方案 :容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標(biāo)，直接涉及到開(kāi)發(fā)商利益和政府利益。3.拆賠方案 :村民和開(kāi)發(fā)商的利益沖突，涉及到拆賠比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別。4.經(jīng)濟(jì)測(cè)算 :保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性。八、舊城改造對(duì)于開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn)“城中村改造有很多歷史遺留問(wèn)題，還有原村民的觀念問(wèn)題， 短期內(nèi)都無(wú)法解決，自然就影響工程進(jìn)度，而且利潤(rùn)菲薄，這也是開(kāi)發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因?！伴_(kāi)發(fā)商所遇到的問(wèn)題比想象的要復(fù)雜很多?！安坏麧?rùn)微薄，而且工作相當(dāng)繁瑣復(fù)雜。困擾著城中村改造的， 首先是產(chǎn)權(quán)困境， 城中村大量違法違規(guī)建6筑存在的現(xiàn)實(shí)與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地;城中村改造需要以更細(xì)致、 深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)， 將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。對(duì)物權(quán)法理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒(méi)有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。最大的難題就是村民的補(bǔ)償問(wèn)