淺析影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素論文

1、there are no difficulties in life that cannot be overcome, and there are no people who cannot live without.同學(xué)互助一起進(jìn)步（頁(yè)眉可刪）淺析影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素論文 1.房地產(chǎn)價(jià)格的含義房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)-貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。在現(xiàn)今社會(huì),房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示,但也可以用實(shí)物等非貨幣形式來(lái)償付,例如,以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取技術(shù)、設(shè)備等。從理論上講,在供給量不變的情況下,需求量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升,需求量的減少會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;在需

2、求量不變的情況下,供給量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降,而供給量的減少又會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。然而,在現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)價(jià)格受諸多因素影響,包括經(jīng)濟(jì)因素,政治因素,社會(huì)因素,國(guó)際因素等,。綜上,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格受眾多因素影響,與真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之間肯定有很大的偏差。_主要從經(jīng)濟(jì)角度論述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。2 只要影響因素分析除了建筑物本身與建筑物所處的地塊,社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)也有著重要的影響,這種影響往往不是一時(shí)的,而是長(zhǎng)期的,其至可以說(shuō)是深遠(yuǎn)的。從實(shí)證科學(xué)研究的角度看,我們可以將某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與房地價(jià)格的變化聯(lián)系起來(lái)分析。出于這些因素一般不會(huì)影響某一棟住宅或者某一地塊上的住宅價(jià)格,而是對(duì)整個(gè)地區(qū)甚于一個(gè)國(guó)家

3、的住宅價(jià)格都產(chǎn)生影響,所以這里的房?jī)r(jià)取社會(huì)總體的房?jī)r(jià)水平,也就是取平均的市場(chǎng)價(jià)格和租金。考慮到商場(chǎng)并不總是處于出清狀態(tài)的,所以成交量和空置率有時(shí)也是將要考慮的重要指標(biāo)。 般來(lái)說(shuō),兩棟建筑物價(jià)格的區(qū)別可以看成建筑物品質(zhì)不同帶來(lái)的結(jié)果。兩個(gè)不同地塊的房?jī)r(jià)的區(qū)別可以看成與區(qū)位相關(guān)的一系列品質(zhì)楚別帶來(lái)的結(jié)果。一個(gè)地區(qū)或者國(guó)家房?jī)r(jià)隨時(shí)間序列的變化,可以看成是這里所講的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件作用的結(jié)果。求取房地產(chǎn)的平均價(jià)格或者租金看似簡(jiǎn)羊,交際非常復(fù)雜。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)由計(jì)算的口徑的個(gè)一樣而對(duì)價(jià)格變化完全不同的評(píng)價(jià)。平均價(jià)格的計(jì)算口徑由計(jì)算者的不同需要和獲取數(shù)據(jù)的不同方法順呈現(xiàn)出豐富多樣。比如地方政府會(huì)以可供出租的公

4、寓樣本的的定期調(diào)查來(lái)確定市區(qū)租金的變化。物業(yè)代理公司會(huì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定一個(gè)正常的物業(yè)空置率率的標(biāo)準(zhǔn),米分析實(shí)際空置率與判斷房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況。銀行可以借助購(gòu)房貸款的數(shù)據(jù)來(lái)分析房地產(chǎn)交易狀況等。有時(shí)候房地產(chǎn)分析師也用房地廣價(jià)格指數(shù)來(lái)代替平均價(jià)格。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析用得最多的指標(biāo)之一是房?jī)r(jià)或者租金價(jià)格的歷史變動(dòng),不難發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)或者租金價(jià)格的變化與收入變化之間方密切的聯(lián)系,達(dá)拉斯的房?jī)r(jià)下跌。利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)也有深刻的影響。20世紀(jì)90年代以來(lái),美國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍的上升起勢(shì),一舶認(rèn):請(qǐng)記住我站域名為,這是聯(lián)邦儲(chǔ)蓄銀行在這一時(shí)期實(shí)行的利本政策的結(jié)果。 迪帕斯奎爾與惠頓認(rèn)為,大都市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)存在三項(xiàng)明顯的特

5、征。首先,房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系相當(dāng)緊密,宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變動(dòng)會(huì)影響房地廣價(jià)格.同樣房地產(chǎn)價(jià)格也反過來(lái)對(duì)宏觀供求關(guān)系產(chǎn)生深刻的影響其次,一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平從短期看,由國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及本地區(qū)企業(yè)發(fā)展水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件等因素決定,從長(zhǎng)期看,人口和生活方式對(duì)此也有重要的影響。短期內(nèi),各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)往往同起同路,所以沒有“套利”的機(jī)會(huì)比人們想象得要小。 最后,出于住宅的不可移動(dòng)性和共他一些因素,房地產(chǎn)巾場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的適應(yīng)能力通常不強(qiáng),房地產(chǎn)開發(fā)商緩慢的調(diào)整會(huì)導(dǎo)致暫時(shí)的平衡,由此會(huì)激發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)周期性循環(huán)。2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2.2居民收入居民收入水平及其增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、特別是住宅的價(jià)格有影響。通常,

6、居民收入的真正增加, 意味著人們的生活水平將隨之提高,其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大,從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度,要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向,是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化,即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加,雖然其邊際消 費(fèi)傾向較大,但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善,這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大,且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ),其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平,這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求,從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。2.3 利率利率的升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的角度來(lái)看,利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息,從而使房地產(chǎn)價(jià)格上升或 下降。從房地產(chǎn)需求的角度來(lái)看,由于現(xiàn)行購(gòu)買房地產(chǎn)、特別是購(gòu)買商品住宅普遍要借助于貸款,所以利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降會(huì)增加或減輕房地產(chǎn)購(gòu)買者的貸款償還負(fù)擔(dān),從而會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值之和的角