小區(qū)房地產(chǎn)市場項(xiàng)目分析報(bào)告

1、小區(qū)房地產(chǎn)市場項(xiàng)目分析報(bào)告目錄一、項(xiàng)目概況二、市場調(diào)研三、競爭環(huán)境分析四、項(xiàng)目分析1、自身分析2、項(xiàng)目swot分析五、項(xiàng)目定位分析1、目標(biāo)客戶定位2、項(xiàng)目市場定位3、價(jià)格定位 六、差異化營銷 核心價(jià)值體系建立七、推廣策劃八、銷售打算一、項(xiàng)目概況萬華園琳苑俯視圖位置開發(fā)商：西安萬勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：29.9畝建筑面積：6萬余平方米 總戶數(shù)：646戶 容積率：3規(guī)劃設(shè)計(jì)：四棟18層高層，分不為二梯四戶和二梯十戶建筑設(shè)計(jì)：剪力墻結(jié)構(gòu)層高：2.8米綠化綠：40公攤：18推出戶型：十二種戶型一房一廳50二房二廳一衛(wèi)74104三房二廳二衛(wèi)129主力戶型：二房二廳一衛(wèi)74104戶型配比：一房一廳5

2、0，占10；二房二廳一衛(wèi)74104，占80；三房二廳二衛(wèi)129，占10。二、市場調(diào)研市場如戰(zhàn)場，瞬息萬變。關(guān)鍵在于時(shí)刻保持清醒的頭腦，緊 密跟蹤市場、細(xì)分市場、發(fā)掘市場，發(fā)覺市場機(jī)會(huì)，通過縝密論證和科學(xué)分析，制訂出“上兵伐謀”的營銷策略，才可能立于不敗之地。 我們將從“點(diǎn)”、“線”、“面”三個(gè)層面對(duì)西安市場進(jìn)行分析：（一）“點(diǎn)”1、亮點(diǎn)：紫薇田園都市、錦園新世紀(jì)等品牌大盤改變了西安都市的居住模式，同時(shí)也為其他開發(fā)商在樹立品牌方面指引了一條方向：經(jīng)營理念、服務(wù)意識(shí)、觀念提高、產(chǎn)品細(xì)節(jié)。2、焦點(diǎn)：中海地產(chǎn)（南二環(huán)西段）的巨額拍賣地成為了西安市房地產(chǎn)市場近幾年關(guān)注的焦點(diǎn)。3、疑點(diǎn)：原“景觀360”項(xiàng)

3、目，搖身一變成為了“就掌燈”（動(dòng)物園拍賣地）讓人遐想聯(lián)翩，究竟開發(fā)商葫蘆里賣得什么藥？如此操作房地產(chǎn)項(xiàng)目，即使是在概念炒作盛行地北京，也確實(shí)是極為危險(xiǎn)，在西安有多少人能夠同意？4、原點(diǎn)：以原創(chuàng)為起點(diǎn)，繁衍新生命。2002年以“都市生活第一線” 為主題的旭景名園在西安橫空出世，2003年又誕生了姐妹篇“旭景碧澤園”，一家開發(fā)，兩種定位，成為城西居民的首選大盤。 5、標(biāo)點(diǎn)：以標(biāo)新立異為起點(diǎn)，樹立市場差異化?！白限眑iho”、“高新水晶島”、“時(shí)刻2000”、“檸檬公寓”、“中城新天地”等一批以小戶型、精裝修公寓為定位的項(xiàng)目占據(jù)了市場的部分份額。6、新點(diǎn)：以產(chǎn)品更新為定位點(diǎn)的新興項(xiàng)目細(xì)分了客戶群。如

4、“我愛我家”、“新西藍(lán)”、“中華世紀(jì)城”的戶型設(shè)計(jì)、“城南錦繡”、“紫昕華庭”的宣傳推廣（但宣傳投入過大）等，在專門大層面上吸引了消費(fèi)人群。7、質(zhì)點(diǎn)：以產(chǎn)品附加值提升項(xiàng)目價(jià)值。“蔚藍(lán)印象”向政府捐贈(zèng)1000萬元改善大慶路園林、社區(qū)內(nèi)100米木棧道、陽光停車走廊；“豪盛時(shí)代華城”西安首家水景住宅，“佳家sport”西北首家運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)為代表的樓盤，在打造產(chǎn)品附加值方面取得了不俗的效果。但“佳家sport”由于其它方面的緣故，銷售狀況令人擔(dān)憂。（二）“線” 1、經(jīng)線： 開發(fā)商以品牌效應(yīng)推動(dòng)產(chǎn)品，贏得市場。高新、紫薇、龍安無疑是西安房地產(chǎn)市場最為成功的代表，其它占據(jù)中堅(jiān)力量的開發(fā)商不勝枚舉。2、緯線

5、：以產(chǎn)品迎合市場，從而獲得最大市場價(jià)值。這是產(chǎn)品細(xì)分的必定結(jié)果。每個(gè)旺銷樓盤都在產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面下足功夫，如旭景碧澤園的戶型、紫薇田園都市的社區(qū)教育等等。3、平行線：產(chǎn)品與客戶群體平行定位。房地產(chǎn)市場從賣方市場過度到買方市場，給了西安部分開發(fā)商專門深的教訓(xùn)，這已成為不爭的事實(shí)，產(chǎn)品定位實(shí)質(zhì)確實(shí)是查找目標(biāo)客戶的過程。因產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差的項(xiàng)目造成銷售嚴(yán)峻受阻，如豐泰大廈（麗日朗庭）等，在西安市場差不多形成較大批量的“庫存貨”，給開發(fā)商帶來極大的資金壓力，嚴(yán)峻阻礙了企業(yè)進(jìn)展。（三）“面”1、界面：據(jù)工商行政部門統(tǒng)計(jì)資料表明，西安目前差不多注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司上千家，各大開發(fā)商目前差不多把征地目光投向三環(huán)

6、 線，西安市房地產(chǎn)行業(yè)競爭差不多達(dá)到接近白熱化的程度。開發(fā)商在重視自身品牌宣傳的同時(shí)，力求在媒體、同行以及消費(fèi)群體的口碑宣傳中制造一個(gè)最佳印象。 歷數(shù)西安各大開發(fā)商，在經(jīng)營過程中或多或少都曾出現(xiàn)過不同緣故、不同阻礙的負(fù)面效應(yīng)，以至于需要花費(fèi)更大的精力去彌補(bǔ)和挽救。2、剖面：剖析西安市房地產(chǎn)行業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)倒金字塔形狀，滿足于高消費(fèi)人群的物業(yè)居多，而滿足于中低消費(fèi)人群的項(xiàng)目偏少，隨著市場的成熟，以及消費(fèi)群體的細(xì)分化，這一現(xiàn)象在近年得到部分緩和。3、三點(diǎn)一面：從品牌推廣、產(chǎn)品經(jīng)營、項(xiàng)目開發(fā)、推廣銷售等房地產(chǎn)營銷步驟，我們將開發(fā)商、策劃公司（包括廣告公司）、消費(fèi)群體定為三個(gè)點(diǎn)，而有機(jī)結(jié)合這三點(diǎn)才能確定整合營銷最佳層面。其中的關(guān)系如下： 開發(fā)商 策劃商消費(fèi)者三、競爭環(huán)境分析（一）區(qū)域市場競爭環(huán)境：近年來西安在“東方紅”、“向北走”等策略的推動(dòng)下，城東、城北房地產(chǎn)市場整體進(jìn)展較快，但這種進(jìn)展是不均衡的，要緊表現(xiàn)在競爭項(xiàng)目差不多上集中于交通干線和成熟商業(yè)區(qū)附近，區(qū)域項(xiàng)