實(shí)習(xí)報(bào)告8000字_1

1、實(shí)習(xí)報(bào)告8000字中海物業(yè)青島分公司實(shí)習(xí)報(bào)告姓名：馬光德學(xué)院：管理科學(xué)與工程學(xué)院班級：工程管理112班實(shí)習(xí)時間：2015.32015.4 一、實(shí)習(xí)公司簡介 中海物業(yè)公司于1986年12月28日在香港注冊成立，是香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團(tuán)（世界500強(qiáng)）下屬專門從事物業(yè)管理服務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司自成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神，始終堅(jiān)守“精細(xì)、專業(yè)、誠信、和諧”的治企之道。全盤引進(jìn)英國物業(yè)管理模式,有機(jī)地融入以和諧為主題的中國文化傳統(tǒng)，使東方人文精華與西方服務(wù)禮儀互為補(bǔ)充,相得益彰地提煉出適合中國國情需要的現(xiàn)代

2、物業(yè)管理新概念，鍛造出具有中國特色的“中海物業(yè)”服務(wù)品牌。中海物業(yè)秉承先進(jìn)的國際物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，立足于香港，壯大于內(nèi)地，形成了良好的市場口碑，奠定了領(lǐng)先的市場地位，形成了具有鮮明特色的經(jīng)營管理模式和企業(yè)文化體系，并以龐大的管理規(guī)模和極高的服務(wù)品質(zhì)成為“行業(yè)龍頭”。同時，中海物業(yè)管理有限公司是中國現(xiàn)有三代物業(yè)管理模式及“中海物業(yè)”、“中海深藍(lán)”服務(wù)品牌的創(chuàng)造者和中國現(xiàn)代物業(yè)管理事業(yè)的開拓者。在中國海外集團(tuán)公司30年的仆仆風(fēng)塵中，中海物業(yè)得到了良好的孕育和萌生。擁有全國一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，已通過iso9001國際質(zhì)量體系、iso14001國際環(huán)境管理體系、gb/t-28001職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)

3、證，現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。擁有員工12398人，管理項(xiàng)目數(shù)207個，管理面積超過3800萬平方米。目前中海物業(yè)擁有香港、澳門、深圳、廣州、中山、上海、北京、成都、長春等多家地區(qū)公司，同時擁有中國建設(shè)部頒發(fā)的中國物業(yè)管理最高資質(zhì)等級一級物業(yè)管理資質(zhì)甲級，且為中國物業(yè)協(xié)會常務(wù)理事位。二、實(shí)習(xí)主要工作內(nèi)容(一)了解公司1.學(xué)習(xí)公司各類的文件與規(guī)章，這些的學(xué)習(xí)是一個能對公司最直接的了解與掌握，我作為一個實(shí)習(xí)生，更應(yīng)該從此做起，這也有助于我對物業(yè)管理有一個更好的認(rèn)識與了解。2.在不同部門中實(shí)踐學(xué)習(xí)，有辦公室、保衛(wèi)處、維修班、綠化部、清潔部各部門學(xué)習(xí)，通過課本知識來檢驗(yàn)實(shí)際操作，在實(shí)際操作中來

4、彌補(bǔ)課本知識的不足，更能通過這樣的機(jī)會學(xué)習(xí)掌握為人處事之道。 （二）我認(rèn)識的深圳中海物業(yè) 1.我認(rèn)識的“中海物業(yè)”之發(fā)展篇：中海物業(yè)1986年12月28日在香港成立，用他們的話說，共經(jīng)歷了三個階段：第一階段：1986年1991年。中海物業(yè)依靠中海地產(chǎn)在香港市場的迅速發(fā)展，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷探索、創(chuàng)新，逐步創(chuàng)立了個性鮮明的自主品牌“中海物業(yè)”。第二階段：1991年至1995年。中海物業(yè)向內(nèi)地拓展，以中海物業(yè)深圳公司成立為標(biāo)志，引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營理念和管理模式，為中國內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，中海物業(yè)廣州公司和中海物業(yè)上海公司的相繼成立，帶動了沿海發(fā)達(dá)地區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展。第三

5、階段：19962004年。1996年中海物業(yè)深圳公司跨出自建自管的業(yè)務(wù)領(lǐng)地，開始面向社會拓展業(yè)務(wù)空間。其后，北京、成都、長春、中山等地中海物業(yè)公司相繼成立，西安、南京、蘇州等地物業(yè)公司目前正在籌備醞釀之中，國內(nèi)50多個城市都有中海物業(yè)的旗幟。截止目前，中海物業(yè)累計(jì)管理物業(yè)總建筑面積超過5000萬平方米；2004年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5億元，應(yīng)有各類資產(chǎn)3.5億元；高中級以上技術(shù)人員、管理人員500多名。他們今后的發(fā)展方向：“世界級”中海物業(yè)，要成為世界一流的物業(yè)一體化服務(wù)提供商。2.我認(rèn)識的“中海物業(yè)”之員工篇：說話不張揚(yáng)，不自夸，永遠(yuǎn)與微笑配合。極其注重儀容儀表。不允許搞第二職業(yè)。實(shí)行賭博、嫖娼、

6、炒樓“三不留”。絕對服從上級指令，贊成采用匿名信方式狀告上司不應(yīng)獲得支持。必須提前10分鐘到崗。員工最看中的就是領(lǐng)導(dǎo)拿自己當(dāng)人待，員工中流傳著前幾年的順口溜：領(lǐng)導(dǎo)把我當(dāng)驢看，我把自己當(dāng)人看。領(lǐng)導(dǎo)把我當(dāng)人看，我把自己當(dāng)驢看。加盟中海要準(zhǔn)備從基層做起，從低職務(wù)做起，要忍耐。自己的事情自己做，自己的夢自己圓。員工在企業(yè)中的地位和尊嚴(yán)、待遇，完全取決于你的工作質(zhì)量和成果。在中海物業(yè)，機(jī)會更青睞于勇于擔(dān)當(dāng)者。待遇、職位由上司決定，員工不提、不問、不說。中海物業(yè)不讓老實(shí)人吃虧。奉獻(xiàn)定有回報(bào)。上一層、下二層免乘電梯。 要有悟性（創(chuàng)新），勤于思而敏于行。 與人為善，與人合作。3.我認(rèn)識的“中海物業(yè)”之管理篇：

7、信奉的管理理論：居住價(jià)值、使用價(jià)值、合作價(jià)值“三價(jià)值理論”基礎(chǔ)上的第三代物業(yè)管理。“創(chuàng)造居住價(jià)值，創(chuàng)造投資價(jià)值，創(chuàng)造合作價(jià)值”。這也是中海物業(yè)的主張。他們推行的管理模式：中海物業(yè)以“管理牽引文化”作為立足市場、服務(wù)客戶的根本方式。建立以制度為核心，以計(jì)劃及預(yù)算為控制手段，以過程監(jiān)督管理為保障的分層授權(quán)管理體系，提高效能。中海物業(yè)首先強(qiáng)調(diào)“管理立市”品質(zhì)是其內(nèi)涵。其次是強(qiáng)調(diào)在管理立市的前提下牽引文化，通過倡導(dǎo)“精細(xì)、專業(yè)、誠信、和諧”的文化內(nèi)涵，推動管理品質(zhì)價(jià)值向顧客價(jià)值轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)客戶利益最大化。中海物業(yè)管理模式制定原則：管理立市，以成熟的管理模式牽引企業(yè)立足市場，創(chuàng)造價(jià)值，創(chuàng)造財(cái)富，推動企業(yè)發(fā)

8、展持續(xù)經(jīng)營；目標(biāo)考核，依據(jù)目標(biāo)進(jìn)行考核，實(shí)施有效的認(rèn)同獎勵政策，以（看的見）有效的激勵機(jī)制和考核制度，控制企業(yè)的經(jīng)營；結(jié)果導(dǎo)向，企業(yè)所有的計(jì)劃、預(yù)算、目標(biāo)，都基于經(jīng)營結(jié)果制定。（真正）貫徹以結(jié)果為導(dǎo)向，追求企業(yè)與員工價(jià)值最大化；過程控制，不斷地通過計(jì)劃及預(yù)算，制定企業(yè)目標(biāo)、各崗位目標(biāo)，來拉動企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)，通過過程控制體現(xiàn)平衡；市場檢驗(yàn)，企業(yè)所有的一切成績功過，都以市場為唯一的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)效來檢驗(yàn)成功與得失；文化推動，企業(yè)管理立市同樣強(qiáng)調(diào)企業(yè)文化的驅(qū)動力，通過實(shí)施文化戰(zhàn)略，強(qiáng)化企業(yè)文化倡導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)精、高效領(lǐng)導(dǎo)、員工的創(chuàng)造性、考核、激勵等對管理的推動。管理中的幾個要素：精細(xì)，頂級標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)服務(wù)

9、、表里如一、追求卓越；制度，制度是企業(yè)文化的固化，是中海物業(yè)人必須遵從的企業(yè)意志力；分配，要公不要平。榮譽(yù)、鮮花、金錢、待遇和掌聲，只屬于忠誠企業(yè)、勇于擔(dān)當(dāng)、肯于奉獻(xiàn)、精通業(yè)務(wù)、績效突出的人才。激勵，在精神上關(guān)注、承認(rèn)、贊美員工，因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)成功的前提是個人潛能的發(fā)揮；在物質(zhì)上滿足、給予、扶助員工，因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是員工權(quán)益的解放。市場，沒有永遠(yuǎn)的市場，但有永遠(yuǎn)的搶奪。市場不僅是做出來的，更是搶出 來的； 技術(shù)，一流的管理與服務(wù)技術(shù)是中海物業(yè)的支撐，將以國際前沿高服務(wù)知識、管理技術(shù)裝備企業(yè)、裝備員工，并緊跟潮流，確保一流。服務(wù)，服務(wù)無小事，市場“零投訴”的鮮花，需要百分之百的心血澆灌。對客戶來不

10、得半點(diǎn)傲氣。4. 我認(rèn)識的“中海物業(yè)”之理念篇：世界級的追求，中海物業(yè)立志成為世界一流的物業(yè)一體化服務(wù)商；不能為客戶創(chuàng)造價(jià)值就不能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。沒有員工的發(fā)展，就沒有企業(yè)的提升。品牌是企業(yè)實(shí)力的標(biāo)志，利潤是企業(yè)成功的尺度。以規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，滿足客戶的服務(wù)需求。以持續(xù)增長的企業(yè)空間，滿足員工的成長需求。以領(lǐng)先的運(yùn)作水平，滿足企業(yè)的市場價(jià)值。以守法經(jīng)營、合理承擔(dān)社會責(zé)任，滿足企業(yè)的社會需求。中海的企業(yè)風(fēng)格，思后言、言則行、行必果。中海物業(yè)只認(rèn)同第一。中海給自己的企業(yè)定位：中國物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和推動者。（三）客服管家任務(wù)1.進(jìn)行巡樓，將自己管轄區(qū)域內(nèi)的樓層巡查一遍，檢查天臺面是否平整、有無晾

11、曬現(xiàn)象，管道井、強(qiáng)電井、弱電井是否鎖閉，走廊及電梯廳的燈是否完好，窗戶、防火門是否能夠關(guān)好，消防通道是否有雜物堆放、安全指示燈是否常亮，電梯轎廂是否運(yùn)行穩(wěn)定等。巡查過程中，做好巡查記錄，并運(yùn)用中海物業(yè)內(nèi)部平臺ovs，及時指派任務(wù)，提升現(xiàn)場品質(zhì)。2.巡樓過后，回到管理處給工程條線發(fā)派工單，并及時跟進(jìn)，保證維修順暢有效進(jìn)行。3.整理來電來訪記錄本，將業(yè)主的來電情況如實(shí)整理到本子上，然后解決問題，并要在解決后的第一時間內(nèi)打電話給業(yè)主做回訪。4.每月定計(jì)劃入戶對業(yè)主進(jìn)行拜訪，及時了解業(yè)主需求與家中情況，并有針對性的采取措施，提升業(yè)主滿意度。5.每月兩次半月報(bào)，提交半月客戶溝通投訴情況與所屬的條線，并及

12、時跟進(jìn)反饋。6.每月按時按量完成溝通投訴表，完成每年全部覆蓋率。7.月底所有常用單據(jù)存檔處理。 8.為業(yè)主解決所有問題，小到吃喝拉撒，大到保管托收。 三、實(shí)習(xí)后的體會感想1.剛到中海物業(yè)有限公司一天的文件、規(guī)章、書本學(xué)習(xí)及管理處老師的講授，讓我從此改變了一個看法，并深信不疑。學(xué)習(xí)物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，發(fā)展時間不長，還有很大的空間與拓展。而且，在這個行業(yè)的專業(yè)人士并不多，急需一些專領(lǐng)域的人來從事解決當(dāng)前的矛盾所在，只要我們能掌握好書本知識，提高學(xué)位，并有機(jī)的結(jié)合社會實(shí)踐，相信我們也有一片廣闊的天地等著我們?nèi)ラ_創(chuàng)。2.像在我實(shí)習(xí)的管理處也存在著欠交管理費(fèi)、業(yè)主委員會主任以權(quán)謀私等等不良違法

13、現(xiàn)象，這說明物業(yè)管理在摸索和實(shí)踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔(dān)某些社會功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。3.在實(shí)習(xí)中，清潔部的主管給我上了這么一堂課，他告訴我一個好的企業(yè)主要做的不是市場、產(chǎn)品，而是自身的企業(yè)文化。它可以讓公司員工為此而作為奮斗的目標(biāo)，公司不斷地帶給他們一種歸屬感和責(zé)任感，讓他們能從中體現(xiàn)自身的價(jià)值。這些讓我受益匪淺，也讓我知道，工作要到一個好的企業(yè)去干，

14、這樣才能讓自己有好的提升與鍛煉。4.在實(shí)習(xí)過程中我感受到，一方面，管理處每到節(jié)假日，都開展各種形式的社區(qū)文化活動，豐富小區(qū)業(yè)主多才多藝的業(yè)余生活；一方面，管理處通過組織員工團(tuán)體活動（旅游、爬山、聚會等等），培養(yǎng)員工團(tuán)隊(duì)精神。在我來到聚豪園管理處的前兩個星期，管理處領(lǐng)導(dǎo)就組織員工一起到博物館參觀，也組織社區(qū)老人到郊區(qū)去旅游散心。這一系列的活動豐富業(yè)主生活，并以此拉近業(yè)主與管理處的關(guān)系。事后管理處還對這些進(jìn)行一個社區(qū)宣傳，組織員工開總結(jié)會寫感想，從中還參插一些小些的知識授課。這一系列的活動正是豐富多彩的企業(yè)文化的體現(xiàn)。5.對于設(shè)備管理，我在實(shí)習(xí)中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度，對各類設(shè)備都

15、建立完善的管理體制，做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、 保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次，消防泵每月點(diǎn)動一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時，消防泵能正常使用等等。 6.規(guī)范內(nèi)部管理，練好內(nèi)功。企業(yè)必須健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對員工進(jìn)行培訓(xùn)，在員工的思想中培植風(fēng)險(xiǎn)意識，最大限度地避免因管理責(zé)任而導(dǎo)致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應(yīng)對車身四周進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進(jìn)出的登記一定要完整、齊備。在實(shí)習(xí)中看到這么一幕，小區(qū)內(nèi)的有些車輛是不領(lǐng)

16、卡與刷卡進(jìn)出的。如果把預(yù)防措施做細(xì)做好，管理工作做得周到扎實(shí)，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負(fù)管理責(zé)任也無需賠償。7.同時還學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識，明確法律的責(zé)任。例如在一次電纜線的維修中，有相關(guān)規(guī)定，表前線的損壞是由政府相關(guān)部門維修的。強(qiáng)化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓(xùn)工作，通過法律來維護(hù)企業(yè)、員工權(quán)益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因?yàn)檫@些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設(shè)。因此，增強(qiáng)員工的法制觀念是加強(qiáng)自身權(quán)益保護(hù)的關(guān)鍵。一方面要加強(qiáng)員工對法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護(hù)自身權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)有意識地組織有

17、關(guān)法律法規(guī)的宣傳活動，加強(qiáng)包括業(yè)主在內(nèi)的社會大眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認(rèn)識和理解。8.客服是物業(yè)公司面對廣大業(yè)主的主要窗口，也是提升物業(yè)公司服務(wù)品牌的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理公司所提供產(chǎn)品就是無形的服務(wù)，因此，做好客服就是公司價(jià)值的體現(xiàn)。如：在處理問題時微笑的重要性；面對業(yè)主發(fā)脾氣時，要細(xì)心聽，聽完后再向業(yè)主做解釋，并第一時間把事情處理好。這一環(huán)節(jié)上，中海物業(yè)已做到了相當(dāng)?shù)牟诲e，我也受此熏陶。9.在小區(qū)實(shí)習(xí)中，我陪同一位主管把小區(qū)的捐的書籍送到深圳商報(bào)處。這樣我知道了，一個企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)社會責(zé)任，并要與社會媒體聯(lián)系密切，這樣有利于加強(qiáng)物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認(rèn)識。當(dāng)然物業(yè)管理企業(yè)

18、也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認(rèn) 識，令每一位消費(fèi)者及社會各方面人士都積極地參與，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。這些構(gòu)想尤其要注重與新聞媒體溝通，利用報(bào)刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行大規(guī)模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點(diǎn)，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導(dǎo)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。 10.嚴(yán)把員工招聘關(guān)。中海物業(yè)在招聘管理人員須具有相關(guān)知識，并持有專業(yè)上崗證；例如在招聘物管員（保安員）時，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都

19、有要求，且須進(jìn)行一個月的體能與相關(guān)知識的培訓(xùn)，事后還要進(jìn)行一系列的考核，取得上崗證方能上崗工作。這使員工對小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性，提高了效率。使管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。11.物業(yè)管理，其名管理實(shí)際要樹立一種服務(wù)的意識，擺脫前有的思想，這如其是對那些剛起步不久的城市，這樣方能取得這個行業(yè)的更好更快發(fā)展。物業(yè)管理著要心細(xì)，知道物業(yè)是一種繁瑣的事情，持有一種平常心態(tài)，帶有一種堅(jiān)韌的性子，和沉著的處事方式，才能更好的勝任物業(yè)管理員這份神圣和艱巨的任務(wù)。四、我想說的幾個問題1.架構(gòu)（體制）問題學(xué)習(xí)期間我到中海物業(yè)總部參觀，在顧問部劉經(jīng)理的安

20、排下我與顧問部、商務(wù)部、工程部、質(zhì)管部等等部門人員進(jìn)行了交流。與學(xué)習(xí)所在的管理處王主任、劉主任及其他部門主管進(jìn)行了交流，我覺得中海物業(yè)做大是應(yīng)該的，做成中國“第一大管家”品牌也是必然的，他沒有任何偶然性，他是在一套合理的物業(yè)品牌思路，合理的架構(gòu)配以合理的運(yùn)行體制，在一幫子凝聚力特強(qiáng)的中海物業(yè)人的努力下，一步一步踏出的一條品牌之路，持續(xù)性特強(qiáng)。我有個樂于比較的壞習(xí)慣，凡是在中海物業(yè)管理處碰到的任何新鮮事情，總是會拿來與自己的進(jìn)行比較，我覺得這樣做也很好，可以一目了然的看出自己的優(yōu)缺點(diǎn)。在此，我就拿中海物業(yè)的管理架構(gòu)（體制）與咱進(jìn)行一比，或許能有體會。 中海物業(yè)直接上級為中國海外集團(tuán)物業(yè)管理委員會

21、，物業(yè)管理委員會制訂物業(yè)發(fā)展大綱與總體品牌思路，中海物業(yè)公司進(jìn)行綜合宏觀管理，下設(shè)職能部門：辦公室、顧問部、財(cái)務(wù)部、商務(wù)部、工程部、質(zhì)管部、各物業(yè)管理處及三個下屬子公司。各下屬管理處及三個子公司進(jìn)行獨(dú)立操作。陽光棕櫚園是中海物業(yè)公司下屬眾多管理處中的一個，是一個獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體。管理處下設(shè)財(cái)務(wù)室、辦公室、客服中心、維修保障部、社區(qū)環(huán)境部、會所經(jīng)營部、裝修管理等職能部門。 我在學(xué)習(xí)期間體會最深的三點(diǎn)：一是管理處主任的會（指公司或中海集團(tuán)召集的會）特別少（少的可憐?。?。二是管理處與房地產(chǎn)公司的關(guān)系特少（沒有象咱這樣物業(yè)與地產(chǎn)之間存在許多剪不斷理還亂的維修問題、投訴問題、管理問題等）。例，陽光棕櫚園管

22、理處唯一要做的（也就是中海物業(yè)公司要硬性考核的）硬性指標(biāo)就是一個：完成公司向管理處下達(dá)的年度綜合效益指標(biāo)，再就是組織各部門人員為廣大業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)的管理與服務(wù)。咱要想真做自己的品牌物業(yè)，真想把物業(yè)作成一個實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)，就應(yīng)該找適當(dāng)時機(jī)，各方面環(huán)境成熟之后給物業(yè)發(fā)展的環(huán)境，能充分施展的天地。象中海集團(tuán)那樣把物業(yè)拿出來與房地產(chǎn)、建筑、食品一樣做為獨(dú)立產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不要老是把物業(yè)看作是一個弱不禁風(fēng)的產(chǎn)業(yè)，老是掛在地產(chǎn)下面來發(fā)展，要與其分家，哪怕是先給予扶持呢？！也要讓物業(yè)走出去！再不采取根本措施是做不出品牌物業(yè)的，等物業(yè)蛋糕被人家分完了，再去做就不合適了，這誰都知道！2.管理服務(wù)與收費(fèi)問題還是以陽光棕櫚

23、園為例，先說說該小區(qū)的具體狀況：小區(qū)總占地面積18.5萬平方米，建筑面積約40萬平方米，住宅35棟（其中多層13棟，小高層16棟，高層6棟），共3072戶（在周報(bào)告中的3000戶是指已實(shí)際入住的業(yè)戶），綠化面積11萬平方米，綠化率60%，于2002年8月28日開始分期入伙，到2004年7月18日全部入伙，目前入伙率達(dá)99%以上。小區(qū)配套建筑有幼兒園2所、小學(xué)1所，商鋪100多間（在周報(bào)告中的78家是指已實(shí)際經(jīng)營的商戶）、健身會所2個、游泳池2個、地下籃球場1個、地下（上）自行車場各1個、地下車庫2個等。小區(qū)已開通管道燃?xì)?、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、可視對講 等配套系統(tǒng)。 小區(qū)的清潔綠化實(shí)行外包，小區(qū)的消毒殺菌外包給南山街道辦事處愛衛(wèi)會，小區(qū)的房屋維修由