公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告

1、某某公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告87 / 91文檔可自由編輯打印目錄1. 總體市場(chǎng)狀況分析11.1 飯店市場(chǎng)概況11.1.1 住宿人員狀況31.1.2 北京市飯店賓館概況61.2 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)181.2.1 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè)181.2.2 飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè)181.3 寫字樓市場(chǎng)概況201.3.1 市場(chǎng)供應(yīng)情況201.3.2 寫字樓市場(chǎng)需求狀況231.3.3 加入WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響分析251.3.4 相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響的分析271.4 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)302. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析312.1 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查312.1.1 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r312.1.2 區(qū)域?qū)?/p>

2、字樓經(jīng)營(yíng)狀況332.2 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查342.2.1 區(qū)域飯店基本狀況342.2.2 區(qū)域飯店經(jīng)營(yíng)狀況342.3 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查352.4 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)363. 目標(biāo)市場(chǎng)分析373.1 目標(biāo)項(xiàng)目定位373.2 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置393.2.1 各類綜合物業(yè)面積分配參考393.2.2 周圍飯店項(xiàng)目基本情況403.2.3 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布413.3 經(jīng)營(yíng)寫字樓、飯店的風(fēng)險(xiǎn)及控制413.3.1 經(jīng)濟(jì)因素對(duì)市場(chǎng)的影響413.3.2 地域競(jìng)爭(zhēng)的影響423.3.3 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn)423.3.4 定位風(fēng)險(xiǎn)423.3.5 交通風(fēng)險(xiǎn)433.3.6 經(jīng)營(yíng)

3、風(fēng)險(xiǎn)434. 經(jīng)濟(jì)效益分析444.1 本報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則444.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù)444.3 建設(shè)成本454.4 寫字樓經(jīng)營(yíng)收益474.4.1 寫字樓出租經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè)474.2.2 寫字樓經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算485. 結(jié)論531. 總體市場(chǎng)狀況分析1.1 飯店市場(chǎng)概況北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬(wàn)常住人口和300萬(wàn)流動(dòng)人口。北京是中國(guó)的首都，是對(duì)中國(guó)和世界都有巨大影響力的城市。這里聚集了全國(guó)黨、政、軍首腦機(jī)關(guān)和全國(guó)性公司的總部、行業(yè)總會(huì)、金融機(jī)構(gòu)總部。中共中央和國(guó)務(wù)院在北京制定國(guó)家發(fā)展的重大方針、政策，領(lǐng)導(dǎo)全國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)。北京的國(guó)際、國(guó)內(nèi)公務(wù)與社會(huì)交往活動(dòng)繁忙，每天產(chǎn)生

4、和發(fā)布著大量的經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息，從中反映出中國(guó)的發(fā)展方向。北京是中國(guó)區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場(chǎng)潛力巨大，是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京是全國(guó)的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn)等重大金融機(jī)構(gòu)的總部都設(shè)在北京，涉及全國(guó)的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。北京是中國(guó)科學(xué)、教育、文化最繁榮發(fā)達(dá)的城市。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會(huì)科學(xué)體系，成為全國(guó)最大的科研基地和國(guó)內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。北京

5、市民的文化教育程度在中國(guó)最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來(lái)，北京大型文化設(shè)施建設(shè)步伐加快。隨著中國(guó)改革開放的日益深入，北京不但是中國(guó)的政治文化中心、是中國(guó)最主要的旅游城市之一，也已成為當(dāng)前及進(jìn)入二十一世紀(jì)后外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一。北京是中國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平最高的城市。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場(chǎng)高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)最大的航空港，航線通住世界各地。北京已經(jīng)成為中國(guó)與世界各國(guó)郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話裝機(jī)容量已達(dá)462萬(wàn)門。北京是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市

6、之一。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開放的近二十年來(lái)，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長(zhǎng)速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重點(diǎn)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無(wú)污染的新型工業(yè)。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國(guó)領(lǐng)先。北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過(guò)其它產(chǎn)業(yè)，成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。北京市重要地位、特點(diǎn)及發(fā)展前景都決定了北京市作為中國(guó)最重要交流中心的作用，旅游、會(huì)議、商務(wù)、訪問等等，都決定了對(duì)賓館飯店的巨大需求。目前，全市有外商投資企業(yè)近1.3萬(wàn)家，合同外資金額218.86億美元，其中跨國(guó)公司和國(guó)際知名公司有316家已在北京投資了418個(gè)項(xiàng)目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京

7、有投資項(xiàng)自的就達(dá)146家，金融機(jī)構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類115家，保險(xiǎn)類80家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。投資來(lái)源地涉及到香港、美國(guó)、日本、臺(tái)灣、歐盟各國(guó)等100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。大量的外商投資企業(yè)帶動(dòng)了商務(wù)旅行、商務(wù)會(huì)議增加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風(fēng)景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮、長(zhǎng)城已經(jīng)成為中國(guó)的象征。北京的民俗文化豐富多彩，國(guó)子監(jiān)古文化街、白云觀廟會(huì)等是民俗活動(dòng)的重要地區(qū)。北京作為國(guó)內(nèi)最重要旅游城市之一，長(zhǎng)城與故宮已經(jīng)成為中華民族的象征，長(zhǎng)期以來(lái)北京一直吸引著廣大的國(guó)內(nèi)游客，同時(shí)也吸引了眾多國(guó)際游客。

8、近年來(lái)，在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策下，節(jié)假日時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)，同時(shí)帶薪休假制度也將逐步提到日程上來(lái)，這對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。尤其隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民收入水平不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)也將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)對(duì)賓館飯店也提出了巨大需求。北京是中國(guó)最主要的國(guó)際交往中心，正在按照國(guó)際化大城市的客觀要求，拓寬對(duì)外交往的渠道，已同76個(gè)國(guó)家的96個(gè)首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個(gè)國(guó)家的22個(gè)城市建立了友好城市關(guān)系。另外，全國(guó)各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，來(lái)往人員頻繁。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對(duì)北京市的賓館飯店也提出了巨大需求。另外，我國(guó)會(huì)議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為

9、北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了新的要求。1.1.1 住宿人員狀況1.1.1.1 國(guó)外住宿人員根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來(lái)本市在飯店住宿的1861名國(guó)外旅游者中，按目的分類如下：目的人數(shù)比例（）游覽、觀光、度假77942.0探親、訪友32417.4商務(wù)47825.7會(huì)議744.0健康、療養(yǎng)945.0宗教朝拜100.5文化、體育、技術(shù)交流623.3其他402.1合計(jì)1861100目的分類表示見下圖：圖1.1.1 國(guó)外住宿人員目的分類以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下：職業(yè)組成人數(shù)比例（）政府工作人員955.1專業(yè)技術(shù)人員30716.5職員30916.6技工/工人19410.4商

10、務(wù)人員40.2服務(wù)/推銷員1377.4退休人員633.4合計(jì)國(guó)外人員主要來(lái)源于日本、美國(guó)等地，1999年、2000年國(guó)外游客主要來(lái)源國(guó)家構(gòu)成如下：日本美國(guó)韓國(guó)德國(guó)馬來(lái)西亞英國(guó)法國(guó)新加坡加拿大意大利澳大利亞泰國(guó)199945.6524.0919.1510.5310.958.817.887.285.453.924.854.11200054.3331.0527.8112.1110.539.689.587.315.235.114.504.382000年來(lái)北京的國(guó)外客人282萬(wàn)人，比1999年增長(zhǎng)8.65%。2001年截止11月底北京市累計(jì)接待海外旅游者265.12萬(wàn)人，比去年同期增長(zhǎng)0.66%。其中接待

11、外國(guó)人223.35萬(wàn)人，比去年同期增長(zhǎng)0.39%；從來(lái)京各洲際客源國(guó)情況看，亞洲游客比去年同期下降4.43%；美洲游客比去年同期增長(zhǎng)4.78%；歐洲游客比去年同期增長(zhǎng)3.43%；大洋洲游客比去年同期增長(zhǎng)6.01%；非洲游客比去年同期下降0.29%。香港同胞24.23萬(wàn)人，比去年同期增長(zhǎng)6.17%；澳門同胞1.28萬(wàn)人，比去年同期下降6.32%；臺(tái)灣同胞16.26萬(wàn)人，比去年同期下降2.73%。北京賓館飯店接待國(guó)際旅游者歷年人數(shù)變化情況如下圖：2000年旅游外匯收入27.68億美元，比1999年增長(zhǎng)10.7%，北京市歷年旅游外匯收入變動(dòng)情況見下圖：根據(jù)2000年統(tǒng)計(jì)，在國(guó)外客人來(lái)京的花費(fèi)中，住宿

12、費(fèi)用已經(jīng)達(dá)到4.2億美元，占到總支出的15.2%，僅僅次于在民航與商品的花費(fèi)。具體花費(fèi)構(gòu)成如下圖所示：1.1.1.2 國(guó)內(nèi)旅游人員狀況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京賓館飯店共接待外省市來(lái)京游客6743萬(wàn)人次，比1999年增長(zhǎng)10%。人均花費(fèi)680.35元，平均停留6.9天。2001年1-11月涉外飯店接待國(guó)內(nèi)客人681.78萬(wàn)人，比去年同期增長(zhǎng)31.20%。1.1.2 北京市飯店賓館概況1.1.2.1 賓館飯店基本情況目前北京市列入國(guó)家旅游局及統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級(jí)飯店21家、4星級(jí)飯店39家、3星級(jí)飯店148家、2星級(jí)209家、1星級(jí)57家、酒店式公寓22家、未定

13、級(jí)飯店28家、非定點(diǎn)飯店47家。不同星級(jí)飯店所占比例如下圖所示：根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京旅游飯店客房數(shù)量已經(jīng)達(dá)到8.4萬(wàn)間，較1999年增加了16.7%。北京市歷年客房數(shù)量變動(dòng)情況見下圖：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，不同星級(jí)飯店客房數(shù)量以及床位數(shù)量比例分布情況如下：1.1.2.2 賓館飯店基本經(jīng)營(yíng)情況2000年，北京市涉外飯店收入總額128.12億元，同比增長(zhǎng)7.11%；客房平均出租率61%，較1999年增長(zhǎng)4%；客房平均房?jī)r(jià)394元/間天；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1.44億元，扣除不可比因素，是去年同期的2.3倍。隨著接待人數(shù)的增長(zhǎng)，涉外飯店的出租率明顯回升，使得占營(yíng)業(yè)收入總額一半的客房收入達(dá)到59.52億元，同比增

14、長(zhǎng)6.9%，成為營(yíng)業(yè)收入總額增長(zhǎng)的原因之一。從客房的平均房?jī)r(jià)看，2000年，涉外飯店平均房?jī)r(jià)394元/間天，比上年高出42元/間天，增長(zhǎng)11.9%，成為營(yíng)業(yè)收入總額增長(zhǎng)的另一原因。自年初以來(lái)，五星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)的同步增長(zhǎng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入33.88億元、利潤(rùn)總額5.75億元，分別比上年增長(zhǎng)10.9%和4.5%；四星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.3億元，同比增長(zhǎng)5.4%，由上年虧損5669萬(wàn)元轉(zhuǎn)為贏利1.28億元；三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.56億元，同比增長(zhǎng)13.5%，虧損5.59億元，扣除不可比因素，比上年增虧1.29億元，其經(jīng)營(yíng)狀況有待改善。2001年，隨著我國(guó)加入W

15、TO和北京正加緊申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，北京市的國(guó)際旅游業(yè)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全年接待海外旅游者將達(dá)300萬(wàn)人次，比2000年增長(zhǎng)6%；旅游外匯收入29億美元，比2000年增長(zhǎng)5%。不同星級(jí)飯店租金與出租率2000年不同星級(jí)賓館客房實(shí)際平均房?jī)r(jià)狀況如下圖所示：根據(jù)房?jī)r(jià)租金情況，未定級(jí)的賓館飯店可能多為四星與三星級(jí)水平。2000年四星級(jí)飯店出租率最高，超過(guò)70%；二星級(jí)出租率較低。不同星級(jí)賓館客房實(shí)際出租率如下圖所示：各類營(yíng)業(yè)收入在不同星級(jí)飯店中的比重不同星級(jí)飯店一般除客房服務(wù)之外，尚設(shè)有餐飲服務(wù)、商品銷售服務(wù)以及包括會(huì)議服務(wù)在內(nèi)的其他服務(wù)項(xiàng)目。不同星級(jí)賓館不同服務(wù)項(xiàng)目所占營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成狀況分析

16、如下：三星級(jí)與五星級(jí)賓館客房服務(wù)收入所占總收入比重最低，未定級(jí)的賓館客房服務(wù)收入所占比重最高。星級(jí)飯店餐飲服務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入比重都比較高，尤其五星級(jí)與三星級(jí)飯店，比例均超過(guò)30%。星級(jí)飯店商品銷售所占營(yíng)業(yè)收入比例都高于未定級(jí)的飯店與公寓，四星級(jí)、五星級(jí)飯店比例更高于其他星級(jí)飯店。酒店式公寓除客房服務(wù)外，一般還提供健身、商務(wù)、子女教育等等多種服務(wù)項(xiàng)目，所以營(yíng)業(yè)收入中其他項(xiàng)所占比重最大。不同星級(jí)飯店各類營(yíng)業(yè)收入比重公寓營(yíng)業(yè)收入中客房收入超過(guò)多數(shù)，其他收入項(xiàng)目比重也非常高，而餐飲與商品收入比例較低。未定級(jí)飯店一般客房收入占到總營(yíng)業(yè)收入的絕大多數(shù)，餐飲收入也較高。五星級(jí)飯店客房收入所占比例未過(guò)半數(shù)，

17、餐飲收入比重較高；四星級(jí)飯店客房收入超過(guò)半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級(jí)飯店與五星級(jí)飯店收入構(gòu)成比較一致；二星級(jí)、一星級(jí)飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項(xiàng)收入比重基本相當(dāng)。各類飯店商品收入比重都比較低。不同星級(jí)飯店收入構(gòu)成2000年北京飯店總收入128.12億元，五星、四星級(jí)飯店數(shù)量雖然較少，但總收入確占了較大比重：不同星級(jí)飯店利潤(rùn)狀況2000年北京飯店利潤(rùn)總額達(dá)到2.8億元，五星、四星級(jí)飯店利潤(rùn)較高，其他飯店利潤(rùn)總額仍然為負(fù)值，三星級(jí)飯店虧損最大：1.1.2.3 北京賓館飯店區(qū)域分布朝陽(yáng)區(qū)由于商務(wù)氣氛濃厚，發(fā)展較快，所以賓館飯店數(shù)量最多；海淀區(qū)由于中關(guān)村區(qū)域發(fā)展迅速，旅游休閑景點(diǎn)

18、多，賓館飯店也比較多。各區(qū)域具體賓館數(shù)量分布見下圖：1、五星級(jí)飯店分布北京市五星級(jí)飯店主要分布與朝陽(yáng)區(qū)的CBD、燕莎商圈，東城區(qū)的長(zhǎng)安街、王府井附近，以及海淀區(qū)的中關(guān)村附近。各區(qū)域分布比例如下圖所示。2、四星級(jí)飯店分布四星級(jí)賓館飯店仍然以朝陽(yáng)、東城、海淀等區(qū)域最集中，具體見下圖。3、三星級(jí)飯店分布三星級(jí)飯店雖然仍然是朝陽(yáng)等商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域最集中，可在有一定旅游資源的遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量已經(jīng)明顯增加。4、二星級(jí)及一星級(jí)飯店分布城區(qū)內(nèi)分布趨勢(shì)與三星以上飯店分布趨勢(shì)相比變化不大，遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量繼續(xù)增加。5、公寓區(qū)域分布由于公寓以較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的人為主要客戶群，所以在商務(wù)氣氛濃厚的朝陽(yáng)、東城、海淀等區(qū)域

19、，數(shù)量比重較大。1.2 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)1.2.1 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè)改革開放20多年來(lái)，北京飯店接待游客能力保持了較快的發(fā)展速度，客房數(shù)量年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到了15.8%。隨著北京市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，加入WTO后對(duì)外交流增加，以及2008年奧運(yùn)會(huì)體育旅游觀光的需求刺激，近幾年客房數(shù)量年增長(zhǎng)速度仍然不會(huì)低于前20年的平均值。以15.8%作為年增長(zhǎng)速度估計(jì)今后數(shù)年客房數(shù)量，考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及目前面臨的眾多利好因素，這一估計(jì)在目前情況下仍然比較保守：1.2.2 飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè)1.2.2.1 旅游與商務(wù)需求基本狀況2000年，北京全年接待海外旅游者282.1萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)11.8%；

20、旅游外匯收入27.7億美元，比上年增長(zhǎng)10.8%。全市接待國(guó)內(nèi)旅游者1.02億人次，旅游收入496億元，均比上年增長(zhǎng)10%。形成了國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游兩者同步發(fā)展的格局。旅游業(yè)總收入725.74億元，增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的32%，占GDP的比重為18.7%。根據(jù)北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃到規(guī)劃期末（2020年），將北京建設(shè)成為具有東方特色的一流國(guó)際旅游城市和具有首都風(fēng)貌的國(guó)內(nèi)首位旅游中心城市。鞏固和完善首都形象（中國(guó)首都、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設(shè)成全國(guó)旅游首善之區(qū)，成為國(guó)內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。把北京建成代表中國(guó)現(xiàn)代化成就和中國(guó)旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對(duì)首都

21、經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，使其成為首都經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；充分發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的重要社會(huì)功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)、提高公民生活質(zhì)量與自身素質(zhì)、促進(jìn)社會(huì)文明與城市國(guó)際化；本著對(duì)旅游資源開發(fā)、利用、保護(hù)相結(jié)合的原則，保護(hù)古都風(fēng)貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。全面提高旅游服務(wù)質(zhì)量，提高旅游者的滿意度，旅游產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實(shí)現(xiàn)WTO對(duì)旅游業(yè)提出的各項(xiàng)要求，使旅游產(chǎn)業(yè)具備更加強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著旅游業(yè)發(fā)展，對(duì)賓館飯店需求量必將增加。今年11月中國(guó)已經(jīng)正式成為國(guó)際貿(mào)易組織成員，國(guó)際商務(wù)交往活動(dòng)更加頻繁，國(guó)際商務(wù)旅客來(lái)京人次必將增加；作為國(guó)家的首都，北京是國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會(huì)議、展覽等等都必將加大對(duì)賓

22、館、飯店的需求量；同時(shí)北京作為一個(gè)歷史文化古城，旅游資源豐富，是國(guó)內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國(guó)的流行，越來(lái)越多的人外出旅游，并選擇星級(jí)飯店入住。1.2.2.2 需求預(yù)測(cè)改革開放以來(lái)，海外來(lái)京旅游人數(shù)增長(zhǎng)迅速，日前中國(guó)加入WTO，國(guó)際交往，尤其商務(wù)交往必然增加，海外來(lái)京人數(shù)仍然會(huì)維持較快的增速。以前20年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)今后接待海外來(lái)京人數(shù)如下：國(guó)內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長(zhǎng)假的增多，近年來(lái)也在以年增長(zhǎng)率超過(guò)10%的速度增加，以此為基數(shù)估計(jì)，國(guó)內(nèi)來(lái)京游客數(shù)量：在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，外省市國(guó)內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國(guó)內(nèi)游客收入目前占總旅游

23、收入近70%，這一趨勢(shì)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。以上預(yù)測(cè)中并未考慮2008年由于奧運(yùn)會(huì)舉辦將導(dǎo)致游客大幅增加。1.3 寫字樓市場(chǎng)概況1.3.1 市場(chǎng)供應(yīng)情況隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個(gè)辦公用房市場(chǎng)日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，到1999年達(dá)到頂峰87.74萬(wàn)平方米，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬(wàn)平方米，整個(gè)辦公市場(chǎng)存量在500萬(wàn)平方米左右。歷年來(lái)辦公用房的開工面積由94年的200平方米上升到96、97年高峰，超過(guò)600萬(wàn)平方米，由于當(dāng)時(shí)寫字樓市場(chǎng)的投資過(guò)熱，98年后逐年回落。到2000年大約在449萬(wàn)平方米左右。進(jìn)入2001年后，寫字樓市場(chǎng)平淡中見活躍，預(yù)計(jì)全年寫字樓供應(yīng)量

24、應(yīng)能達(dá)到140萬(wàn)平方米以上。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬(wàn)平方米左右。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼01、總面積7萬(wàn)平方米的新亞大廈、成中大廈和長(zhǎng)安街邊的凱特達(dá)利項(xiàng)目等約20萬(wàn)平方米的供應(yīng)量；中關(guān)村在建的有融科資訊中心和騰達(dá)大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國(guó)際金融中心以及下半年將要開盤的11萬(wàn)平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。 綜合起來(lái)，大約有141萬(wàn)平方米的供應(yīng)量入市。（見下表）2001年北京高檔寫字樓供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱 面積（平方米）項(xiàng)目名稱 面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達(dá)利100000騰達(dá)大廈 91000名人廣場(chǎng)

25、70000國(guó)興大廈 48000太運(yùn)大廈20000太平洋國(guó)際大廈 60000北京國(guó)際金融中心69000中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心60000富凱大廈110000瑞城中心 210000中證大廈110000中國(guó)人壽大廈90000東方廣場(chǎng)二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進(jìn)入第三季度后，北京寫字樓市場(chǎng)有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場(chǎng)新增供應(yīng)量324000平方米，市場(chǎng)存量達(dá)到527萬(wàn)平方米。 在這四棟寫字樓中，東方廣場(chǎng)二期從面積上講可以說(shuō)是其中最大的，中國(guó)人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場(chǎng)帶來(lái)了很大的

26、壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的惡化程度。同時(shí)，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也對(duì)當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了壓力。而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看，高檔寫字樓的供應(yīng)量分布有： CBD大約在500萬(wàn)平方米，中關(guān)村為200萬(wàn)平方米左右，金融街在150萬(wàn)平方米左右，其他地區(qū)150萬(wàn)平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬(wàn)平方米左右。 未來(lái)三年內(nèi)，寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，其中CBD將成為重點(diǎn)地區(qū)。1.3.2 寫字樓市場(chǎng)需求狀況2000年以來(lái)，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全面帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的快速回升。2001年上半年北京高檔寫字樓市場(chǎng)在下半年加入W

27、TO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；上半年由于中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司，都看好北京寫字樓市場(chǎng)的投資前景，尤其是最近寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率也呈上升態(tài)勢(shì)。目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在911之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的。由于銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)用房市場(chǎng)，使投資環(huán)境相對(duì)寬松。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購(gòu)買寫字樓，這些因素都會(huì)最終促使寫字樓售價(jià)逐漸上漲。以下是近年來(lái)的寫字樓租金走勢(shì)圖：另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。20

28、01年上半年，市場(chǎng)吸納了近28萬(wàn)平方米的高檔寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購(gòu)買且多數(shù)用于自用，同時(shí)新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴(kuò)租的情況也比較踴躍。從需求結(jié)構(gòu)上看，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在上半年市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場(chǎng)份額。外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40左右的市場(chǎng)份額。，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動(dòng)跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點(diǎn)。2001年寫字樓租

29、售市場(chǎng)一個(gè)最大特點(diǎn)就是：西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場(chǎng)的68%以上，從而以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)），成為2001年上半年市場(chǎng)的熱點(diǎn)。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價(jià)在2400美元平方米。銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，比去年同期上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，成交價(jià)在26美元/平方米.月，比去年同期上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。從空置率方面來(lái)看，截止2001年第三季度高檔寫字樓的平均空置率驟升到14.14%，這一結(jié)果的出現(xiàn)主要是由于供應(yīng)量的顯著增長(zhǎng)。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（21.48%），其次是朝陽(yáng)區(qū)（15.02%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，分別為10.64%和4.04

30、%。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路5400中國(guó)網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國(guó)人壽大廈朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門外大街2600（使用）華泰保險(xiǎn)中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務(wù)所中國(guó)人壽大廈朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門外大街850（使用）美國(guó)電報(bào)電信公司國(guó)貿(mào)中心一座朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買賣成交公司/機(jī)構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽(yáng)區(qū)安華橋34000中國(guó)絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門5000鐵道部計(jì)算

31、中心國(guó)興大廈海淀區(qū)車公莊2000綜合目前市場(chǎng)的各方面因素，中國(guó)成功地申辦2008年奧運(yùn)會(huì)、中國(guó)入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項(xiàng)目開始運(yùn)作，預(yù)計(jì)會(huì)使當(dāng)前較為平淡的寫字樓市場(chǎng)變得活躍起來(lái)。但由于美國(guó)的恐怖襲擊、經(jīng)濟(jì)減速等方面帶來(lái)的一系列連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)有可能產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而使跨國(guó)公司減少對(duì)寫字樓的需求。北京寫字樓市場(chǎng)最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結(jié)果。1.3.3 加入WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響分析中國(guó)已于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對(duì)北京高檔寫字樓 將產(chǎn)生積極的影響。 “入世”后，高科技發(fā)展的步伐將加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步加速調(diào)整，

32、房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供配套服務(wù)的作用將日趨明顯。對(duì)于高檔寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險(xiǎn)等金融行業(yè)，會(huì)計(jì)、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營(yíng)等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級(jí)的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對(duì)寫字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生的對(duì)寫字樓的需求也將逐漸釋放出來(lái)。入世對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)許多的有利因素，但是并不能

33、由此而盲目樂觀，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。原因主要有：（1）入世的利好因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高檔辦公樓的影響都不會(huì)立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時(shí)間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)滯后期。入世也一樣，它對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的影響估計(jì)也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來(lái)。（2）是全球經(jīng)濟(jì)目前正在放緩，美日經(jīng)濟(jì)甚至已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場(chǎng)相當(dāng)大一部分都是由美日公司來(lái)支撐的，因此這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)的衰退勢(shì)必會(huì)對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響。實(shí)際上，這種不利影響已經(jīng)慢慢地顯現(xiàn)出來(lái)，表現(xiàn)在它們對(duì)寫字樓需求面積的減少以及對(duì)寫字樓租金承受能力的下降。在租金方面，許多公司對(duì)目前市場(chǎng)上的高租金越來(lái)越缺

34、乏承受能力。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應(yīng)在今年下半年到明年上半年卻相當(dāng)多，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應(yīng)量將接近80萬(wàn)平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來(lái)的話，實(shí)際有效供應(yīng)將超過(guò)120萬(wàn)平方米，這一供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)了北京寫字樓供應(yīng)高峰年1997年的供應(yīng)量（116萬(wàn)平方米），因此未來(lái)半年到一年北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將是比較大的?；谝陨现T多因素，我們將不得不對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)未來(lái)半年到一年的發(fā)展抱著謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。實(shí)際上，這種謹(jǐn)慎的

35、態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對(duì)利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對(duì)比。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場(chǎng)就把其租金報(bào)價(jià)上調(diào)了一美金，而現(xiàn)在中國(guó)入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒有上調(diào)租金報(bào)價(jià)，相反卻降低了租金報(bào)價(jià)；一些發(fā)展商雖然沒有調(diào)低租金報(bào)價(jià)，但成交價(jià)與報(bào)價(jià)卻相差很大，有的甚至超過(guò)30；有的寫字樓雖然成交價(jià)表面上也不低，但免租期卻給的很長(zhǎng)，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實(shí)際租金也很低。以上種種情況表明，發(fā)展商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場(chǎng)的實(shí)際供求關(guān)系來(lái)決定其租金的定價(jià)，而不是盲目地跟風(fēng)。不過(guò)，盡管有上述不利因素的存在，我們還是應(yīng)該看到積極的

36、方面存在。實(shí)際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化成有利因素。例如，前面提到的美日經(jīng)濟(jì)不景氣，在這種情況下，外國(guó)投資在它們本國(guó)由于尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)，就會(huì)轉(zhuǎn)向其它更加有利可圖的市場(chǎng)，而中國(guó)作為一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的、勞動(dòng)成本比較低的發(fā)展中國(guó)家正好吸引了這些資金，這必然會(huì)間接地促進(jìn)中國(guó)和北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)然這種影響在短期內(nèi)也不會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。實(shí)際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國(guó)或本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而正在或準(zhǔn)備考慮到中國(guó)來(lái)投資。例如，日本三洋化工株式會(huì)社就準(zhǔn)備今年年底在北京設(shè)立辦事處，并且考慮在國(guó)內(nèi)合適的地方建廠。而臺(tái)灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺(tái)灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢(shì)，許多這類公司到祖

37、國(guó)大陸投資建廠。對(duì)入世后北京高檔寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為在短期內(nèi)不會(huì)有很明顯的影響，在某一時(shí)期由于國(guó)外經(jīng)濟(jì)的衰退和本地寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)的急劇放大甚至?xí)霈F(xiàn)走低的可能。但從長(zhǎng)期來(lái)看，尤其是入世后半年到一年的時(shí)間，隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應(yīng)還沒有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來(lái)，北京高檔寫字樓市場(chǎng)將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，高檔寫字樓的租金也會(huì)穩(wěn)步回升，空置率將相應(yīng)地降低。另一方面，租金的升高必然會(huì)使更多的用家轉(zhuǎn)而購(gòu)買寫字樓，以減少未來(lái)租金上漲所帶來(lái)的辦公成本上的壓力，更多的投資者也會(huì)購(gòu)買寫字樓，甚至經(jīng)營(yíng)寫字樓，以謀求高租金情況下的高

38、的投資回報(bào)，這些都會(huì)進(jìn)而促進(jìn)寫字樓的開發(fā)建設(shè)，從而形成寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)良性循環(huán)。 1.3.4 相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對(duì)某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會(huì)對(duì)寫字樓市場(chǎng)起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策：（1）朝陽(yáng)CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對(duì)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實(shí)行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等鼓勵(lì)辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對(duì)區(qū)內(nèi)高檔寫字樓的綠地建設(shè)、建筑間距及公建配套等指標(biāo)還可做適當(dāng)調(diào)整。除此之外，規(guī)劃還率先在商務(wù)中心區(qū)建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，按照國(guó)家及

39、市政府的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)，并以公開招標(biāo)、拍賣等方式供應(yīng)土地。這樣做無(wú)疑會(huì)降低開發(fā)商的前期土地開發(fā)成本，從而調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性；同時(shí)按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，使最好位置的土地集中到最有實(shí)力的開發(fā)商手中，使區(qū)內(nèi)的黃金地段能夠建造出標(biāo)志性的物業(yè)，進(jìn)而有力地提升整個(gè)商務(wù)區(qū)的形象。（2）中關(guān)村地區(qū)自1998年自今，國(guó)務(wù)院、市政府極其有關(guān)部門相繼制定的一系列優(yōu)惠政策，特別是針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)在人才的吸引與激勵(lì)、財(cái)稅優(yōu)惠等方面給予較大的優(yōu)惠。其中主要有:A、對(duì)北京試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)，實(shí)行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：B、對(duì)單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、

40、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人）從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。C、土地由合資、合作或者獨(dú)資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。D、對(duì)在國(guó)家、市政府批準(zhǔn)建立的開發(fā)區(qū)內(nèi)直接以出讓方式取得土地并用于高新技術(shù)項(xiàng)目的高新技術(shù)企業(yè)，其土地使用權(quán)出讓金按75%征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。經(jīng)審定的高新技術(shù)骨干企業(yè)用于高新技術(shù)項(xiàng)目的新增用地，免收應(yīng)向地方財(cái)政繳納的土地使用權(quán)出讓金及該項(xiàng)目的四源費(fèi)，減半征收大市政費(fèi)。但如改變土地使用性質(zhì)，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。E、駐京研發(fā)機(jī)構(gòu)以出讓方

41、式取得土地使用權(quán)并建設(shè)自用的研究開發(fā)用房，其地價(jià)款按標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的75征收，如改變土地使用性質(zhì)或進(jìn)行出租、出售、轉(zhuǎn)讓，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。（3）西城區(qū)金融街地區(qū)A、在金融街注冊(cè)成立或遷入金融街的中介機(jī)構(gòu)，凡其所得稅交區(qū)財(cái)政的，可以享受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策。a、凡在金融街新開辦的中介機(jī)構(gòu)可向稅務(wù)部門申請(qǐng)免兩年所得稅。b、凡在金融街購(gòu)置辦公用房的中介機(jī)構(gòu)，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。c、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年（含六年）以上的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起）五年

42、內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法返還其所得稅的50%。d、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年以內(nèi)的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法返還其所得稅的50%。B、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它房屋產(chǎn)權(quán)單位將空置房屋出讓或出租給能形成新稅源的企業(yè)。a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對(duì)區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬(wàn)元以上時(shí)，均按企業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎(jiǎng)勵(lì)。b、根據(jù)吸引新稅源企業(yè)的需要，經(jīng)區(qū)招商引資辦公室認(rèn)可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位以較低價(jià)格出讓、出租房屋，參照市場(chǎng)價(jià)格水平由區(qū)財(cái)政給予

43、一定補(bǔ)償。從北京市城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局來(lái)看，朝陽(yáng)CBD以中央商務(wù)區(qū)定位、海淀中關(guān)村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對(duì)辦公用房的政策最為寬松，海淀中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)對(duì)入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。隨著對(duì)各行業(yè)不同的政策扶持和各區(qū)域鼓勵(lì)企業(yè)入住寫字樓，寫字樓市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)良好的發(fā)展。1.4 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)申辦奧運(yùn)成功、正式加入WTO、城市改造建設(shè)的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)仍然一枝獨(dú)秀在眾多利好消息下，未來(lái)北京寫字樓市場(chǎng)將保持穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)計(jì)到2010年時(shí)北京寫字樓總量將達(dá)到1300萬(wàn)平方米。部分區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)有較激

44、烈的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還將面臨各類商務(wù)公寓、商住樓的沖擊，更自由支配的空間和更靈活的付款方式是他們的優(yōu)勢(shì)。寫字樓需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將吸引更多的國(guó)外企業(yè)、公司進(jìn)入，設(shè)立代理機(jī)構(gòu)或分公司，擴(kuò)展在中國(guó)的業(yè)務(wù)。而國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)使得國(guó)內(nèi)企業(yè)更是要求有先進(jìn)、智能化寫字樓以開拓業(yè)務(wù)、體現(xiàn)形象。發(fā)展趨勢(shì)將是出現(xiàn)兩極分化狀況，有著良好口碑和管理的物業(yè)會(huì)受到歡迎，而缺乏管理和競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)經(jīng)營(yíng)上會(huì)難以為繼。在要求有完善的硬件設(shè)施后，良好的軟件管理和人性化的服務(wù)將是大部分客戶希望得到的。2. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于北二環(huán)路與中軸路交會(huì)處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等

45、寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀(jì)莊園等高檔商品住宅。西面則與規(guī)劃中的綠化廣場(chǎng)相鄰。擬建項(xiàng)目的二環(huán)路以南，鼓樓外大街以西，主要是大片老城區(qū)及零星辦公、商業(yè)區(qū)域，都還沒有形成良好的商務(wù)氛圍，而在東面相鄰不遠(yuǎn)的安定路商務(wù)氣氛已經(jīng)較濃厚。安定路、三環(huán)、鼓樓外大街、二環(huán)合圍成的區(qū)域附近，目前有華北大酒店、竹園賓館、河北飯店、海南飯店等賓館項(xiàng)目，以及洲際大廈、神華大廈、三利大廈、中煤大廈、深房大廈、浙江大廈等多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，酒店式公寓有新近入住的天鴻寶景大廈等。2.1 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查2.1.1 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r目標(biāo)區(qū)域主要集中了我國(guó)幾家重要的石油化工、煤炭、礦產(chǎn)、畜牧產(chǎn)品等大型公司企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)、下屬

46、機(jī)構(gòu)，眾多專業(yè)出版社、設(shè)計(jì)院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級(jí)大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。各類金融辦事機(jī)構(gòu)也不在少數(shù)，擁有自己小體量的單獨(dú)辦公樓是這些單位的特征。本區(qū)域中商業(yè)寫字樓中高檔物業(yè)主要集中在西濱河路、安定門外、安貞一帶，規(guī)模不大，同時(shí)夾雜眾多小型中低檔寫字樓和各類飯店、商住公寓，有一定的商務(wù)氣氛但沒有形成整體風(fēng)格。目標(biāo)項(xiàng)目周邊的洲際大廈、神華大廈、中成大廈都為中高檔寫字樓，主要客戶仍為集團(tuán)型客戶及周邊關(guān)聯(lián)公司、企業(yè)。區(qū)域內(nèi)主要寫字樓情況見下表項(xiàng)目名地址租價(jià)面積寶景大廈安定門￥6.0/天.平方米22018安華發(fā)展大廈安定路￥5.5/天.平方米34000長(zhǎng)新大廈

47、安定路￥5.5/天.平方米37920三利大廈安外大街￥5.0/天.平方米12000洲際大廈安外地興居￥5.0/天.平方米66000神華大廈安定門西濱河路￥5.0/天.平方米21600世源大廈安定門外大街￥5.0/天.平方米15000中成大廈安定門西濱河路￥5.0/天.平方米20000龍德行大廈中軸路￥4.0/天.平方米14000中路大廈安定門外￥4.0/天.平方米7500安源大廈青年溝￥4.0/天.平方米7000興華商務(wù)大廈和平里￥4.0/天.平方米5000冶金大廈附樓安外大街￥4.0/天.平方米10000安貞大廈安定門外￥4.0/天.平方米40000昊龍寫字樓和平里￥3.8/天.平方米300

48、0白孔雀寫字樓北二環(huán)路邊￥3.5/天.平方米7000泰利明苑安定門外￥3.0/天.平方米38000銘誠(chéng)嘉德商務(wù)樓中軸路￥3.0/天.平方米5000慶豐大廈鼓樓地鐵￥3.0/天.平方米3500青鵬寫字樓安外大街￥3.0/天.平方米10121中煤大廈安定門外￥2.9/天.平方米20000億萬(wàn)利達(dá)大廈安外大街￥2.8/天.平方米3937中礦大廈安外大街￥2.8/天.平方米7000恒氏企業(yè)發(fā)展大廈安定門外￥2.8/天.平方米5000雙花辦公樓安定門內(nèi)￥2.5/天.平方米5000柳園寫字樓安德里北街￥2.4/天.平方米1800合信大廈中軸路￥2.2 /天.平方米2700凱康大廈北三環(huán)安華橋35000浙江

49、大廈北三環(huán)安華橋340002.1.2 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況1. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓中客戶主要是以下這些行業(yè)：石油化工行業(yè)：石化、天然氣、相關(guān)貿(mào)易、技術(shù)、工程；機(jī)械制造行業(yè)；設(shè)計(jì)、設(shè)備進(jìn)出口貿(mào)易；網(wǎng)絡(luò)類行業(yè)：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、設(shè)備、內(nèi)容提供商；金融服務(wù)類行業(yè)：保險(xiǎn)，證券；教育產(chǎn)業(yè)：國(guó)際教育、培訓(xùn)的合作，專項(xiàng)培訓(xùn)、職業(yè)培訓(xùn)等；中介服務(wù)類行業(yè)：會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、人才服務(wù)機(jī)構(gòu)等；商業(yè)服務(wù)類行業(yè)：情報(bào)信息服務(wù)、廣告、裝潢以及各種貿(mào)易、供應(yīng)商、代理代銷商等；生活服務(wù)類行業(yè)：零售、餐飲、旅館、文化藝術(shù)、旅游、休閑等。從以上這些行業(yè)看，其中石化、中介服務(wù)、商業(yè)服務(wù)類行業(yè)今后將有可能在本區(qū)域形成特色。2

50、. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓經(jīng)營(yíng)狀況目標(biāo)區(qū)域中中高檔寫字樓項(xiàng)目有天鴻寶景大廈、三利大廈、洲際大廈、神華大廈、世源大廈、安華發(fā)展大廈、長(zhǎng)新大廈等，它們的出租情況較好，出租率一般都在7590間；中低檔項(xiàng)目體量小，市場(chǎng)有一定的需求，出租狀況較佳，大都在8095間。大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，物業(yè)服務(wù)稍次?？傮w經(jīng)營(yíng)狀況上由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈，市場(chǎng)上空置存量不大，整體經(jīng)營(yíng)較好，但從調(diào)查情況看周邊尚有一定開發(fā)空間，在總量上未來(lái)會(huì)有所增加，2.2 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查2.2.1 區(qū)域飯店基本狀況在項(xiàng)目區(qū)域附近重要飯店有三星級(jí)的華北大酒店、竹園賓館、江蘇大廈，二星級(jí)的河北飯店，一星級(jí)的化工輕工貿(mào)易大廈，未定級(jí)的海南飯店、銀豐

51、賓館等。其它多為企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的小型旅社、招待所。各主要飯店基本情況如下表所示：?jiǎn)挝幻Q星級(jí)經(jīng)濟(jì)類型客房數(shù) （間、套）床位數(shù)（張）年平均職工數(shù)（人）開業(yè)時(shí)間華北大酒店3國(guó)有4207757061990竹園賓館3國(guó)有16301231982海南飯店未定集體9080661990江蘇大廈3185248河北飯店2國(guó)有1853502231986太陽(yáng)宮賓館2股份1503041721993銀豐賓館未定股份931291081998化工輕工貿(mào)易大廈1國(guó)有7515210019902.2.2 區(qū)域飯店經(jīng)營(yíng)狀況2000年區(qū)域內(nèi)飯店平均客房出租率58%，太陽(yáng)宮賓館出租率最高達(dá)到73%，銀豐賓館出租率最低，只有33%。附近飯店

52、收入構(gòu)成中，客房收入與餐飲收入所占比重較大，商品及其他收入比重較低，平均收入構(gòu)成見下圖：2000年區(qū)域內(nèi)飯店除太陽(yáng)宮賓館創(chuàng)利194萬(wàn)元、化工輕工貿(mào)易大廈創(chuàng)利11萬(wàn)元外，其他主要飯店利潤(rùn)均為負(fù)值，其中華北大飯店總利潤(rùn)為-282.4萬(wàn)元。而據(jù)了解，周邊小型旅社和招待所由于經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用低，客源集中穩(wěn)定，收入盈利狀況較好。2000年區(qū)域內(nèi)飯店以華北大酒店與江蘇大廈總收入最高，分別為5542萬(wàn)元、3683萬(wàn)元。附主要飯店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況，詳見下表：?jiǎn)挝幻Q全員勞動(dòng) 生產(chǎn)率 （萬(wàn)元/人）人均創(chuàng)利 （萬(wàn)元/人）客房實(shí)際 平均房?jī)r(jià)（元/間天）平均客房出租率（%）營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成（%）總利潤(rùn)（萬(wàn)元）產(chǎn)值(萬(wàn)元)客房餐飲商

53、品其他華北大酒店7.85-0.434260523575-2825542竹園賓館3.91-0.4242458306018-51.7481海南飯店110江蘇大廈14.85-0.0239459553593683河北飯店5.3-0.324856721963-66.91182太陽(yáng)宮賓館5.211.1317173752311194.4896銀豐賓館5.09-0.28268336337-30.2550化工輕工貿(mào)易大廈5.380.111226955378115382.3 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查目標(biāo)區(qū)域中提供酒店式公寓產(chǎn)品的不多主要是天鴻寶景大廈，其它周邊商務(wù)公寓項(xiàng)目主要有京寶花園、泰利明苑、三秀涵雅居、中景濠

54、庭、柳清居、杰寶公寓。其中前兩個(gè)項(xiàng)目已入住，主要客戶為傳統(tǒng)媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、設(shè)計(jì)裝潢、各類商貿(mào)公司、駐京機(jī)構(gòu)等。從市場(chǎng)反映看此類物業(yè)在該地區(qū)沒有很大的吸引力，公寓類項(xiàng)目多作為商住用途。2.4 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)從位置上看，項(xiàng)目處于金融街、奧運(yùn)村、CBD、燕莎等商務(wù)氛圍比較濃厚的區(qū)域之間，周邊多為國(guó)家機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)、舊城與成熟居民社區(qū)，在中關(guān)村、CBD、金融街等規(guī)劃相繼出臺(tái)后，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)氛圍已經(jīng)很難與以上區(qū)域形成競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展空間不大，地區(qū)形象樹立不易。項(xiàng)目以西及南面雖然有大片老城區(qū)，有舊城改造發(fā)展?jié)摿?，但由于拆遷費(fèi)用較高，較短時(shí)期內(nèi)周圍環(huán)境出現(xiàn)較大改善的可能性較小。交通上該區(qū)域?qū)儆诮煌ǚ泵Φ囟?，二環(huán)、中軸路交界之處，高峰時(shí)期交通擁