2020年物業(yè)管理加強(qiáng)物業(yè)管理提升物業(yè)質(zhì)量

1、（物業(yè)管理）加強(qiáng)物業(yè)管理提升物業(yè)質(zhì)量20XX年XX月峯年的企業(yè)咨詢咸問經(jīng)驗.經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以藩地執(zhí)行的卓越萱理方案.值得您下載擁有加強(qiáng)物業(yè)管理提升物業(yè)質(zhì)量李美萍當(dāng)前隨著城鄉(xiāng)居民居住方式小區(qū)化的逐步推行 ,在小區(qū)居民和物業(yè)管 理 X 公司之間產(chǎn)生了諸多的問題和矛盾 ,這正逐步擴(kuò)大成為壹個亟待 解決的普遍的社會問題 ,能否合理正確地解決這壹新興的課題 ,甚至將 影響到我們國家很多全局性的問題 .很多小區(qū)居民和物業(yè) X 公司雙方都搞不清楚相互的關(guān)系， 有的人 認(rèn)為，小區(qū)居民是主人（雇主） 。物業(yè) X 公司是服務(wù)機(jī)構(gòu)，有的人又 認(rèn)為，物業(yè)X公司是管理機(jī)構(gòu)。小區(qū)居民是管理對象，也有的人認(rèn)為， 雙方是壹個

2、對立統(tǒng)壹的辯證關(guān)系。物業(yè) X公司既是服務(wù)機(jī)構(gòu)，又是管 理機(jī)構(gòu)。 小區(qū)居民既是主人 （做為壹個整體），又是被管理的對象 （做 為單個個體），這些說法見似都有其道理和依據(jù)，但又似是而非，似 無仍有。其實，如果不通過解決具體的事務(wù)，僅僅是討論這些抽象的 關(guān)系，不僅不利于雙方的問題， 仍非得先搞清楚二者的基本關(guān)系不可。 就拿我們小區(qū)來舉些小小的事例，小區(qū)居民常常抱怨：物業(yè)X公司的保安以貌取人，對工作的態(tài)度不認(rèn)真負(fù)責(zé)，車輛進(jìn)入小區(qū)很順便，不 利于小區(qū)的治安。物業(yè)X公司的保安又抱怨說，明明物業(yè)給每個業(yè)主 的車輛都辦理了停車證可是有的居民開車出入時總是不帶出入證或 放在壹個很不明顯見不清楚的位置。而我們的工

3、作就是檢查小區(qū)的車 輛，安全問題。而居民卻說我住在小區(qū)不是住三天倆天而是住壹年或 幾年了，保安每次在我進(jìn)大門時卻總讓我出示車證讓我很是麻煩，而 保安又苦訴到，有的住戶開壹輛車時間長了，也許會認(rèn)識這輛車和車 主，可是有的住戶壹輛車多人開，而保安又是調(diào)班加上有新的保安上 崗，所以總是有不確定的時候，再說了那個保安辨認(rèn)出了錯導(dǎo)致治安 問題，根本沒有依據(jù)。也就沒法具體懲處辨認(rèn)質(zhì)量也就沒有制度保證 況且保安們有時由于不能十分確定業(yè)主的身份和車輛，僅僅是壹般的 檢查，也時常遭到業(yè)主的白眼或呵斥，只有低頭放行。住在小區(qū)的許 多住戶反映，當(dāng)下的物業(yè)管理太混亂了，電費(fèi) .水費(fèi) .物業(yè)管理費(fèi)。停 車費(fèi)等各種費(fèi)用收

4、取不透明，甚至有些費(fèi)用名目繁雜不清。向物業(yè) X 公司反映又遲遲得不到答復(fù)，后來發(fā)展成了摩擦，心里不痛快，住戶 反映，建設(shè)初期的混亂是能夠理解的，事情出現(xiàn)了卻遲遲不解決，這 就是態(tài)度問題了。前壹段時間報紙上曾報道過這樣壹篇文章，壹位老大爺按時去 銀行買電，可是在檢查電表時出現(xiàn)電表的用電量比老大爺花錢所購買 的電量多出倆千多度，這是電表的質(zhì)量問題電表電子出現(xiàn)了問題，而 這種現(xiàn)象在我們小區(qū)卻經(jīng)常發(fā)現(xiàn)。在我的工作中給住戶講解電表問題 時非常困難，住戶說自己花錢買了電，為什么要讓住戶補(bǔ)交多出來的 電費(fèi)，再說電表壞了不是人為的原因，不想補(bǔ)交電費(fèi)，而這時我的工 作就是壹遍壹遍給住戶講解電表因為電子部分出現(xiàn)了

5、問題，導(dǎo)致電表 滾軸繼續(xù)轉(zhuǎn)動，而顯示剩余電量的部分停止不動，壹直保持在壞時剩 余的電量，也就是說在不購電的情況下能夠壹直使用下去，不會有用 完停電的時候，有的住戶不明白，雖然不情愿補(bǔ)交費(fèi)用，但知道這些 電畢竟是自己家使用的也就是不得不補(bǔ)齊，而有的用戶就是不補(bǔ)只怪 表廠或我們的工作不到位。其實壹個小區(qū)上千戶住戶光靠我們物業(yè)或 是壹個輸電部門的倆三個人很難完成，這就需要我們要和業(yè)主互相配合發(fā)現(xiàn)問題早解決，也就不會出現(xiàn)業(yè)主需要補(bǔ)齊上百或上千的電費(fèi) 了。對于物業(yè) X 公司要堅持配合好業(yè)主委員會的工作， 雙方多加強(qiáng) 協(xié)調(diào)和溝通，服務(wù)和管理好小區(qū)的工作。加強(qiáng)自身建設(shè)和人為資源管 理做好員工的入職， 在職培

6、訓(xùn)的工作規(guī)范好員工作為， 員工統(tǒng)壹著裝， 掛牌上崗。對業(yè)主，客戶服務(wù)按 X 公司規(guī)程操作，規(guī)范好秩序，管理 處的崗位職責(zé)貼上墻， 辦公區(qū)域整潔， 各項工作日志， 文件記錄清楚， 內(nèi)容完整。管理處要牢固樹立服務(wù)理念， 員工各負(fù)責(zé)自己的工作范圍， 按 X 公司規(guī)定進(jìn)行各項管理服務(wù)工作，做到房屋管理細(xì)致，綠化保潔 全面徹底，安全保衛(wèi)扎實周到，財務(wù)收費(fèi)款實帳明，而住戶要意識到 別人為你服務(wù)了，你就應(yīng)該理所當(dāng)然付給別人報酬，業(yè)主委員會則是 雙方溝通的橋梁和紐帶，需要積極配合物業(yè) X 公司搞好工作，反映住 戶意見，協(xié)調(diào)好雙方的關(guān)系。對于小區(qū)存在的問題很多，小區(qū)要想整潔干凈那么垃圾的處 理和收費(fèi)也是關(guān)鍵。物

7、業(yè)管理普遍實行的是按物業(yè)面種大小收費(fèi)，而 這種辦法似乎以被人們接受，這種辦法表面見起來公平，其實掩蓋這 不公平。比如住房面積大的垃圾就未必大。相反，住房面積小的住戶 人口多，住戶產(chǎn)生的垃圾就要多壹些，對環(huán)境的影響就要大壹些。而 物業(yè)管理只是管住戶門口以外的公共部分，住戶室內(nèi)的面積大小和物 業(yè)管理沒有多大關(guān)系，實際住宅面積的大小和住戶的維修有關(guān)，因為 住房面積大，相應(yīng)的屋頂?shù)让娣e分?jǐn)偩痛?，而維修和通常收費(fèi)的物業(yè) 管理費(fèi)無關(guān)。因此，我以為，我們將來實行物業(yè)收費(fèi)價格應(yīng)考慮以下 三個影響： 壹;住戶人口的多少從物業(yè)角度見， 人口多少和每天產(chǎn)生的 垃圾量對環(huán)境的享有，對保安的工作有直接關(guān)系，而這些方面直

8、接關(guān) 系到物業(yè)管理的質(zhì)量， 二 ;住房及小區(qū)環(huán)境的新舊程序， 對不同的物業(yè) 來講，物業(yè)越陳舊小區(qū)公共設(shè)施，公用設(shè)備越，陳舊，日常清掃維護(hù) 工作倆就大， 費(fèi)用就越高。 三 ;物業(yè)管理的價格和公共設(shè)施設(shè)備的規(guī)模 有關(guān)，不同的小區(qū)公用設(shè)備品種多的，管理和維修工作量就大，費(fèi)用 就越高，如我們小區(qū)又自備變壓器，供水供暖物業(yè) X 公司要對這些設(shè) 備進(jìn)行管理，維修，付出的勞動量就越大，收費(fèi)就應(yīng)該高。物業(yè)管理人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)，法章，相關(guān)業(yè)務(wù)和社會管理理 論，是實踐中提高綜合知識的掌握運(yùn)用能力，認(rèn)真履行職責(zé)，開拓工 作思想，規(guī)范行政行為，嚴(yán)格依法辦事。要在深入小區(qū)，調(diào)查研究的 基礎(chǔ)上，廣泛聽取廣大市民和社會各

9、方對居住物業(yè)管理的意見，認(rèn)真 梳理各類歷史遺留的險堵水電等問題，合理編制整治計劃，集中力量 開展整治，切實解決物業(yè)管理方面的急難愁問題，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè) 主委員會要攜手共建文明小區(qū)創(chuàng)優(yōu)小區(qū)，安全小區(qū)，使綜合整治成果 在日常管理中加強(qiáng)和提升。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，壯大，已經(jīng)有不少的物業(yè)管理 X 公司開展了早期介入工作，有更多的物業(yè)管理 X 公司意識到早期介 入是物業(yè)管理順利起步和開發(fā)的重要條件。是實施物業(yè)管理的首要環(huán) 節(jié)實踐證明物業(yè)管理 X 公司在項目設(shè)計階段， 以業(yè)主或使用人的角度， 憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)設(shè)計進(jìn)行審視，對不當(dāng)之處提出修改 方案，可優(yōu)化設(shè)計完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，避免壹些

10、在后期工作中難以解決的問題 有利于提高房屋建造質(zhì)量， 由于物業(yè)管理 X 公司在物業(yè)使用和管理方 面有第壹手資料，對于樓宇長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量 問題十分了解，通過參和物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過程中 的質(zhì)量管理和監(jiān)控，且盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從 而提高房屋的建造質(zhì)量。有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解， 物業(yè)管理 X 公司要想做好 物業(yè)極其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對土建結(jié)構(gòu)，管線走向，設(shè) 施建設(shè)，設(shè)備安裝等情況了如指掌。對于圖紙改動或增或減部分作出 認(rèn)真記錄。如管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有壹定的差 距，如果布置管線時不在現(xiàn)場記錄，在后期管理中可能會

11、出現(xiàn)脫節(jié)的 現(xiàn)象，相對來說物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解的不用太深，而對 設(shè)備安裝管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。因此，如果 目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點， 由于加強(qiáng)了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收，接管驗收打下了 基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需要改進(jìn) 的地方，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。商品住宅小區(qū)要嚴(yán)格履行物 業(yè)管理服務(wù)合同的約定，突出保修，保安，保潔，保綠的服務(wù)特色， 注意管理的效果性，體現(xiàn)人性化的管理理念。服務(wù)質(zhì)量的評價體系， 要以業(yè)主的滿意度為標(biāo)準(zhǔn)，建立物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主相監(jiān)督機(jī)制，物 業(yè)管理企業(yè)的選聘要充分運(yùn)用市場

12、機(jī)制，采取招投標(biāo)的方式，建立優(yōu) 勝劣汰，擇優(yōu)選聘的競爭機(jī)制，商品住宅小區(qū)要在物業(yè)管理法規(guī)范圍 內(nèi)，通過市場調(diào)節(jié)，建立完善的長效管理機(jī)制。物業(yè)管理 X 公司不同 于其他行業(yè)，有時它對員工道德的要求要高地和業(yè)素質(zhì)， 。所以在對 員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。對每 壹位員工進(jìn)行“職業(yè)道德，禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工和人溝通，協(xié) 作的能力，具有良好的親和力是做好物業(yè)管理的壹大優(yōu)勢，要讓每壹 個管理員都能注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，在目前工作中積極熱情地 為每壹位業(yè)主服務(wù)，對壹些不太了解，提出抱怨甚至投訴物業(yè)管理的 業(yè)主，要主動上門和其溝通，交流，要不怕被業(yè)主指出缺點，學(xué)會感 謝業(yè)

13、主提出意見，給予改正和進(jìn)步的機(jī)會，使業(yè)主從逐漸了解到最終 理解，信賴 X 公司。要把業(yè)主作為上帝去迎合他， 能夠壹時取悅于他， 但有時迎合且不討好， 業(yè)主雖覺得好， 但不覺得驚喜， 只有改變思路， 變被動服務(wù)為主動服務(wù)，才能長久地把握業(yè)主的心理，這是壹個觀念 的轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理企業(yè)要懂得比業(yè)主多，想得比業(yè)主遠(yuǎn)，回答業(yè)主提 出的所有問題，承擔(dān)業(yè)主自己都沒有想到的責(zé)任，如果做到了這些， 就能抓住業(yè)主的心，了解了業(yè)主的心理后，就要進(jìn)壹步引導(dǎo)他們向積 極的方向發(fā)展。有些業(yè)主比較固執(zhí)，有些業(yè)主心理波動性很大，他們 的潛在需求很多，要很好的把握不太容易，但有壹點是非常有效的， 那就是體現(xiàn) X 公司專業(yè)化的權(quán)威，即提高服務(wù)的專業(yè)化程度和水平， 要持之以恒，定期拜訪，隨時掌握業(yè)主的心理和需求，以良好的敬業(yè) 精神感化業(yè)主， 讓業(yè)主感覺到不和物業(yè)管理 X 公司合作有點過意不去 的感覺。總之，要做好物業(yè)管理工作既要注重物業(yè)管理理論知識的學(xué) 習(xí)，更重要的是要把實踐和理論倆者緊