某項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議紀(jì)要

1、某項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議紀(jì)要某項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議紀(jì)要會(huì)議時(shí)間：2015年11月6日星期四9:30-10:40會(huì)議地點(diǎn)：華 泰商務(wù)大廈1406會(huì)議室主持人:*參會(huì)人員：*記錄人：*一、程世洋展示PPT,做匯報(bào)工作（1）公司情況簡(jiǎn)單介紹注冊(cè)資本：兩千萬(wàn)元（2015年03月17 0,未有相關(guān)驗(yàn)資報(bào) 告）。股權(quán)結(jié)構(gòu)：鮑水有，出資1950萬(wàn)元，持股97. 5%,項(xiàng)逢保出 資50萬(wàn)元，持股2. 5%o （根據(jù)鮑總介紹，項(xiàng)總股份代持）。法定 代表人：鮑水有（實(shí)際控制人）。法人治理：公司領(lǐng)導(dǎo)層意見(jiàn)不一, 公司副總和鮑水有董事長(zhǎng)意見(jiàn)相左，公司精神面貌不佳，但是公司 鮑總有改革的想法（改組管理，減少副總，增加部門經(jīng)理的權(quán)利）。

2、公司目前為四級(jí)建筑開(kāi)發(fā)資質(zhì)，準(zhǔn)備升三級(jí)。公司曾在2012年滕州 人雜志第二頁(yè)進(jìn)行宣傳，在銷售中心，有鮑總與滕州市領(lǐng)導(dǎo)、北辛 街道辦領(lǐng)導(dǎo)的合影。（2）億和豐達(dá)與浙江億泰的關(guān)系*公司與浙江省億泰實(shí)業(yè)集團(tuán)實(shí)際上并無(wú)關(guān)系。鮑水有與項(xiàng)逢保 之前為合作關(guān)系，后項(xiàng)逢保撤資去宿遷，公司名義上保留股份。（3）億和豐達(dá)與山河置業(yè)的關(guān)系周樓嘉苑之前全部為山河置業(yè)的項(xiàng)目，后轉(zhuǎn)于億和豐達(dá)億和豐達(dá) 與山河置業(yè)關(guān)系待查。（4）億和豐達(dá)香格里拉項(xiàng)目介紹據(jù)介紹香格里拉項(xiàng)目為當(dāng)時(shí)億泰集團(tuán)與億和豐達(dá)合作開(kāi)發(fā)，現(xiàn)項(xiàng) 目己完工，鮑總在香格里拉有兩套房產(chǎn)及十余套車庫(kù)，據(jù)介紹估價(jià) 為800萬(wàn)左右。香格里拉項(xiàng)目：報(bào)表收入5875萬(wàn)，稅金10

3、00萬(wàn)左 右，支出5000萬(wàn)左右，不知名占有5500萬(wàn)左右。（分析所得）（1）項(xiàng)目地理位置東至新興北路，西至長(zhǎng)途汽車站，南至英華醫(yī)院，北至奧林匹克 大道。（2）項(xiàng)目性質(zhì)屬于城中村改造項(xiàng)目周樓嘉苑項(xiàng)目為北辛街道周樓區(qū)域“城中村”改造一期工程。該 工程共占地71.4畝，總投資6.9億元，涉及居民326戶、1158人。 共建設(shè)11層的居民樓14棟，建筑而積12. 6萬(wàn)平方米，722戶，其 中回遷安置而積5. 6萬(wàn)平方米、460戶，可安置周樓居全部和岳莊 部分居民入住。北辛街道在市城改辦的直接領(lǐng)導(dǎo)下，在市土地局、 規(guī)劃局、建設(shè)局、財(cái)政局和建工局的關(guān)心支持下，按照滕國(guó)土掛牌 字（2015）第1號(hào)出讓公告

4、要求，落實(shí)認(rèn)購(gòu)資金8570萬(wàn)元，由山東 省山河置業(yè)有限公司于2月12日合法、合規(guī)摘牌。（3）目前兩棟商業(yè)大廈的銷售對(duì)象地下層高為6米，目前正在和沃爾瑪超市進(jìn)行商談，準(zhǔn)備在地下 一層設(shè)立超市，地上1-4層的裙樓設(shè)計(jì)為百貨商場(chǎng)，目前準(zhǔn)備引入 的商家為：四季春天、銀泰百貨等。裙樓以上，一棟設(shè)計(jì)為寫字樓, 一棟為酒店賓館。據(jù)分析：鮑總打算等沃爾瑪正式入住后，道路修繕完畢，在正式 對(duì)外發(fā)售商鋪，根據(jù)調(diào)查，商鋪己銷售部分。（4）根據(jù)調(diào)查，目前項(xiàng)目投資在1.7億左右，銷售收入在2.2 億（鮑總說(shuō)3、相關(guān)協(xié)議情況補(bǔ)充協(xié)議：a滕國(guó)土 2015-94號(hào)、騰國(guó)用2015第114號(hào)上在建項(xiàng)目出讓價(jià) 格：8200萬(wàn)元，

5、捌仟貳佰萬(wàn)元。稅費(fèi)乙方承擔(dān)。b滕國(guó)土 2015-94號(hào)土地出讓價(jià)格：10600萬(wàn)元，壹億陸佰萬(wàn)元 整。稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。c共計(jì)花費(fèi)18800萬(wàn)元。（2）北辛街道與億和豐達(dá)置業(yè)的協(xié)議：主要是同意山東山河置業(yè)將周樓嘉苑項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給滕州市億和豐達(dá) 置業(yè)。相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)及政府承諾的稅費(fèi)退換全部由億和豐達(dá)置業(yè) 承擔(dān)。（3）購(gòu)房協(xié)議：a認(rèn)購(gòu)按揭房款，預(yù)付20萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)之日兩年內(nèi)交房。b預(yù)定按揭房款，預(yù)付25萬(wàn)元，未填寫交房時(shí)間c進(jìn)房協(xié)議：交付房款的40%,進(jìn)房（交房、可以入?。?。4、建筑承包情況和工程總結(jié)（1）周樓嘉苑3#9#樓，發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方:滕州 市張旺建筑工程。2015年03月26日已完工

6、。（2）周樓嘉苑2#12#13#樓，發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方： 滕州遠(yuǎn)東建筑工程。2015年03月26日己完工。（3）周樓嘉苑寫字樓賓館發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方：濟(jì) 寧明珠建筑。2011年09月10日只完成框架（一次結(jié)構(gòu)）（4）公司實(shí)際已建成7棟住宅，2棟正在施工，合同不全（5）混凝土合同和鋼材協(xié)議為固定格式化合同，合同內(nèi)容的約 定都比較符合法律法規(guī)規(guī)定。值得一提的是只有一份混凝土合同為 2015年6月1號(hào)由滕州億和豐達(dá)公司簽署的，其余五份為2012年5 月20日簽由山東山河置業(yè)簽署，簽署代理人均為鮑水有（滕州億和 豐達(dá)置業(yè)法人代表）。（6）鋼材合同簽署兩份一份為2012年5月由山東山

7、河置業(yè)簽署, 另一份為2015年8份滕州億和豐達(dá)簽署，兩份合同簽署日期間隔比 較長(zhǎng)。（7）監(jiān)理合同己經(jīng)于2011年6月30日結(jié)束，而且監(jiān)理合同只 是周樓嘉苑項(xiàng)目，億和廣場(chǎng)項(xiàng)目不包括。（8）根據(jù)現(xiàn)有合同資料來(lái)看，此項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間較長(zhǎng)，項(xiàng)目施工 緩慢；項(xiàng)目整體施工管理相對(duì)混亂；現(xiàn)有資料很難判斷房屋建設(shè)質(zhì) 量等級(jí)。5、債權(quán)債務(wù)情況（1）根據(jù)鮑總的介紹，目前周樓嘉苑項(xiàng)目無(wú)任何外債，億和豐 達(dá)公司無(wú)外債，鮑水友本人有500萬(wàn)元個(gè)人借款，月息2分。（2）根據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)告審查：有一筆1850萬(wàn)元的賬目，公司會(huì)計(jì)回 答為徐州一家企業(yè)拆解，鮑總解釋為個(gè)人出資。（3）公司牽扯到350萬(wàn)元的投資糾紛，部分退房牽扯到300

8、萬(wàn) 元，詢問(wèn)對(duì)方得知欠繳稅款200萬(wàn)左右，其他零散共計(jì)2000萬(wàn)元左 右。（4）公司拖欠工程款5000萬(wàn)元左右，其中施工方2000萬(wàn)元，建 筑材料款3000萬(wàn)元（水泥1000萬(wàn)元，鋼材800萬(wàn)元）6、公司涉及的訴訟及仲裁公司目前涉及3宗案件，均為租賃糾紛，涉案金額在500萬(wàn)元左 右。案件正在審理過(guò)程中。（1）資金困難：一方面是政策、大環(huán)境的原因，另一方面是項(xiàng) 目欠缺手續(xù)，無(wú)法從銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。（2）項(xiàng)目目前缺乏的是流動(dòng)資金，銷售大幅度下滑，建房進(jìn)度 緩慢，導(dǎo)致部分退房（未建設(shè)樓盤）。（3）根據(jù)鮑總的方案，項(xiàng)目的缺乏資金數(shù)額在7000萬(wàn)元左右， 為拍下土地，繳納保證金需800萬(wàn)，辦理營(yíng)業(yè)

9、稅需1000萬(wàn)。據(jù)鮑總 介紹己繳納3個(gè)稅種，只差營(yíng)業(yè)稅，但在實(shí)際中營(yíng)業(yè)稅后為契稅， 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)，契稅需600萬(wàn)左右。（4）用款計(jì)劃：第一步：4000萬(wàn)，2000萬(wàn)加快建設(shè)，2000萬(wàn)周轉(zhuǎn)拍賣土地（四 角的土地）第二步：3000萬(wàn)，拍賣土地（樓盤后土地）第三步：2000萬(wàn)，用于最后的建設(shè)周轉(zhuǎn)。8、調(diào)查小組認(rèn)為合作存在的問(wèn)題據(jù)分析：山河置業(yè)實(shí)際控制人可能為鮑總?，F(xiàn)項(xiàng)目在鮑總實(shí)際控 制的兩個(gè)法人單位之間轉(zhuǎn)移，較為可疑。（2）公司賬目不清晰，資金管理混亂。待進(jìn)一步核查。如進(jìn)一 步合作，需查清山東山河置業(yè)、滕州億和豐達(dá)置業(yè)、香格里拉項(xiàng)目 和周樓嘉苑項(xiàng)目賬目（3）調(diào)查人員較難從員工口中獲取信息，

10、員工有防范心理，現(xiàn) 場(chǎng)人員管理混亂，精神面貌較差。（4）報(bào)表反映項(xiàng)目總投入1. 7億左右，土地款8659w,推測(cè)可知： 地上建筑物8341W與實(shí)際勘察項(xiàng)目投資差距較大。二、聽(tīng)取項(xiàng)目組成員匯報(bào)對(duì)項(xiàng)目可行性的看法*：目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，滕州雖是全國(guó)最大的縣級(jí)市、 在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的排名也很靠前，但是其房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到很大的影 響。該項(xiàng)目目前最大的困難是，部分土地沒(méi)有取得使用權(quán)；*：即便是資金到位，產(chǎn)權(quán)證都能批下來(lái)，但是回款存在很大的 不確定性；*：已經(jīng)對(duì)外銷售的住宅樓，業(yè)主付款40%就入住了， 沒(méi)有在銀行進(jìn)行按揭還款，所以住宅樓剩余款項(xiàng)的回收存在很大的 困難，加之很大一部分住戶是回遷戶，從回遷戶

11、那里基本收不到房 款；*：據(jù)悉，公司在與我方合作前，被北京一融資公司騙取40余 萬(wàn)，所以這次考察可以感覺(jué)對(duì)方有很強(qiáng)的防備心理，但是因?yàn)槲曳阶允贾两K都為提到過(guò)“先付款再合作”的合作條件，又對(duì)我們是信 任的；三、若進(jìn)行進(jìn)一步的合作，考察組會(huì)對(duì)以下幾點(diǎn)繼續(xù)考察：1、對(duì)香格里拉項(xiàng)目進(jìn)行深層次的考察；2、進(jìn)一步了解山河置業(yè)和鮑水有的真實(shí)關(guān)系；3、關(guān)于土地指標(biāo)，要求提供政府文件等資料；4、商業(yè)樓合作客戶的合作意向書(shū)等證明文件；1、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，全國(guó)三、四線城市深受影響；2、項(xiàng)目時(shí)間太長(zhǎng)、地理位置優(yōu)越可能表明與政府存在不正常的 關(guān)系；3、以上分析表明，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力太弱；4、資金缺口太大，有待考究；五、與會(huì)人員形成階段性結(jié)論1、對(duì)該項(xiàng)目的考察，指定項(xiàng)目組的一人繼