資產(chǎn)評價(jià)期末考試題

1、廣東金融學(xué)院期末考試試題2007 2008學(xué)年第1學(xué)期考試科目：資產(chǎn)評估1、2、3、（閉卷120系別班級、單項(xiàng)選擇題 （共10分，每題1分） （A我國建立了注冊資產(chǎn)評估師制度。A、1995 年 5 月 C、1993 年 12 月不是資產(chǎn)評估的功能有（A、管理的功能C、公證的功能 以產(chǎn)權(quán)變動為目的的有（A、資產(chǎn)抵押分鐘）學(xué)號姓名1991年11月1995年3月B評價(jià)及評值功能D資產(chǎn)交易價(jià)格功能企業(yè)兼并財(cái)產(chǎn)擔(dān)保C、財(cái)產(chǎn)納稅D、運(yùn)用市場法時(shí) 選擇三個以上 參照物的目的是（CA、使參照物具有可比性B、便于計(jì)算C、排除個別交易的偶然性D、避免張冠李戴采用收益法評估資產(chǎn)時(shí)，各指標(biāo)存在的關(guān)系是（AA、資本化越

2、高，收益現(xiàn)值越低 C、資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值無影響6某宗土地2 000平方米，土地單價(jià)為 價(jià)為（AA、250元/平方米 C、500元/平方米7、政府辦公樓適合于（A、市場法 C收益法8、在影響商品房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素中，A、交通通達(dá)程度C、區(qū)域的繁華程度9、計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用疋（A、維修費(fèi)用B、購置費(fèi)用C、安裝費(fèi)用D、調(diào)試費(fèi)用4、5、B、資本化率越高，收益現(xiàn)值越高D、本金化率和收益現(xiàn)值無關(guān)000元/平方米，國家規(guī)定的容積率為4,則樓面地B、1 000元/平方米D、4 000元/平方米評估。B、剩余法D、成本法對價(jià)格影響最大的是（B、城市規(guī)劃限制D、公共公用配套設(shè)施狀況A

3、解析：重詈成本一般辺括重新購置或建造與鑒證標(biāo)的功效相同的全新機(jī)器設(shè)備所需的一切合 理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。如：設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)，其他間接費(fèi)用、稅 金、資金成本、人員培訓(xùn)費(fèi)等。維修費(fèi)用屬于機(jī)器設(shè)備投入使用后岌生的后續(xù)費(fèi)用，不應(yīng)計(jì)人機(jī) 器設(shè)備的重貴成本。狹義的資產(chǎn)評估報(bào)告書是（A、資產(chǎn)評估報(bào)告書C、法律責(zé)任文書二、判斷題（共10分，每題1分）1、資產(chǎn)評估通常是在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動之前，（V 10、AB、一種工作制度D、公證性報(bào)告由專門的人員對資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)和判斷。?2、公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，買主和賣主的地位是平等的。（v ）? 公開市場條件；信息透明、交易自愿

4、、競爭公平3、 同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果應(yīng)趨于一致。（ x）4、 資本化率就是指資本還原率。（ V）資本化率又稱還原化率、收益率5、 采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，其實(shí)體性貶值與會計(jì)上的折舊是一樣的。（X 名義, 實(shí)際 ）采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，其實(shí)體性貶值與會計(jì)學(xué)上的折舊（B不一樣）6、收益法適合于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評估，如商場、寫字樓等。（ V）收益法適合于有收益的房地產(chǎn)評估，如商場、寫字樓、公寓、學(xué)校、公園等。X收益法一般適用于有收益的房地產(chǎn) 的評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府、學(xué)校、公園等公用、公益性房屋的評估大多不適用。土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用和依

5、法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、 抵押、投資的權(quán)利。（V）地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。（ V）機(jī)器設(shè)備的功能性貶值包括兩個方面：一是超額投資成本造成的功能性貶值；二是超額 運(yùn)營成本造成的功能性貶值。（V10、各種機(jī)器設(shè)備原始成本的費(fèi)用構(gòu)成都是相同的。三、多項(xiàng)選擇題（共2 0分，每題2分）計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本時(shí)，應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（A、購建費(fèi)用C、安裝費(fèi)用 在下列無形資產(chǎn)中，可確指的無形資產(chǎn)是土地使用權(quán)專利權(quán)“三通一平”內(nèi)容的有（ 道路通 水通7、89、1、2、3、A、C、屬于A、C、B、維修費(fèi)用D、運(yùn)雜費(fèi)ABC商標(biāo)權(quán)商譽(yù)ABD4、5、6、房地產(chǎn)評估的原則有（A、最有效使用原則C、貢獻(xiàn)原則資產(chǎn)評估報(bào)告的基本

6、要素有（A、評估范圍與對象C、評估假設(shè)與限制條件 機(jī)器設(shè)備評估的基本步驟有（A、評估準(zhǔn)備C、計(jì)算評估值與撰寫評估報(bào)告ABB、D、ACD通信線路 電通）E、合法性原則D、預(yù)期原則ABCDABCD）。B、評估基準(zhǔn)日D、評估方法）?，F(xiàn)場勘察確定設(shè)備的估價(jià)數(shù)據(jù)與參數(shù)出租、轉(zhuǎn)讓、A、土地出讓金工 B、銷售費(fèi)用7、(基準(zhǔn)地價(jià)是由政府制定的城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。由如下部分組成：ACD）C、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)8、進(jìn)行區(qū)域因素修正的主要內(nèi)容有（A、交通狀況C、繁華程度D、土地開發(fā)及其他費(fèi)用ABC）。B、環(huán)境質(zhì)量D、建筑物結(jié)構(gòu)區(qū)域因素修正的 內(nèi)容主應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套 設(shè)施完備程

7、度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。9、選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物，一般應(yīng)注意以下幾點(diǎn)（AJ）。A、與待估房地產(chǎn)屬于同一交易類型E、與待估房地產(chǎn)的估價(jià)日期超過半年C、參照物的交易屬于正常交易D、與待估房地產(chǎn)的區(qū)域特征明顯（1）參照物所處區(qū)域與評估對象所處的區(qū)域相同，或是土地級別相同；（2）參照物的用途應(yīng)與評估對象的用途相同；（3 ）參照物的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與評估對象的建筑結(jié)構(gòu)相同；（4）建筑物的規(guī)模應(yīng)與評估對象的規(guī)模相當(dāng)；（5）參照物的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與評估對象的權(quán)利性質(zhì)相同；（6）參照物實(shí)體特征應(yīng)與評估對象相接近；（7）參照物的交易類型應(yīng)與評估目的相吻合；（8）參照物的交易日期應(yīng)與評估基準(zhǔn)日接

8、近；（9 ）參照物的交易價(jià)格應(yīng)是正常交易價(jià)格，或可修正為正常交易價(jià)格；（10）參照物應(yīng)選擇多個，一般為三個以上。10、資產(chǎn)評估 業(yè)務(wù)約定書 的基本內(nèi)容包括（AC ）。A、評估目的B、評估假設(shè)C、評估基準(zhǔn)日D、評估計(jì)劃（一）評估機(jī)構(gòu)和委托方的名稱、住所 ；（二）評估目的；（三）評估對象和評估范圍；（四）評估基準(zhǔn)日；（五）評估報(bào)告使用者；（六）評估報(bào)告提交期限和方式；（七）評估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式 ；（八）評估機(jī)構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù) ；（九）違約責(zé)任和爭議解決；（十）簽約時(shí)間4、計(jì)算題（共60分）1、某企業(yè)2000年外購一項(xiàng)無 指數(shù)法估算其重置完全成本。根據(jù)資的物價(jià)指數(shù)是150%。（

9、5分）被評估資產(chǎn)重置成本2.物價(jià)指數(shù)法500 000元,2003年進(jìn)行評估,試按物價(jià)料無形資產(chǎn)重置成本寸的物形資產(chǎn)賬面成本纓評估時(shí)物價(jià)指 數(shù)/購置時(shí)物價(jià)指數(shù)*150%/120%=2、 對某廠的一個鍋爐進(jìn)行評估。該鍋爐正常運(yùn)轉(zhuǎn)需5名操作人員，每名操作人員年工資及福利費(fèi)為10000元，鍋爐的年耗電量為 10萬千瓦時(shí)，目前相同能力的新式鍋爐只需3個人操作，年耗電量為 6萬千瓦時(shí)，電價(jià)為 2元/千瓦時(shí)，被評估鍋爐的尚可使用年限為5年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述資料，計(jì)算被評鍋爐的功能性貶值是多少？（ 5分） ? 功能性貶值額=年超額運(yùn)營成本（1-所得稅率）P/A ,i n（5-3

10、）*10000+ （ 100000-60000）*2）*（ 1-33%）*（P/A,10%，5）=3、 一臺機(jī)器設(shè)備的重置成本是150萬元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)壽命10年，估計(jì)可修復(fù)費(fèi)用為20萬元。用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值。（5分）? 不可修復(fù)部分的重置成本=重置成本-可修復(fù)費(fèi)用? 不可修復(fù)費(fèi)用=不可修復(fù)部分的重置成本X實(shí)體性貶值率? 實(shí)體性貶值=可修復(fù)費(fèi)用+不可修復(fù)費(fèi)用不可修復(fù)部分的重置成本 =150-20=130萬元不可修復(fù)費(fèi)用=130* 2/10 =26萬元實(shí)體性貶值額=20+26=46萬元實(shí)體性貶值率=46/150=4、有一宗七通一平的待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為5000平方米

11、，建筑容積率為 3,擬開發(fā)建設(shè) 寫字樓。建筑費(fèi)為2 000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為 4 000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 6%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6%,開發(fā)商要求的投資利潤率為20%。試估算該宗土地目前的 總地價(jià)和單位地價(jià)。（10分） 設(shè)總地價(jià)為X地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤-稅費(fèi)建筑面積=5000*3=15000平方米售價(jià)=15000*4 000=6000 萬元建筑費(fèi)=2 000*4 000=800萬元 專業(yè)費(fèi)=800萬元*10%=80萬元 銷售費(fèi)用=6000萬元*5%=300萬元稅費(fèi)=6000萬元*6%=3

12、60萬元利息=（X+800萬元+80萬元）*6%=利潤=（X+800萬元+80萬元）*20%=總地價(jià)=6000萬元-800萬元-80萬元-300萬元-360萬元-（X+800萬元+80萬元）*6%-（X+800 萬元 +80 萬元）*20%=5、有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為50萬元，資本化率為5%，若（1 ）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加一萬元；（2 ）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，試分別評估兩種情況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。（5分）（1）等年值 A=（ 50/（1+5%） + 51/（1+5%） 2）/ 1心+5%） + 1心+5%） 2=（萬元）P=A/5% + 1/（5%）

13、2=1409.754 （萬元）（2）等年值 A= （ 50/（1+5%） + 50* （1+1%）/（1+5%）2）/1/（1+5%） + 1/（1+5%） 2=50.2438（萬元）P=A / （ 5% -1%）=1256.095 （萬元）6、一宗待估土地，面積為 800平方米，評估資料見附表：用市場法評估該土地的市場價(jià)值。參照物單價(jià)：元/ 平方米交易情況交易日期區(qū)域因素個別因素A20001%1%01%B180002%1%0C19002%01%0D2200-1%1%2%2%參照物B的剩余使用年限為 20年,評估物及其他參照物的剩余使用年限均為25年。（折現(xiàn)率10%） （5 分）p91 解：A

14、 修正后的單價(jià) =2000*( 100/101 )X( 101/100 )X( 100/100 )x( 100/101) =1980 (元/m2)25B 修正后的單價(jià) =1800* (100/100 ) X( 102/100)x( 100/101 )x( 100/100) X (1 1/(1 + 10%) )/20(1 1/(1+10%) )=1927 (元 /m2)C 修正后的單價(jià) =1900*(100/102 )X( 100/100 )x( 100/101 )x( 100/100) =1844 (元/m2)D 修正后的單價(jià) =2200*( 100/99 )x( 101/100 )x( 10

15、0/102 )x( 100/102) =2157 (元 /m2)土地評估單價(jià)=(A+B+C+D ) /4=1977 (元 /m2)土地評估總價(jià)=1977*800=1581600 (元)7、設(shè)備重置成本50000元，總使用年限10年，已使用2年，求該設(shè)備的貶值率、成新 率和貶值額。（5分）貶值率=2/10=20%成新率=1-20%=80%貶值額=50000*20%=1000 元8預(yù)計(jì)土地未來3年的收益額分別為 10、12、15萬元，從第四年起，以后各年的收益 額固定為18萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。要求：(1) 評估永續(xù)經(jīng)營條件下的評估額；(2) 評估20年的收益價(jià)值。(10分)233

16、(1) P=10/(1+10%) + 12/(1+10%)+ 15/(1 + 10%) + 18/10% * 1/(1+10%)=233(2) P=10/(1+10%)+ 12/(1+10%)+ 15/(1 + 10%) + 18/10% *(1 + 10%) *1-1/(1 + 10%) 17=9、甲企業(yè)以重置成本 100萬的新技術(shù)向乙企業(yè)投資，乙企業(yè)擬投入合營的資產(chǎn)重置成 本8000萬元，甲企業(yè)無形資產(chǎn)成本利潤率為200%，乙企業(yè)擬投入合營的資產(chǎn)原利潤率為無形資產(chǎn)收益分成率50%。用約當(dāng)投資分成法 評估利潤分配率。（5 分）100%(9_5)無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量購買方約當(dāng)投資量-無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量利潤分配率=100*( 1+200%)/ 8000* ( 1+50%)+100*( 1+200%)=2.43%10、一項(xiàng)醫(yī)用新技術(shù)，購買方的設(shè)計(jì)能力為 400萬臺，新技術(shù)總設(shè)計(jì)能力為 1000萬臺。 該技術(shù)帳面價(jià)值200萬元，已使用2年，尚可使用8