論土地儲(chǔ)備制度_0

1、論土地儲(chǔ)備制度 土地儲(chǔ)備制度的幾點(diǎn)問(wèn)題與建議 2021年11月19日，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等三部委出臺(tái)了土地儲(chǔ)備管理辦法。土地儲(chǔ)備管理辦法以“完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”為目地。而實(shí)際 情況卻是，由于土地儲(chǔ)備中心操作的不合理，土地儲(chǔ)備制度不僅沒(méi)有起到平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的作用，反而在房地產(chǎn)過(guò)熱中扮演著“哄抬地價(jià)”、“囤積居奇”的種種負(fù)面影響。本文將從分析土地儲(chǔ)備制度的目標(biāo)和操作中暴露的問(wèn)題上，探求優(yōu)化土地儲(chǔ)備制度的方法。 一、相關(guān)概念 土地儲(chǔ)備制度。政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施征地、拆遷

2、和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 土地儲(chǔ)備中心。在土地儲(chǔ)備制度下，各地政府為了執(zhí)行土地儲(chǔ)備的政策而規(guī)劃成立的機(jī)構(gòu)，一般掛靠于相應(yīng)的建設(shè)局、土地局或房產(chǎn)局。性質(zhì)為事業(yè)單位，部分為政府授權(quán)的獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)。 土地儲(chǔ)備制度經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。土地供應(yīng)量由政府制定的土地供應(yīng)政策、土地供應(yīng)計(jì)劃決定。根據(jù)市場(chǎng)法則，土地供應(yīng)大于土地需求，土地價(jià)格應(yīng)該下降，不會(huì)引起房產(chǎn)價(jià)格上升；反之，土地供應(yīng)小于土地需求，土地價(jià)格必然上升，進(jìn)而引起房產(chǎn)價(jià)格上升。 二、土地儲(chǔ)備制度的目的 （一）調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求平衡，穩(wěn)定地價(jià) 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)供求原理，土地市場(chǎng)的供求會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生相應(yīng)的影響，因此土地儲(chǔ)備中心可以在土地價(jià)格處于低位的

3、時(shí)候，利用手中的資金購(gòu)入土地并進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，等到市場(chǎng)供應(yīng)緊張、價(jià)格高漲的時(shí)候，把手中的土地投入市場(chǎng)，平抑地價(jià)。 （二）維護(hù)城市規(guī)劃，統(tǒng)一管理 利用土地儲(chǔ)備中心作為城市土地的唯一調(diào)控者，有助于把城市的土地供應(yīng)與規(guī)劃管理統(tǒng)一起來(lái)，避免出現(xiàn)破壞規(guī)劃、影響整體布局的盲目開(kāi)發(fā)。同時(shí)還能提高土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)效率，提高供應(yīng)速度。 （三）籌集建設(shè)資金，補(bǔ)充地方財(cái)政 參見(jiàn)呂萍編著。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，第三版，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2021。從總的來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備中心是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)主體，在市場(chǎng)上它通過(guò)買進(jìn)與賣出的差價(jià)可以獲得一定的收益，而土地儲(chǔ)備中心的性質(zhì)，決定了這部分資金應(yīng)該流入地方財(cái)政，作為地方建設(shè)的補(bǔ)充資金。 三

4、、土地儲(chǔ)備制度面臨的問(wèn)題 （一）資金來(lái)源單一且成本高 目前看來(lái)，土地儲(chǔ)備資金來(lái)源除了極少部分由政府撥款外，其他的大都通過(guò)銀行貸款來(lái)提供，面臨高利率的風(fēng)險(xiǎn)。儲(chǔ)備土地必須依賴銀行貸款，而銀行貸款需還本付息，使承擔(dān)宏觀調(diào)控職能的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有了贏利動(dòng)機(jī)。作為土地市場(chǎng)唯一的供應(yīng)商，要保證贏利，就必須使土地市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，這就是各地政府為什么不約而同采用“不飽和”土地供應(yīng)政策的內(nèi)在原因。至此，土地儲(chǔ)備制度建立的基本目的平抑地價(jià)已經(jīng)被地方政府摒棄。 （二）機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明，操作不透明 土地儲(chǔ)備中心的事業(yè)單位性質(zhì)決定了其與政府之間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，尤其是在前期的征地、拆遷過(guò)程中，為了降低成本，它往往會(huì)借

5、助政府權(quán)力、甚至濫用政府權(quán)力，在市場(chǎng)上造成了很壞的影響。另一方面，由于中心巨大的資金流以及盈利，使得部分官員無(wú)法抵御金錢的誘惑，出現(xiàn)權(quán)力尋租的現(xiàn)象，滋生了部門腐敗，近年來(lái)，紛紛落馬的土地官員就是最典型的例子。 （三）法律法規(guī)不健全，無(wú)法可依 土地儲(chǔ)備管理辦法只是概括性的規(guī)定了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的原則問(wèn)題，但是對(duì)于具體的操作細(xì)節(jié)并沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。尤其是在土地利益的分配、土地的征收補(bǔ)償、如何行使統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)等方面并沒(méi)有明確的操作指南，這就使得各個(gè)地方政府能夠在具體執(zhí)行過(guò)程中，摻雜進(jìn)個(gè)人或者地方意志，造成市場(chǎng)混亂，進(jìn)而影響土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展。 （四）土地出讓制度有待完善 在完成土地出讓制度改革后

6、，我國(guó)現(xiàn)有土地出讓多采用招拍掛的形式。然而由于市場(chǎng)供應(yīng)處于“欠飽和狀態(tài)”，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的盈利預(yù)期，使得房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得土地供應(yīng)，就能盈利。而招拍掛的競(jìng)爭(zhēng)方式，迫使各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)為了拿地相互哄抬地價(jià)，最終也推高了房?jī)r(jià)。 四、完善土地儲(chǔ)備制度的幾點(diǎn)建議 1.制定完善的法律法規(guī)，在土地征收直至土地轉(zhuǎn)讓的整個(gè)環(huán)節(jié)中，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)。 2.建立壟斷機(jī)制，為了維護(hù)土地儲(chǔ)備中心的作用，必須保證土地供應(yīng)的唯一性，否則其地位則變得可有可無(wú)。 3.建立儲(chǔ)備金融資平臺(tái)，降低融資成本。應(yīng)通過(guò)土地出讓金結(jié)余甚至住房公積金等組建城市儲(chǔ)備制度基金，同時(shí)，還應(yīng)增加融資手段，發(fā)行股票、債券等都可以作為銀行貸款的替代品。 4.創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，降低開(kāi)發(fā)商拿地的成本，避免將這一成本通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到