淺析房地產(chǎn)金融發(fā)展空間

1、淺析房地產(chǎn)金融發(fā)展空間 內(nèi)容提要：據(jù)本文作者分析，持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資、房地產(chǎn)信貸的增長空間大、潛力廣闊的房地產(chǎn)證券金融是支撐我國房產(chǎn)金融迅速發(fā)展的三大支因素，并對未來的房地產(chǎn)金融趨勢進行了全面的預測。在此基礎(chǔ)上得出一系列的結(jié)論和啟示，其中認為，未來商業(yè)銀行信貸仍是住宅融資的主要工具，其信貸份額的下降，取決于證券化金融工具大力發(fā)展的替代。 關(guān)鍵詞：金融市場，住宅融資，預測 近年來中國房地產(chǎn)金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經(jīng)濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產(chǎn)金融將會延續(xù)當前迅速發(fā)展的態(tài)勢。 一、三大因素支撐中國房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展 1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)

2、 我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國家固定資本形成中住宅比率都在20%30%之間。 反觀中國住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在1519%之間，距離歐美主要國家2030%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內(nèi)其在GDP中的份額仍會保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長空間。 2、房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長 伴隨著各國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴大，年均增長速度都在10%

3、以上，部分國家和地區(qū)甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內(nèi)增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長6.7倍，年均增長23.6%。 按照國際經(jīng)驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產(chǎn)金融仍會得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過80年代。 近年來中國房地產(chǎn)信貸增長

4、較快，但很不穩(wěn)定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(chǎn)(企業(yè)+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。 3、房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結(jié)構(gòu)豐富 金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達國家的銀行信貸資產(chǎn)證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券信貸越高，金融的發(fā)達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。 近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現(xiàn)在有價證券和銀行信貸比值的

5、持續(xù)上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發(fā)達國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿?。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內(nèi)證券發(fā)展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。 從發(fā)達國家經(jīng)驗看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規(guī)模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市

6、場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發(fā)行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。 近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產(chǎn)支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發(fā)行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長了18%。 日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發(fā)行量達到3.2萬億日圓。目前，商業(yè)銀行和住房金

7、融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計劃發(fā)行債券的36%。 澳大利亞房地產(chǎn)信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。 房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現(xiàn)、承兌、有價證券的發(fā)行與交易及

8、各類中間業(yè)務等多項業(yè)務活動。 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構(gòu)的進入。大量的金融機構(gòu)，如儲蓄和貸款協(xié)會。商業(yè)銀行、人壽保險公司，甚至聯(lián)邦機構(gòu)和個人都可據(jù)此持有抵押貸款，為住宅建設(shè)和消費融資。 很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構(gòu)和個人金融資產(chǎn)的組合的重要構(gòu)成部分。例如在過去30年間，房地產(chǎn)信托(REITs)公司數(shù)量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。 中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開發(fā)資金為例，傳

9、統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權(quán)、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。 二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間 各國房地產(chǎn)金融主要有兩部分組成：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)，我們的發(fā)展空間預測也分為兩個部分：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)空間和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)空間，二者之和為房地產(chǎn)金融發(fā)展空間。 1、房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預測 各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅

10、速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產(chǎn)信貸GDP比率大約在13%。 盡管中國的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。 據(jù)測算，到2020年，中國GDP預計為467693億，房地產(chǎn)信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產(chǎn)信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.

11、6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。 2、房地產(chǎn)證券資產(chǎn)發(fā)展空間預測 我國2002年整個經(jīng)濟社會證券信貸比比率為1：2.75，我們以該數(shù)字為參考，保守估計未來房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸證券比率的平均數(shù)1：1.3，作為我們樂觀估計房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量的參考值。 由于很難得到房地產(chǎn)證券資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們按全社會信貸證券比率估算2004年房地產(chǎn)證券存量資產(chǎn)的價值為8655億元(2004年房地產(chǎn)總貸款238002.75，實際的數(shù)字可能更低)，如果信貸證券比率未來十五年一直保持不變，則202

12、0年房地產(chǎn)證券資產(chǎn)51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸證券比達到日本德國的平均水平，則房地產(chǎn)證券資產(chǎn)達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。 3、我國房地產(chǎn)金 融資產(chǎn)發(fā)展空間 綜合信貸資產(chǎn)和證券資產(chǎn)，我國房地產(chǎn)金融存量資產(chǎn)到2020年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產(chǎn)低于GDP的25%，未來房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結(jié)構(gòu)中比率迅速上升；新的融資渠道和方法

13、將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據(jù)主流地位的仍然是信貸金融。 三、結(jié)論和啟示 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標必然導致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。 房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應的金融政策予以制度保障，才能促使房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產(chǎn)信貸年增長應達到12.6%，樂觀估計年均增長應達到16.5%；到2020年我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)保守估計相當于GDP的40%；樂觀估計相當于GDP的88%，可以為我們在審視房地產(chǎn)金融風險和評估房地產(chǎn)金融政策時提供多維的視角。 我國房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的發(fā)展是不平衡的。由于我國的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融深化的進程，盡管住宅證券金融會得到迅猛的發(fā)展，但仍然難以取代信貸金融的主導地位。即使在資本市場非常發(fā)達的美國，房地產(chǎn)貸款40年增長了88倍，成為商業(yè)銀行的第一大信貸資產(chǎn)，占到2004年總貸款的52%。 所以無論是現(xiàn)在還是將來，盡管